PASSO A PASSO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Olá gente, tudo bem? Esse artigo já foi escrito há algum tempo, todavia, o que é bom tem que ser refeito. Por isso, fiz uma enquete em meu Instagram e o artigo vencedor para gravar uma vídeoaula foi este. Sendo assim,segue vídeo explicativo sobre a Usucapião Extrajudicial no meu canal do YouTube, se inscrevem lá!


Nas formalidades das orientações jurídicas que venho prestando gratuitamente, em forma de artigos jurídicos, escritos de forma simples e direta, me deparei com uma dúvida em relação à usucapião! Um dos seguidores pedia para que eu escrevesse sobre as formas de usucapião e uma outra queria saber em relação ao passo a passo da usucapião extrajudicial.

Bem, venho me esforçado bastante para trazer novidades jurídicas para vocês. E nesta caminhada, a gente recebe críticas e ainda bem que elogios também. Não que eu me importe com críticas, as construtivas eu adoro, pois criticam com fundamento, mas as críticas destrutivas eu não tolero.

Assim, só para dar uma explicação a vocês, eu tento responder todos os comentários, e-mails e mensagens, mas tem uma hora que não dá, pois muitos querem uma consultoria jurídica gratuita. E assim como vocês, eu valorizo o trabalho de todos, então, valorizem também o meu.

Recado dado, vamos dar início ao tema do artigo de hoje: passo a passo da usucapião extrajudicial. Para isso, vamos entender o que seria a usucapião extrajudicial, ou seja, a usucapião extrajudicial tem por objeto bem imóvel.

Todavia, outros direitos reais imobiliários também podem ser adquiridos pela usucapião. É que, o “caput” do art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) só se refere a “imóvel usucapiendo”, desta forma, a usucapião de outros direitos continuará sendo reconhecida somente na via jurisdicional.

Competência da Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial deve ser processada no Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária em que se situar o imóvel usucapiendo, ainda que seu registro esteja em outra circunscrição. O que muitas vezes acontece é de o imóvel estar situado em mais de uma circunscrição.

Assim, o requerimento poderá ser processado em qualquer delas. Neste sentido, ao ­final, se procedente o pedido, caberá ao interessado apresentar certidão da matrícula à outra circunscrição, para o registro.

Quem pode requerer a Usucapião Extrajudicial?

Podem requer tanto as pessoas naturais, como as pessoas jurídicas.

Observação importante: o espólio não pode postular o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Já em relação ao falecido, ou seja, o possuidor, seus herdeiros o sucedem na posse, cabendo a eles alegar a “sucessio possessionis”, isto é, a aquisição da posse pelo direito hereditário.

Nesse azo, a lei diz que o pedido de reconhecimento da usucapião pode ser feito pelo “interessado”. Contudo, nem sempre o interessado será o possuidor atual, porque a aquisição pode ter ocorrido anteriormente, quando do preenchimento dos requisitos legais, a despeito de, na atualidade do requerimento, o interessado não ter a posse do imóvel.

É necessária a presença de Advogada?

Sim. O requerimento ao Oficial registrador deve ser subscrito por advogado. Se o requerente advogar em causa própria, eventuais correquerentes, inclusive o cônjuge, deverão estar representados por advogado.

Será exigida a apresentação de procuração!

Como é feito o requerimento?

Saibam que a simples exibição da ata notarial não é considerada su­ficiente para dar início ao processo. Desta forma, o reconhecimento da usucapião deve ser requerido em petição subscrita por advogada ou advogado.

Assim, no requerimento o interessado deverá seguir alguns requisitos, vejamos:

  1. Expor os fatos que fundamentam o pedido:

Ou seja, o início da posse e o modo de aquisição, bem como eventuais cessões de direitos possessórios, quali­ficando os cedentes e mencionando a data de cada cessão; ou a sucessão “causa mortis”, quali­ficando o possuidor anterior e mencionando a data da abertura da sucessão;

Observação: havendo vários herdeiros e sendo um deles o requerente, alegando posse exclusiva, não pode ser admitida a “sucessio possessionis”.

