Perguntas frequentes acerca de escritura pública de compra e venda

Segue um pequeno auxílio para vocês a respeito deste tema. Espero que ajude!

  1. Por que preciso de uma Escritura Pública para comprar, vender ou doar o meu imóvel?

É que, sem a escritura pública, bem como o posterior registro dela no registro de imóveis, o comprador não tem garantias de transferir a propriedade para seu nome, abrindo possibilidade de discussão judicial sobre a propriedade. É requisito de forma, conforme previsto no artigo 108 do Código Civil vigente.

  1. Por que preciso registrar a Escritura Pública de compra e venda (ou doação) de imóvel?

 Embora a escritura pública garanta ao adquirente os direitos sobre o bem que era do vendedor, será apenas após o registro da escritura que a propriedade é transferida definitivamente para o adquirente, ou seja, antes do registro há mero direito obrigacional. Assim, somente é considerado proprietário do imóvel aquele que figura na matrícula junto ao Registro de Imóveis como tal.

  1. Posso transferir o imóvel a uma terceira pessoa sem antes registrar previamente a escritura que possuo em meu nome?

Não, haja vista que a Lei de Registros Públicos exige que a sequência das transmissões imobiliárias estejam todas registradas na matrícula do imóvel junto ao registro de imóveis, para que haja uma continuidade de transferências – princípio da continuidade. Ademais, a legislação vigente veda que Tabelião lavre uma escritura de venda e compra se o vendedor não consta como proprietário perante o registro imobiliário.

  1. Posso escriturar meu imóvel antes da quitação?

Caso seu imóvel não esteja totalmente quitado, poderá escriturá-lo, desde que seja instituída alienação Fiduciária em favor da Construtora, da mesma forma, deverá ser solicitada a autorização, e, após a quitação será necessário o cancelamento da referida alienação, mediante documento fornecido pela Construtora, destinado ao Cartório declarando a quitação da dívida.

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O que é e para que serve uma Notificação Extrajudicial

Uma intimação extrajudicial, ou uma notificação extrajudicial, que praticamente tem o mesmo sentido, significado e objetivo, pode ser utilizada para requerer pagamento de algum débito, para solicitar a desocupação de um imóvel, para avisar sobre as consequências de algum ato determinado, entre outras coisas.

Assim, as Notificações Extrajudiciais são feitas pelo setor de Registro de Títulos e Documentos, sendo o ato por meio do qual se pode dar conhecimento oficial e legal do conteúdo de um documento à terceiros. A fé pública de que dispõe o oficial notificador torna a notificação um documento de alto valor jurídico.

Desta forma, notificar é fazer prova incontestável de que o notificado recebeu ou tomou conhecimento do conteúdo de qualquer ato jurídico levado a registro. Nesse sentido, o notificado não poderá alegar desconhecimento do documento ou de seu conteúdo, nem se eximir do cumprimento de suas obrigações alegando ignorância, porque o texto do documento e a comprovação da sua entrega ficam registrados.

Como fazer uma Notificação Extrajudicial?

Fazer uma notificação é muito simples e prático, todavia, volto a mencionar a importância de um profissional especializado para confeccionar o documento. Os procedimentos para fazer uma notificação são os seguintes:

  1. Como a notificação não tem um texto ou formato padrão, o conteúdo pode ser escrito livremente. Todavia, o texto deve observar algumas informações importantes, senão vejamos:

– Na carta/notificação deve constar: o nome completo e o endereço completo da pessoa a ser notificada, ou seja, o destinatário da notificação; o título “Notificação Extrajudicial” e os dados do notificado;
– O texto deve conter informações claras a respeito do objetivo da notificação, as exigências e as providências que o notificado deverá tomar, os prazos para o cumprimento das exigências e as medidas que serão tomadas em caso de não cumprimento das exigências e prazos dados;
– Ao final deve conter data e assinatura e deve ser elaborado em 02 (duas) vias, a depender do cartório.
Obs: O texto não pode atentar contra a moral, os bons costumes e a segurança nacional;

