Notificação Extrajudicial pode ser usada para constituir donatário em mora em caso de doação com encargo sem prazo determinado?

Olá seguidores, tudo bem com vocês? Trago mais uma importante decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), na seara do Direito Civil, mais precisamente sobre a validade da Notificação Extrajudicial. Espero que vocês gostem!

Deixo também alguns artigos complementares sobre Notificação Extrajudicial e Doação:

Modelo de Notificação Extrajudicial;

O que é e para que serve uma Notificação Extrajudicial; e,

Os pais podem doar parcela maior da herança para um dos filhos?

Além disso, disponibilizo um vídeo do meu Canal no Youtube, onde explico o básico de como fazer uma Notificação Extrajudicial:

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Notícia completa do STJ

A utilização de uma notificação extrajudicial para constituir em mora o donatário acerca do descumprimento de encargo no contrato de doação em que não há previsão de prazo para o cumprimento da obrigação não fere as regras do artigo 562 do Código Civil.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um homem reestabelecendo a sentença que permitiu a revogação da doação por descumprimento da obrigação.

Em 2003, dois comerciantes fizeram a doação de um terreno de 441m² para a prefeitura de Piumhi (MG), com o compromisso de o poder público construir uma via pública ligando o bairro que se encontra o terreno a outro.

Nove anos após a doação, os doadores ingressaram com um pedido para revogar o ato, já que a via não foi implantada e o lote estava emprestado para um terceiro, que o utilizava para comércio de plantas.

Em primeira instância o pedido de revogação da doação foi julgado procedente. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais reformou a sentença por entender que a notificação extrajudicial não era suficiente para constituir o donatário em mora e posteriormente possibilitar a revogação.

Excesso de formalismo

Segundo o ministro relator do caso no STJ, Paulo de Tarso Sanseverino, o entendimento correto é o da sentença, de forma a reconhecer a validade da notificação extrajudicial e o consequente retorno do lote aos doadores após a inércia do Município para cumprir com o aludido encargo.

Revela-se mesmo razoável interpretar o artigo 562 do CC de forma a que a constituição em mora do donatário possa ocorrer, seja mediante interpelação judicial, seja mediante interpelação extrajudicial, ou ainda, dentro da própria ação ajuizada para que o encargo seja cumprido ou a doação revogada, que não deixa de ser uma notificação judicial”, fundamentou o relator.

Sanseverino destacou que na própria exposição de motivos do Código Civil de 2002 o legislador definiu como diretriz para as suas normas a dispensa de formalidades excessivamente onerosas, como a notificação judicial.

O relator relembrou várias hipóteses no CC em que, tratando-se da constituição do devedor em mora, contentou-se o legislador com ambas as modalidades, judicial ou extrajudicial, concluindo aplicar-se ao caso, do mesmo modo, a norma do parágrafo único do artigo 397 do CC, que permite a interpelação judicial ou extrajudicial para a constituição da mora.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1622377

Fonte: STJ

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Direito do Consumidor: Exclusão de cobertura securitária em complicações de gravidez e tratamentos médicos é abusiva

Olá seguidores, tudo bom? Trago mais uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que trata da seara do Direito do Consumidor. Espero que vocês gostem! Se possível, comentem aqui na notícia para que eu saiba o pensamento de vocês.

Assim, disponibilizo alguns artigos complementares ao tema da cobertura de planos de saúde e seguros:

Ademais, quem tiver interesse no tema do Direito do Consumidor, gravei 4 vídeos explicando um caso concreto que aconteceu comigo, em relação à um pacote de viagem (falha na prestação de serviço). É que, o Hotel disponibilizado no pacote não continha a qualificação que fora oferecida no ato da venda, e ainda houveram problemas com a companhia aérea, o que gerou danos morais. Então, eu explico no vídeo o que vocês devem fazer em casos semelhantes:

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Notícia/Decisão completa do STJ

Ao negar provimento a um recurso da Assurant Seguradora, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que considerou nulas cláusulas contratuais de exclusão de cobertura do seguro de acidentes pessoais ofertado pela companhia.

O colegiado considerou correta a conclusão de que as complicações decorrentes de gravidez, parto, aborto, perturbações e intoxicações alimentares, intercorrências ou complicações consequentes da realização de exames, tratamentos clínicos ou cirúrgicos constituem eventos imprevisíveis, fortuitos e inserem-se na modalidade de acidente pessoal. Na visão do TJSP, qualquer cláusula excludente do conceito de acidente pessoal relacionada a tais complicações é efetivamente abusiva, porque limita os direitos do consumidor.

A Assurant alegou no recurso ao STJ que as cláusulas declaradas nulas são compatíveis com a boa-fé e com a equidade e não colocam os consumidores em desvantagem exagerada. Afirmou ainda que houve julgamento além do pedido (ultra petita), pois a Ação Civil Pública (ACP), movida pela Associação Nacional de Defesa da Cidadania e do Consumidor, teria sido proposta apenas em relação às cláusulas que versavam sobre morte e invalidez.

Para a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, não há julgamento ultra petita quando o julgador interpreta o pedido formulado na petição inicial de forma lógico-sistemática, a partir da análise de todo o seu conteúdo. Segundo a relatora, a nulidade das demais cláusulas foi declarada de acordo com a lógica do pedido inicial.

Cláusulas prejudiciais

No voto, acompanhado pelos demais ministros da turma, Nancy Andrighi concluiu que as cláusulas inseridas no contrato prejudicam o consumidor.

Inserir cláusula de exclusão de risco em contrato padrão, cuja abstração e generalidade abarquem até mesmo as situações de legítimo interesse do segurado quando da contratação da proposta, representa imposição de desvantagem exagerada ao consumidor, por confiscar-lhe justamente o conteúdo para o qual se dispôs ao pagamento do prêmio”, afirmou.

Segundo Nancy Andrighi, tais cláusulas violam a boa-fé contratual, pois não se pode atribuir ao aderente a ocorrência voluntária de um acidente causado pela ingestão de alimentos ou por eventos afetos à gestação.

Sobre a exclusão de cobertura em todas as intercorrências ou complicações decorrentes da realização de exames ou tratamentos, a ministra disse que a cláusula é genérica demais, já que “poderia abarcar inúmeras situações que definitivamente não teriam qualquer participação do segurado na sua produção, como, por exemplo, um choque anafilático no curso de um tratamento clínico”.

A relatora deu razão à entidade autora da ação civil pública quanto ao argumento de que é preciso combater a generalização das hipóteses de exclusão, para que as seguradoras não se furtem à responsabilidade de indenizar nas hipóteses de acidente.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1635238

Fonte: STJ

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Repetitivo discute termo inicial dos juros sobre valor a ser restituído na extinção do contrato de venda de imóvel

Olá seguidores, tudo bom? Trago mais uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que trata da seara do Direito Imobiliário e Direito Civil. Espero que vocês gostem! Se possível, comentem aqui na notícia para que eu saiba o pensamento de vocês.

Aos que tiverem interesse, deixo um vídeo sobre atraso na entrega da obra e os seus direitos:

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Notícia completa do STJ

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a afetação do Recurso Especial nº 1.740.911 para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos. Interposto contra julgamento de mérito de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), o recurso está sob a relatoria do ministro Moura Ribeiro.

Cadastrada como Tema 1.002, a controvérsia está em “definir o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador”.