Além disso, deverá ser observado o tempo da posse, que já deve estar completo, conforme a espécie da usucapião (ver artigo – https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/534411241/usucapiao-de-bens-imoveis-urbanos), a confirmação de ser a posse justa e, quando não for presumida, a boa-fé do possuidor;

Ademais, a confi­rmação de ser a posse mansa e pací­fica, sem qualquer oposição, exercida pelo possuidor como se dono do imóvel fosse. E por fim, se for o caso, expor os fatos que justifi­cam a redução do prazo da usucapião.

  1. Fundamentar juridicamente o pedido:

Neste caso, o cumprimento dos requisitos anteriores autoriza o reconhecimento da usucapião, ou seja, a menção do dispositivo de lei é desejável, mas não é essencial, bastando que a exposição dos fatos permita o enquadramento legal do pedido.

  • Requerimento:

Requerer a notificação dos interessados certos e incertos (por meio de Edital) no prazo de 15 dias; a cientificação das Fazendas Públicas (União, Estado e Município) para que, no mesmo prazo, se manifestem sobre o pedido; bem como as diligências que, a critério do Oficial, forem necessárias; além do deferimento do pedido, com o reconhecimento da usucapião; e por fim, o registro da aquisição da propriedade pela usucapião na matrícula do imóvel, ou na matrícula que for aberta para esse registro.

Quais os documentos que devem instruir o requerimento?

O requerimento da usucapião extrajudicial deverá ser necessariamente instruído com os seguintes documentos:

  1. i) A ata notarial que conterá, necessariamente:

A qualifi­cação completa do requerente, constando estado civil, datas de eventuais casamentos e divórcios, regime de bens; eventual união estável, com data de início e, se houver, prova de adoção de regime de bens diversos da comunhão parcial; o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.

Importante: Diz a lei que o notário atestará o tempo de posse, todavia, a a­firmação que ­fizer sobre esse requisito da usucapião não estará coberta pela fé pública.

É que, a conclusão sobre o tempo de posse decorrerá das provas que forem carreadas para o processo. Assim, poderão ser apresentadas mais de uma ata, ou atas específi­cas para determinados atos ou fatos. Essas atas poderão ter sido lavradas por notários diversos, de diferentes municípios ou comarcas. Desta feita, será desejável que constem na ata:

  1. Declarações de pessoas que possam atestar a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores;
  2. Declaração dos requerentes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo;
  3. Relação dos documentos apresentados para os fi­ns dos incisos II, III e IV, do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73
  1. Planta e memorial descritivo assinado por pro­fissional legalmente habilitado;
  • Prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T., ou R.R.T.), feita pelo profi­ssional no respectivo conselho de ­fiscalização profi­ssional (CREA ou CAU), e prova de recolhimento da taxa;
  1. Anuência, eventualmente obtida pelo requerente, dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e nas matrículas dos imóveis confi­nantes, mediante assinatura no memorial descritivo;
  2. Certidões negativas dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal, da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
  3. Nos casos de usucapião rural ou urbana, declaração do requerente, sob as penas da lei, de que não é proprietário de outro imóvel, rural ou urbano;
  • No caso de usucapião familiar, prova do abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro, e de posse exclusiva;
  • No caso de usucapião rural, a prova de que tornou a terra produtiva;

Da Prenotação

O requerimento deverá ser prenotado na apresentação, salvo se tiverem sido requeridos expressamente apenas exame e cálculo.

 Da Autuação e qualificação

Uma vez prenotado, o requerimento e os documentos que acompanham o procedimento da usucapião extrajudicial deverão ser autuados, numerados e rubricados pelo Oficial ou pelo escrevente responsável, para quali­ficação.