  1. Após o registro, o Cartório fará a diligência para entregar o documento à pessoa notificanda. Caso não encontre o notificando na primeira diligência, outras duas serão efetuadas em horários e/ou datas distintos. No caso do notificando se negar a receber a notificação, prevalece a Fé Pública do oficial ou escrevente autorizado, ao declarar que a diligência foi realizada e o documento foi recusado pelo destinatário.
  2. Após a realização da diligência o Cartório emitirá uma certidão relativa à notificação. Essa certidão comprova legalmente o resultado da diligência, ou seja, a entrega do documento para o notificado, o recebimento e/ou a recusa do documento por parte do notificado, a troca de endereço do destinatário, o fechamento da empresa, dentre outras situações. Nessa certidão constam todos os fatos relevantes a respeito da notificação.

Qual a documentação necessária para dar entrada em uma notificação?

R: Basta trazer 2 vias originais da notificação, assinadas e com endereço completo, valor de cada notificação R$ 139,70 – valor em cartório de Fortaleza/CE.

Quais são as vantagens da notificação extrajudicial? 

R: A Notificação leva oficialmente ao conhecimento de determinada pessoa o texto de um documento registrado, por meio de oficial portador de fé pública. É a prova incontestável de se ter dado conhecimento de teor de qualquer documento.
A notificação extrajudicial tem como finalidades: fazer prova; responsabilizar; prevenir responsabilidades; chamar à autoria; constituir mora; solicitar cumprimento de obrigações; dentre outras.

A notificação extrajudicial pode ser considerada prova legal? 

R: Sim, através da notificação é possível provar legalmente a entrega de um documento; a recusa do notificado em receber; a troca de endereço do destinatário; o fechamento de uma empresa; etc.
A notificação extrajudicial é importante ferramenta de trabalho do advogado, funcionando como documentação de provas iniciais do processo ou tentativas de conciliação entre as partes envolvidas.

Quais são os tipos de notificações extrajudiciais mais comuns? 

Comunicação de prazo para que o inquilino exerça direito de preferência na hora de vender o imóvel alugado.
Entrega de duplicatas de prestação de serviços com o objetivo de realizar o protesto, em caso de não pagamento;
Pedido de retomada de imóvel, após o fim do prazo de locação;
Constituição de mora de devedor insolvente (prova de que o comprador não quitou sua dívida), no caso de compra e venda de imóvel em prestações;
Comunicação de renovação de poderes descritos e outorgados em procurações, após o cancelamento da mesma.

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/518887517/o-que-e-e-para-que-serve-uma-notificacao-extrajudicial

Cuidados ao elaborar contratos sem advogado

Inicialmente, é importante entender o que seria um contrato, que nada mais é do que um pacto entre duas ou mais pessoas, que se obrigam a cumprir o que foi entre elas combinado sob determinadas condições, criando, assim, um vínculo jurídico entre as partes.

Assim, um contrato é caracterizado como negócio jurídico e tem por finalidade gerar obrigações entre as partes, existindo diversos tipos de contratos no ordenamento jurídico. Desta forma, segue explicação de algumas destas espécies:

  • Compra e venda: possui caráter bilateral e consensual. Outrossim, este tipo contratual estipula os compromissos entre as partes nos negócios mercantis, podendo ser efetuado de forma escrita ou verbal. Além disso, é imprescindível constar neste tipo de contrato todas as responsabilidades e compromissos futuros tanto do comprador quanto do vendedor, nada deve ficar somente na palavra. É sempre aconselhável que a parte legal do negócio seja acompanhada por um advogado de inteira confiança do comprador ou de órgãos ligados à defesa do consumidor.
  • Troca ou permuta: se houver troca de bens de valores desiguais este contrato será anulável, caso não haja expresso consentimento entre as partes envolvidas;
  • Contrato de locação de coisas: é quando uma parte se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante remuneração;
  • Contrato de comissão: é quando alguém adquire ou vende bens, em seu próprio nome e responsabilidade;
  • Contrato de corretagem: é quando um corretor aproxima pessoas que pretendem contratar, em busca de conciliar interesses;
  • Contrato de fiança: é quando uma ou mais pessoas prometem garantir ou satisfazer uma obrigação não cumprida pelo devedor, assegurando ao credor seu efetivo cumprimento.