A afetação do tema foi decidida na sessão eletrônica iniciada em 28/11/2018 e finalizada em 4/12/2018. Na ocasião, a Segunda Seção optou por não suspender a tramitação de processos que tratam do mesmo assunto.

O relator explicou que a suspensão não é necessária nesse caso, pois já existe jurisprudência dominante a respeito do tema nas turmas de direito privado do tribunal, no sentido de que os juros moratórios devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir da data do trânsito em julgado da sentença que julgou procedente o pedido de resolução do contrato.

Moura Ribeiro considerou que a paralisação de todos os processos no país, por até um ano, poderia acarretar efeitos diversos daqueles pretendidos pelo sistema dos recursos repetitivos, que são a celeridade e a segurança jurídica.

O acórdão de afetação admitiu o ingresso da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) como Amicus Curiae, fixando prazo de 15 dias para que ela se manifeste nos autos a respeito do julgamento do recurso.

DO INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS (IRDR)

artigo 987, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil de 2015 estabelece que, havendo recurso especial contra o julgamento de mérito do IRDR, a tese fixada pelo STJ “será aplicada no território nacional a todos os processos individuais ou coletivos que versem sobre idêntica questão de direito”.

O IRDR foi criado pelo novo CPC para solução de controvérsias jurídicas que se multiplicam em grande número de processos no âmbito dos tribunais de segunda instância.

DOS RECURSOS REPETITIVOS

O CPC/2015 regula no artigo 1.036 e seguintes o julgamento por amostragem, mediante a seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.

No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1740911

Fonte: STJ

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Locatário pode ser condenado a pagar alugueis vencidos após término do contrato

*Escrito por: Lorena Lucena Tôrres

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Olá seguidores, tudo bem com vocês? A notícia de hoje é sobre Direito Imobiliário, mais precisamente acerca da Lei de locação de imóveis – Lei nº 8.245/91. Vou fazer um resumo rápido para vocês entenderem melhor:

Resumo do caso

Há um contrato vigente de locação, porém, os locadores não possuem mais interesse em renovar o contrato com a locatária. Desta forma, a locatária entra com uma ação renovatória de contrato e os locadores com uma ação de despejo por denúncia vazia.

– Assim, a ação de despejo foi acatada e a locatária foi notificada do término do contrato, mas não entregou de pronto as chaves. Por isso, a locatária foi condenada a pagar o aluguel atualizado durante o período entre o vencimento do prazo do contrato e a desocupação efetiva do imóvel.

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Decisão do STJ

É possível determinar ao locatário o pagamento dos aluguéis vencidos, na própria ação renovatória julgada extinta sem resolução de mérito, referentes ao período em que permaneceu ocupando o imóvel a partir do término do contrato até a sua desocupação.

Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso especial interposto por uma comerciante. Inicialmente, ela havia ajuizado ação renovatória contra os locadores ao argumento de que cumpria suas obrigações e mantinha no prédio locado o mesmo ramo de comércio.

Os locadores, por sua vez, entraram com ação de despejo por denúncia vazia, e o imóvel foi desocupado pela locatária. Diante disso, a ação renovatória foi extinta sem resolução de mérito, por perda de objeto. A sentença ainda condenou a locatária a pagar o aluguel atualizado durante o período entre o vencimento do prazo do contrato e a desocupação do imóvel.

Porém, a locatária afirmou que a condenação ao pagamento da diferença dos aluguéis no período da renovatória não havia sido pleiteada pelos locadores, por isso seria uma decisão ultra petita.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) afastou a tese de julgamento ultra petita, pois considerou que o pedido de pagamento dos aluguéis ocorreu assim que o imóvel foi desocupado, fato superveniente que autorizaria a sua formulação naquele momento processual, e confirmou a sentença.

O ministro Moura Ribeiro, relator do recurso especial, explicou que a Lei de Locação[1] (Lei 8.245/91), além de garantir o direito à renovação da locação, possibilita ao locador pedir a fixação de aluguel provisório correspondente ao praticado no mercado, estabelecendo ainda que, renovada a locação, as diferenças dos aluguéis serão executadas na própria ação.

Sem impedimento

De acordo com o ministro, mesmo sem previsão específica na Lei de Locação sobre a hipótese da não renovação do contrato, é possível valer-se da regra geral estipulada no artigo 575 do Código Civil[2] de 2002 (CC/02), segundo a qual o locatário, após ser notificado do término da locação, “arcará com os aluguéis até a devolução do bem”.

No entendimento do relator, “inexiste impedimento para que, mesmo diante da extinção da ação renovatória sem resolução do mérito, pela desocupação do imóvel decorrente de ação de despejo por denúncia vazia, seja ele condenado aos aluguéis vencidos em tal período”.

Segundo Moura Ribeiro, enquanto o locatário estiver na posse do imóvel, “é devida a retribuição pelo seu uso, ainda que findo o contrato, sob pena de enriquecimento sem causa, circunstância proibida à luz do artigo 884 do CC/02, e violação da boa-fé objetiva, estabelecida no artigo 422 do CC/02”.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1528931

Fonte: STJ

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[1] Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – O pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

[2] Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

Planos de saúde estão desobrigados de fornecer medicamento não registrado pela Anvisa

Olá gente, tudo bem? Segue uma decisão do STJ acerca de Recursos repetitivos na seara do Direito de Saúde. Espero que vocês gostem! Se possível, comentem aqui na notícia para que eu saiba o pensamento de vocês.

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Deixo um artigo que também trata sobre negativa de planos de saúde para tratamento médico e a alta forçada para quem tiver interesse em ler!

STJ

Decisão do STJ

Em julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos recursos repetitivos, relatados pelo ministro Moura Ribeiro, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que as operadoras de planos de saúde não são obrigadas a fornecer medicamentos não registrados pela Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa).

De acordo com o ministro relator, o entendimento firmado abrange tanto medicamentos nacionais quanto importados, visto que a lei de controle sanitário (Lei nº 6.360/76) exige de todo fármaco, nacionalizado ou não, o seu efetivo registro.

O julgamento do tema, cadastrado sob o número 990 no sistema dos repetitivos, fixou a seguinte tese: “As operadoras de planos de saúde não estão obrigadas a fornecer medicamento não registrado pela Anvisa”.

Esse entendimento já consta da jurisprudência do tribunal, mas passa agora à condição de precedente qualificado, com ampla repercussão em toda a Justiça. De acordo com o artigo artigo 927 do Código de Processo Civil, a definição da tese pelo STJ vai servir de orientação às instâncias ordinárias, inclusive aos juizados especiais, para a solução de casos fundados na mesma questão jurídica.

Com o julgamento do tema, voltam a tramitar os processos que, por tratar da mesma controvérsia, estavam suspensos em todo o território nacional à espera da definição do STJ. Só nos tribunais de segunda instância estavam sobrestados 204 recursos especiais a respeito da matéria, segundo Moura Ribeiro.

Câncer e hepatite

No REsp 1.726.563, a Amil Assistência Médica Internacional S.A. se recusou a cobrir despesas com tratamento de câncer de pâncreas à base dos medicamentos Gencitabina e Nab-Paclitaxel (Abraxane). Já no REsp 1.712.163, a Amil e a Itauseg Saúde se negaram a fornecer o medicamento Harvoni, para tratamento de hepatite C.

