Julgamento importante do STJ – Condenação da construtora com cláusula penal anula indenização por lucros cessantes?

Aos que acompanham o blog – Direito Sem Aperreio – já devem ter percebido que estamos sempre atentos às novidades, e, que este tema, acerca do atraso na entrega da obra por parte da Construtora, é bem recorrente em nosso espaço. Por isso, não podíamos deixar de lado este julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que foi muito importante, principalmente para àqueles que estavam com as ações suspensas.

Aqui no escritório, tínhamos alguns processos nesta condição, por isso, ficamos sempre atentos a todos os procedimentos que versassem sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega de imóvel (tema 970), e, a possibilidade da inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega (tema 971).

Sendo assim, a 2ª Seção do STJ julgou nesta quarta-feira, 08 de maio de 2019, estes dois temas repetitivos. Desta forma, no primeiro caso, o colegiado vetou a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal; quanto ao segundo tema, os ministros entenderam possível a inversão da cláusula penal.

Antes de adentrarmos a notícia, disponibilizo alguns artigos sobre o tema, como: i) a definição do termo inicial dos juros de mora, incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador; ii) condenação de construtora a indenizar os compradores de imóvel por lucros cessantes em razão de atraso na entrega; iii) atraso injustificado na entrega do imóvel pela construtora: saiba quais são os seus direitos.

Além dos artigos, disponibilizamos um vídeo em nosso canal no Youtube:

Notícia completa

Em março de 2019, a seção já havia deliberado em questão de ordem que a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18) não seria aplicada para a solução de casos anteriores ao advento da legislação, com ou sem modulação. 

Com isso, passamos a analisar a impossibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, por inadimplemento do vendedor, por atraso na entrega de imóvel em construção.

Da impossibilidade de cumulação

O relator dos Recursos, ministro Luis Felipe Salomão, proferiu o voto com relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, por inadimplemento do vendedor, por atraso na entrega de imóvel em construção, objeto do tema 970.

Salomão explicou que, a cláusula penal constitui pacto secundário acessório, e que o estabelecimento no contrato da pré-fixação da multa atende aos interesses das partes, garantindo a segurança jurídica.

É que, segundo o relator, a cláusula moratória tem natureza eminentemente reparatória, e o próprio Código Civil prevê limite para a cláusula não levar ao enriquecimento ilícito. Neste azo, o ministro citou precedentes das duas turmas de Direito Privado para apoiar a tese de que, havendo a cláusula penal, não há a cumulação com lucros cessantes posterior.

Havendo a cláusula penal no sentido de pré-fixar em patamar razoável a indenização, não cabe a cumulação com lucros cessantes posterior. (…) Pode a parte interessada desprezar a cláusula penal e ingressar com ação de lucros cessantes.”

Neste sentido, no caso concreto, fixada a cláusula penal em 1% ao mês, valor considerado razoável, o ministro negou provimento aos Recursos que buscavam a cumulação.

Os ministros Raul Araújo, Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Cueva, Marco Bellizze e Moura Ribeiro seguiram o entendimento do relator, formando a maioria. Desta forma, a tese fixada foi:

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes.”

Já a ministra Nancy Andrighi, votou pela divergência quanto ao tema da cumulação, onde defendeu que o entendimento do STJ estaria consolidado em sentido contrário. De acordo com Nancy, o entendimento proposto é “admitir a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes em caso de atraso na entrega de imóvel, uma vez que a cláusula penal moratória restringe-se a punir apenas o retardo ou a imperfeição da satisfação da obrigação, não funcionando nunca como pré-fixação de perdas e danos”. O ministro Marco Buzzi seguiu a divergência da ministra.

Com isso, vamos analisar e entender a inversão da cláusula penal, que refere-se ao Tema 971.

Da inversão da cláusula penal

Em seguida, os ministros julgaram a questão da inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal, estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega (tema 971). 

Com isso, o relator, ministro Salomão disse que extraiu dos precedentes “a melhor interpretação possível“, pois há incrongruência “gritante” da jurisprudência da Corte, no sentido de estabelecer a inversão pura e simples, para obrigações de naturezas distintas – que seria a obrigação de concluir a obra e a outra de pagar.

Desta feita, o relator disse que é abusiva a prática de estipular penalidade exclusivamente ao consumidor para a hipótese de mora ou inadimplemento total da obrigação, isentando o fornecedor da mesma penalidade.

