Câmara dos Deputados aprova distrato com multa de 50%

Queria muito saber o que vocês acham deste Projeto de Lei (PL) que tramitou na Câmara e está a caminho do Senado. A quem interessa esta mudança? Quem sai perdendo com isso? Eu já tenho minha opinião formada, mas gostaria muito de debater com vocês!

camara dos deputados

Segue notícia completa:

O Plenário da Câmara dos Deputados aprovou nesta quarta-feira (06.06.18) o Projeto de Lei nº 1220/15, do deputado Celso Russomanno (PRB-SP), que disciplina os valores a receber pelo mutuário na desistência da compra de imóvel.

Assim, clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta terão de pagar até 50% (cinquenta por cento) do valor já dado à construtora como multa para se desfazer do negócio. O valor só não será pago se o consumidor encontrar interessado que aceite a transferência de toda a dívida do imóvel. Casos julgados na Justiça nos últimos anos previam retenção bem menor nesses casos: de 10% a 25% como multa. 

Após tramitar por mais de três anos na Câmara, deputados aprovaram nesta quarta-feira, 06, novas regras para a devolução de imóveis comprados na planta. O chamado “distrato” pode acontecer se o cliente desistir do negócio ou em caso de inadimplência. Agora, o texto irá para o Senado antes da sanção presidencial. Tal Projeto prevê que clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta terão de pagar multa.

Ou seja, a multa de metade das parcelas já pagas será aplicada à maioria dos imóveis construídos atualmente no Brasil que usam o chamado regime de afetação – o empreendimento é constituído legalmente separado da construtora, com CNPJ e contabilidade próprios. Esse sistema, que protege o patrimônio de cada projeto, foi adotado nos anos 2000 após problemas que afetaram milhares de clientes em efeito cascata, como na Encol. Caso o imóvel não esteja nesse regime, a multa máxima será de 25%.

Só haverá uma possibilidade de desistir do negócio e fugir da multa: caso o comprador encontre um novo interessado em assumir a dívida e o imóvel. O cliente substituto ficará com todos os direitos e obrigações do original e precisa ser aprovado pela construtora.

Se o cliente apenas devolver as chaves, será preciso ter paciência para reaver o dinheiro de volta. Caso o imóvel seja construído no regime de afetação, o cliente será reembolsado em uma única parcela até 30 dias após o habite-se, autorização para que os compradores possam ocupar o imóvel. Portanto, o cliente terá de esperar a conclusão do empreendimento. Caso o projeto não seja nesse regime, a devolução do dinheiro ocorrerá em até 180 dias após a assinatura do distrato.

Além da multa que poderá chegar a 50%, também serão descontados do consumidor a comissão de corretagem, impostos, taxas de condomínio e, caso a desistência ocorrer após o comprador começar a morar no local, poderá ser cobrado valor como uma espécie de aluguel a ser decidido pela Justiça.

Reação das Construtoras

Construtoras comemoraram. “Esse projeto é um avanço, pois garante os direitos do consumidor que paga seu imóvel em dia e vinha sendo prejudicado pela distrato”, avalia o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins. O setor argumenta que o grande volume de distratos acaba atrasando a conclusão dos imóveis – o que prejudica bons pagadores.

Para o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, o projeto inibirá novos distratos. “A compra de imóvel será definitiva, como deve ser, e não especulativa.” Nos últimos 12 meses até fevereiro, foram registrados 33,3 mil distratos no País, ou 29,7% das vendas brutas no mesmo período, segundo dados da Abrainc.

Cláusula de tolerância – 180 dias

Para a advogada Lorena Lucena Tôrres, esta cláusula já está valendo no mercado e nas ações demandadas contra construtoras. Não há nenhuma novidade neste texto!

O texto prevê ainda que atraso de até 180 dias para a entrega do imóvel não gerará ônus para a construtora. Caso haja atraso superior a seis meses, a empresa terá de devolver todo o valor já pago pelo comprador e a multa prevista em contrato em até 60 dias. Caso o contrato não preveja multa, o comprador terá direito a indenização de 1% do valor já pago à incorporadora por cada mês de atraso.


Patrimônio separado

Devido à restrição de crédito para o setor imobiliário em razão do baixo número de vendas e alto índice de distratos, a tendência do sistema financeiro é privilegiar empreendimentos com patrimônio afetado por causa da maior segurança de retorno.

Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam o crescimento desse mecanismo desde 2016 na venda de imóveis na planta na maioria de grandes empresas (Rossi Residencial, MRV Engenharia, Cyrela, Even Construtora e Incorporadora, EZTec e Rodobens Negócios Imobiliários).

Com o patrimônio afetado, as parcelas pagas pelos compradores não se misturam ao patrimônio da incorporadora ou construtora e, se ela entrar em dificuldades financeiras, não poderá fazer parte da massa falida.

Para o relator, exatamente porque esse dinheiro é usado para a conclusão do empreendimento que seu texto permite a devolução de 50% dos valores apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.

O bem jurídico maior deve ser a proteção dos consumidores que se mantêm no empreendimento e, portanto, querem efetivamente cumprir e ver cumpridos seus contratos”, afirmou Jose Stédile.

Para o autor do projeto, deputado Celso Russomanno, a regulamentação evitará transtornos na vida dos mutuários. “Isso ajudará as pessoas que guardaram dinheiro durante a vida toda, usaram fundo de garantia, deram entrada em um imóvel e, de repente, ficaram desempregadas, sem condições sequer de acionar a Justiça”, disse.

O projeto de lei atende tanto às necessidades do setor empresarial quanto às dos consumidores, achando um meio termo para que as pessoas recebam de volta o dinheiro que pagaram – descontados, é claro, os encargos administrativos, a corretagem e outras despesas havidas. Faz com que essas pessoas consigam resolver o problema sem terem que demandar uma ação judicial“, afirmou.

Já a devolução dos valores com a multa de 25% para empreendimentos sem patrimônio afetado ocorrerá em 180 dias depois do distrato.

Descontos
Em ambos os casos, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”, a incorporadora imobiliária poderá descontar ainda valores relativos aos impostos incidentes sobre a unidade; cotas de condomínio e contribuições devidas pelos moradores; demais encargos previstos em contrato; e um montante a título de fruição do imóvel.

Esse montante será calculado segundo critério pactuado ou, na falta deste, de forma fixada pelo juiz em valor equivalente ao de aluguel de imóvel de mesmo padrão e na mesma localidade.

Quando o comprador desistente apresentar um interessado em ficar com o imóvel, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%) desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo mutuário tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.

Já no caso de revenda do imóvel objeto do distrato antes do prazo para pagamento da restituição, o valor a devolver ao comprador será pago em até 30 dias da revenda.

Atraso na entrega

Quanto à penalidade pelo atraso na entrega do imóvel, o substitutivo de Stédile dá o prazo de 180 dias de prorrogação dessa entrega sem multa ou motivo de rescisão contratual se isso estiver expressamente pactuado no contrato.

Após esses 180 dias, o comprador poderá pedir a rescisão, sem prejuízo da devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.

Na hipótese de estourar os 180 dias e o comprador não desejar romper o contrato, será devida, na data de entrega da unidade, indenização de 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de atraso, corrigidos monetariamente.

Desistência da compra do imóvel

O substitutivo disciplina a desistência da compra de imóveis se realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador do empreendimento.

O direito de arrependimento poderá ser exercido em sete dias, contados da compra, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem.

Se o comprador não se manifestar em sete dias, o contrato será considerado irretratável.

Foto com óculos

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Fonte: Câmara dos Deputados

Notícias – Consumidor. Câmara aprova regras para a desistência da compra de imóvel. Disponível em: <http://www2.camara.leg.br/camaranoticias/noticias/CONSUMIDOR/558604-CAMARA-APROVA-REGRAS-PARA-DESISTENCIA-DA-COMPRA-DE-IMOVEL.html&gt; Acesso em: 08 jun.2018

O que é o Contrato Social de uma empresa? E saibam quais os 6 erros que não devem ser cometidos!

Para aqueles que não estão familiarizados com este termo, mas possuem a ideia de abrir uma empresa, não podem deixar de entender o que é um Contrato Social. Assim, o contrato social de uma empresa nada mais é do que o documento que estabelece quais são as obrigações dos sócios, bem como quais são os direitos de cada um.

Ou seja, trata-se de um acordo firmado anteriormente à constituição da sociedade empresária, de modo a servir como uma orientação em diversas situações experimentadas pelo negócio, tendo como exemplo: a divisão de lucros e a tomada de decisão.

Desta forma, qualquer erro pode prejudicar intensamente a atuação do negócio e mesmo o relacionamento dos sócios. Por isso, segue os 6 erros que não devem ser cometidos e como evita-los.