Ademais, é notório que muitas empresas atualmente trabalham com modelos de contratos prontos, não analisando as cláusulas, nem tampouco possuem uma equipe especializada na confecção de um contrato específico para o negócio jurídico em questão.

Nesse azo, é importante ressaltar que, em casos de contratos mais complexos deve haver uma personalização, haja vista a exigência de mútuas concessões e exigências. Por isso, para não ser pego de surpresa, procure redigir sempre um documento de qualidade, com a finalidade de elevar a segurança do negócio jurídico, a fim de evitar litígios judiciais e/ou extrajudiciais.

Sendo assim, seguem algumas dicas importantes de como redigir um contrato:

  • Não esqueçam de qualificar as partes (RG, nome completo, CPF, endereço, CNPJ). Esta dica serve em caso de ações judiciais, onde será necessário intimar a parte.
  • Verificar se as partes possuem capacidade jurídica para celebrar o contrato;
  • Verificar se o endereço fornecido pela empresa é real, ou seja, se ele existe;
  • Verificar as obrigações contratuais, para especificar os objetivos.

Outra dica valiosa é saber quais são os elementos essenciais para validade do contrato, quais sejam:

– Agente capaz;

– Forma prescrita ou não proibida por lei e,

– Objeto lícito, possível, determinado ou determinável.

Noutro giro, fiquem atentos à algumas formalidades:

  1. Valor do contrato:

Os valores contratuais possuem uma serventia jurídica muito importante, haja vista que definem o valor da causa e a competência do local da ação. Ou seja, se será uma ação protocolada em Juizados Especiais ou na Justiça comum.

Desta forma, a redação contratual deverá ser clava e objetiva, bem como incluir os encargos e possíveis bonificações. Ademais, é necessário deixar claro se os valores serão pagos de forma integral ou em prestações, além de formalizar se haverá prazo de pagamento, entre outros.

2. Inclua cláusula de garantia:

A cláusula de garantia irá auxiliar em caso de descumprimento contratual, em que seja necessário o pagamento, por exemplo. Assim, em caso de quebra contratual, poderá o requerente liquidar os bens apontados na garantia para efetivar o pagamento.

Por fim, seguem algumas dicas para redigir o contrato:

  • Utilize uma linguagem simples;
  • Prefira realizar contratos escritos, já que os contratos verbais são mais difíceis de comprovar;
  • Enumere as cláusulas e sublinhe o que for mais importante;
  • Evite usar termos complicados, preze por ser o mais objetivo possível;
  • Faça uma pesquisa das informações da parte contrária, para saber se a mesma possui pendências jurídicas;
  • Deixe evidente e claro os valores de multas, juros entre outros.

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Referências:

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Dispões sobre o Código de Processo Civil. DOU 17.3.2015. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm&gt; Acesso em: 31 jul.2017.

CPT. Tipos de contrato: características, classificações e finalidades. Disponível em: <https://www.cpt.com.br/codigo-civil/tipos-de-contrato-caracteristicas-classificacoes-e-finalidades&gt; Acesso em: 31 jul.2017.

EMBRACON. Saiba como funciona o contrato de compra e venda de um imóvel. Disponível em: <https://www.embracon.com.br/noticias/saiba-como-funciona-o-contrato-de-compra-e-venda-de-um-imovel&gt; Acesso em: 31 jul.2017.