Assim, o ministro relator propôs a tese: “Uma vez ou caso prevista a cláusula penal apenas para o inadimplemento do promitente-comprador no contrato de adesão, firmado entre este e a construtora-incorporadora, a mesma multa deverá, em inversão, ser considerada para indenização pelo inadimplemento do promitente-vendedor. Nos casos de obrigação de natureza heterogênea, obrigação de fazer e obrigação de dar, impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada a cumulação com lucros cessantes.”

Os ministros fizeram ponderações acerca do enunciado, contudo, a fixação do enunciado foi adiada para acolher sugestões dos ministros, e será definida na próxima sessão, dia 22 de maio de 2019.

Esta decisão se pauta nos Recursos: REsps 1.498.484/1.635.428 e REsps 1.614.721/1.631.485

Fonte: STJ

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O que fazer se for cobrado(a) de taxa de condomínio antes da entrega das chaves?

Oi gente, tudo bem com vocês? Hoje eu preparei um artigo informativo na seara do Direito Imobiliário e Direito do Consumidor, para que vocês não tenham seus direitos lesados. Fui procurada para entrar com uma ação de rescisão contratual (atraso na entrega da obra) contra a Construtora, e, quando parei para analisar a situação, percebi que o cliente também estava sendo cobrado pela taxa de condomínio e IPTU.

Todavia, não havia a entrega das chaves por parte da Construtora, nem tampouco, a imissão na posse. É que, o simples registro da promessa de compra e venda não é suficiente para caracterizar a referida obrigação.

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Segue vídeo explicativo sobre o caso

 

Artigo completo

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ao julgar um Recurso Repetitivo que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais só tem início com a imissão na posse, ou seja, o simples registro da promessa de compra e venda não é suficiente para caracterizar a referida obrigação.

Desta forma, esta tese deverá servir de orientação para as demais instâncias do judiciário em casos semelhantes. Assim, restará afastada a responsabilidade dos adquirentes de imóvel na planta que receberam as chaves após expirado o prazo para entrega da obra, ou seja, a tolerância do prazo de 180 dias.

Todavia, caso o adquirente seja cobrado de tal pagamento indevido, será necessário adentrar com ação judicial de cobrança em face da construtora, que era a real possuidora do imóvel.

Neste sentido, tal entendimento veio para proteger o consumidor das inúmeras práticas lesivas e dos diversos (para não falar totalidade) contratos leoninos, que impõe o pagamento de taxas condominiais anteriores ao recebimento das chaves ao verdadeiro possuidor, protegendo, assim, a parte mais frágil da relação de consumo.

É que, as cobranças de IPTU e condomínio, antes da entrega do imóvel, são consideradas ilícitas pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em decisão, (EREsp 489647) o ministro Luiz Felipe Salomão reconheceu que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.

Da Exceção – entrega das chaves antes da emissão do Habite-se

Luiz acrescenta que há exceção para a entrega das chaves antes da emissão do Habite-se. “Face à uma decisão do STJ ,que levou em conta a moradia como necessidade social, isto é válido desde que o prédio esteja totalmente pronto, com todos os serviços funcionando”. Nesse caso, após a entrega das chaves enquanto se aguarda o Habite-se, a construtora pode delegar poderes a uma administradora para fazer o rateio das despesas condominiais de acordo com as frações ideais de cada unidade, fazendo a prestação de contas todos os meses.

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Julgamento de repetitivos e operações policiais marcam início do semestre forense no STJ

Olá caros seguidores, tudo bem? Esta notícia é de extrema importância para advogados e para todos nós, cidadãos, pois, trata de julgamentos de ações repetitivas, além dos processos advindos da operação Lava Jato (corrupção), que deve ser de interesse de todos.

O julgamento de ações repetitivas está pautado em diversas searas, vejamos algumas:

– Tema 988 – natureza do rol do artigo 1.015 do CPC/15 e verificar possibilidade de sua interpretação extensiva, para se admitir a interposição de agravo de instrumento contra decisão interlocutória que verse sobre hipóteses não expressamente tratadas nos incisos de referido dispositivo do Novo CPC.

– Tema 951 – o colegiado decidirá acerca do período conhecido como “Buraco Negro” das regras sobre aposentadoria, de 1984 a 19991.

– Tema 970 – possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal nas hipóteses de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção.