Em ambos os casos, decisões de segunda instância fundamentadas no Código de Defesa do Consumidor (CDC) obrigaram as operadoras a fornecer o tratamento prescrito pelos médicos.

No STJ, o ministro Moura Ribeiro explicou que as disposições do CDC têm aplicação apenas subsidiária aos contratos firmados entre usuários e operadoras de planos de saúde, “conforme dicção do artigo 35-G da Lei 9.656/98, razão pela qual, nas hipóteses de aparente conflito de normas, pelos critérios da especialidade e da cronologia, devem prevalecer as normas de controle sanitário, que visam ao bem comum”.

Infrações

Além disso, o relator observou que a obrigação de fornecer “não se impõe na hipótese em que o medicamento recomendado seja de importação e comercialização vetada pelos órgãos governamentais, porque o Judiciário não pode impor que a operadora do plano de saúde realize ato tipificado como infração de natureza sanitária, prevista no artigo 66 da Lei 6.360/76, e criminal também, prevista na norma do artigo 273 do Código Penal”.

Segundo o ministro, não há como o Poder Judiciário “atropelar todo o sistema criado para dar segurança sanitária aos usuários de medicamentos, sob pena de causar mais malefícios que benefícios”. Isso não impede – acrescentou – que pacientes prejudicados por suposta omissão da Anvisa no registro de medicamentos venham a ajuizar ações específicas para apurar possível responsabilidade civil da agência reguladora.

É aqui que surge a figura do advogado ou da advogada, ao entrar com ação de obrigação de fazer para cumprir decisão médica! Por isso a importância da nossa profissão, sempre defendendo os direitos de vocês.

Recursos repetitivos

O novo Código de Processo Civil regula a partir do artigo 1.036 o julgamento por amostragem, mediante a seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.

A possibilidade de aplicar o mesmo entendimento jurídico a diversos processos gera economia de tempo e segurança jurídica.

No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1726563REsp 1712163

Fonte: STJ

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Contrato de namoro. O que é isso?

Olá gente, tudo bem com vocês? Para os que assistiram ao Fantástico (04.11.2018) e se depararam com o termo “contrato de namoro” e se assustaram eu vou explicar melhor para vocês.

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Deixo um vídeo em que eu analiso o caso concreto, para um melhor entendimento

Seguem os artigos complementares ao tema da união estável, regime de bens e divórcio:

  1. Diferença entre namoro e união estável

Inicialmente, já devo alertá-los da diferença entre namoro e união estável, haja vista que o namoro é um costume cultural, em que o casal estabelece um vínculo de afeto, com base no respeito. Não se confundindo com a união estável, pelo fato de não apresentar os requisitos elencados no Código Civil, que ensejam a formalização da união estável.

Para quem tiver interesse em saber mais sobre a união estável, tenho vários artigos no meu blog explicando o tema – www.lucenatorresadv.wordpress.com

Assim, com a modificação no entendimento atual sobre a união estável, em relação à dispensa do prazo mínimo para sua configuração, muitos casais de namorados já dão início ao pedido de namoro com um termo chamado “contrato de namoro”. Tal termo tem objetivo de definir a relação, com o intuito de evitar a confusão de entidade familiar. Então como diferenciar um namoro de uma união estável?

O que existe entre estes dois institutos é uma linha tênue, tendo em vista que, em ambos não há um prazo mínimo para sua caracterização, nem o dever de coabitação, muito menos a existência ou não de relações sexuais. Contudo, a distinção entre os dois institutos faz-se necessária, tendo em vista que o namoro não gera efeitos jurídicos, tanto patrimoniais quanto sucessórios, diferente da união estável. Na opinião de Venosa[1], temos:

… o conhecimento intrínseco entre o namoro e a união estável nem sempre será simples no caso concreto. Cada situação concreta geralmente apresenta uma diferente compreensão e composição. Primeiramente porque nosso ordenamento jurídico não exige que duas pessoas envolvidas em relação afetiva convivam sob o mesmo teto. O Código Civil estabelece que será reconhecida a união estável entre o homem e a mulher, com convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituir família. Evidente que essa convivência que se traduz em união estável, gera efeitos patrimoniais recíprocos que se aguçam quando do término da relação.

Desta forma, é necessário analisarmos a validade deste contrato no ordenamento jurídico brasileiro!

  • Definição de namoro

A definição jurídica de namoro, no entendimento de Maria Helena Diniz[2], é que o (a) namorado (a) é aquele (a) que, de forma contínua, requesta uma mulher com a intenção de desposá-la. Diferente da união estável, existem algumas nuances que diferenciam o namoro de uma união estável!

Neste sentido, não dá para considerar o namoro como uma entidade familiar, mas tão somente a expectativa futura de se formar uma família. Euclides de Oliveira[3] leciona que o namoro é tido como uma escalada do afeto, ou seja, um crescente processo de convivência que pode encaminhar a uma futura família, senão vejamos:

Passo importante na escalada do afeto ocorre se o encontro inicial revela o início de uma efetiva relação amorosa. Dá-se então, o namoro, já agora um compromisso assumido entre homem e mulher que se entendem gostar um do outro. Pode ser paixão à primeira vista, embora nem sempre isso aconteça, pois o amor vai se consolidando aos poucos, com encontros e desencontros do casal embevecido. Do latim in amoré, o namoro sinaliza situação mais séria de relacionamento afetivo .

Assim, não há requisitos legais para a conceituação do que é um namoro, a não ser os requisitos morais, impostos pela sociedade e pelos costumes de determinada época e lugar.

  • União estável

A união estável é a relação entre duas pessoas com a intenção de constituir família. Além disso, a união estável deve ser pública e duradoura. Assim, funciona basicamente como um casamento, onde todos os deveres e direitos de pessoas casadas são aplicáveis à união estável, inclusive o regime de comunhão parcial de bens.

Neste sentido, a união estável é o instituto jurídico que estabelece legalmente a convivência entre duas pessoas, não ligadas entre si pelo vínculo do casamento civil. Tendo sido reconhecida pela Constituição Federal de 1988, em seu art. 226, §3°, como entidade familiar, categoria social mais ampla que aquela até então família constituída exclusivamente pelo casamento.

Ao contrário do que muita gente pensa, não existe período mínimo para se configurar uma união estável, e, também, não é necessário que o casal viva junto. A partir destas informações, dá para perceber que o namoro e a união estável podem se confundir em determinado momento. Por isso, muitas pessoas já estão incluindo em seus relacionamentos iniciais o contrato de namoro, para se diferenciar da união estável e resguardar a parte patrimonial de cada um.

  1. Origem do contrato de namoro

A origem do “contrato de namoro” é incerta, o que se sabe é que em meio a que contexto este instrumento começou a surgir, ou seja: a partir da alteração dos requisitos para a configuração da união estável, feita pela Lei n° 9.278/96, que, conforme anteriormente mencionado, extinguiu o prazo de cinco anos de convivência ou a existência de prole em comum.

Assim, com o início da nova legislação, muitos casais de namorados passaram a celebrar o contrato de namoro frente à possibilidade de se verem em uma união estável, principalmente pelo fato de que se a relação for assim considerada haverá implicações patrimoniais.

Na própria matéria do Fantástico, uma senhora teve que dividir parte dos lucros de sua empresa com o seu ex, pois os mesmos viviam em união estável e não fizeram nenhum contrato, todavia, a senhora achava que eles eram apenas namorados.

