Seguradora é responsável por vícios ocultos mesmo após quitação do imóvel pelo SFH

Bem-vindas e bem-vindos a mais uma decisão sobre Direito do Consumidor e responsabilidade civil proferida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Para um melhor entendimento sobre o caso, vou fazer um resumo rápido para vocês:

– Aos que adquiriram imóveis ainda em construção, financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), e, se depararam com vícios ocultos no empreendimento, acabaram sendo indenizados pelo contrato de seguro existente.

Assim, quando constatada a existência de vícios estruturais cobertos pelo seguro habitacional, os consumidores devem ser devidamente indenizados pelos prejuízos sofridos, conforme estabelece a apólice.

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Decisão completa do STJ

A quitação do contrato de financiamento não extingue a obrigação da seguradora de indenizar os compradores por vícios ocultos na construção de imóveis adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

O entendimento foi firmado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento a recurso de compradores de imóveis financiados pelo SFH, que pediam a cobertura do seguro para vícios de construção que somente foram revelados depois de quitado o financiamento.

Segundo os autos, as casas objeto da ação, construídas em um conjunto habitacional de Natal, apresentaram rachaduras, paredes fissuradas, quedas de reboco e instabilidade dos telhados. Diante da ameaça de desmoronamento, os proprietários buscaram a Justiça para que a seguradora contratada junto com o financiamento fizesse os reparos.

Em primeiro grau, a seguradora foi condenada a pagar aos autores da ação, a título de indenização, os valores individuais necessários à recuperação dos imóveis. Todavia, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN) deu provimento à apelação da seguradora e julgou improcedente o pedido. Os compradores recorreram então ao STJ.

Sobre a Cobertura

De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, o seguro habitacional é requisito obrigatório para financiar um imóvel pelo SFH. Isso porque o seguro habitacional tem conformação diferenciada por integrar a política nacional de habitação, destinada a facilitar a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda.

A ministra explicou ainda que o seguro habitacional é contrato obrigatório com o objetivo de proteger a família e o imóvel e garantir o respectivo financiamento, “resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema”.

Por qualquer ângulo que se analise a questão, conclui-se, à lsegurouz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da proteção contratual do consumidor, que os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional, cujos efeitos devem se prolongar no tempo, mesmo após a conclusão do contrato, para acobertar o sinistro concomitante à vigência deste, ainda que só se revele depois de sua extinção (vício oculto)”, esclareceu a ministra.

Da Boa-fé do contrato

Nancy Andrighi afirmou que, conforme preceitua o Código Civil, o contrato de seguro, tanto na conclusão como na execução, está fundado na boa-fé dos contratantes, no comportamento de lealdade e confiança recíprocos, sendo qualificado pela doutrina como um verdadeiro “contrato de boa-fé”.

Dessa maneira, segundo a relatora, a boa-fé objetiva impõe que a seguradora dê informações claras e objetivas sobre o contrato para que o segurado compreenda, com exatidão, o alcance da garantia contratada. Também obriga que a seguradora evite subterfúgios para tentar se eximir de sua responsabilidade com relação aos riscos previamente cobertos pela garantia.

Ao dar provimento ao recurso e reformar o acórdão do TJRN, a ministra afirmou que, quando constatada a existência de vícios estruturais cobertos pelo seguro habitacional, os recorrentes devem ser devidamente indenizados pelos prejuízos sofridos, conforme estabelece a apólice.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1717112

Fonte: STJ

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Perguntas frequentes acerca de escritura pública de compra e venda

Segue um pequeno auxílio para vocês a respeito deste tema. Espero que ajude!

  1. Por que preciso de uma Escritura Pública para comprar, vender ou doar o meu imóvel?

É que, sem a escritura pública, bem como o posterior registro dela no registro de imóveis, o comprador não tem garantias de transferir a propriedade para seu nome, abrindo possibilidade de discussão judicial sobre a propriedade. É requisito de forma, conforme previsto no artigo 108 do Código Civil vigente.

  1. Por que preciso registrar a Escritura Pública de compra e venda (ou doação) de imóvel?

 Embora a escritura pública garanta ao adquirente os direitos sobre o bem que era do vendedor, será apenas após o registro da escritura que a propriedade é transferida definitivamente para o adquirente, ou seja, antes do registro há mero direito obrigacional. Assim, somente é considerado proprietário do imóvel aquele que figura na matrícula junto ao Registro de Imóveis como tal.

  1. Posso transferir o imóvel a uma terceira pessoa sem antes registrar previamente a escritura que possuo em meu nome?

Não, haja vista que a Lei de Registros Públicos exige que a sequência das transmissões imobiliárias estejam todas registradas na matrícula do imóvel junto ao registro de imóveis, para que haja uma continuidade de transferências – princípio da continuidade. Ademais, a legislação vigente veda que Tabelião lavre uma escritura de venda e compra se o vendedor não consta como proprietário perante o registro imobiliário.

  1. Posso escriturar meu imóvel antes da quitação?

Caso seu imóvel não esteja totalmente quitado, poderá escriturá-lo, desde que seja instituída alienação Fiduciária em favor da Construtora, da mesma forma, deverá ser solicitada a autorização, e, após a quitação será necessário o cancelamento da referida alienação, mediante documento fornecido pela Construtora, destinado ao Cartório declarando a quitação da dívida.

