Celeridade na cobrança das Taxas Condominiais como Título Executivo Extrajudicial

Quer aprender mais sobre Direito Civil e Direito Condominial? Hoje vamos tratar sobre a celeridade na cobrança de Taxas Condominiais em atraso, por meio da Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial! Quer saber mais, então não deixa de ler o artigo completo! Este artigo foi escrito com a colaboração do meu parceiro, advogado Yuri Sascha, especialista em Direito Condominial.

Texto de responsabilidade, criação e opinião do (a) Autor (a)!

Antes de adentrarmos ao tema central do Artigo, disponibilizamos 2 vídeos em nosso Canal do Youtube – Direito Sem Aperreio, que possuem relação ao tema de estudo (Direito Condominial e como notificar dívidas), que tratam sobre como confeccionar uma Notificação Extrajudicial e Atraso injustificado na entrega da obra: o que fazer?

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Artigo completo

Com o advento do Código de Processo Civil de 2015, o crédito decorrente de contribuições condominiais, a popular “taxa de condomínio”, sejam elas as ordinárias (aquelas que são esperadas todo mês) ou extraordinárias (popularmente conhecidas como “taxa extra”), tornou-se um título executivo extrajudicial tal qual o cheque ou a nota promissória, conforme reza o art. 784, X.

Na prática, isso significa dizer que o condomínio edilício, que quase sempre se constitui de uma pessoa jurídica com caixa em baixa ou até mesmo negativo, e, portanto, urgindo a arrecadação de ativos, agora possui a possibilidade de reaver judicialmente valores inadimplentes de condôminos de forma mais célere.

Antes da nova legislação para obter esses valores era necessário o ingresso com uma ação de cobrança, para que o juiz reconhecesse a existência da dívida e só então fosse possível reaver esses valores por meio do procedimento de cumprimento de sentença, ou seja, hoje, a mera existência de crédito tem a mesma força para garantir o pagamento do que uma decisão judicial.

Para ilustrar o quão mais célere se torna esse procedimento, podemos fazer uma comparação da diferença de prazos de cada uma das duas ações:

Ressalte-se, que na maioria dos casos, essa cobrança de faz através do sistema de Juizados Especiais Cíveis (JEC), tendo em vista serem dívidas de pequeno valor, assim consideradas aquelas abaixo de 40 salários-mínimos, conforme o art. 3º, I, da Lei 9.099/95 (Lei dos Juizados Especiais).

Frise-se que, há enorme diferença entre o “ser” e o “dever ser”. A Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais (JECC), estabelece que todos os atos em primeira instância se darão em audiência una. Na prática, o que ocorre é quase sempre o seguinte:

Na ação de Cobrança, ao protocolar a petição inicial, o juiz designará uma data de audiência, que dificilmente ocorrerá em menos de três ou quatro meses contados do protocolo, dentro desse prazo, o devedor ainda poderá apresentar defesa, à qual o condomínio deverá se manifestar em réplica, geralmente dando prazo de 10 ou 15 dias. Ainda é possível que o devedor, a fim de arrastar a discussão o débito por mais alguns meses, para esquivar-se do pagamento, faça o pedido de nova audiência com o fito de instrução e julgamento, para colher depoimento pessoal das partes e testemunhas – que quase nunca acrescentam algo realmente relevante à discussão.

Superada essa fase preliminar, espera-se mais alguns meses, às vezes mais de um ano, para que o juiz prolate a sentença, que ainda pode ser recorrida, por meio de Recurso Inominado às Turmas Recursais.

Em alguns estados, principalmente na região nordeste, à espera da pauta de julgamento ultrapassa facilmente dois anos (contados da prolação de sentença), ou seja, o tempo decorrido entre o protocolo da petição inicial e o Acórdão em segundo grau pode ser uma espera de até quatro anos ou mais.

Depois desse tempo é que finalmente é possível proceder à execução da dívida, que ainda pode ser contestada por Embargos e Impugnações, e tais decisões de embargos/impugnações, podem ser revistas dentro do prazo pelas Turmas Recursais, tal qual a sentença de piso, por meio de novo Recurso Inominado, passando novamente por um período de espera para receber o que é devido.

É que, o devedor pode prorrogar a demanda durante todo esse tempo, para adiar o pagamento da dívida, ou ainda oportunizar que o mesmo proceda a ocultação de seu patrimônio para esquivar-se de vez de pagar o que é devido.

Da Ação de Execução de Título Extrajudicial

Por outro lado, a ação de execução de título extrajudicial, tem procedimento muito mais célere, a começar da citação que já vai acompanhada de ordem judicial de penhora e avaliação, caso o pagamento não seja procedido em 03 (três) dias.

No caso de o executado estar se ocultando, o Código ainda prevê que o oficial de justiça diligencie em dias e horários diferentes para garantir a execução pessoal, e em não sendo possível, realizará por hora certa.

Em verdade, o executado até pode se defender da execução, por meio de Embargos à Execução, porém, a proposição dos mesmos não suspende a execução, de modo que a dívida fica garantida por meio do depósito realizado por ele, ou mesmo por penhora.

Assim, fica assegurado, pelo menos, o pagamento da dívida, ainda que o processo possa demorar um pouco mais do que o previsto, devido a proposição dos embargos, que também são passíveis de recurso. Além disso, mesmo com esse percalço, não se compara em nada à demora da Ação de Cobrança, por esta prever ainda toda a fase de instrução para se obter o título executivo judicial.

Finalmente, cumpre-nos indicar como tornar o mero crédito em um título executivo de fato e de direito. Sim, não basta a mera existência do crédito para se caracterizar o título executivo. O Código Processual é taxativo ao indicar as duas condições para tal, conforme se analisa:

(I) As taxas têm que estar previstas na convenção dominial, ou aprovadas em Assembleias gerais, e,

(II)  Devem estar documentalmente comprovadas.

Ou seja, é necessário que as taxas estejam documentalmente previstas conforme o caso, e principalmente, exista um documento que comprove a cobrança, geralmente um boleto. Com isso, temos que para a execução ser processada judicialmente, faz-se necessária a juntada desses documentos à petição inicial, além de uma planilha atualizada do débito.

Por fim, fica aqui a dica de como é importante possuir uma Assessoria Jurídica mensal em condomínios.

Disponibilizamos para os que se interessantes com o tema, alguns dos nossos Artigos sobre Direito Civil e Condominial:

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É possível a aplicação de multas por infrações de trânsito nas dependências de um condomínio?

Proprietário atual só responde por dívida condominial antiga se posterior ao registro do condomínio?

O que fazer se for cobrado(a) de taxa de condomínio antes da entrega das chaves?

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77 dúvidas sobre Direito Condominial

Diferença entre Convenção de condomínio e Regimento Interno

Devedor de condomínio e o Novo CPC. O que acontece com a figura do devedor?

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É possível a aplicação de multas por infrações de trânsito nas dependências de um condomínio?

A Lei nº 9.503, de 23 de setembro de 1997, instituiu o Código de Trânsito Brasileiro (CTB), dispondo a mesma sobre o trânsito de qualquer natureza nas vias terrestres do território nacional, abertas à circulação, sendo regida por este Código, fornecendo, ainda, diretrizes para o tráfego, estabelecendo normas de condutas, infrações e penalidades para os usuários.

Não obstante o estabelecido pelo CTB, as convenções dos condomínios e os seus regulamentos internos estabelecem as principais regras a serem observadas por seus moradores, os condôminos.

Este artigo foi escrito com a colaboração da colunista Cristiane Silva, e aborda a seara do Direito de Trânsito e Civil, mais precisamente acerca da aplicação de multas por infrações de trânsito em condomínios. Cristiane é nossa colunista e escreve o seu primeiro artigo para o Blog, esperamos que gostem do tema. Saibam um pouco mais sobre a escritora:

Cristiane é Advogada, Pós-Graduada em Direito e Processo do Trabalho, pela Universidade Cândido Mendes e cursando MBA em Direito Imobiliário, atuante nas áreas do Direito Trabalhista, Cível e Consumidor..

Instagram da Autora: @cristianesilva.adv

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Introdução

Muito se discute pela observância ou não das normas estabelecidas pelo Código Brasileiro de Trânsito (CTB) nas dependências de um condomínio, e, se em decorrências das supostas infrações de trânsito cometidas por seus moradores, valeria ou não a aplicação das multas de trânsitos, como forma de coibir as infrações ocorridas.

Assim, o artigo 2º do CTB dispõe que “são vias terrestres urbanas e rurais as ruas, as avenidas, os logradouros, os caminhos, as passagens, as estradas e as rodovias, que terão seu uso regulamentado pelo órgão ou entidade com circunscrição sobre elas, de acordo com as peculiaridades locais e as circunstâncias especiais”.