– Tema 971 – possibilidade de inversão em desfavor da construtora, pelo mesmo motivo, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador.

Não deixem de ler a notícia completa para saber todos os temas que serão julgados. É muito importante que saibam os rumos dos seus direitos!

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Segue notícia completa

Com o início do semestre forense no dia 1º de agosto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) retoma os julgamentos colegiados, incluindo na pauta deste semestre recursos repetitivos, processos oriundos de operações de grande repercussão nacional como a Lava Jato e a Zelotes, e também casos importantes para a uniformização da lei federal no país.

Segundo dados do Núcleo de Gerenciamento de Precedentes (Nugep), dos 994 temas repetitivos cadastrados no STJ, apenas 54 estão com o julgamento pendente, demonstrando o esforço feito pela gestão para agilizar o julgamento destes processos.

Já no primeiro dia de julgamentos, a Corte Especial julga o Tema 988 dos repetitivos. A questão jurídica debatida nos recursos especiais é polêmica na doutrina desde a entrada em vigor do CPC/2015.

A controvérsia é definir a natureza do rol do artigo 1.015 do CPC/15 e verificar possibilidade de sua interpretação extensiva, para se admitir a interposição de agravo de instrumento contra decisão interlocutória que verse sobre hipóteses não expressamente tratadas nos incisos de referido dispositivo do Novo CPC. A definição da matéria pelo STJ está sendo aguardada com muita expectativa por todos operadores de direito (REsp 1.696.396).

Seções

Quatro recursos repetitivos estão com pedido de vista na Primeira Seção e deverão ter o julgamento retomado no segundo semestre de 2018. No REsp 1.348.638, Tema 951 dos repetitivos, o colegiado decidirá acerca do período conhecido como “Buraco Negro” das regras sobre aposentadoria, de 1984 a 1991, devido à ausência de legislação clara a respeito.

O ministro Mauro Campbell Marques apresentará voto-vista no recurso que discute se o segurado tem direito adquirido ao cálculo do benefício de acordo com as regras vigentes quando da implementação dos requisitos para sua concessão.

O tema em julgamento analisa a possibilidade de se mesclar as regras de cálculos ínsitas na legislação revogada com a nova, para fins de cálculo do benefício concedido no período de 1984 a 1991.

Ainda no campo previdenciário, os ministros discutem sobre os prazos de decadência a incidir no reconhecimento do direito adquirido ao benefício mais vantajoso de aposentadoria pelo INSS. No REsp 1.631.021, o colegiado avalia se o prazo de dez anos de decadência alcança ou não as situações em que o recorrido já tinha adquirido direito à concessão de um melhor benefício. O ministro Napoleão Nunes Maia Filho apresentará o seu voto-vista na matéria.

Outro repetitivo no qual o ministro está com pedido de vista é o REsp 1.576.254, Tema 963 dos repetitivos. No caso, a discussão é o cabimento de execução regressiva da Eletrobras contra a União em razão da condenação de ambas ao pagamento das diferenças de juros e correção monetária do empréstimo compulsório sobre o consumo de energia elétrica aos contribuintes.

A fixação de teses possibilitará a solução de milhares de processos suspensos que aguardam o julgamento dos recursos repetitivos.

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Uniformização

Além dos repetitivos, a Primeira Seção julgará, na sessão do dia 8 de agosto, o REsp 1.340.553, recurso que definirá a sistemática para a contagem da prescrição intercorrente prevista na Lei de Execução Fiscal (Lei 6.830/80).

O caso analisa a hipótese de falta de intimação da Fazenda Nacional quanto ao despacho que determina sua manifestação antes da decisão que decreta a prescrição intercorrente. A questão jurídica é definir se tal ausência ilide a decretação da prescrição intercorrente.

A Corte Especial do STJ analisa no segundo semestre o EAREsp 622.897, que discute o prazo de prescrição de ação de repetição de indébito de serviços de telefonia, se o prazo é de três ou dez anos para a propositura da ação. O ministro Herman Benjamin apresentará o seu voto-vista na matéria.

Já o julgamento do EREsp 1.210.941, também na Corte Especial, analisa se o crédito presumido de IPI deve integrar a base de cálculo do imposto de renda da pessoa jurídica e da contribuição social sobre o lucro líquido.