  • Contrato de namoro e a doutrina

Existem os que são favoráveis e contra ao contrato de namoro, analisando o posicionamento dos favoráveis, tem-se que, consideram importante instrumento jurídico com o objetivo principal de evitar que um dos namorados tenha direito a uma parcela do patrimônio adquirido ao longo do relacionamento, haja vista defenderem que o namoro não é uma relação jurídica, e sim, uma relação afetiva.

Desta forma, não existe nenhuma lei que vede este contrato! O que ocorre nestes casos é o receio da confusão entre o namoro e a união estável, por isso a justificativa em se fazer um contrato de namoro. Contudo, alguns doutrinadores entendem que o contrato de namoro não dispõe de valor algum, a não ser de uma mera declaração de singela relação afetiva.

Para a doutrinadora Maria Berenice Dias[4], o contrato de namoro é inexistente no ordenamento jurídico, sendo incapaz de produzir qualquer efeito. Ainda, afirma que pode representar uma fonte de enriquecimento ilícito, vejamos:

Não há como previamente afirmar a incomunicabilidade quando, por exemplo, segue-se longo período de vida em comum, no qual são amealhados bens pelo esforço comum. Nessa circunstância, emprestar eficácia a contrato firmado no início do relacionamento pode ser fonte de enriquecimento ilícito. Não se pode olvidar que, mesmo no regime da separação convencional de bens, vem a jurisprudência reconhecendo a comunicabilidade do patrimônio adquirido durante o período de vida em comum. O regime é relativizado para evitar enriquecimento injustificado de um dos consortes em detrimento do outro. Para prevenir o mesmo mal, cabe idêntico raciocínio no caso de namoro seguido de união estável. Mister negar eficácia ao contrato prejudicial a um do par. Repita-se: o contrato de namoro é algo inexistente e desprovido de eficácia no seio do ordenamento jurídico.

Por fim, a corrente doutrinária majoritária reconhece que não há validade jurídica dos contratos de namoro, pelo fato da impossibilidade jurídica do objeto. Isso só demonstra a importância da consultoria jurídica preventiva na vida cotidiana de cada um de vocês!

  • Contrato de namoro e a jurisprudência

Ainda são poucas as decisões acerca do contrato de namoro, e, dentre estas poucas decisões, os Tribunais vêm entendendo que este instrumento, por si só, não é capaz de afastar ou impedir o reconhecimento da união estável e seus efeitos, restando, portanto, ao magistrado a análise de todo o conjunto probatório para entender se aquela relação é um namoro ou uma união estável.

Desta forma, a 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo se manifestou sobre o tema ao julgar um recurso de apelação em uma ação movida com a finalidade de se reconhecer a alegada união estável entre um casal, para direito à partilha de bens e alimentos.

No caso em questão, a autora alegou que a relação de quatro anos com o réu era uma união estável, e acabaram rompendo por causa do temperamento agressivo do ex-companheiro. Também argumentou que tinham um filho e que o relacionamento era público.

Ocorre que, o processo foi negado provimento, pois o desembargador entendeu, juntamente com a sentença do juiz de primeiro grau, que o caso se tratava de um contrato de namoro e não de uma união estável[5].

O que se tem de concreto sobre as jurisprudências, é que estas não estão aceitando o contrato de namoro como uma forma segura para afastar os efeitos de uma união estável, haja vista ser necessária a análise se existem elementos caracterizadores da união estável nesta relação.

Conclusão

O que tem sido aplicado na prática é que o contrato de namoro não possui validade jurídica sob o prisma da legislação pátria. Sendo dever do advogado e da advogada alertar seu cliente sobre este aspecto, para que não haja nenhuma reclamação posterior, caso venha a ocorrer a separação do casal e um dos polos entre com algum tipo de ação.

Lembrando que este contrato pode ser confeccionado tanto por advogado, quanto diretamente no cartório! O caso concreto (Fantástico) trazia apenas o cartório, mas um advogado ou advogado poderá sim fazê-lo.

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[1] VENOSA, Silvio de Salvo. Família – Entre o Público e o PrivadoContratos Afetivos – O Temor do Amor. São Paulo: Lex Magister, 2012. p. 335.

[2] DINIZ, Maria Helena. Dicionário Jurídico. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 359.

[3] EUCLIDES DE OLIVEIRA, 2006 apud TARTUCE, FlávioDireito de Família: Namoro – Efeitos Jurídicos. São Paulo: Atlas, 2011. p. 256.

[4] DIAS, Maria Berenice. Manual de Direito das Famílias. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p. 186.

[5] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. Apelação Com Revisão. AC- CR nº 5542804700. Nona Câmara de Direito Privado. Relator: Desembargador Grava Brazil. São Paulo, 04 de setembro de 2008. Disponível em:< https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/3342620/apelacao-com-revisao-cr-5542804700-sp/inteiro-teor-101400110?ref=juris-tabs&gt; . Acesso em: 05.nov.2018

Aluguéis, disputas judiciais e a interpretação do STJ

Olá caros seguidores e caras seguidoras, tudo bem com vocês? Hoje eu trago uma notícia especial, advinda do Superior Tribunal de Justiça (STJ), acerca de temas do Direito Civil e Direito de Família, assim como o Direito Imobiliário.

São entendimentos a respeito do direito de preferência em contrato de locação; aluguel para ex-cônjuge em caso de separação ou divórcio; penhora de salário para garantir o pagamento de aluguel atrasado; bem de família e a impenhorabilidade em caso de fiador; aditivo contratual e o fiador em contrato de locação; rescisão imotivada e a Lei do Inquilinato; locação de imóveis comerciais e as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel; aluguel em dobro – 13º aluguel; indenização e a retomada do imóvel comercial; e, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em contratos de locação.

Notem que, para quem tenha interesse no assunto, o meu blog gratuito traz diversas explicações sobre os temas. Assim, segue o endereço para pesquisa: https://lucenatorresadv.wordpress.com/

STJ

Notícia completa do STJ:

Para muitos brasileiros, enquanto o sonho da casa própria não se concretiza ou o estágio do negócio ainda não permite ou justifica a aquisição de imóvel próprio, é preciso continuar recorrendo ao aluguel. Cerca de 20% dos domicílios nas áreas urbanas do país são alugados, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Ao longo do aluguel de uma casa, um apartamento ou um imóvel comercial, e mais ainda no momento de sua rescisão, é comum surgirem dúvidas e conflitos sobre os direitos e obrigações de ambas as partes, que nem sempre as estipulações prévias do contrato são suficientes para prevenir.

No Brasil, as relações entre locador e locatário são regidas pela Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, cujas normas também se aplicam aos contratos informais ou verbais. A despeito da regulamentação legal e das cláusulas pactuadas livremente no contrato, é comum que as controvérsias acabem desaguando nos tribunais.

De acordo com o índice FipeZaP de Locação, que acompanha o valor dos aluguéis em 15 capitais brasileiras, o preço do aluguel de imóveis sofreu uma alta acima da inflação nos primeiros meses de 2018. Em março, o preço médio do aluguel subiu 0,54%. Essa foi a primeira vez que os valores aumentaram desde maio de 2015.

O grande número de imóveis locados no Brasil tem reflexo direto na quantidade de ações judiciais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) oferece balizas para a correta interpretação das normas aplicáveis às relações jurídicas decorrentes da locação de imóveis residenciais e comerciais.