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Cuidados ao elaborar contratos sem advogado

Inicialmente, é importante entender o que seria um contrato, que nada mais é do que um pacto entre duas ou mais pessoas, que se obrigam a cumprir o que foi entre elas combinado sob determinadas condições, criando, assim, um vínculo jurídico entre as partes.

Assim, um contrato é caracterizado como negócio jurídico e tem por finalidade gerar obrigações entre as partes, existindo diversos tipos de contratos no ordenamento jurídico. Desta forma, segue explicação de algumas destas espécies:

  • Compra e venda: possui caráter bilateral e consensual. Outrossim, este tipo contratual estipula os compromissos entre as partes nos negócios mercantis, podendo ser efetuado de forma escrita ou verbal. Além disso, é imprescindível constar neste tipo de contrato todas as responsabilidades e compromissos futuros tanto do comprador quanto do vendedor, nada deve ficar somente na palavra. É sempre aconselhável que a parte legal do negócio seja acompanhada por um advogado de inteira confiança do comprador ou de órgãos ligados à defesa do consumidor.
  • Troca ou permuta: se houver troca de bens de valores desiguais este contrato será anulável, caso não haja expresso consentimento entre as partes envolvidas;
  • Contrato de locação de coisas: é quando uma parte se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante remuneração;
  • Contrato de comissão: é quando alguém adquire ou vende bens, em seu próprio nome e responsabilidade;
  • Contrato de corretagem: é quando um corretor aproxima pessoas que pretendem contratar, em busca de conciliar interesses;
  • Contrato de fiança: é quando uma ou mais pessoas prometem garantir ou satisfazer uma obrigação não cumprida pelo devedor, assegurando ao credor seu efetivo cumprimento.

Ademais, é notório que muitas empresas atualmente trabalham com modelos de contratos prontos, não analisando as cláusulas, nem tampouco possuem uma equipe especializada na confecção de um contrato específico para o negócio jurídico em questão.

Nesse azo, é importante ressaltar que, em casos de contratos mais complexos deve haver uma personalização, haja vista a exigência de mútuas concessões e exigências. Por isso, para não ser pego de surpresa, procure redigir sempre um documento de qualidade, com a finalidade de elevar a segurança do negócio jurídico, a fim de evitar litígios judiciais e/ou extrajudiciais.

Sendo assim, seguem algumas dicas importantes de como redigir um contrato:

  • Não esqueçam de qualificar as partes (RG, nome completo, CPF, endereço, CNPJ). Esta dica serve em caso de ações judiciais, onde será necessário intimar a parte.
  • Verificar se as partes possuem capacidade jurídica para celebrar o contrato;
  • Verificar se o endereço fornecido pela empresa é real, ou seja, se ele existe;
  • Verificar as obrigações contratuais, para especificar os objetivos.

Outra dica valiosa é saber quais são os elementos essenciais para validade do contrato, quais sejam:

– Agente capaz;

– Forma prescrita ou não proibida por lei e,

– Objeto lícito, possível, determinado ou determinável.

Noutro giro, fiquem atentos à algumas formalidades:

  1. Valor do contrato:

Os valores contratuais possuem uma serventia jurídica muito importante, haja vista que definem o valor da causa e a competência do local da ação. Ou seja, se será uma ação protocolada em Juizados Especiais ou na Justiça comum.

Desta forma, a redação contratual deverá ser clava e objetiva, bem como incluir os encargos e possíveis bonificações. Ademais, é necessário deixar claro se os valores serão pagos de forma integral ou em prestações, além de formalizar se haverá prazo de pagamento, entre outros.

2. Inclua cláusula de garantia:

A cláusula de garantia irá auxiliar em caso de descumprimento contratual, em que seja necessário o pagamento, por exemplo. Assim, em caso de quebra contratual, poderá o requerente liquidar os bens apontados na garantia para efetivar o pagamento.

Por fim, seguem algumas dicas para redigir o contrato:

  • Utilize uma linguagem simples;
  • Prefira realizar contratos escritos, já que os contratos verbais são mais difíceis de comprovar;
  • Enumere as cláusulas e sublinhe o que for mais importante;
  • Evite usar termos complicados, preze por ser o mais objetivo possível;
  • Faça uma pesquisa das informações da parte contrária, para saber se a mesma possui pendências jurídicas;
  • Deixe evidente e claro os valores de multas, juros entre outros.

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Referências:

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Dispões sobre o Código de Processo Civil. DOU 17.3.2015. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm&gt; Acesso em: 31 jul.2017.

CPT. Tipos de contrato: características, classificações e finalidades. Disponível em: <https://www.cpt.com.br/codigo-civil/tipos-de-contrato-caracteristicas-classificacoes-e-finalidades&gt; Acesso em: 31 jul.2017.

EMBRACON. Saiba como funciona o contrato de compra e venda de um imóvel. Disponível em: <https://www.embracon.com.br/noticias/saiba-como-funciona-o-contrato-de-compra-e-venda-de-um-imovel&gt; Acesso em: 31 jul.2017.