Turmas

A Segunda Turma deve retomar o julgamento do REsp 1.584.669, após o pedido de vista da ministra Assusete Magalhães. No caso, a União recorre de decisão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) que considerou indevida a apreensão de veículo como meio coercitivo para pagamento de multa.

No recurso, o ônibus de uma empresa transportadora foi retido e lacrado quando autoridades da Receita o flagraram fazendo o transporte de “sacoleiros” que ingressavam no país com quantidades grandes de produtos de origem estrangeira.

O mesmo colegiado retoma o julgamento do REsp 1.611.929, com a apresentação do voto-vista do ministro Herman Benjamin. A Companhia Hidroelétrica do São Francisco (Chesf) tenta há quase um ano liberar um montante de meio bilhão de reais bloqueados pela Justiça de Pernambuco referente a construção da hidrelétrica de Xingó (SE/AL), que entrou em operação em 1994. Os recursos represados, segundo o presidente da empresa, José Carlos de Miranda, são fundamentais para a estatal retomar parte das 60 obras paralisadas.

Privado

No dia 27 de agosto, às 11h, o STJ realiza uma audiência pública conjunta para discutir dois temas submetidos à sistemática dos recursos especiais repetitivos: a possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal nas hipóteses de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção (Tema 970) e a possibilidade de inversão em desfavor da construtora, pelo mesmo motivo, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador (Tema 971).

A audiência pública conjunta, que ocorrerá na sala de sessões da Segunda Seção do STJ, foi convocada pelo ministro Luis Felipe Salomão. Diante da “patente transcendência social, econômica e jurídica” dos precedentes que serão fixados pela seção, o ministro considerou que a audiência poderá reunir elementos importantes para subsidiar o julgamento.

Na sessão do dia 8 de agosto, a Segunda Seção retoma o julgamento do repetitivo REsp 1.108.058, com a apresentação do voto-vista da ministra Isabel Gallotti. O julgamento definirá quais os efeitos da insuficiência do depósito ofertado na ação de consignação em pagamento.

No mesmo dia, o colegiado julga a AR 3.662, proposta pela massa falida da Encol S/A Engenharia, Comércio e Indústria. O valor da causa é de R$ 145 milhões, e o passivo da empresa supera R$ 1,4 bilhão.

Ainda no setor imobiliário, a Terceira Turma deve retomar o julgamento do REsp 1.476.395, com o voto-vista do ministro Moura Ribeiro. No recurso, um comprador de imóvel com financiamento (SFH) da Caixa Econômica pede a utilização do sistema de juros simples, no lugar de juros compostos/capitalizados, para quitação da dívida. O autor da ação alega que a tabela Price utilizada no contrato do financiamento é ilegal.

No mesmo colegiado, o ministro Villas Bôas Cueva deve trazer o seu voto-vista no REsp 1.502.967. O recurso é oriundo de uma ação civil pública proposta pelo Ministério Público do Rio Grande do Sul contra a BV Financeira devido a cobrança da tarifa de emissão de boleto bancário.

A BV recorre da condenação de indenizar os danos materiais e morais causados aos consumidores individualmente, além de ter de arcar com o pagamento de dano moral coletivo, decorrente do abalo à harmonia nas relações de consumo.

O ministro Paulo de Tarso Sanseverino está com vista no REsp 1.630.659. No caso, o Ministério Público ajuizou ação civil pública contra a Serasa pleiteando, em síntese, a declaração da abusividade da conduta da empresa ao incluir nas suas bases de dados informações negativas coletadas em cartórios de protesto, sem qualquer verificação ou controle da data do vencimento da dívida. O MP recorre de decisão que negou provimento a ação.

STJ

Ação histórica

No dia 4 de setembro, a Quarta Turma inicia o julgamento do processo mais antigo do país, o REsp 1.149.487, relatado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira. A discussão é sobre a posse do Palácio da Guanabara, no Rio de Janeiro.

Desde 1895, a família Orleans e Bragança alega na Justiça que o governo brasileiro não a indenizou pela tomada do palácio, logo após a proclamação da República. Em 123 anos de tramitação, o caso já teve decisões de diversos ramos da justiça, incluindo a reabertura da discussão após o processo ter sido encerrado na década de 60.

