Locatário pode ser condenado a pagar alugueis vencidos após término do contrato

*Escrito por: Lorena Lucena Tôrres

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Olá seguidores, tudo bem com vocês? A notícia de hoje é sobre Direito Imobiliário, mais precisamente acerca da Lei de locação de imóveis – Lei nº 8.245/91. Vou fazer um resumo rápido para vocês entenderem melhor:

Resumo do caso

Há um contrato vigente de locação, porém, os locadores não possuem mais interesse em renovar o contrato com a locatária. Desta forma, a locatária entra com uma ação renovatória de contrato e os locadores com uma ação de despejo por denúncia vazia.

– Assim, a ação de despejo foi acatada e a locatária foi notificada do término do contrato, mas não entregou de pronto as chaves. Por isso, a locatária foi condenada a pagar o aluguel atualizado durante o período entre o vencimento do prazo do contrato e a desocupação efetiva do imóvel.

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Decisão do STJ

É possível determinar ao locatário o pagamento dos aluguéis vencidos, na própria ação renovatória julgada extinta sem resolução de mérito, referentes ao período em que permaneceu ocupando o imóvel a partir do término do contrato até a sua desocupação.

Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso especial interposto por uma comerciante. Inicialmente, ela havia ajuizado ação renovatória contra os locadores ao argumento de que cumpria suas obrigações e mantinha no prédio locado o mesmo ramo de comércio.

Os locadores, por sua vez, entraram com ação de despejo por denúncia vazia, e o imóvel foi desocupado pela locatária. Diante disso, a ação renovatória foi extinta sem resolução de mérito, por perda de objeto. A sentença ainda condenou a locatária a pagar o aluguel atualizado durante o período entre o vencimento do prazo do contrato e a desocupação do imóvel.

Porém, a locatária afirmou que a condenação ao pagamento da diferença dos aluguéis no período da renovatória não havia sido pleiteada pelos locadores, por isso seria uma decisão ultra petita.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) afastou a tese de julgamento ultra petita, pois considerou que o pedido de pagamento dos aluguéis ocorreu assim que o imóvel foi desocupado, fato superveniente que autorizaria a sua formulação naquele momento processual, e confirmou a sentença.

O ministro Moura Ribeiro, relator do recurso especial, explicou que a Lei de Locação[1] (Lei 8.245/91), além de garantir o direito à renovação da locação, possibilita ao locador pedir a fixação de aluguel provisório correspondente ao praticado no mercado, estabelecendo ainda que, renovada a locação, as diferenças dos aluguéis serão executadas na própria ação.

Sem impedimento

De acordo com o ministro, mesmo sem previsão específica na Lei de Locação sobre a hipótese da não renovação do contrato, é possível valer-se da regra geral estipulada no artigo 575 do Código Civil[2] de 2002 (CC/02), segundo a qual o locatário, após ser notificado do término da locação, “arcará com os aluguéis até a devolução do bem”.

No entendimento do relator, “inexiste impedimento para que, mesmo diante da extinção da ação renovatória sem resolução do mérito, pela desocupação do imóvel decorrente de ação de despejo por denúncia vazia, seja ele condenado aos aluguéis vencidos em tal período”.

Segundo Moura Ribeiro, enquanto o locatário estiver na posse do imóvel, “é devida a retribuição pelo seu uso, ainda que findo o contrato, sob pena de enriquecimento sem causa, circunstância proibida à luz do artigo 884 do CC/02, e violação da boa-fé objetiva, estabelecida no artigo 422 do CC/02”.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1528931

Fonte: STJ

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[1] Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – O pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

[2] Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

Ação de Despejo por falta de pagamento

Locatário, firmou contrato de aluguel/locação e não pagou? Sabia que você pode sofrer uma ação de despejo e ação de cobrança de alugueis atrasados? Locador, sabia que você pode rescindir o contrato e solicitar o despejo do locatário, bem como reaver as quantias atrasadas?

É que, ao assinar um contrato de locação, locador e locatário assumem direitos e obrigações entre si, dependendo dos termos contratuais, conforme se denota o Art. 569, inciso II, do Código Civil Brasileiro, in verbis:

Art. 569. O locatário é obrigado:

I – (…)

II – a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

Tal acontecimento demonstra descumprimento das obrigações pactuadas pelo locatário. Assim, é notório que o locatário é responsável pelo pagamento do aluguel e dos demais encargos, conforme prevê o art. 23 da Lei de Locações, senão vejamos:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

Nesse azo, caso fique demonstrado que o locatário está descumprindo com suas obrigações legais de pagar o aluguel, será inserido no desfazimento da locação, conforme art. 9º da Lei de Locações:

Art. 9º – A locação também pode ser desfeita:

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Noutro giro, existe a cláusula – caução -, ou seja, um valor cobrado à título contratual, para que em casos de atraso o locador possa reaver o valor do aluguel sem necessidade de entrar judicialmente.

Na maioria dos casos, esse valor cobrado à título de caução fica em torno de 03 (três) vezes o valor de 01 (uma) parcela do aluguel, podendo haver mudanças dependendo de cada imobiliária. Assim, caso haja inadimplemento por parte do locatário, poderá o Locador solicitar seu despejo, por meio de liminar.

Tal requisito poderá ser solicitado por meio do art. 59, da Lei nº 8.245/1991, in verbis:

“Art. 59. (omissis…)

  • 1º. Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(…) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente do motivo. ”

Vale ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em vista da Lei nº 12.112/2009, que alterou o disposto na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), pacificou a utilização do despejo liminar por inadimplemento por parte do locatário, desde que presentes seus pressupostos, quais sejam: i) ausência de garantia e, ii) efetivação da caução judicial (RE nº 1.207.161 – AL, julgado em 08/02/2011).

Ademais, existe, para o cumprimento de ordem de despejo, a necessidade legal de ser prestada caução no valor referente à 03 (três) meses de aluguel. Assim, caso o locatário esteja em atraso há mais de 03 (três) meses, poderá sofrer com uma ação de despejo.

Por fim, analisem sempre o contrato de locação, para que não haja nenhuma cláusula que possa trazer prejuízos aos contratantes, além de fazer uma busca no nome do locatário. Essas dicas podem parecer ingênuas, contudo, nunca sabemos para quem estamos locando o bem imóvel.

Referências:

TÔRRES. Lorena Grangeiro de Lucena. Disponível em: < https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/490708931/acao-de-despejo-por-falta-de-pagamentohttps://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/490708931/acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento> Acesso em: 22 ago. 2017.