Na quali­ficação, o Ofi­cial verifi­cará, entre outros cuidados:

  1. se foram apresentados todos os documentos necessários; b) se a ata contém os requisitos exigidos pela lei; c) se o requerimento permite: identi­ficar a espécie de usucapião; conferir o tempo e a continuidade da posse; a certeza de que a posse é justa e, quando exigível, de boa-fé, exercida com ânimo de dono; d) se foram identi­ficados e qualifi­cados todos os proprietários e titulares de direitos reais, em relação ao imóvel usucapiendo e aos imóveis confi­nantes; e) se as certidões de ações não provam a existência de ação contra o requerente ou seus antecessores, que tenha por objeto a posse do imóvel objeto do pedido; f) se o imóvel objeto do pedido é realmente o da matrícula ou transcrição indicada no requerimento; g) se os imóveis indicados como con­finantes são realmente con­finantes e se são os únicos; h) se a descrição do imóvel cumpre as exigências legais, inclusive em relação a eventual necessidade de georreferenciamento; i) se o memorial descritivo está de acordo com a planta e vice-versa; j) se as certidões do Registro de Imóveis estão atualizadas; k) se foram indicados os verdadeiros proprietários e titulares de direitos reais em relação ao imóvel objeto do pedido e aos imóveis confi­nantes;

Caso haja alguma irregularidade, o Oficial poderá conceder um prazo razoável para apresentação dos documentos faltantes.

Após a análise de todo o procedimento, o pedido poderá ser deferido ou rejeitado, sendo este deferido, parte-se ao registro, onde o ofi­cial: a) registrará em nome do requerente a usucapião, na matrícula do imóvel, se a descrição dela constante coincidir integralmente com a do memorial descritivo; ou b) abrirá matrícula com base no memorial descritivo e registrará a usucapião em nome do requerente; c) no caso de abrir matrícula nova, averbará na matrícula anterior o desfalque ou o encerramento, em virtude da usucapião registrada na outra matrícula, que será identi­ficada.

Referências Bibliográficas

DINIZ, Maria Helena – Curso de Direito Civil Brasileiro 4. Direito das Coisas – 26a edição – São Paulo – Saraiva – 2011

NASCIMENTO, Tupinamba Miguel Castro do – Usucapião – Rio de Janeiro – Aide – 1992

PEREIRA, Caio Mario da Silva – Instituições de Direito Civil, Volume IV, Direitos reais – 21a edição – Rio de Janeiro – Forense – 2012

RIBEIRO, Benedito Silvério – Tratado de Usucapião -7a edição – Volumes 1 e 2 – São Paulo – Editora Saraiva – 2010

SALLES, Jose Carlos de Moraes – Usucapião de bens imóveis e moveis – 7a edição – São Paulo – Revista dos Tribunais – 2010

SANTOS, Ozéias – Ação de Usucapião – São Paulo – Aga Juris Editora – 1998

Dúvidas gerais sobre Cartórios

Olá pessoal, tudo bem? Escrevi um artigo há pouco mais de 1 mês que gerou muitas dúvidas, em relação à diferença de escritura e registro público – https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/531430426/diferenca-entre-escritura-e-registro-publico.

Por isso, resolvi incluir algumas informações importantes a respeito de muitas dúvidas frequentes quando se fala em cartório! Então vamos lá:

  • O que é necessário para fazer o registro de imóvel?

O serviço de registro inicia-se com o contrato, que pode ser elaborado pelos cartórios de notas, e também pelos órgãos financiadores, como a Caixa. Além disso, solicita-se das pessoas os documentos necessários, como certidão de ITBI, IPTU, do Estado, da Receita Federal, dentre outros.

Nesse sentido, o registro estabelece o direito de propriedade, ou seja, afirma quem é o dono. No Brasil, tanto na compra de um imóvel, ou nos casos de herança, é o Registro que garante a propriedade ao novo dono.

Assim, sem o Registro, eventuais dívidas de quem vendeu poderão recair sobre o imóvel, acarretando o risco de ser penhorado. Outro risco é a possibilidade da venda para outras pessoas, já que o comprador original não efetuou a transmissão de propriedade.