Para agosto, está pautado o julgamento do REsp 1.573.945, para definir se uma beneficiária do programa Minha Casa Minha Vida tem direito a danos materiais e morais, por atraso e não entrega de imóvel adquirido por meio do programa, no Residencial Green Park Satélite, em Natal (RN). O apartamento deveria ter sido entregue em outubro de 2012 e, mesmo com o atraso e paralisação das obras desde setembro de 2013, a Caixa continuou cobrando as prestações e negativou a beneficiária.

Penal

No direito penal, os principais casos a serem julgados no segundo semestre envolvem grandes operações da Polícia Federal e do Ministério Público: Lava Jato, Zelotes, Acrônimo, Sevandija, Turbulência, Cadeia Velha são apenas alguns dos nomes das operações.

Alguns casos podem ter repercussão na disputa eleitoral de outubro. Governadores e ex-governadores integram ações penais que serão julgadas pela Corte Especial neste semestre. Na APn 805, o governador Wellington Dias (PT-PI) é acusado de omissão nas obras de uma barragem que desabou no estado.

Na APn 814, o MP acusa o ex-governador Waldez Góes (PDT-AP) de peculato. A corte analisa se recebe a denúncia oferecida pelo MPF no caso. Nas APns 865 e 901, um dos réus é o governador Fernando Pimentel (PT-MG), no âmbito da Operação Acrônimo.

A Operação Mãos Limpas, que apurou desvios de recursos públicos no Amapá, é o foco das APns 657 e 702, ambas de relatoria da ministra Nancy Andrighi. O MP acusa o desvio de pelo menos R$ 150 milhões.

Na primeira semana de agosto, a Sexta Turma do STJ analisa o HC 376.763. O habeas corpus é da deputada distrital Celina Leão. Por suposto envolvimento em propina, a distrital foi afastada da presidência da Câmara Legislativa do DF em 2018. A operação, em que vários distritais estão envolvidos, investiga se deputados distritais receberam propina de fornecedores de UTIs do DF, que tinham faturas pendentes do governo anterior. Os fatos são investigados na Operação Dracon.

Fonte: STJ

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Audiência pública discutirá cumulação de indenização e inversão da cláusula penal por atraso na entrega de imóvel

Olá queridas e queridos seguidores, espero que esteja tudo bem com vocês! Hoje, trago uma notícia importante para àqueles que adquiriram imóveis na planta e que houve atraso na entrega. Se você ingressou com alguma ação judicial contra a construtora e/ou incorporadora, não deixe de ler esta notícia do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

E para aos que tenham interesse em aprofundar a leitura, escrevi há alguns meses sobre:

Assim, segue a notícia completa do STJ:

No dia 27 de agosto, às 11h, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vai realizar audiência pública conjunta para discutir dois temas submetidos à sistemática dos recursos especiais repetitivos: a possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal nas hipóteses de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção (Tema 970) e a possibilidade de inversão em desfavor da construtora, pelo mesmo motivo, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador (Tema 971).

A audiência pública conjunta, que ocorrerá na sala de sessões da Segunda Seção do STJ, foi convocada pelo ministro Luis Felipe Salomão. Diante da “patente transcendência social, econômica e jurídica” dos precedentes que serão fixados pela seção, o ministro considerou que a audiência poderá reunir elementos importantes para subsidiar o julgamento.

De acordo com a decisão, os interessados deverão manifestar seu desejo de participar da audiência e indicar expositores até 10 de agosto. No caso do Tema 970, os requerimentos de participação precisam ser encaminhados para o e-mail tema970@stj.jus.br. Já no caso do Tema 971, as solicitações devem ser enviadas para o e-mail tema971@stj.jus.br.

Critérios

Nos pedidos de habilitação, os interessados devem indicar sua posição em relação ao tema em análise, de forma a possibilitar uma composição plural do quadro de expositores, conforme previsto no artigo 186, parágrafo 4º, inciso II, do Regimento Interno do STJ.

A lista de participantes habilitados e o tempo de exposição de cada um serão estipulados de acordo com o número de inscritos, a pertinência da participação e a garantia da apresentação de diferentes opiniões relativas aos temas discutidos na audiência conjunta.