Desta forma, quando da sua instituição, o CTB pelo seu artigo 2º não mencionava nada a respeito sobre a aplicação de suas normas dentro das vias internas de um condomínio, levando muitos a crer que eram livres de penalidades, multas ou regras de trânsito em circulação.

Entretanto, o Legislador editou a Lei nº 13.146/2015, que acrescentou ao Código de Trânsito o parágrafo único ao artigo 2º, no qual as vias internas pertencentes ao condomínio passaram a ser consideradas vias terrestres, conforme se observa da redação abaixo:

Art. 2º São vias terrestres urbanas e rurais as ruas, as avenidas, os logradouros, os caminhos, as passagens, as estradas e as rodovias, que terão seu uso regulamentado pelo órgão ou entidade com circunscrição sobre elas, de acordo com as peculiaridades locais e as circunstâncias especiais.

Parágrafo único.  Para os efeitos deste Código, são consideradas vias terrestres as praias abertas à circulação pública, as vias internas pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas e as vias e áreas de estacionamento de estabelecimentos privados de uso coletivo.

Porém, a inclusão deste parágrafo único ao artigo 2º da Lei de Trânsito, significa que os condomínios estão sujeitos à fiscalização dos órgãos de trânsito ou às suas medidas administrativas?

Embora o condomínio seja considerado via terrestre pelo CTB, este não é aberto à circulação viária para qualquer cidadão, haja vista que o condomínio é de uso privado, portanto, a intenção por parte do síndico em aplicar a chamada multa de trânsito, conforme normatizada pelo Código de Trânsito ou pelas Resoluções do Contran, deve ser vista com cautela.

Na prática, os síndicos se encarregam da fiscalização de trânsito dentro dos condomínios, tais como: instalação de lombadas, placas, entre outros. Nesse sentido, como não são autoridades públicas e nem possuem poder de polícia, não costumam os gestores dos condomínios ter meios para fiscalizar o limite de velocidade, estacionamentos irregulares ou menores ao volante, por exemplo.

É que, dentro dos condomínios, a área destinada à circulação de veículos e pedestres submetem-se à aplicação das regras instituídas pela Convenção e Regulamento Interno!

Assim, a atividade destinada a fiscalização e imposição de penalidades de multas de trânsito, é de competência privada dos Entes Federativos, não podendo ser exercidas ou delegada por síndicos, condôminos ou administradores.

Ou seja, o Regimento Interno do condomínio pode estabelecer normas sobre segurança das suas vias internas, impondo a aplicação de multas administrativas para o caso de descumprimento. Muitos podem questionar a validade da aplicação de multa de trânsito por parte do condomínio, contudo, é preciso entender e observar que a multa não é de trânsito, e sim, multa por infração ao Regulamento Interno.

Nesse sentido, é o entendimento dos recentes julgados:

AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONDOMINIAL POR INFRAÇÃO PRATICADA PELO FILHO DA RÉ. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. EXCESSO DE VELOCIDADE – RELATÓRIO ELABORADO POR FUNCIONÁRIOS QUE COMPROVA A INFRAÇÃO – CONDUTOR REINCIDENTE EM TAL PRÁTICA PERIGOSA – NOTIFICAÇÃO EXPEDIDA E NÃO RESPONDIDA – VALIDADE DA MULTA – INFRAÇÃO QUE NÃO GUARDA RELAÇÃO COM AS MULTAS PREVISTAS PELO CÓDIGO BRASILEIRO DE TRÂNSITO. Regra protetiva prevista na convenção do condomínio e que deve ser observada pela coletividade, para a segurança e bem-estar dos moradores – Ação julgada procedente – Sentença confirmada. – Recurso desprovido. (TJ-SP – APL: 00066808620088260659 SP 0006680-86.2008.8.26.0659, Relator: Edgar Rosa, Data de Julgamento: 06/02/2017, 27ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 07/02/2017).

MULTA CONDOMINIAL. ESTACIONAMENTO. VAGAS DESTINADAS AOS MORADORES. Inexistindo qualquer irregularidade na vedação de acesso do carro do genro da autora às vagas de garagens, é de ser mantida a sentença de improcedência, tendo em vista que as referidas vagas rotativas são destinadas exclusivamente aos moradores e proprietários, consoante previsão contida do Regimento Interno e Convenção de Condomínio. Multa condominial mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70062645643, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em 18/06/2015). (TJ-RS – Apelação Cível AC 70062645643 RS (TJ-RS) -Data de publicação: 24/06/2015).

MULTA POR ESTACIONAMENTO IRREGULAR EM ÁREA COMUM. DESCUMPRIMENTO DA CONVENÇÃO. AUSENTE VEROSSIMILHANÇA DO DIREITO ALEGADO PELA AUTORA. INEXISTENTE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DA MULTA, OU QUALQUER SITUAÇÃO CONSTRANGEDORA VIVENCIADA PELA DEMANDANTE. AUSÊNCIA DE OFENSA CAPAZ DE AUTORIZAR O DEVER DE INDENIZAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA CONFIRMADA. RECURSO NÃO PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71007382195, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Gisele Anne Vieira de Azambuja, Julgado em 23/02/2018). (Quarta Turma Recursal Cível Diário da Justiça do dia 01/03/2018 – 1/3/2018 Recurso Cível 71007382195 RS – TJ-RS).

Assim, portanto, em havendo previsão cabe ao síndico à fiscalização das vias internas, bem como aplicar possíveis penalidades para infratores, eis que é de sua competência cumprir e fazer cumprir o Regimento Interno.

Para o Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área e especialista em Direito Imobiliário e em questões condominiais, “no caso da infração se perpetrada por um condômino, havendo previsão no Regimento Interno do condomínio que possibilite a penalização pecuniária, esta punição, independe da atuação estatal, poderá ser aplicada imediatamente, de forma independente e autônoma da autuação pelo Estado”.

O zelo pela segurança e integridade física dos condôminos e frequentadores das dependências do condomínio é algo que dever ser levado muito à sério pelos moradores, funcionários e pelo síndico, representante do condomínio.

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Conclusão

Diante de todo o exposto, podemos chegar à conclusão de que não é possível a aplicação da multa por infrações de trânsito em condomínios. Todavia, é possível e válida o cumprimento da penalidade de multas administrativas, desde que a prática conste expressamente na Convenção ou no Regulamento Interno, tendo em vista que a execução da referida multa é devida ao descumprimento das normas estabelecidas pelo condomínio, por exemplo as de trânsito.

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Fontes:

Lei de nº 9.503 de 23 de setembro de 1997 – Código de Trânsito Brasileiro

Jurisprudências do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Site: http://www.pontonacurva.com.br/opiniao/aplicacao-do-codigo-de-transito-brasileiro-nos-condominios/6341

Site: https://www.segs.com.br/veiculos/150203-as-normas-de-transito-dentro-do-condominio

Site: https://www.segs.com.br/veiculos/150203-as-normas-de-transito-dentro-do-condominio

Proprietário atual só responde por dívida condominial antiga se posterior ao registro do condomínio

Olá seguidores, tudo bom? Primeiramente, feliz 2019 para todos vocês! Que seja um ano de aprendizado, evolução e muito sucesso. E para começar o ano com o pé direito, trago mais uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que trata da seara do Direito Civil. Espero que vocês gostem! Se possível, comentem aqui na notícia para que eu saiba o pensamento de vocês.

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Para quem tiver interesse no assunto, seguem 2 artigos que disponibilizei sobre a Diferença entre Convenção de condomínio e Regimento Interno e sobre dívidas de condomínio com terceiros que podem acarretar penhora de bem de família.

Notícia completa do STJ

O registro da convenção de condomínio é o momento no qual a obrigação pelas taxas condominiais passa a ter caráter propter rem, por isso as dívidas anteriores a essa data devem ser cobradas de quem era o proprietário do imóvel à época.


Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu parcial provimento ao recurso do atual proprietário, inscrito em cadastro de devedores por dívidas condominiais da época em que o imóvel ainda era do antigo dono.


O recorrente foi inscrito em serviço de proteção ao crédito pelo não pagamento de cotas condominiais no período de outubro de 2008 a março de 2010. Ele adquiriu o imóvel em 31 de março de 2010.

No recurso, sustentou que, ao tempo da formação da alegada dívida, o edifício não preenchia os requisitos legais para ser considerado um condomínio, e dessa forma o débito teria natureza pessoal, e não propter rem, devendo a cobrança ser dirigida ao proprietário anterior.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, citou o Tema 882 dos recursos repetitivos para afirmar que, na ausência de condomínio formalmente constituído, é preciso anuência do associado para que este se torne responsável pelas dívidas relacionadas à associação de moradores.

“Previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas junto ao recorrente. Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção devem ser consideradas de natureza propter rem”, justificou a relatora.