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Direito de preferência

Se o proprietário colocar o imóvel à venda, o inquilino terá preferência para comprá-lo, desde que se disponha a pagar o mesmo preço oferecido a terceiros.

Caso o locatário seja preterido na sua preferência, poderá pleitear indenização por perdas e danos ou exercer o direito de adjudicação compulsória do imóvel, observadas as regras do artigo 33 da Lei do Inquilinato. Para a adjudicação compulsória, exige-se o depósito do preço do bem; a formulação do pedido de preferência no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; e a averbação do contrato de locação pelo menos 30 dias antes da alienação.

Em julgado da Terceira Turma (REsp 1.554.437), o locatário queria exercer o direito de preferência para comprar o imóvel compulsoriamente. No entanto, ele não havia feito a averbação do contrato no cartório de registro de imóveis. Assim, o colegiado concluiu que a adjudicação compulsória do bem não era possível.

Segundo o relator do caso, ministro João Otávio Noronha, a obrigação legal de averbar o contrato de locação serve para gerar efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel.

Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis”, explicou o ministro.

No site do STJ, é possível encontrar outros casos relacionados ao tema. Clique aqui para acessar a Pesquisa Pronta.

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Aluguel para ex-cônjuge

Nos casos de separação ou divórcio, quando ainda não aconteceu a partilha dos bens, um cônjuge pode ser obrigado a pagar aluguel ao outro, a título de indenização pelo uso exclusivo do imóvel que pertence ao casal. A decisão é da Segunda Seção do STJ e tem por objetivo não gerar enriquecimento sem causa, se o bem comum for de uso exclusivo de um dos cônjuges.

De acordo com o ministro Raul Araújo, que relatou o recurso (número não divulgado em razão de segredo de Justiça), uma vez homologada a separação judicial, a mancomunhão, antes existente entre os cônjuges, transforma-se em condomínio, regido pelas regras comuns da compropriedade, em que se admite a indenização.

Admitir a indenização antes da partilha tem o mérito de evitar que a efetivação desta seja prorrogada por anos a fio, relegando para um futuro incerto o fim do estado de permanente litígio que pode haver entre os ex-cônjuges, senão, até mesmo, aprofundando esse conflito, com presumíveis consequências adversas para a eventual prole”, destacou o ministro.

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Penhora de salário

Para garantir o pagamento de aluguéis atrasados havia mais de uma década, o STJ determinou a penhora de parte do salário de um inquilino devedor. O tribunal autorizou o desconto mensal de 10% do vencimento do locador para garantir o pagamento do aluguel de um imóvel residencial.

Para a ministra que relatou o caso (REsp 1.547.561), Nancy Andrighi, descontar 10% mensais da folha de pagamento não colocaria em risco a subsistência do devedor nem de sua família.

Por outro lado, segundo a ministra, a penhora garantiria o direito à satisfação executiva do credor, motivo capaz de excepcionar a regra contida no artigo 649, IV, do Código de Processo Civil, que prevê a impenhorabilidade de salários – a não ser para pagamento de pensão alimentícia.

Bem de família

Na hora de ser fiador de alguém em um contrato de locação, é preciso ficar atento à legislação. Mesmo com a previsão de impenhorabilidade do bem de família em processos de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, nos casos que envolvem obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, a penhora é possível.

O tema foi discutido pelo STJ em recurso repetitivo que envolveu quase dois mil casos sobre o mesmo assunto. E o entendimento também resultou na edição da Súmula nº 549, cujo conteúdo foi posteriormente confirmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF).

O relator do repetitivo na Segunda Seção do STJ, ministro Luis Felipe Salomão, destacou que, conforme o artigo 1º da Lei nº 8.009/90, o bem imóvel destinado à moradia da entidade familiar é impenhorável e não responderá pela dívida contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, hipótese prevista no artigo 3º da lei.

A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhorSa do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da lei 8.009/90”, concluiu o ministro, ao citar precedente da Sexta Turma (REsp 771.700).

Para acessar a Pesquisa Pronta sobre este assunto, clique aqui.

Fiador

Aditivo contratual

Outro assunto muito recorrente no STJ envolve o fiador do contrato de locação e o aditivo dos contratos. Decisão recente do tribunal mostrou que a falta de anuência em aditivo contratual não desobriga o fiador na prorrogação de contrato de aluguel. Segundo o STJ, os fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham concordado com a prorrogação do contrato.

Segundo a Terceira Turma, mesmo não tendo assinado o aditivo, a garantia prestada pelo fiador persiste até o encerramento da locação, com a ressalva apenas de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original.

Segundo a relatora do recurso especial (REsp 1.607.422), ministra Nancy Andrighi, o artigo 39 da Lei 8.245/91 estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”. Para se exonerar da obrigação, o fiador deve apresentar uma notificação resilitória, declarando que não mais responde pelos débitos locatícios.

Rescisão imotivada

A Lei do Inquilinato estabelece que o prazo para que o proprietário de imóvel faça uso da denúncia vazia para rescindir imotivadamente o contrato de aluguel é de 30 meses, correspondente a um único contrato. Nos casos em que admite a soma de prazos em contratos de aluguel prorrogados, a legislação o faz de forma expressa, pelo prazo mínimo de cinco anos exigido para o pedido de renovação (REsp 1.323.410).

A soma dos períodos de aluguel urbano renovado sucessivamente não autoriza a rescisão contratual imotivada, nos termos do artigo 46 da Lei do Inquilinato, já que a legislação não permite a adição de tempo nessa situação.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do STJ deu provimento ao recurso (REsp 1.364.668) de um inquilino para julgar improcedente a ação de despejo movida pelo proprietário, que pretendia retomar o imóvel com base em denúncia vazia após 30 meses de locação, sendo seis meses do contrato original mais dois aditivos de um ano cada.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que a Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer que o prazo de 30 meses que permite ao proprietário fazer uso da denúncia vazia deve corresponder a um único contrato.

O magistrado lembrou que, nos casos em que opta por celebrar contrato por prazo inferior a 30 meses, o locador deve aguardar o prazo de cinco anos para denunciá-lo sem justificativa.

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Imóveis comerciais

Questões referentes à locação de imóveis comerciais também aparecem com frequência na jurisprudência do STJ. Julgado recente analisou se as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel poderiam ser consideradas para aumentar o valor do aluguel.

Para a corte, obras novas ou o aumento da área edificada – realizados pelo locatário – não devem ser considerados em ação revisional de aluguel. A decisão foi dada pela Quarta Turma ao analisar o recurso (REsp 1.411.420) apresentado por proprietários de um imóvel alugado para um hospital oftalmológico.

Depois que os inquilinos terminaram as obras, os locadores queriam atualizar o aluguel com base no valor de mercado, aumentando o preço de R$ 63.495,60 para R$ 336.932,00.

Segundo o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, a ação revisional não se confunde com a ação renovatória de locação. “Na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acessões, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato”, explicou.

Aluguel em dobro

Em julgado de 2016, o STJ decidiu que a cobrança de aluguel em dobro de loja em shopping center, no mês de dezembro, não é abusiva. A decisão da Terceira Turma reconheceu como válida a cláusula do contrato de locação que estabelece a duplicação do valor, prática conhecida como 13º aluguel.