De acordo com a página de recursos repetitivos do STJ, mais de seis mil ações estão suspensas, aguardando a fixação das duas teses repetitivas pelo colegiado de direito privado. Nessa página, o interessado pode consultar detalhes do tema afetado e acompanhar sua tramitação.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1635428REsp 1498484REsp 1631485REsp 1614721

Fonte: STJ

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Câmara dos Deputados aprova distrato com multa de 50%

Queria muito saber o que vocês acham deste Projeto de Lei (PL) que tramitou na Câmara e está a caminho do Senado. A quem interessa esta mudança? Quem sai perdendo com isso? Eu já tenho minha opinião formada, mas gostaria muito de debater com vocês!

camara dos deputados

Segue notícia completa:

O Plenário da Câmara dos Deputados aprovou nesta quarta-feira (06.06.18) o Projeto de Lei nº 1220/15, do deputado Celso Russomanno (PRB-SP), que disciplina os valores a receber pelo mutuário na desistência da compra de imóvel.

Assim, clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta terão de pagar até 50% (cinquenta por cento) do valor já dado à construtora como multa para se desfazer do negócio. O valor só não será pago se o consumidor encontrar interessado que aceite a transferência de toda a dívida do imóvel. Casos julgados na Justiça nos últimos anos previam retenção bem menor nesses casos: de 10% a 25% como multa. 

Após tramitar por mais de três anos na Câmara, deputados aprovaram nesta quarta-feira, 06, novas regras para a devolução de imóveis comprados na planta. O chamado “distrato” pode acontecer se o cliente desistir do negócio ou em caso de inadimplência. Agora, o texto irá para o Senado antes da sanção presidencial. Tal Projeto prevê que clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta terão de pagar multa.

Ou seja, a multa de metade das parcelas já pagas será aplicada à maioria dos imóveis construídos atualmente no Brasil que usam o chamado regime de afetação – o empreendimento é constituído legalmente separado da construtora, com CNPJ e contabilidade próprios. Esse sistema, que protege o patrimônio de cada projeto, foi adotado nos anos 2000 após problemas que afetaram milhares de clientes em efeito cascata, como na Encol. Caso o imóvel não esteja nesse regime, a multa máxima será de 25%.

Só haverá uma possibilidade de desistir do negócio e fugir da multa: caso o comprador encontre um novo interessado em assumir a dívida e o imóvel. O cliente substituto ficará com todos os direitos e obrigações do original e precisa ser aprovado pela construtora.

Se o cliente apenas devolver as chaves, será preciso ter paciência para reaver o dinheiro de volta. Caso o imóvel seja construído no regime de afetação, o cliente será reembolsado em uma única parcela até 30 dias após o habite-se, autorização para que os compradores possam ocupar o imóvel. Portanto, o cliente terá de esperar a conclusão do empreendimento. Caso o projeto não seja nesse regime, a devolução do dinheiro ocorrerá em até 180 dias após a assinatura do distrato.

Além da multa que poderá chegar a 50%, também serão descontados do consumidor a comissão de corretagem, impostos, taxas de condomínio e, caso a desistência ocorrer após o comprador começar a morar no local, poderá ser cobrado valor como uma espécie de aluguel a ser decidido pela Justiça.

Reação das Construtoras

Construtoras comemoraram. “Esse projeto é um avanço, pois garante os direitos do consumidor que paga seu imóvel em dia e vinha sendo prejudicado pela distrato”, avalia o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins. O setor argumenta que o grande volume de distratos acaba atrasando a conclusão dos imóveis – o que prejudica bons pagadores.

Para o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, o projeto inibirá novos distratos. “A compra de imóvel será definitiva, como deve ser, e não especulativa.” Nos últimos 12 meses até fevereiro, foram registrados 33,3 mil distratos no País, ou 29,7% das vendas brutas no mesmo período, segundo dados da Abrainc.

Cláusula de tolerância – 180 dias

Para a advogada Lorena Lucena Tôrres, esta cláusula já está valendo no mercado e nas ações demandadas contra construtoras. Não há nenhuma novidade neste texto!

O texto prevê ainda que atraso de até 180 dias para a entrega do imóvel não gerará ônus para a construtora. Caso haja atraso superior a seis meses, a empresa terá de devolver todo o valor já pago pelo comprador e a multa prevista em contrato em até 60 dias. Caso o contrato não preveja multa, o comprador terá direito a indenização de 1% do valor já pago à incorporadora por cada mês de atraso.


Patrimônio separado

Devido à restrição de crédito para o setor imobiliário em razão do baixo número de vendas e alto índice de distratos, a tendência do sistema financeiro é privilegiar empreendimentos com patrimônio afetado por causa da maior segurança de retorno.

Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam o crescimento desse mecanismo desde 2016 na venda de imóveis na planta na maioria de grandes empresas (Rossi Residencial, MRV Engenharia, Cyrela, Even Construtora e Incorporadora, EZTec e Rodobens Negócios Imobiliários).

Com o patrimônio afetado, as parcelas pagas pelos compradores não se misturam ao patrimônio da incorporadora ou construtora e, se ela entrar em dificuldades financeiras, não poderá fazer parte da massa falida.

Para o relator, exatamente porque esse dinheiro é usado para a conclusão do empreendimento que seu texto permite a devolução de 50% dos valores apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.

O bem jurídico maior deve ser a proteção dos consumidores que se mantêm no empreendimento e, portanto, querem efetivamente cumprir e ver cumpridos seus contratos”, afirmou Jose Stédile.

Para o autor do projeto, deputado Celso Russomanno, a regulamentação evitará transtornos na vida dos mutuários. “Isso ajudará as pessoas que guardaram dinheiro durante a vida toda, usaram fundo de garantia, deram entrada em um imóvel e, de repente, ficaram desempregadas, sem condições sequer de acionar a Justiça”, disse.

O projeto de lei atende tanto às necessidades do setor empresarial quanto às dos consumidores, achando um meio termo para que as pessoas recebam de volta o dinheiro que pagaram – descontados, é claro, os encargos administrativos, a corretagem e outras despesas havidas. Faz com que essas pessoas consigam resolver o problema sem terem que demandar uma ação judicial“, afirmou.

Já a devolução dos valores com a multa de 25% para empreendimentos sem patrimônio afetado ocorrerá em 180 dias depois do distrato.

Descontos
Em ambos os casos, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”, a incorporadora imobiliária poderá descontar ainda valores relativos aos impostos incidentes sobre a unidade; cotas de condomínio e contribuições devidas pelos moradores; demais encargos previstos em contrato; e um montante a título de fruição do imóvel.

Esse montante será calculado segundo critério pactuado ou, na falta deste, de forma fixada pelo juiz em valor equivalente ao de aluguel de imóvel de mesmo padrão e na mesma localidade.

Quando o comprador desistente apresentar um interessado em ficar com o imóvel, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%) desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo mutuário tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.

Já no caso de revenda do imóvel objeto do distrato antes do prazo para pagamento da restituição, o valor a devolver ao comprador será pago em até 30 dias da revenda.

Atraso na entrega

Quanto à penalidade pelo atraso na entrega do imóvel, o substitutivo de Stédile dá o prazo de 180 dias de prorrogação dessa entrega sem multa ou motivo de rescisão contratual se isso estiver expressamente pactuado no contrato.

Após esses 180 dias, o comprador poderá pedir a rescisão, sem prejuízo da devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.

Na hipótese de estourar os 180 dias e o comprador não desejar romper o contrato, será devida, na data de entrega da unidade, indenização de 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de atraso, corrigidos monetariamente.

Desistência da compra do imóvel

O substitutivo disciplina a desistência da compra de imóveis se realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador do empreendimento.

O direito de arrependimento poderá ser exercido em sete dias, contados da compra, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem.

Se o comprador não se manifestar em sete dias, o contrato será considerado irretratável.

Foto com óculos

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Fonte: Câmara dos Deputados

Notícias – Consumidor. Câmara aprova regras para a desistência da compra de imóvel. Disponível em: <http://www2.camara.leg.br/camaranoticias/noticias/CONSUMIDOR/558604-CAMARA-APROVA-REGRAS-PARA-DESISTENCIA-DA-COMPRA-DE-IMOVEL.html&gt; Acesso em: 08 jun.2018

RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA

Taxa de condomínio deve ser paga pelo vendedor até entrega do imóvel, diz TJ-DF

Tema importantíssimo para quem possui pendências com construtoras. O que venho observado são empresas de grande porte prejudicando em tudo o consumidor. Pessoas que nem sequer entraram no apartamento, que teve a obra “finalizada” após mais de 2 anos de atraso (https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/351751672/atraso-injustificado-na-entrega-do-imovel-pela-construtora-saiba-quais-sao-os-seus-direitos) e ainda assim, quando sai o habite-se a construtora logo que inicia a cobrança de taxa de condomínio já repassa ao comprador. Pois se isso aconteceu com você, procure os seus direitos!