Fiquem atentos a essas orientações!

  • Quais riscos de não fazer o registro do imóvel?

Caso não seja feito o registro, não haverá nenhuma penalidade. Contudo, poderá acontecer de alguém pegar esse imóvel que ainda não está registrado e produza uma escritura, registrando-a no nome de outra pessoa.

  • Para alterar o registro do imóvel o que será necessário?

Quando o registro é feito, ele permanece indefinidamente com aquele proprietário. Assim, só será necessário realizar um novo registro se o proprietário vender, falecer, ou, se for casado e venha a se separar.

Ademais, se você tem uma casa e aumenta a área, será preciso fazer uma averbação do acréscimo desta área, na mesma matrícula desse imóvel.

  • Quais são os motivos de pendências no processo para registro de um imóvel?

 Necessário que haja o entendimento do que seriam pendências, ou seja, a pendência é quando uma pessoa vai apresentar os documentos e acaba esquecendo algum. Ou, quando leva a escritura, e esta possui algum dado errado, como o nome da rua, número, dentre outro.

Desta forma, um registro poderá demorar até 30 (trinta) dias para ficar pronto e as pendências devem ser resolvidas dentro desse prazo. Aqui fica um alerta para que as pessoas tenham cuidado com quem irá elaborar sua escritura, haja vista que a população poderá ir antes a um cartório e solicitar para que este avalie a escritura, o que é de graça e acelera o processo.

  • Por fim, no segmento de imóveis, quais os serviços realizados pelos cartórios?

Nos cartórios de registro de imóveis são realizados os registros das compras e vendas, das alienações fiduciárias, da constituição de usufruto, da separação e partilha em casos de inventários e divórcio consensual.

Além desses serviços, há as averbações pertinentes aos imóveis, que servem exatamente para a modificação de área, nome da rua, número da casa, dentre outras.

No próximo artigo trarei para vocês um passo a passo para o registro da propriedade!

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Diferença entre escritura e registro público

Basta mencionar o termo cartório que muitos já ficam nervosos, confesso que eu também ficava. E não é para menos, são inúmeras classificações, tipos de cartórios, documentações, e quando o assunto é documentação imobiliária, muitos não sabem nem por onde começar.

Importante frisar que, a documentação imobiliária serve para inúmeros processos judiciais, como: inventário (levantamento dos bens), divórcio, usucapião, dentre outros. Desta forma, é imprescindível se manter atualizado quanto às nomenclaturas e diferenças entre a documentação.

Daí, surgiu a ideia de escrever para vocês, explicando o que é uma escritura e um registro público. E o motivo de abordar esse tema vai para as pessoas que precisam fazer um contrato de compra e venda, ou a escritura de compra e venda, para que vocês entendam a importância de cada um.

Então é o seguinte, vou começar respondendo uma das dúvidas mais corriqueiras: qual é o documento que representa o imóvel? A escritura ou o registro? Para um melhor entendimento irei analisar um caso concreto:

– Você pretende vender o seu imóvel e necessita apresentar ao possível comprador a documentação que comprove sua regularidade. Tenho quase certeza que você pensou: onde será que eu guardei aquela escritura de compra e venda?

Pois bem, eis a questão, não que a escritura do imóvel não seja importante, todavia, este não é o documento fundamental para que haja a concretização de um negócio jurídico. É que, a escritura de compra e venda nada mais é do que o documento confeccionado no Cartório de Notas (ou Tabelionato), por meio do qual o Notário (Tabelião) declara a vontade das partes contratantes (vendedor e comprador).

E qual a função do Tabelião?

O Tabelião possui a função de incluir no documento todas as condições acertadas da compra e venda realizada, como: i) quais são as partes envolvidas na transação – vendedor e comprador?; ii) qual o objeto do pacto?; iii) qual o preço estipulado?; iv) a forma de pagamento escolhida?; v) qual a data de entrega das chaves?