Para o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso (REsp 1.409.849), a cobrança do 13º aluguel nos shoppings é prevista em cláusula contratual própria desse tipo peculiar de contrato de locação, incluindo-se entre as chamadas cláusulas excêntricas.

O relator explicou que os aluguéis de espaços em shoppings são compostos por uma parte fixa e outra variável, sendo que o montante variável é calculado sobre o faturamento do estabelecimento, oscilando de 7% a 8% sobre o volume de vendas.

“No mês de dezembro, é previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado faça também frente ao aumento de suas despesas nessa época do ano”, disse o ministro.

Indenização

O STJ entendeu que, nos casos em que se comprovar a insinceridade do pedido de retomada do imóvel comercial, é cabível indenização por fundo de comércio.

Para a corte, quando o locador de imóvel comercial pede a devolução do bem alugado, o ressarcimento do fundo de comércio é obrigatório na hipótese de a locação por prazo determinado deixar de ser renovada por qualquer das razões previstas no parágrafo 3º do artigo 52 da Lei 8.245/91, acrescida da má-fé ou desídia do locador.

Assim, a vinculação do direito à indenização pelo fundo de comércio ao pleito de renovação compulsória do contrato de locação comercial destina-se exclusivamente a penalizar o locador que faz a retomada insincera do imóvel, frustrando uma legítima expectativa do locatário à renovação compulsória do contrato de aluguel.

Ao analisar ação de um empresário que alugava imóvel para sediar microempresa (REsp 1.216.537), a Quarta Turma decidiu que, para a concessão da indenização pelo fundo de comércio, não basta a ocorrência dos fatos descritos na lei. Para o relator, ministro Marco Buzzi, é imprescindível que os fatos decorram de um ato de retomada insincera do imóvel por parte do locador, circunstância que somente pode ser verificada posteriormente à procedência da demanda.

Código de Defesa do Consumidor (CDC)

Outra discussão frequente no STJ é a aplicabilidade ou não do Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de locação. A jurisprudência da corte tem sido firme no sentido de que não se aplica o código ao contrato regido pela Lei do Inquilinato, pois tais contratos não se enquadram no conceito de relação de consumo e, além disso, já são regulados por lei própria.

Para o ministro Marco Buzzi, relator de um dos recursos que abordou o assunto (AREsp 101.712), os contratos de locação fazem parte de microssistema distinto, e as relações jurídicas locatícias não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90.

“Assim, tratando-se de contrato regido especificamente pela lei 8.245/91, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor”, ressaltou Buzzi.

Acesse a Pesquisa Pronta sobre o tema aqui.

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Referências:

STJ. Notícias. Disponível em: < http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Alugu%C3%…; Acesso em: 14 maio.2018

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1554437REsp 1547561REsp 1607422REsp 1323410REsp 1364668REsp 1411420REsp 1409849REsp 1216537AREsp 101712

O que é o Contrato Social de uma empresa? E saibam quais os 6 erros que não devem ser cometidos!

Para aqueles que não estão familiarizados com este termo, mas possuem a ideia de abrir uma empresa, não podem deixar de entender o que é um Contrato Social. Assim, o contrato social de uma empresa nada mais é do que o documento que estabelece quais são as obrigações dos sócios, bem como quais são os direitos de cada um.

Ou seja, trata-se de um acordo firmado anteriormente à constituição da sociedade empresária, de modo a servir como uma orientação em diversas situações experimentadas pelo negócio, tendo como exemplo: a divisão de lucros e a tomada de decisão.

Desta forma, qualquer erro pode prejudicar intensamente a atuação do negócio e mesmo o relacionamento dos sócios. Por isso, segue os 6 erros que não devem ser cometidos e como evita-los.

1. DESCONHECER AS CLÁUSULAS OBRIGATÓRIAS

Existem algumas cláusulas que são obrigatórias em todo contrato social e, quando você as desconhece, poderá errar na elaboração do contrato e prejudicar a regularidade e atividade do seu negócio.

Nesse sentido, dentre as cláusulas obrigatórias estão:

i) A necessidade de identificar corretamente o nome empresarial;

ii)  A qualificação dos sócios;

iii) As atividades desenvolvidas pela empresa;

iv) O capital da sociedade;

v) A participação de cada sócio nessa quantia;

vi) O endereço do local, estabelecimento das responsabilidades de cada sócio;

vii) A hierarquização, o responsável pela tomada de decisão e, principalmente;

viii) A participação de cada sócio nos lucros e nas perdas.

Desta forma, é preciso estabelecer o prazo da sociedade, assim como é preciso determinar a qualificação do administrador que não seja sócio, caso seja aplicável. Sem essas cláusulas, o contrato se torna incompleto, o que gerará implicações futuras.

2. DETALHAR A ATUAÇÃO DA EMPRESA DE MANEIRA INCORRETA OU INCOMPLETA

Neste tópico, tem-se que este erro é mais comum do que se imagina, haja vista que muitos sócios têm alguma dificuldade de pensar mais à frente em relação ao seu negócio. Como o contrato social deve ser estabelecido antes de abrir o negócio, é necessário pensar com zelo em quais serão todas as atividades que a empresa vai desenvolver em um primeiro momento e também, em quais serão as possíveis atividades a serem desenvolvidas no futuro.

Isso é importante porque, dependendo da atividade que vai fazer parte da empresa, a legislação pode ser mais ou menos incisiva, assim como pode ser necessário determinar um administrador além dos sócios, por exemplo. O prejuízo desta não indicação será abordada no próximo tópico.

3. NÃO INDICAR O ADMINISTRADOR DO NEGÓCIO

Como mencionado acima, a indicação de quem será o administrador ou de quem serão os administradores é indispensável ao contrato social. Essa decisão não pode ser tomada de maneira posterior à elaboração do contrato ou à constituição da empresa e, por isso, é necessário que os sócios decidam de maneira anterior quem será o responsável por tocar o negócio.

Dependendo da atuação da empresa, a administração deverá ser feita obrigatoriamente por um membro externo quando nenhum dos sócios for qualificado. É o caso de negócios relacionados à saúde, por exemplo, que exigem que um profissional da área administre o negócio.

Se nenhum sócio é capacitado para tal tarefa, o contrato deve estabelecer, necessariamente, o responsável. De maneira oposta, se um dos sócios for qualificado, então ele deve ser indicado como o administrador caso esteja de acordo.

4. NÃO TER UMA CLÁUSULA QUE PREVEJA A SAÍDA DE UM SÓCIO

Esta cláusula pode até não estar entre as obrigatórias, todavia, a previsão do que acontece em caso de saída do sócio é muito importante porque desentendimentos, dissolução ou mesmo acidentes e falecimentos podem fazer com que o negócio se veja sem um dos sócios.

O resultado disso é que podem ocorrer disputas internas pelo controle do que fora deixado pelo sócio, ou então, pode ocorrer a entrada de um herdeiro imprevisto na sociedade.

5. NÃO CONTAR COM AJUDA JURÍDICA NO MOMENTO OPORTUNO – ASSESSORIA OU CONSULTORIA JURÍDICAso

A elaboração de um contrato social não é tarefa fácil, contudo, ela se torna ainda mais difícil quando não há respaldo jurídico. Um advogado ou, ainda melhor, uma consultoria jurídica é capaz de auxiliar os sócios na elaboração e validação jurídica de um contrato.