Após expedido o auto de conclusão da obra, também conhecido como habite-se, o vendedor é responsável pelas taxas de condomínio até a entrega do imóvel, mesmo que esse processo demore devido ao atraso do financiamento imobiliário pelo comprador.

A decisão, por maioria, é da Câmara de Uniformização de Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal ao julgar Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) sobre o tema.

O pedido de resolução de demandas repetitivas foi ajuizado por uma construtora, que apontou a existência de divergência na jurisprudência do TJ-DF sobre a obrigação de a construtora arcar com o pagamento das taxas de condomínio, mesmo após expedida a carta de habite-se, quando a demora no recebimento do imóvel for decorrente de atraso na obtenção de financiamento bancário pelo comprador.

Admitido o IRDR, o caso foi julgado no dia 27 de novembro de 2017 e a tese definida foi a seguinte: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DF.

IDR nº 2016 00 2 034904-4. Fonte

http://www.lucenatorresadv.com

Construtora deve pagar lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel, decide STJ!

Notícia maravilhosa para quem está com problema judicial contra construtora que atrasou a entrega do imóvel. É que, em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão da Justiça paulista para condenar uma construtora a indenizar os compradores de imóvel por lucros cessantes em razão de atraso na entrega.

A sentença afastou o dano moral alegado pelos compradores, mas julgou procedente o pedido de indenização por danos materiais (lucros cessantes) e condenou a construtora ao pagamento de 0,7% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período compreendido entre o término da carência e a entrega das chaves.

Ademais, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), além de não reconhecer o dano moral – por ausência de comprovação dos vícios construtivos e por entender configurado mero aborrecimento –, também negou o pedido de lucros cessantes por considerar o pedido genérico e por ausência de comprovação dos prejuízos alegados.

Segundo o acórdão, o atraso na entrega não causou nenhum reflexo na atividade negocial dos compradores e, por isso, seria inviável a cobrança de lucros cessantes, já que nada foi descrito quanto à finalidade lucrativa da aquisição do imóvel.

Em recurso especial, os compradores alegaram que os lucros cessantes decorrentes do atraso são presumidos, tendo em vista a supressão do seu direito de fruir, gozar e dispor do imóvel. Defenderam, ainda, que o dano moral provocado pela recorrida não foi mero aborrecimento por descumprimento contratual.

– Danos morais

Em relação ao dano moral, a relatora, ministra Nancy Andrighi, esclareceu que essa reparação exige a demonstração de três pressupostos: a ação, o dano e o nexo de causalidade entre eles. Além disso, a ministra acrescentou que desconfortos e frustrações fazem parte da vida moderna e que não se pode aceitar que qualquer dissabor configure dano moral.

A jurisprudência do STJ vem evoluindo, de maneira acertada, para permitir que se observe o fato concreto e suas circunstâncias, afastando o caráter absoluto da presunção de existência de danos morais indenizáveis”, disse.

No caso, como o TJSP concluiu que os compradores não demonstraram circunstâncias que justificassem a condenação por danos morais, a ministra, por aplicação da Súmula 7 do STJ, que impede a apreciação de provas em recurso especial, manteve o acórdão.

– Danos Materiais

Quanto aos danos materiais, a ministra entendeu que a decisão do TJSP deveria ser revista. Para ela, “é mais do que óbvio terem os recorrentes sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação da recorrida tivesse sido tempestivamente cumprida”.

Nancy Andrighi explicou que a situação, vinda da experiência comum, não necessita de prova, por aplicação do artigo 335 do Código de Processo Civil de 1973. Segundo ela, o STJ possui entendimento no sentido de que, nas situações em que há atraso injusto na transferência ou entrega da posse, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes.

O TJSP, ao decidir pela imprescindibilidade de produção de provas do dano material efetivo, contrariou o entendimento do STJ no sentido de que, nessas situações, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes, invertendo-se o ônus da prova”, concluiu a relatora.

A notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1633274

Acórdão: https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ATC&sequencial=66238647&num_registro=201400955926&data=20161114&tipo=51&formato=PDF

TORRES, Lorena Grangeiro de Lucena. Construtora deve pagar lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel, decide STJ! Disponível em: <http://lucenatorres.jusbrasil.com.br/noticias/417299753/construtora-deve-pagar-lucros-cessantes-por-atraso-na-entrega-de-imovel-decide-stj> Acesso em: 27 dez.2016.