Do Marco divisor

A relatora destacou que, uma vez constituído o condomínio, a jurisprudência do STJ aponta no sentido de que todas as obrigações condominiais decorrentes têm caráter propter rem.

“Devidamente estabelecido o condomínio, todas as despesas condominiais são obrigações propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devidas por quem quer que o possua”, explicou a ministra.

A convenção do condomínio foi registrada em julho de 2009, e é preciso, segundo a relatora, estabelecer o correto marco temporal a partir do qual as dívidas condominiais são devidas pelo recorrente, atual proprietário do imóvel.

Segundo ela, previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas do recorrente. “Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção (09/07/2009) devem ser consideradas de natureza propter rem e, portanto, são também oponíveis ao recorrente”, resumiu a relatora ao justificar o parcial provimento.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1731128

Fonte: STJ

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Dívida do condomínio com terceiro pode acarretar penhora de bem de família

Segue mais uma decisão retirada do site do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a respeito de Direito Civil, Direito de Família e Direito Imobiliário. Então, leiam na íntegra esta importante decisão do STJ.

Decisão na íntegra

A natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.

Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio.

Inicialmente, houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e após o condomínio suspender a retenção dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento contra os condôminos.

No STJ, um dos condôminos alegou que não poderia ser responsabilizado pela dívida, já que adquiriu o apartamento em momento posterior à sentença prolatada contra o condomínio, e sustentou que a penhora não poderia recair sobre sua propriedade por ser o único imóvel da família, protegido pela Lei 8.009/90.

Propter rem

Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, não é possível isentar o recorrente da obrigação com a alegação de que o imóvel foi adquirido em momento posterior à dívida. Ele explicou que a dívida condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, de quem detém os direitos sobre o imóvel.

“De fato, sobre o tema muitas vezes debatido pelas turmas de direito privado – legitimidade para responder por dívidas condominiais pretéritas, quando ocorre alteração da titularidade do imóvel –, há muito se consolidou, com apoio nos dispositivos do Código Civil, que se trata de obrigação propter rem, por isso responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino”, afirmou o ministro.

Bem de família

Salomão rejeitou o argumento de que o imóvel não poderia ser penhorado por ser o único bem da família. Ele ressaltou que seria contraditório aplicar a regra de impenhorabilidade em situação na qual a natureza propter rem da dívida fundamentou o redirecionamento da execução, refletindo exatamente a hipótese de exceção à norma de impenhorabilidade.

“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais”, justificou.

O ministro explicou que, uma vez reconhecida a responsabilidade do condômino pela dívida exequenda e fundamentada a responsabilidade na teoria das obrigações propter rem, sendo essa, exatamente, a regra que excepciona a impenhorabilidade, “outra não pode ser a conclusão, que não a possibilidade da penhora”.

Ele ressalvou, porém, que o reconhecimento dessa possibilidade “não significa que a execução tenha que obrigatoriamente atingir o imóvel”. Sempre que possível, disse, “outros modos de satisfação devem ser preferidos, em homenagem ao princípio da menor onerosidade para o executado”.

Salomão lembrou que, no caso dos autos, o recorrente não apontou outra forma para o pagamento da dívida, limitando-se a negar sua responsabilidade pela dívida.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1473484

Foto com óculos


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Fonte: STJ

Penhora de bem de família por dívida com condomínio

Segue decisão extremamente importante e atual do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acerca de penhora de bem de família em casos de execução, que seja originária de despesas condominiais, em que não haja indicação de bens à penhora.

Decisão completa

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ratificou o entendimento de que é possível a penhora do bem de família na hipótese de execução de dívida originária de despesas condominiais em que o devedor não indica outros bens à penhora ou não os possui.

O entendimento foi consolidado após a seção reconhecer a existência de erro de fato em ação rescisória que visava desconstituir decisão monocrática proferida pelo ministro Luis Felipe Salomão, a qual reconheceu em favor de ex-esposa – e atual companheira – a impenhorabilidade da totalidade de imóvel pertencente ao casal.

No caso julgado, um condomínio ajuizou em outubro de 2007 ação de cobrança em desfavor do ex-marido e atual companheiro da ré da ação rescisória, visando à cobrança de cotas condominiais. A sentença que julgou o pedido procedente foi mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

Em novembro de 2010, iniciou-se a fase de cumprimento de sentença, e o condomínio requereu a penhora do imóvel, sem sucesso pelo fato de a ex-esposa e meeira do executado ter interposto embargos de terceiros, alegando a natureza familiar do bem. Os embargos foram julgados improcedentes, porém a decisão foi reformada no STJ, com posterior trânsito em julgado da decisão.

O condomínio entrou com ação rescisória alegando manifesta violação a norma jurídica e erro de fato, pois a decisão rescindenda considerou não ter ocorrido a intimação pessoal da ré meeira acerca da penhora do imóvel. Houve voto-vista do ministro Luis Felipe Salomão.

O que é um Erro de fato?

Segundo o Código de Processo Civil, ocorre erro de fato quando a decisão rescindenda admite fato inexistente ou quando considera inexistente fato efetivamente ocorrido.

Em voto vencido, o ministro Salomão entendeu que a proteção do bem de família deve ser estendida à totalidade do imóvel, e que não houve erro de fato, pois a prova da intimação não estava no processo primitivo, só na rescisória.

“Realmente, há evidente incompatibilidade na alegação de erro de fato cuja prova está consubstanciada em documento novo apresentado apenas no âmbito da ação rescisória, considerando qnue, para que esteja configurada a hipótese do artigo 485, IX, do CPC, mostra-se imprescindível que a prova esteja nos autos do processo originário”, destacou o ministro.

Já o relator da rescisória, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que, da análise dos autos originários, foi possível depreender que houve intimação pessoal da ré na execução, caracterizando erro de fato. Além disso, ele ressaltou o fato de que a embargante em nenhum momento se manifestou no curso da ação originária sobre eventual ausência de intimação.

Em relação à possibilidade de penhora, o ministro Sanseverino esclareceu que, no caso de despesa condominial, ainda que o imóvel seja bem de família, a hipótese é devidamente fundamentada na lei.

A seção, por maioria, acompanhou o voto do relator.

Solidariedade da dívida

A ré também afirmou que sua meação deve ser protegida pelo fato de não ter mais vínculo com o ex-marido, por isso não deveria responder por dívida contraída exclusivamente por ele.

A alegação não foi acolhida pelo relator, que entendeu que a ré também é beneficiária de todos os serviços postos à disposição pelo condomínio, pois vive atualmente em regime de união estável com o ex-marido, e o imóvel até hoje serve à família.

“O fato de a obrigação decorrer do exercício do direito de propriedade e derivar da própria coisa implica o reconhecimento da existência de solidariedade entre os titulares do direito real de propriedade, pelo qual todos ficam obrigados pelas despesas da coisa. Assim, possuindo o imóvel mais de um titular do direito de propriedade, é direito do credor de obrigação propter remdemandar contra qualquer um dos proprietários, não se admitindo aos codevedores alegar ilegitimidade passiva”, afirmou o magistrado.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): AR 5931

Foto com óculos

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Fonte: STJ

Referências:

STJ. Disponível em: <http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Rescindida-decis%C3%A3o-que-havia-negado-penhora-de-bem-de-fam%C3%ADlia-por-d%C3%ADvida-com-condom%C3%ADnio&gt; Acesso em: 05 jun.2018

 

77 dúvidas sobre Direito Condominial

Fonte – SECOVI

 Depois de uma semana de dicas voltadas ao Direito Imobiliário, Direito Condominial e Direito Civil, ainda ficaram muitas dúvidas dos leitores, por isso, reuni algumas mais cobradas, por meio do site da SECOVI – Sindicado da Habitação, senão vejamos:

 

1 – Quando o novo Código Civil entrou em vigor? Como fica a Lei nº 4591/ 64 diante da aprovação do novo Código Civil?

novo Código Civil (Lei Federal nº 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03. É o entendimento predominante que parte da Lei nº 4.591/64, que tratava do condomínio, foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. Assim, a Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte que se refere à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei

2 – O novo Código Civil impõe a atualização da Convenção do Condomínio?

Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para que haja uma harmonização com o novo Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657/42) servem justamente para tal fim, isto é, as Convenções anteriores à 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas da nova lei; Assim, esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; Nesse sentido, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso.

3 – O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica?

A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma”. Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil).

Desta forma, o registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, como afirmado pela Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

4 – Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?

A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino.

Já o Regimento Interno tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos. Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro – Convenção. Espelha tal realidade o julgado seguinte: “A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento” (TJSP – 3ª Câm. De Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v. U.)

5 – Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?

Não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”, conhecido também por “cláusula de bonificação”, tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336§ 1º, do novo Código Civil).