1. DESCONHECER AS CLÁUSULAS OBRIGATÓRIAS

Existem algumas cláusulas que são obrigatórias em todo contrato social e, quando você as desconhece, poderá errar na elaboração do contrato e prejudicar a regularidade e atividade do seu negócio.

Nesse sentido, dentre as cláusulas obrigatórias estão:

i) A necessidade de identificar corretamente o nome empresarial;

ii)  A qualificação dos sócios;

iii) As atividades desenvolvidas pela empresa;

iv) O capital da sociedade;

v) A participação de cada sócio nessa quantia;

vi) O endereço do local, estabelecimento das responsabilidades de cada sócio;

vii) A hierarquização, o responsável pela tomada de decisão e, principalmente;

viii) A participação de cada sócio nos lucros e nas perdas.

Desta forma, é preciso estabelecer o prazo da sociedade, assim como é preciso determinar a qualificação do administrador que não seja sócio, caso seja aplicável. Sem essas cláusulas, o contrato se torna incompleto, o que gerará implicações futuras.

2. DETALHAR A ATUAÇÃO DA EMPRESA DE MANEIRA INCORRETA OU INCOMPLETA

Neste tópico, tem-se que este erro é mais comum do que se imagina, haja vista que muitos sócios têm alguma dificuldade de pensar mais à frente em relação ao seu negócio. Como o contrato social deve ser estabelecido antes de abrir o negócio, é necessário pensar com zelo em quais serão todas as atividades que a empresa vai desenvolver em um primeiro momento e também, em quais serão as possíveis atividades a serem desenvolvidas no futuro.

Isso é importante porque, dependendo da atividade que vai fazer parte da empresa, a legislação pode ser mais ou menos incisiva, assim como pode ser necessário determinar um administrador além dos sócios, por exemplo. O prejuízo desta não indicação será abordada no próximo tópico.

3. NÃO INDICAR O ADMINISTRADOR DO NEGÓCIO

Como mencionado acima, a indicação de quem será o administrador ou de quem serão os administradores é indispensável ao contrato social. Essa decisão não pode ser tomada de maneira posterior à elaboração do contrato ou à constituição da empresa e, por isso, é necessário que os sócios decidam de maneira anterior quem será o responsável por tocar o negócio.

Dependendo da atuação da empresa, a administração deverá ser feita obrigatoriamente por um membro externo quando nenhum dos sócios for qualificado. É o caso de negócios relacionados à saúde, por exemplo, que exigem que um profissional da área administre o negócio.

Se nenhum sócio é capacitado para tal tarefa, o contrato deve estabelecer, necessariamente, o responsável. De maneira oposta, se um dos sócios for qualificado, então ele deve ser indicado como o administrador caso esteja de acordo.

4. NÃO TER UMA CLÁUSULA QUE PREVEJA A SAÍDA DE UM SÓCIO

Esta cláusula pode até não estar entre as obrigatórias, todavia, a previsão do que acontece em caso de saída do sócio é muito importante porque desentendimentos, dissolução ou mesmo acidentes e falecimentos podem fazer com que o negócio se veja sem um dos sócios.

O resultado disso é que podem ocorrer disputas internas pelo controle do que fora deixado pelo sócio, ou então, pode ocorrer a entrada de um herdeiro imprevisto na sociedade.

5. NÃO CONTAR COM AJUDA JURÍDICA NO MOMENTO OPORTUNO – ASSESSORIA OU CONSULTORIA JURÍDICAso

A elaboração de um contrato social não é tarefa fácil, contudo, ela se torna ainda mais difícil quando não há respaldo jurídico. Um advogado ou, ainda melhor, uma consultoria jurídica é capaz de auxiliar os sócios na elaboração e validação jurídica de um contrato.

Sendo assim, um erro muito comum é o de não saber a hora de procurar ajuda ou, pior ainda, de não procurar qualquer ajuda para a elaboração desse contrato, pensando apenas na economia de dinheiro atual.

Nesse sentido, procure ajuda jurídica logo no começo da elaboração do contrato social ou, no mínimo, quando já houver um contrato relativamente elaborado, ou mesmo, na construção dos aditivos!

6. NÃO ELABORAR O CONTRATO SOCIAL

Por fim, o maior erro possível referente ao contrato social, entretanto, é o fato de não o elaborar. Quando você não faz o contrato social da sua empresa ela não pode ser registrada adequadamente, o que significa que ela está operando sem regularidade.