Sendo assim, um erro muito comum é o de não saber a hora de procurar ajuda ou, pior ainda, de não procurar qualquer ajuda para a elaboração desse contrato, pensando apenas na economia de dinheiro atual.

Nesse sentido, procure ajuda jurídica logo no começo da elaboração do contrato social ou, no mínimo, quando já houver um contrato relativamente elaborado, ou mesmo, na construção dos aditivos!

6. NÃO ELABORAR O CONTRATO SOCIAL

Por fim, o maior erro possível referente ao contrato social, entretanto, é o fato de não o elaborar. Quando você não faz o contrato social da sua empresa ela não pode ser registrada adequadamente, o que significa que ela está operando sem regularidade.

Ou seja, sem um contrato social, a relação dos sócios também pode ser abalada em questões futuras, levando a disputas que podem até mesmo chegar à justiça — e tudo isso devido a uma falta de acordo prévio sobre as condições da sociedade.

O contrato social da empresa deve ser elaborado com cuidado, pois é um dos documentos mais importantes para a constituição e operação do negócio de maneira geral. Ao conhecer esses 06 (seis) erros você será capaz de evitá-los e conseguirá um contrato adequado para as suas necessidades.

Segue uma dica bônus para vocês:

UTILIZAR UM CONTRATO SOCIAL PADRÃO

Buscando a praticidade e a economia de tempo e de esforço, muitos empresários utilizam contratos padrões. Embora esses modelos contenham boa parte das cláusulas obrigatórias, cada negócio tem as suas próprias necessidades.

Já escrevi sobre este tema anteriormente, em relação aos cuidados de elaborar contrato sem advogado!

O resultado de utilizar um contrato social padrão é óbvio: sem o devido conhecimento para avaliar se o contrato atende ou não às necessidades do negócio, grandes são as chances de que ele seja elaborado de maneira incorreta, necessitando de correções posteriores.

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Imóveis irregulares? Saiba como regularizar!

Há pouco tempo escrevi 02 artigos que renderam muitas dúvidas, um tratava sobre o passo a passo do registro da propriedade de imóveis urbanos e o segundo artigo versava acerca de perguntas frequentes sobre escritura pública de compra e venda.

Por isso, lendo e estudando sobre o assunto de Direito Imobiliário me veio a ideia de escrever para vocês sobre Imóveis sem escritura e o procedimento de tentar regularizá-los. Eu menciono a palavra “tentar”, pois este processo é bem demorado e oneroso, e, muitas vezes, a regularização só poderá ser efetivada dando continuidade a alguns requisitos e formalidades.

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Bem, explicarei melhor:

Vamos a um exemplo prático. O João comprou um imóvel de Antônio, em meados de 1980. Então, João nunca regularizou este imóvel perante os órgãos. Assim, João veio a falecer e o imóvel ficou para os seus herdeiros.

Desta forma, os herdeiros tentam regularizar este imóvel perante os órgãos necessários, porém, não conseguem. Daí, buscam auxílio jurídico e com a análise da documentação o profissional verifica que dava para adentrar com uma ação de Adjudicação Compulsória[1], haja vista a titularidade e comprovantes que atestam João como dono do imóvel.

Todavia, no trâmite do processo o juiz solicita que seja acostado aos autos a abertura e conclusão do Inventário de João, para que a Adjudicação tenha efeitos e o imóvel seja regularizado. Porém, o Inventário nunca foi aberto e a regularização conta com um empecilho, por isso, escrevi mais acima que a regularização de imóvel sem escritura depende de outros meios.

Assim, passo a tratar de uma regularização de um imóvel sem nenhum tipo de empecilhos, para ficar mais fácil a compreensão de vocês!

É importante que entendam que a escritura pública de compra e venda é um dos atos que devem ser lavrados no Cartório de Notas. Desta forma, nas transações imobiliárias, ela é utilizada para formalizar a compra e venda de um determinado imóvel.

Ademais, além de formalizar as cláusulas acordadas entre as partes, a escritura pública fica registrada eternamente em livro próprio do Cartório de Notas. Isso significa que, a qualquer tempo poderá ser solicitada uma nova via da certidão, e utilizá-la para oficializar a transmissão de propriedade no cartório de Registro de Imóveis, averbando na matrícula do imóvel a informação.

Todavia, apesar de toda a segurança jurídica que os imóveis regularizados possuem, alguns proprietários postergam os trâmites necessários (por falta de verbas, por exemplo), e, frequentemente podem ser encontrados imóveis em que:

  • Não foi realizada escritura pública de transferência;
  • O proprietário de fato é diferente do proprietário que consta na matrícula do imóvel;
  • A transferência foi realizada apenas por contrato particular de compra e venda;
  • Ou o imóvel está em processo de inventário, entre outros casos.

Assim, a regularização de imóveis sem escritura pode ser onerosa e demorada. Este prazo costuma ser ainda maior quando se torna necessário recorrer às vias judiciais, como já mencionado anteriormente no nosso exemplo prático. Nesse sentido, o que é necessário para realizar a regularização?

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Localizar os antigos proprietários:

Uma das opções existentes para regularizar o imóvel sem escritura é localizar os antigos proprietários, sendo esta a alternativa mais simples e eficiente. Assim, após a localização, basta as partes comparecerem no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento.

Ademais, deverão ser apresentados vários documentos como: RG, CPF, se for casado Certidão de Casamento, Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel, entre outros.

Por isso, recomendamos o contato antecipado com o cartório para obter a lista completa do que será preciso, para que não se perca tempo neste procedimento.

Outra alternativa é a ação de Usucapião

Pode não ocorrer êxito na localização dos antigos proprietários, especialmente, quando já se passaram vários anos desde a aquisição da propriedade, impossibilitando, talvez, a ação de Adjudicação Compulsória. Nesta situação, uma das alternativas é recorrer ao processo de usucapião.

Tendo o processo de Usucapião o objetivo de permitir que o requerente adquira comprovação judicial de que o imóvel objeto da demanda, de fato, pertence ao mesmo. Ou seja, o pedido de usucapião pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou judicialmente, de acordo com cada caso.

Desta forma, existem requisitos para que este Usucapião Extrajudicial ou judicial possa ser solicitado, por isso, leiam os artigos escritos sobre Usucapião para um melhor entendimento.

Nesse azo, o principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo. E por qual motivo? É que, as imobiliárias não costumam fazer vendas de imóveis que não têm escritura. E mesmo que realizassem esse negócio, os bancos dificilmente aprovariam um financiamento.

Por isso, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se você pretende vender o imóvel futuramente.

Noutro giro, além destes casos acima, elenco mais 03 situações/problemas para vocês de Imóveis irregulares e como vocês podem fazer para regularizá-los, senão vejamos:

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  1. Como regularizar se a compra do imóvel foi feita por contrato de gaveta?

Primeiro, vamos entender o que seria um contrato de gaveta, ou seja, tal contrato acontece quando você compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida.

Então, é feito um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente – o famoso contrato de gaveta.

O risco maior nesse caso é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel. Então, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele teria o direito de vendê-lo a outros interessados se quisesse aplicar um golpe – entre outros riscos. Por isso, fiquem muito atentos!!!

Nesse sentido, procure registrar qualquer tipo de acordo. E, nesse caso, uma saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos.

  1. O imóvel não possui habite-se: como regularizar?

 Bem meus caros, o habite-se é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto, além das exigências da região. Um dos problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Este é um tema que pede um artigo só para tratarmos sobre o habite-se!