6 – Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?

As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).

7 – Qual a finalidade do fundo de reserva?

Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Consequentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

8 – O locatário (inquilino) deve contribuir para o fundo de reserva?

O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino-locador.

9 – O boleto de condomínio pode ser protestado?

Sim. Em 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da “Tabela IV – Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos – da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002″ e tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação.

A propósito do assunto, o SECOVI-SP editou o “Manual de Protesto de Encargos Condominiais”.

10 – É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?

Trata-se do apontamento dos devedores do condomínio no banco de dados gerido por entidades particulares. O SECOVI-SP não recomenda a adoção de tal postura em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza, liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618I, ambos do Código de Processo Civil).

Ademais, a medida não encontra legitimação em norma específica, como é exemplo o protesto dos encargos condominiais. Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.

11 – O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?

novo Código Civil determina a aplicação de: – multa moratória de 2% sobre o débito; – juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção do Condomínio, desde que inferior a 1%; – atualização monetária conforme índice previsto na Convenção, e na sua falta conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual (tabela prática para atualização monetária dos débitos judiciais).

12 – É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente?

Não. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembleia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa.

13 – O antissocial pode ser expulso?

Depende. Vejamos o enunciado nº 508-CJF: Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228§ 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

14 – É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

15 – O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo condomínio?

Não. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei nº 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei nº 8.009/90: Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (…) IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.

16 – O condômino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em data diferente dos demais condôminos?

Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembleia geral de condôminos.

Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal nº 9.791/99, que dispôs sobre a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos”(art. 1º), aplicável apenas às contas oriundas das empresas concessionárias hipótese que, obviamente, não é a dos condomínios edilícios.

 

 

 

17 – Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco?

Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, que evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive, quanto aos anteriores à data da retomada.

É o que ilustra o julgado abaixo, oriundo do Superior Tribunal de Justiça: CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (…) (STJ – REsp 536005-RS – Rel. Min. Barros Monteiro – 4ª Turma – j. 10/02/ 2004 – P. DJ 03.05.2004, p. 174).

18 – O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente alugue seu apartamento?

Não. Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336§ 1º, e 1.337, caput, do novo Código Civil, e da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente.

Não será lícito, portanto, impor-lhe a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares. Ademais, a imposição de restrições como a aludida pode ser interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve ser evitado.

19 – É possível efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de depósito na conta do condomínio?

Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia e modo convencionados.

Aqueles que não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o pagamento por meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação e lançamento do número da unidade autônoma no rol dos devedores, nos termos do art. 1.336§ 1º, do novo Código Civil.

20 – Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?

A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança pode ser proposta. Contudo, é conveniente que o condomínio aguarde o decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança amigável (extrajudicial). Por fim, vale lembrar que é de 10 (dez) anos o prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio, nos termos do art. 205 do novo Código Civil.

21 – O condomínio é obrigado a adotar o método contábil para controlar suas contas? O condomínio deve contratar contador para tanto?

Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados e administrados em nome dos condôminos, e sua posterior divulgação, através da via escrita e da realização de assembleia geral (art. 1.348VIII, do novo Código Civil), não há obrigatoriedade de adoção do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal atividade, que poderá ser efetuada pelo próprio síndico ou por terceiro por ele designado o qual, usualmente, é uma empresa prestadora de serviços especializada na administração condominial.

22 – Qual é o tempo de guarda dos documentos condominiais?

novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1º, g, da Lei nº 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos condominiais por 5 (cinco) anos. Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para a cobrança, pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, é de 10 (dez) anos (art. 205 do novo Código Civil). Os prazos para a guarda de documentos trabalhistas, fiscais e previdenciários constam de tabela reproduzida na parte final deste manual.

23 – Quantas assembleias deverão ser realizadas anualmente?

Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes: – prestação de contas; – previsão orçamentária; – eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos quites.

24 – A quem compete convocar as assembleias condominiais?

As assembleias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos quites (arts. 1.350 § 1º e 1.355 do novo Código Civil).

 

 

 

25 – As assembleias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?

O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.

26 – É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?

O art. 654§ 2º, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.

27 – O síndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembleia?

Não existe vedação legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir, através de cláusula expressa na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores.

28 – Quem pode dar e receber procuração?

Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato de mandato, basta ter capacidade civil (cf. Arts.  a  do novo Código Civil), como diz o art. 654, caput, do novo Código Civil: “Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”.

Da mesma forma, para receber procuração, isto é, para ser o outorgado (mandatário), a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma exceção, que é a possibilidade do maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado ser procurador, como estabelece o art. 666 do novo Código Civil.

29 – Pelo simples decurso do tempo a procuração perde a validade?

A procuração é o instrumento do contrato de mandato. Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato.

Neste particular, o novo Código Civil relaciona no art. 682 as várias hipóteses de término do mandato, dentre as quais está a pelo decurso de prazo (inciso IV):”Art. 682. Cessa o mandato: I – pela revogação ou pela renúncia; II – pela morte ou interdição de uma das partes; III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio”.

 

 

30 – As atas das assembleias precisam ser registradas?

novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembleia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.

31 – Pode haver votação secreta, na assembleia de condomínio?

É vedada a votação secreta por dois motivos: a – Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; b – Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.

32 – O condômino inadimplente tem direito a voto nas assembleias?

Não. O art. 1.335III, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas assembleias gerais de condôminos.

33 – O síndico pode votar nas assembleias condominiais?

Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio.

Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.

34 – Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia aprovação assemblear para propor a ação judicial cabível?

Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do art. 1.348II do novo Código Civil, não carecendo de autorização da assembleia para a tomada de tal medida.

Serve de exemplo o julgado seguinte: Condomínio – Edifício de apartamentos – Representação em juízo pelo síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns – Desnecessidade de expressa conferência de poderes em assembleia – Insurgência contra decisão que faz extinguir o processo por falha de representação do condomínio-autor, nos termos do art. 267IV, do CPC – Agravo provido. (TJSP – AI nº 106.416-4/6″Guarujá”1ª Câm. Dir. Priv.”Des. Rel. Erbetta Filho – J. 29/06/99).

35 – Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto em uma assembleia de condomínio?

Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei nº 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: “Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembleia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa”.

36 – O inquilino é condômino?

Não. Nos termos do art. 1.334§ 2º, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

37 – O inquilino pode participar e votar na assembleia?

novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembleia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

38 – O inquilino pode participar do Conselho?

A resposta depende da análise da Convenção do Condomínio. O art. 1.356 do novo Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembleia, com a competência específica de análise das contas do síndico. Porém, pode a Convenção do Condomínio se aprofundar no tema, estabelecendo exigências que a generalidade do texto legal não traz, como é exemplo o requisito de que o candidato a conselheiro seja condômino.

39 – Os membros do conselho são remunerados?

Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho.

40 – Como se dá a destituição dos conselheiros?

Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembleia geral especialmente convocada, que preencha a votação prevista na Convenção a respeito e, no silêncio desta, em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352do novo Código Civil), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art. 1.353 do novo Código Civil).

41 – O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?

Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.

42 – Qual o prazo do mandato dos conselheiros?

O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2 (dois) anos, permitida a reeleição.

43 – Quais são as atribuições do conselho?

O art. 1.356 do novo Código Civil diz que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).

44 – O síndico pode ser destituído?

Sim. A destituição do síndico depende de assembleia especialmente convocada, em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta.

O art. 1.349 do novo Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos: – prática de irregularidades; – falta de prestação de contas; – atos de má gestão (não administrar convenientemente o condomínio).

45 – Quando o mandato do síndico é interrompido abruptamente (ex.: renúncia, morte, destituição), existirá a figura do mandato tampão ou complementar?

O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil.

A estipulação de mandato tampão ou complementar depende de expressa previsão e aquiescência da Convenção do Condomínio. Se esta for omissa, a medida (mandato complementar) não poderá ser adotada.

Vale lembrar que a alteração do prazo de mandato do síndico depende de regular modificação da Convenção do Condomínio, isto é, realização de assembleia, especialmente convocada, em que se obtenha a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351 do novo Código Civil).

46 – O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do Condomínio aos condôminos ou ocupantes?

Não. Obrigatoriedade não existe já que a Convenção do Condomínio é documento público e por conta disto, seu acesso é franqueado a todos. Melhor explicando, sendo compulsório o registro da Convenção do Condomínio no Registro Imobiliário (art. 1.333parágrafo único, do novo Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei nº 6.015/73), não será obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes.

Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.

47 – O novo Código Civil impede a reeleição do síndico?

Não. O art. 1.347 do novo Código Civil não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico, num condomínio edilício. Pelo contrário, o mandato, ainda que limitado no seu prazo a 2 (dois) anos no máximo, poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições.