Ou seja, sem um contrato social, a relação dos sócios também pode ser abalada em questões futuras, levando a disputas que podem até mesmo chegar à justiça — e tudo isso devido a uma falta de acordo prévio sobre as condições da sociedade.

O contrato social da empresa deve ser elaborado com cuidado, pois é um dos documentos mais importantes para a constituição e operação do negócio de maneira geral. Ao conhecer esses 06 (seis) erros você será capaz de evitá-los e conseguirá um contrato adequado para as suas necessidades.

Segue uma dica bônus para vocês:

UTILIZAR UM CONTRATO SOCIAL PADRÃO

Buscando a praticidade e a economia de tempo e de esforço, muitos empresários utilizam contratos padrões. Embora esses modelos contenham boa parte das cláusulas obrigatórias, cada negócio tem as suas próprias necessidades.

Já escrevi sobre este tema anteriormente, em relação aos cuidados de elaborar contrato sem advogado!

O resultado de utilizar um contrato social padrão é óbvio: sem o devido conhecimento para avaliar se o contrato atende ou não às necessidades do negócio, grandes são as chances de que ele seja elaborado de maneira incorreta, necessitando de correções posteriores.

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Avanço do mar em localidades costeiras

Em matéria a um Jornal local (Fortaleza/CE), foi tratado o problema em relação ao avanço do mar nas praias de Icaraí e Tabuba (Litoral Oeste do Ceará). Todavia, fica uma indagação: será que o mar avançou ou há construções irregulares? Sem estudos ambientais? Obras, como espigões, aterros, que geram impactos e degradações ambientais?

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É preciso um olhar mais crítico em relação ao meio ambiente, pois os recursos ambientais e marinhos são finitos. Venho tratando sobre este tema há mais de 05 anos, quando fiz meu MBA em Perícia e Auditoria Ambiental. Porém, o que vejo é um cenário em que empresas privadas preferem receber autuação, multas, a ter uma equipe especializada na seara ambiental! É preocupante!

É que, as zonas costeiras são áreas de grande fragilidade e vulnerabilidade às modificações antrópicas. Essas regiões abrigam 60% da população mundial (Souza et al.,2003). O alto índice de desenvolvimento na região costeira proporcionou maior densidade demográfica causando problemas de ordem ambiental, dentre eles, a erosão.

Além desse problema do “avanço do mar” em algumas localidades, ainda existe um problema cultural: a falta de educação! Os órgãos públicos e alguns privados são responsáveis por sistemas de esgotos, dragagens, bocas de lobos, todavia, o entupimento destes dutos acaba gerando prejuízo para a população. Isso se inicia com aquele papelzinho maroto que você joga da janela do seu carro!

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Em umas das fotos, vocês podem perceber a enorme mancha que se forma no mar, pois toda poluição advinda das ruas desemboca nos oceanos. O peixinho que você come assado, pode estar contaminado! Aquele polvo, a Lula o camarão, e tudo isso por qual motivo? A falta de educação da população!!! Evitem banhos de mar em época de chuva para evitar doenças de peles ou coisas ainda mais graves!

Fica aqui a dica ambiental para vocês: cuidem do seu lixo!

O que é Assessoria Jurídica e Advocacia Preventiva? E para que servem?

A advocacia preventiva é uma das grandes e positivas novidades da advocacia moderna, que vem tomando cada vez mais espaço no nosso país, com inclusão de técnicas de conciliação, mediação e arbitragem na resolução de conflitos.

Assim, é notória a necessidade de uma empresa possuir uma assessoria jurídica orientando o passo a passo do seu negócio, elaborando contratos, revisando-os, mediando acordos, entrando com ações quando preciso, mas, o principal objetivo da assessoria jurídica é agir de forma preventiva para diminuir o número de ações e reclamações.

Por fim, pode-se concluir que as vantagens da advocacia preventiva são inúmeras e valem o investimento, quando pensamos nas dores de cabeça e despesas desnecessárias que podem ser evitadas por meio de uma assessoria jurídica que acompanha o dia a dia do empresário e o auxilia a tomar as melhores decisões para o seu negócio.

Isso serve para a área ambiental, e como serve!!!

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Até breve!


Referências:

Souza, S.T; Chagas, A. C.O; Araújo, M. C. B; Costa, M. F.: Georreferenciamento dos pontos de ocupação urbana desordenada ao longo do litoral de Pernambuco- Brasil. Disponível em www.abequa.org.br/trabalhos/dinâmica_costeira_342.pdf visualizado em 14/10/16.