Sem contar que, a prefeitura tem o direito de cobrar multas, pois a obra está irregular!

Então, o que fazer para deixar tudo de acordo com a lei? Você irá necessitar da autorização da prefeitura, todavia, antes disso, é necessário contratar um engenheiro para fazer uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a lei.

Depois deste passo, com o parecer do engenheiro e a planta da obra, entre em contato com a prefeitura, entregue a planta realizada e peça a regularização, por meio administrativo.

Esse é um processo que costuma ser caro e demorado, mas vale a pena. Se você quiser vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, perderá dinheiro nesse negócio. Então, resolva a regularização o quanto antes para diminuir os riscos de sair no prejuízo!

  1. Como regularizar se o imóvel contém dívidas?

Aqui, existem 02 (dois) tipos de dívidas: do imóvel e do proprietário!

Ou seja, a dívida do imóvel costuma ser o atraso no IPTU ou de taxas condominiais. Nestes casos, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é tentar renegociar o acerto com o condomínio, pois esse é um problema entre o morador e o local em que ele habita.

Além disso, o proprietário pode renegociar a dívida do IPTU diretamente com o órgão do seu estado. Aqui em Fortaleza temos a SEFIN (Secretaria Municipal de Finanças), que fica na Rua Gal. Bezerril, 755, Centro. (site: https://www.sefin.fortaleza.ce.gov.br/iptu).

Já a dívida do proprietário, que costuma ser o atraso no financiamento do imóvel, a dica é negociar diretamente com o banco.

E por que você deve resolver esse problema? Bem, quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, corre risco de perder o bem para a justiça. Então, se algum imprevisto acontecer e você ficar com o orçamento do mês apertado, essa é uma dívida que você precisa ter prioridade no pagamento.

Foto com óculos

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[1]adjudicação compulsória é a transferência obrigatória (compulsória) de um bem móvel ou imóvel, ou seja, quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um compromisso de venda e compra com pagamento parcelado, ambas as partes se comprometem, após a quitação do débito, a passar a escritura definitiva.

Todavia, se alguma das partes, por razões diversas, negar-se a concluir o negócio, lavrando a escritura definitiva, a parte interessada pode ingressar com ação judicial de adjudicação compulsória com a finalidade de obter, através de sentença, a denominada carta de adjudicação, o que substitui a lavratura da escritura definitiva.

Cuidados ao elaborar contratos sem advogado

Inicialmente, é importante entender o que seria um contrato, que nada mais é do que um pacto entre duas ou mais pessoas, que se obrigam a cumprir o que foi entre elas combinado sob determinadas condições, criando, assim, um vínculo jurídico entre as partes.

Assim, um contrato é caracterizado como negócio jurídico e tem por finalidade gerar obrigações entre as partes, existindo diversos tipos de contratos no ordenamento jurídico. Desta forma, segue explicação de algumas destas espécies:

  • Compra e venda: possui caráter bilateral e consensual. Outrossim, este tipo contratual estipula os compromissos entre as partes nos negócios mercantis, podendo ser efetuado de forma escrita ou verbal. Além disso, é imprescindível constar neste tipo de contrato todas as responsabilidades e compromissos futuros tanto do comprador quanto do vendedor, nada deve ficar somente na palavra. É sempre aconselhável que a parte legal do negócio seja acompanhada por um advogado de inteira confiança do comprador ou de órgãos ligados à defesa do consumidor.
  • Troca ou permuta: se houver troca de bens de valores desiguais este contrato será anulável, caso não haja expresso consentimento entre as partes envolvidas;
  • Contrato de locação de coisas: é quando uma parte se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante remuneração;
  • Contrato de comissão: é quando alguém adquire ou vende bens, em seu próprio nome e responsabilidade;
  • Contrato de corretagem: é quando um corretor aproxima pessoas que pretendem contratar, em busca de conciliar interesses;
  • Contrato de fiança: é quando uma ou mais pessoas prometem garantir ou satisfazer uma obrigação não cumprida pelo devedor, assegurando ao credor seu efetivo cumprimento.

Ademais, é notório que muitas empresas atualmente trabalham com modelos de contratos prontos, não analisando as cláusulas, nem tampouco possuem uma equipe especializada na confecção de um contrato específico para o negócio jurídico em questão.

Nesse azo, é importante ressaltar que, em casos de contratos mais complexos deve haver uma personalização, haja vista a exigência de mútuas concessões e exigências. Por isso, para não ser pego de surpresa, procure redigir sempre um documento de qualidade, com a finalidade de elevar a segurança do negócio jurídico, a fim de evitar litígios judiciais e/ou extrajudiciais.

Sendo assim, seguem algumas dicas importantes de como redigir um contrato:

  • Não esqueçam de qualificar as partes (RG, nome completo, CPF, endereço, CNPJ). Esta dica serve em caso de ações judiciais, onde será necessário intimar a parte.
  • Verificar se as partes possuem capacidade jurídica para celebrar o contrato;
  • Verificar se o endereço fornecido pela empresa é real, ou seja, se ele existe;
  • Verificar as obrigações contratuais, para especificar os objetivos.

Outra dica valiosa é saber quais são os elementos essenciais para validade do contrato, quais sejam:

– Agente capaz;

– Forma prescrita ou não proibida por lei e,

– Objeto lícito, possível, determinado ou determinável.

Noutro giro, fiquem atentos à algumas formalidades:

  1. Valor do contrato:

Os valores contratuais possuem uma serventia jurídica muito importante, haja vista que definem o valor da causa e a competência do local da ação. Ou seja, se será uma ação protocolada em Juizados Especiais ou na Justiça comum.

Desta forma, a redação contratual deverá ser clava e objetiva, bem como incluir os encargos e possíveis bonificações. Ademais, é necessário deixar claro se os valores serão pagos de forma integral ou em prestações, além de formalizar se haverá prazo de pagamento, entre outros.

2. Inclua cláusula de garantia:

A cláusula de garantia irá auxiliar em caso de descumprimento contratual, em que seja necessário o pagamento, por exemplo. Assim, em caso de quebra contratual, poderá o requerente liquidar os bens apontados na garantia para efetivar o pagamento.

Por fim, seguem algumas dicas para redigir o contrato:

  • Utilize uma linguagem simples;
  • Prefira realizar contratos escritos, já que os contratos verbais são mais difíceis de comprovar;
  • Enumere as cláusulas e sublinhe o que for mais importante;
  • Evite usar termos complicados, preze por ser o mais objetivo possível;
  • Faça uma pesquisa das informações da parte contrária, para saber se a mesma possui pendências jurídicas;
  • Deixe evidente e claro os valores de multas, juros entre outros.

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Referências:

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Dispões sobre o Código de Processo Civil. DOU 17.3.2015. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm&gt; Acesso em: 31 jul.2017.

CPT. Tipos de contrato: características, classificações e finalidades. Disponível em: <https://www.cpt.com.br/codigo-civil/tipos-de-contrato-caracteristicas-classificacoes-e-finalidades&gt; Acesso em: 31 jul.2017.

EMBRACON. Saiba como funciona o contrato de compra e venda de um imóvel. Disponível em: <https://www.embracon.com.br/noticias/saiba-como-funciona-o-contrato-de-compra-e-venda-de-um-imovel&gt; Acesso em: 31 jul.2017.