O que muitos confundem é que há um Projeto de Lei de nº 6.960/02, em trâmite perante o Congresso Nacional, de autoria do Deputado Federal Ricardo Fiúza, que visa alterar aproximadamente 150 (cento e cinquenta) artigos do novo Código Civil, dentre os quais, o dispositivo acima.

Segundo tal proposta, passaria a existir limitação quanto ao número de reeleições, de forma que seria possível apenas uma reeleição consecutiva. Vale dizer, projeto de lei não é lei, sendo imponderável dizer se o mesmo será aprovado ou quando.

48 – A instalação de ar-condicionado é permitida?

Para se instalar aparelhos de ar-condicionado é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos:

  1. A) Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART – Anotação Responsabilidade Técnica. B) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada. C) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em assembleia geral especialmente convocada para este fim.

É conveniente que o condomínio, por meio de assembleia geral, discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a pleiteiam.

49 – O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?

Apesar de o assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em assembleia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

50 – Pode um condômino trocar a porta de entrada ou a estética do hall de sua unidade?

A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

51 – A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita de quanto em quanto tempo?

O assunto é de interesse local, sendo regido pela legislação municipal. Como exemplo, no Município de São Paulo, exige a Lei nº 10.518/88, regulamentada pelo Decreto nº 33.008/93, que seja realizada a limpeza (pintura ou lavagem) a cada 5 (cinco) anos.

52 – Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?

Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.

53 – Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?

O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.

54 – O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?

Em regra, o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo: a-Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio); b-Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado; c-Verificação se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita e patente culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados); d-Verificar o que a Convenção do Condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar; e-Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio.

Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e consequentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo.

55 – De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio?

A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.

56 – O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?

O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.

57 – Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando danos a terceiros?

Nos termos do art. 938 do novo Código Civil, “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”.

Assim, se for possível a identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.

58 – O condomínio que possui garagem coletiva com o número de vagas inferior ao dos apartamentos pode excluir do uso os locatários e visitantes?

Compete a Convenção do condomínio e ao Regimento Interno dar a disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.

59 – Para o condômino alugar a vaga da garagem o que é preciso?

O art. 1.338 do novo Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores.

Evidentemente a Convenção Condominial pode proibir essa locação e assim o fazendo, não estará ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente exercitando um poder de auto-regulamentação dos próprios condôminos, tanto mais num momento que a falta de segurança é tema dos mais relevantes na sociedade brasileira.

60 – Para o condômino vender a vaga da garagem o que é preciso?

A venda da parte acessória a estranho é possível se facultada expressamente no ato constitutivo do condomínio ou na convenção e desde que não haja oposição da assembleia geral dos condôminos, obedecendo-se sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho.

61 – Quando o condômino deixa o carro na garagem do condomínio, ficando as chaves obrigatoriamente com o vigia ou garagista e o mesmo causa danos ao automóvel, o condomínio fica responsável pelo prejuízo?

Desde que o Condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato danoso do vigia ou do garagista.

62 – A falta de conservação do imóvel pode redundar na obrigação do condômino negligente indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio?

Sim. São aplicáveis à hipótese os arts. 9371.280 e 1.336IV, do novo Código Civil: Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (…) Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (…) Art. 1.336. São deveres do condômino: (…) IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

63 – Um edifício de unidades autônomas, todas de propriedade de uma mesma pessoa, caracteriza-se como condomínio edilício?

Não. Trata-se de propriedade exclusiva de uma só pessoa. A locação das unidades para diferentes inquilinos acarretará a obrigação destes pagarem as despesas comuns ordinárias, desde que comprovadas pelo locador, nos termos do art. 23, § 3º, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

64- Pode o condômino dar em garantia uma área comum?

Não. O art. 1.339§ 1º, do novo Código Civil veda expressamente que as partes comuns sejam alienadas ou gravadas em separado.

 

 

 

65 – As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação? Como?

A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal.

Enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331§ 3º, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei nº 10.931/04: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

Além do consenso unânime, se faz necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.

66 – Pode ser construído um novo andar num condomínio edilício?

Será possível a construção se previamente autorizada pela totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), em assembleia geral, com a consequente alteração da documentação imobiliária, bem como se permitida pela legislação municipal aplicável.

Trata do assunto o art. 1.343 do novo Código Civil: “A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.

67 – Qual é a base legal para proibição do tabagismo nas áreas comuns de um condomínio?

A Lei Federal nº 9.294/96, regulamentada pelo Decreto nº 2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ou privados, abrangendo a hipótese das áreas comuns nos condomínios edilícios.

Tais normas podem ser corroboradas pela legislação municipal, pela Convenção do Condomínio ou pelo Regimento Interno. O condômino que desrespeitar tais regras fica sujeito ao trâmite de aplicação de penas previsto na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, bem como à multa de 5 (cinco) vezes o rateio mensal na hipótese de reincidência, nos termos do art. 1.337, caput, do novo Código Civil.

Se ainda assim a infração perdurar, então só restará levar a questão ao Poder Judiciário.

68 – O Regimento Interno pode estabelecer horário de funcionamento de um condomínio comercial?

Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade democrática da massa condominial. O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica de precaução, adotada pela maioria dos condomínios comerciais, como reconhecido pela jurisprudência: “O advogado que opta por adquirir escritório em prédio comercial na região central da capital paulistana assume o dever de respeitar o regramento interno estabelecido pelo grupo condominial e que disciplina, com rigidez própria da precaução contra a violência urbana, o horário de fechamento do edifício – Inocorrência de violação ao direito de propriedade (art. 524 do CC e 19 da Lei nº 4.592/64)- Improvimento” (TJSP – Ac. Nº 101.781- 4/4 – Capital – Des. Rel. Ênio Zuliani – j. 25/07/00).

69 – O condomínio pode reter documento de identidade de visitante que adentra nos seus limites?

Não, a medida é proibida pela Lei Federal nº 5.553/68 (alterada pela Lei nº 9.453/97). A mencionada lei estabelece, dentre outras coisas, que é proibido “reter qualquer documento de identificação pessoal, ainda que apresentado por fotocópia autenticada ou pública-forma, inclusive comprovante de quitação com o serviço militar, título de eleitor, carteira profissional, certidão de registro de nascimento, certidão de casamento, comprovante de naturalização e carteira de identidade de estrangeiro” (art. 1º).

Porém, quando o documento de identidade for indispensável para a entrada de pessoa no condomínio, seus dados poderão ser anotados no ato e devolvido o documento imediatamente ao interessado (art. 2º, § 2º).

70 – Alguma norma fixa os limites máximo e mínimo dos honorários da empresa administradora de condomínios?

Não. O assunto “honorários da empresa administradora de condomínios” depende exclusivamente do previsto no contrato de prestação de serviços entabulado entre as partes (condomínio-administradora), inexistindo norma que aborde a questão. Em outras palavras, o tema é ponto de livre estipulação entre as partes, dependente de expressa disposição contratual.

71 – A aquisição de gerador de energia elétrica por um condomínio residencial configura que tipo de despesa?

A instalação de gerador de energia elétrica caracteriza hipótese de despesa útil, e assim sendo, depende da aprovação de maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 dos condôminos), em assembleia geral, nos termos dos arts. 96§ 2º, e 1.341II, do novo Código Civil.

Além disso, a instalação pretendida será uma despesa extraordinária, por força do art. 22Xparágrafo único, a, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), devendo ser paga apenas pelos condôminos e não pelos eventuais locatários existentes.

72 – Como os condomínios devem receber os oficiais de justiça?

O condomínio, por meio da sua administração e do seu pessoal, não deve oferecer qualquer tipo de resistência ao cumprimento da ordem judicial, desde que comprovada a veracidade do alegado pelo oficial de justiça, isto é, o condomínio não deve servir de anteparo a condôminos que procuram se furtar do cumprimento da lei.

Nos termos do art. 139 do Código de Processo Civil, os oficiais de justiça são auxiliares do juízo incumbidos de exercer as atribuições relacionadas no art. 143 do mesmo diploma.

Assim, desde que o oficial de justiça se apresente como tal no cumprimento de suas atribuições perante o condomínio, o que se comprova pela verificação da carteira funcional e do mandado judicial (documento este que contém todas informações relevantes ao ato em curso), não deverá ser apresentada qualquer resistência à entrada do referido profissional, independentemente do condômino visado estar ou não na respectiva unidade autônoma.

73 – Para os condomínios é obrigatória a instalação de antena coletiva para a captação dos canais abertos de televisão?

novo Código Civil (arts. 1.331 a 1358) em momento algum estabelece tal obrigatoriedade. De conseguinte, salvo disposição da Convenção do Condomínio estabelecendo dita obrigatoriedade, ela não existirá, cabendo aos condôminos, se for da vontade da maioria, discutir o assunto na assembleia geral, para que se decida por sua instalação ou não.

Por fim, sabendo que a despesa é classificada como útil (cf. Art. 96§ 2º, do novo Código Civil), sua aprovação demandará o voto da maioria absoluta dos condôminos, a saber, 50% (cinquenta por cento) mais um da totalidade dos votos do condomínio (cf. Art. 1.341II, do novo Código Civil).

74 – Há limitação de idade para jogar bilhar ou sinuca nas áreas comuns do condomínio?

Não há lei específica sobre o assunto. Os dispositivos mais próximos são os arts. 75parágrafo único, e 80, ambos da Lei Federal nº 8.069/90 (Estatuto da Criança e do Adolescente – ECA), que regem, respectivamente, a necessidade das crianças menores de dez anos serem acompanhadas dos pais nos locais públicos de diversão, e a hipótese limitação de idade na exploração comercial do jogo: “Art. 75. Toda criança ou adolescente terá acesso às diversões e espetáculos públicos classificados como adequados à sua faixa etária. Parágrafo único. As crianças menores de dez anos somente poderão ingressar e permanecer nos locais de apresentação ou exibição quando acompanhadas dos pais ou responsável. (…) Art. 80. Os responsáveis por estabelecimentos que explorem comercialmente bilhar, sinuca ou congênere ou por casas de jogos, assim entendidas as que realize apostas, ainda que eventualmente, cuidarão para que não seja permitida a entrada e a permanência de crianças e adolescentes no local, afixando aviso para orientação do público”.

Assim, competirá ao próprio condomínio regular o tema, através do seu Regimento Interno.

75 – É obrigatória a contratação de salva-vidas para o funcionamento das piscinas nos condomínios edilícios?

Em primeiro lugar, cumpre saber se há legislação municipal que trate do tema. Tomando como exemplo o município de São Paulo, norma alguma cuida do assunto. Já no âmbito do Estado de São Paulo existe a Lei nº 2.846/81, que tornou obrigatória a vigilância das piscinas públicas por salva-vidas.

Como se sabe, as piscinas dos condomínios não são públicas, mas sim particulares. Com efeito, não se vislumbra a obrigatoriedade de os condomínios contratarem salva-vidas, para que funcionem suas piscinas.

Já no estado do Ceará, existe a Lei n° 13.462, de 27.04.04, que dispõe sobre a presença obrigatória de profissionais de salvamento aquático nas áreas de lazer públicas e privadas, dependendo da profundidade e dimensões da piscina.

(https://www.al.ce.gov.br/legislativo/tramitando/lei/13462.htm)

76 – Qual o trâmite que deverá ser obedecido para que ocorra o desmembramento de uma unidade autônoma?

A medida depende da prévia anuência, em assembleia, da totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), com base na aplicação analógica dos arts. 1.314 e 1.351 do novo Código Civil.

Vale dizer que, além do requisito acima apontado, também se fará necessária a aprovação da Municipalidade, permitindo o desmembramento e a criação de uma nova unidade autônoma.

Neste sentido, posicionou-se o julgado abaixo, oriundo do Tribunal de Justiça de São Paulo Ementa: Registro imobiliário – Retificação – Indeferimento – Extinção do processo – Decisão mantida – Pretensão que objetiva alcançar o desmembramento de unidade condominial – Impossibilidade jurídica – Recurso improvido. “O pedido de retificação, na verdade, alcança alteração de especificação de condomínio, o que exige, além da aprovação da Prefeitura Municipal, a anuência da totalidade dos condôminos” (TJSP – Apel. Cív. Nº 206.170- 4/1-00 – Praia Grande – Rel. Des. Octavio Helene – j. 28/02/02).

77 – É possível repetir a denominação nos condomínios? Qual o trâmite para alterar sua denominação?

O condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil) não possui personalidade jurídica, sendo um ente despersonalizado, uma pessoa formal segundo alguns, como são outros exemplos a massa falida, o espólio, o consórcio etc. Assim, é possível a repetição da denominação que é dada a cada um deles, já que não existe para tal situação o controle que vigora para a criação das pessoas jurídicas, em que é imprescindível a busca prévia de homônimo junto aos registros constitutivos (Juntas Comerciais, Registros Civis das Pessoas Jurídicas etc.).

Já a alteração da denominação do condomínio depende dos votos da totalidade dos condôminos (unanimidade – cf. Arts. 1.314parágrafo único e 1.351, ambos do novo Código Civil), manifestados em assembleia geral, de molde a possibilitar a modificação de todos os documentos pertinentes, principalmente a Convenção do Condomínio.

 

Fonte: Secovi

 

Obrigações do síndico e problemas enfrentados – como evitar!

Seguindo as dicas de Direito Imobiliário e de gestão condominial, confiram abaixo os problemas que o síndico pode enfrentar em diferentes situações, e como evitá-los:

PRESTAÇÃO DE CONTAS

 É um dos principais deveres incumbido ao síndico, a correta prestação de contas anual para a assembleia, e também eventual, quando esta o exigir.

  • Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas (recibos).
  • Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio.
  • A não-prestação de contas é um dos grandes responsáveis pela destituição de síndicos. Por isso, marquem reuniões ordinárias e extraordinárias quando necessitar, para prestar conta em assembleia.

Como o síndico pode evitar esse tipo de problema:

  • Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento.
  • Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas.
  • Trabalhar sempre em cooperação com o conselho fiscal, no intuito de verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros.

INADIMPLÊNCIA – AUSÊNCIA DE COBRANÇA

  • O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente.
  • A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano.

Como evitar problemas:

  • Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: no primeiro mês de atraso, realize a notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança.
  • Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas, os números de suas unidades (para não gerar constrangimentos indevidos).
  • Não dar descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas parcelamento.

INADIMPLÊNCIA – DANOS MORAIS

Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: irá depender do meio e do modo que a divulgação foi realizada. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes.

  • A divulgação dos inadimplentes é um “exercício regular de direito”, haja vista que o artigo 1.348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos.

Como evitar problemas:

  • O melhor é divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos.
  • Não convém veicular as unidades inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes na portaria, mas apenas nos balancetes.

 FUNCIONÁRIOS – LITÍGIOS

  • Quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processá-lo, principalmente logo após sua rescisão, na maioria das vezes por meio dos advogados do seu sindicato.
  • Assim, se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente.
  • Já o não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.

Como evitar problemas:

  • Cumprindo todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às datas de vencimento.
  • Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para cuidar destas questões no condomínio.
  • No entanto, o síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa.
  • Caso a mão-de-obra utilizada no condomínio seja terceirizada, o síndico também deve se manter alerta a pagamentos de salários e encargos, já que em caso de processo trabalhista o condomínio tem responsabilidade subsidiária.

OBRAS – APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIAS 

  • O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembleia.
  • Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada.
  • Se as obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Exs: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante.
  • O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo Código de “necessárias”, art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembleia.
  • Assim, se a obra urgente envolver grande despesa, a assembleia deve ser imediatamente convocada e comunicada.

Como evitar problemas:

  • Observando as votações mínimas previstas por lei.
  • Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários alocados na obra.
  • Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes.

 OBRAS – ACIDENTES COM FUNCIONÁRIOS

  • O síndico deve ter em mente que sempre que um funcionário se acidenta no local de trabalho, no caso o condomínio, também pode ser responsabilizado. Por isso, deve garantir condições totais de trabalho no ato da contratação de um serviço (Equipamentos de Proteção Individual – EPI).

Como evitar problemas:

  • Exigir da empresa prestadora equipamentos de segurança (EPIs) suficientes para os funcionários, o que varia de acordo com o tipo de serviço.
  • Estipule, em contrato, um seguro contra acidentes e outro de vida para os funcionários, dependendo do tipo de obra.
  • No memorial descritivo da obra, deve constar as áreas que ficarão restritas aos condôminos, que devem ser informados, para sua segurança, de tais restrições.
  • Quaisquer alterações no quadro de funcionários da obra ou do serviço devem ser informadas ao edifício. Não aceite substitutos sem aviso prévio da prestadora.

ELEVADORES – MANUTENÇÃO

  • Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico e o condomínio poderão ser responsabilizados.

Como evitar problemas:

  • Providenciando a manutenção constante do equipamento, contando sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.

INSTALAÇÕES DE GÁS – MANUTENÇÃO 

  • Em casos de negligência na manutenção, que gerem acidentes ou danos à estrutura da edificação, o síndico pode ser responsabilizado.
  • Desta forma, embora não exista nenhuma lei federal ou artigo que trate exclusivamente da responsabilidade do síndico sob as instalações de gás, é importante que ele fique atento às manutenções.
  • Assim, qualquer problema causado por falta de manutenção ou instalação inadequada poderá resultar em alguma acusação judicial contra o síndico, já que ele é responsável pela conservação e guarda de áreas comuns.

Como evitar problemas:

  • Inspecionando periodicamente, providenciando reparos imediatos, e realizando a manutenção constante das instalações.
  • Recomenda-se inspecionar tanto a central de gás como todos os ramais. A central, onde estão localizados os medidores, é preferível que seja anual e os ramais a cada 3 anos. Também deverá ser emitido laudo e recolhido ART, principalmente com essas inspeções por parte das Prefeituras.

ROUBOS, FURTOS E DANOS

  • De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos. Uma exceção é quando o empreendimento tem funcionários específicos para aquela função. Exemplo: se um carro é roubado dentro do condomínio e há um garagista 24h, o condomínio pode, sim, ser acionado judicialmente.
  • O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.

Como evitar problemas:

  • Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos – caso não seja manobrista.
  • Ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções corretamente

PLAYGROUND E PISCINAS 

  • Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT – abnt.org.br
  • A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários.
  • Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente.
  • Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis.
  • A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso de a manutenção provocar alguma lesão nos usuários.

Por fim, vejam que a responsabilidade do síndico é imensa, fazendo com que este repense a necessidade de possuir uma gestão de condomínio, seja por meio de empresas especializadas, seja por contratação de advogados, ou mesmo com as 02 opções.

Referências:

https://www.sindiconet.com.br/informese/responsabilidade-civil-e-criminal-do-sindico-administracao-atribuicoes-do-sindico

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/517866848/obrigacoes-do-sindico-e-problemas-enfrentados-como-evitar

 

Inspeção Predial e a responsabilidade do síndico

O Certificado de Inspeção Predial (CIP) é o documento que formaliza a realização de vistoria e análise técnica das edificações, devidamente registradas em Laudo de Vistoria Técnica (LVT) elaborado por profissional (ais), ou empresa (s) legalmente habilitado (s).

Este documento deverá ser emitido para as edificações residenciais multifamiliares, com 03 (três) ou mais pavimentos; bem como para as edificações de uso comercial, industrial, institucional, educacional, recreativo, religioso e de uso misto; para as edificações de uso coletivo, públicas ou privadas; para edificações de qualquer uso, desde que representem perigo à coletividade; para as edificações de qualquer uso que possuam projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público; além das edificações que sejam obras inconclusas, incompletas, irregulares, abandonadas ou ocupadas.

Assim, a automatização deste serviço permite que os profissionais, por meio de cadastro online, acessem o sistema para que, de forma rápida e segura, apresentem as informações necessárias à emissão do Certificado de Inspeção Predial.

Neste viés, a Prefeitura de Fortaleza, por meio do sistema automático, facilita o acompanhamento profissional das condições de conservação, estabilidade e segurança das edificações abrangidas pela obrigatoriedade da Lei, trazendo comodidade ao profissional que pode realizar a solicitação de sua residência ou de seu escritório, assegurando transparência e informações precisas[1].

  1. O que é Inspeção Predial?

É uma Vistoria Técnica, feita visualmente e sem quebra-quebra por engenheiros especializados, que aponta o real estado de conservação e segurança do imóvel escolhido.

Cuidado simples e de preço acessível, a Inspeção Predial permite ao pretendente conhecer melhor a “saúde” da edificação antes de fechar negócio – o que lhe dá maior poder de negociação, além de facilitar a obtenção de desconto no preço de venda ou no valor da locação. Essa economia pode ser utilizada na realização das reformas necessárias, caso a unidade realmente interesse.
Ademais, é imprescindível verificar se o imóvel que se deseja comprar tem problemas na estrutura, na rede elétrica ou hidráulica, no telhado ou na fundação, ou mesmo, ter a certeza de que o condomínio escolhido para morar é seguro, foi bem construído e conta com uma manutenção profissional.

Desta forma, estas são informações facilmente levantadas em uma Inspeção Predial, mas que podem passar despercebidas os compradores e locadores, se estes forem leigos.

  1. Quem pode realizar a Inspeção Predial?

A Inspeção Predial poderá ser realizada por qualquer Engenheiro ou Arquiteto, todavia, tenha com seu patrimônio o mesmo cuidado que você tem quando escolhe um Médico ou um Advogado.

Assim, busque por um Engenheiro / Arquiteto Especialista em Inspeção Predial. É recomendável que a Inspeção Predial seja realizada por profissionais que possuam visão sistêmica da edificação, além de ter noções de custos dos serviços de manutenção, que possuam experiência em construção e em manutenção de edifícios e, que encarem a Inspeção Predial como forma técnica de resolver problemas das edificações.

  1. Qual período para a realização das vistorias técnicas periódicas?

A realização das vistorias técnicas periódicas deverá observar a seguinte periodicidade:

I – anualmente, para edificações com mais de 50 (cinquenta) anos;

II – a cada 02 (dois) anos, para edificações entre 31 (trinta e um) e 50 (cinquenta) anos;

III – a cada 03 (três) anos, para edificações entre 21 (vinte e um) e 30 (trinta) anos e, independentemente da idade, para edificações comerciais, industriais, privadas não residenciais, clubes de entretenimento e para edificações públicas;

IV – a cada 05 (cinco) anos, para edificações com até 20 (vinte) anos

  1. Qual a responsabilidade do síndico?

Entre as diversas responsabilidades dos síndicos, encontra-se a inspeção predial. Esta precisa ser realizada com frequência, haja vista que previne de surpresas desagradáveis, além de auxiliar na prevenção de problemas mais sérios para os condomínios.

Assim, vários aspectos devem ser analisados durante a inspeção e o síndico deverá estar bem preparado para as solicitações que podem ser feitas pelos órgãos responsáveis após esta vistoria, no caso de Fortaleza está sendo a Prefeitura, juntamente coma SEUMA.

Ademais, é importante prestar atenção no que diz a Lei da Inspeção Predial e quais as exigências do local onde está o seu condomínio, afinal, a legislação varia de estado para estado brasileiro.

Nesse sentido, por se tratar de uma atribuição do síndico, este deverá ter muito zelo na contratação da empresa que irá realizar a inspeção, pois caso aconteça algum problema futuro, este poderá responder de forma civil e criminalmente, ou seja, a responsabilidade civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.

Já a responsabilidade criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas à uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou uma contravenção.

  1. Quais sistemas e equipamentos poderão ser inspecionados?
  • Elementos estruturais aparentes;
  • Sistemas de vedação (externos e internos);
  • Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
  • Sistemas de esquadrias;
  • Sistemas de impermeabilização, por meio dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;
  • Sistemas de instalação hidráulica(água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, reuso de água e esgoto etc);
  • Sistemas de instalação elétrica;
  • Geradores;
  • Elevadores;
  • Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (para raios);
  • Sistema de combate a incêndio;
  • Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
  • Acessibilidade.

Após a realização da Inspeção Predial, é hora da análise dos documentos. Estes serão solicitados pelo inspetor e também variam conforme a cidade onde o condomínio está localizado.

Está Lei não é Federal, ou seja, os estados e municípios possuem liberdade para definirem as práticas que deverão ser obedecidas em sua região.

Em Fortaleza, a Prefeitura emite um certificado de Inspeção Predial, e para que este seja obtido, deve seguir o que é orientado na Lei nº 9.913/2012, bem como o Decreto nº 13.616, 23 de junho de 2015.

Referências:

Lei nº 9913, de 16 de julho de 2012.  Dispõe sobre obrigatoriedade de vistoria técnica, manutenção preventiva e periódica das edificações e equipamentos públicos ou privados no âmbito do município de fortaleza, e dá outras providências. Disponível em: https://leismunicipais.com.br/a/ce/f/fortaleza/lei-ordinaria/2012/991/9913/lei-ordinaria-n-9913-2012-dispoe-sobre-obrigatoriedade-de-vistoria-tecnica-manutencao-preventiva-e-periodica-das-edificacoes-e-equipamentos-publicos-ou-privados-no-ambito-do-municipio-de-fortaleza-e-da-outras-providencias. Acesso em: 01 nov.2017.

SEUMA. Disponível em: http://portal.seuma.fortaleza.ce.gov.br/fortalezaonline/portal/inicioinspecoesprediais.jsf. Acesso em: 01 nov.2017.

Decreto nº 13.616, de 23 de junho de 2015. Regulamenta a Lei nº 9913, de 16 de julho de 2012, que dispõe sobre as regras gerais e específicas a serem obedecidas na manutenção e conservação das edificações no município de fortaleza, e dá outras providências. Disponível em: < https://leismunicipais.com.br/a/ce/f/fortaleza/decreto/2015/1361/13616/decreto-n-13616-2015-regulamenta-lei-n-9913-de-16-de-julho-de-2012-que-dispoe-sobre-as-regras-gerais-e-especificas-a-serem-obedecidas-na-manutencao-e-conservacao-das-edificacoes-no-municipio-de-fortaleza-e-da-outras-providencias&gt;. Acesso em: 01 nov.2017.

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/517368456/inspecao-predial-e-a-responsabilidade-do-sindico


[1] Informações retiradas do Portal da SEUMA – http://portal.seuma.fortaleza.ce.gov.br/fortalezaonline/portal/inicioinspecoesprediais.jsf

Diferença entre Convenção de condomínio e Regimento Interno

Mais um artigo para auxiliar síndicos e condôminos entre suas obrigações e deveres. Assim, segue uma breve explicação entre os termos: convenção de condomínio e regulamento interno.

Nesse sentido, irei explicar o que é cada um e a diferença entre estes dois documentos, ambos necessários para estabelecer as regras internas e garantir a harmonia na convivência entre as diversas pessoas que compartilham os mesmos espaços para seus negócios – nos casos dos condomínios comerciais -, ou moradia e lazer – nos condomínios residenciais. Veja mais em: Qual a importância de uma assessoria jurídica para condomínios?.

Desta forma, para um melhor entendimento irei trazer um exemplo prático: a convenção do condomínio está para os proprietários das unidades condominiais como a Constituição Federal está para cada cidadão brasileiro, ou seja, é neste documento que devem constar detalhadamente todas as regras internas sobre a conduta dos condôminos.

Para isto, pode haver um modelo comum para todos os condomínios, porém, cada um deles deve redigir a sua própria convenção. Isto é feito no período em que as unidades começam a ser entregues para seus proprietários, muitas vezes entregue pela construtora ou incorporadora.

 Afinal, por que é fundamental um condomínio ter sua convenção?

Inicialmente, muitas pessoas acham que este documento é fácil de ser redigido e acabam por encontrar modelos na internet, todavia, como venho mencionando sempre, jamais um leigo jurídico poderá substituir a figura de um bom advogado! Noutro giro, os escritórios de administração de condomínios também estão devidamente preparados para a redação da convenção.

 Desta feita, trago alguns exemplos do que faz parte de uma convenção, senão vejamos:

  1. A discriminação e individualização de todas as unidades condominiais de propriedade exclusiva, delimitadas uma das outras e das partes comuns;
  2. O fim a que as unidades se destinam, ou seja, se o fim estabelecido for para moradia, o proprietário não pode abrir ali o seu escritório de trabalho, por exemplo;
  3. As quotas proporcionais que cabem a cada unidade e a forma de pagamento das contribuições que vão atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Inclui-se aí o fundo de reserva que, como o nome já diz, trata-se de uma reserva financeira que vai ser formada ao longo dos meses para um reforma emergencial, por exemplo;
  4. A determinação da fração (metragem proporcional) ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e áreas comuns;
  5. A forma da administração;
  6. A competência das assembleias, o modo como será realizada a convocação e o quórum que será exigido para as deliberações;
  7. As sanções a que estão sujeitos os condôminos e/ou proprietários, caso haja alguma infração (multas);
  8. O Regimento Interno (RI) – e aqui está a diferença trazido no início do texto. O Regimento Interno deve fazer parte da convenção e não ao contrário.

Noutro giro, importante salientar que a convenção não pode reunir qualquer aspecto que contrarie as leis municipais, estaduais e federais, haja vista que estas legislações são soberanas, ou seja, uma vez redigido o documento, ele é aprovado, tornando-se obrigatório para todos.

Ademais, a convenção somente é considerada “aprovada” com as assinaturas dos titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio!

Outrossim, passo a explicação da figura do Regimento Interno, ou seja, este documento é um dos recursos para garantir a ordem e a harmonia nos condomínios. Desta forma, é por meio dele que se evitam e se resolvem os eventuais conflitos, desentendimentos e mal-entendidos.

O regimento interno também é decidido pelos próprios condôminos e aprovado com maioria simples, ou seja, 50% mais um. Ele faz parte da convenção registrada em cartório!

Assim, na medida em que a convenção contém aspectos essenciais e específicos, o regimento interno complementa com a regularização das questões complexas que permeiam o dia a dia e o relacionamento entre todos os envolvidos.

Nesse sentido, o regimento interno deve ser elaborado de forma a se antecipar aos problemas polêmicos, haja vista que estipular oficialmente os deveres e direitos dos condôminos é uma forma de proteger todas as partes. Oque será permitido? O que será proibido? Como será realizado a utilização das áreas comuns? Qual a sanção (punição) para quem infringir as regras internas? Todas as respostas dessas indagações devem estar no regimento interno.

Por fim, a elaboração do regimento interno do condomínio deverá ser realizada com todo cuidado e profissionalismo, podendo até demorar a sua confecção, todavia, por conter temas complexos a melhor maneira do síndico e condomínio evitar problemas futuros é fazendo um documento personalizado e bem redigido.

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/516927702/diferenca-entre-convencao-de-condominio-e-regimento-interno

 

É legal a vedação de espaços no condomínio para condôminos inadimplentes?

Há uma recente decisão, proferida à luz do Código Civil, onde o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou seu entendimento de não ser possível que o condomínio vede o acesso a determinadas áreas comuns (como de lazer) para o condômino inadimplente. A decisão constou do informativo nº 588/STJ.

Ademais, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de condomínio que buscava impedir moradora em débito com taxas condominiais de utilizar as áreas coletivas de lazer do complexo habitacional. A decisão foi unânime!

A moradora relatou que possuía débitos condominiais referentes aos anos de 2008 e 2009 e, por causa deles, o condomínio havia emitido ordem para impedir que ela e seus familiares utilizassem as dependências do clube. Ela afirmou não possuir outras despesas em atraso, estando, inclusive, em situação regular em relação aos pagamentos mensais.

Desta forma, em face da situação constrangedora apontada pela moradora, ela buscou a declaração judicial de direito ao uso das áreas comuns, além da condenação do condomínio ao pagamento de R$ 100.000,00 (cem mil reais) a título de danos morais.

Da Liberação do Uso das Áreas Comuns

No julgamento de primeira instância, o juiz determinou a liberação do uso das áreas comuns em benefício da moradora. Todavia, em face de pedido do condomínio no processo, o magistrado também condenou a mulher ao pagamento das parcelas condominiais vencidas. O magistrado entendeu, na sentença, não haver a existência de dano moral indenizável no caso.

Nesse azo, a decisão de primeiro grau foi parcialmente mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que majorou a verba honorária, mas manteve a sentença em relação à determinação de utilização das áreas comuns e à condenação ao pagamento dos débitos condominiais.

Da Soberania da Convenção de Condomínio

Apenas o condomínio recorreu ao STJ. Em sua defesa, alegou que o Código Civil prevê soberania à convenção de condomínio para impor sanções aos condôminos ou possuidores de imóveis, a fim de possibilitar o convívio social harmônico no interior dos conjuntos habitacionais.

Desta forma, o condomínio também apontou que a declaração de abusividade da restrição de acesso criaria pressuposto para que outros moradores inadimplentes, amparados por decisão judicial, frequentem livremente áreas comuns à custa de condôminos adimplentes.

Do Princípio da Dignidade da Pessoa Humana

O relator do caso, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou a necessidade de observância do dever legal de contribuir com as despesas condominiais, na proporção das suas frações habitacionais, como forma de garantir a conservação, bem como a manutenção dos empreendimentos.

Contudo, o ministro Bellizze sublinhou a impossibilidade de o condomínio impor sanções diferentes das previstas pelo Código Civil como forma de cobrar débitos condominiais. Os meios legais previstos pelo ordenamento jurídico brasileiro são, via de regra, de natureza pecuniária, como a incidência de juros e multa, além da possibilidade de ingresso com ações judiciais de cobrança.

Nesse sentido, o voto foi acompanhado integralmente pela turma. Nele, o relator esclareceu que o direito do condômino ao uso das partes comuns do condomínio não decorre da situação circunstancial de adimplência das despesas condominiais, “mas sim do fato de que, por lei, a propriedade da unidade imobiliária abrange, como parte dela inseparável, não apenas a fração ideal no solo (representado pela própria unidade), como em todas as partes comuns”.

Ademais, além de refugir dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio para a específica hipótese de inadimplemento das despesas condominais, a vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana”, concluiu o ministro Bellizze ao negar o recurso do condomínio.

Por fim, o fato de o condômino ser inadimplente não gera direito à empresa do condomínio de adotar medidas restritivas do direito daquele de usar e fruir das partes comuns, inalienáveis e indivisíveis do condomínio.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1564030

 

Referências:

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/516426890/e-legal-a-vedacao-de-espacos-no-condominio-para-condominos-inadimplentes