Ou seja, deverá ser incluído na Escritura Pública de Compra e Venda todos os pontos acordados entre as partes! Sendo assim, este documento possui 02 (duas) funções fundamentais:

  1. A formalização de todas as obrigações que decorrem da compra e venda, como exemplo, seria o prazo estipulado para que o comprador informe ao condomínio que houve uma nova aquisição e que há um novo “dono”;
  2. A efetivação do desejo das partes no que diz respeito à compra e venda do imóvel, onde será criado um título válido ao Registro de Imóveis.

Nesse sentido, a lei prevê inúmeras obrigações referentes ao proprietário de um imóvel, com isso, sempre que houver a compra ou a venda de um imóvel, deverá ser repassado ao novo proprietário as responsabilidades que antes eram inerentes ao antigo dono/vendedor.

Todavia, o único meio de transferência definitiva destas responsabilidades ao novo comprador é mediante o REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA, que é realizado mediante o Cartório de Registro de Imóveis.

Qual órgão é competente para armazenar o histórico dos imóveis?

O Cartório de Registro de Imóveis é o responsável por manter dentro de um arquivo todo o histórico, de todos os imóveis de sua região. Tal armazenamento é realizado por meio das matrículas, haja vista que cada imóvel possui sua matrícula, a qual é identificada por um número.

O que consta na matrícula de um imóvel?

Na matrícula ficam registrados todos os acontecimentos ligados ao imóvel (quem foram os proprietários; quem é o atual; qual o número de cadastro junto à Prefeitura; se houve ou há algum gravame, isto é, hipoteca, penhora, dentre outros).

Ou seja, mesmo que o novo proprietário tenha confeccionado a Escritura Pública, o imóvel somente passará a ser efetivamente de sua propriedade no momento em que este proceder com o Registro desta Escritura na matrícula do imóvel.

Eis que surge a grande diferença entre a Escritura e o Registro!

  1. Escritura Pública de Imóvel:

Formaliza a venda e cria um título considerado hábil à transmissão da propriedade do imóvel.

Assim, a escritura é o próprio contrato, feito na forma pública, na presença do Tabelião. A escritura é utilizada para compra e venda imóveis.

Observação:

Com o auxílio de um colega, Dr. Gustavo Canheu, Tabelião, este me fez essa observação importante, e quero repassá-la a vocês: na escritura não há assinatura de nenhuma testemunha (toda escritura pública – exceto o testamento – é assinada apenas pelas partes e pelo Tabelião -a fé pública deste último substitui a necessidade de testemunhas).

  1. Registro Público do Imóvel:

Transfere definitivamente a titularidade do imóvel ao comprador e com ela, todas as obrigações acessórias (pagamento de condomínio, IPTU etc.).

Como diz o ditado: quem não registra, não é dono!

É o que diz o art. 1.245, § 1º do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

1o  Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Por fim, esse artigo não zera nem a metade das controvérsias e dúvidas acerca do tema, mas, serve como uma base. Lembrando que, para que você faça o melhor negócio, é imprescindível a presença de um advogado ou uma assessoria jurídica, para uma análise profissional da situação.

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/531430426/diferenca-entre-escritura-e-registro-publico

 

Benfeitorias realizadas em imóvel alugado dá direito ao reembolso?

Em um contrato de aluguel entre as partes (locador e locatário), quando o imóvel necessita de algum tipo de benfeitoria, esta será reembolsada ao locatário? Qual a finalidade das benfeitorias?

Para responder algumas perguntas é necessário identificar os tipos de benfeitorias existentes, ou seja, as benfeitorias necessárias têm como finalidade a conservação do imóvel, ou evitar que se deteriore. As úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, enquanto as voluptuárias são as que criam luxo, conforto ou deleite, não aumentando o seu uso habitual, mesmo que o torne mais agradável ou lhe eleve o valor.

Desta feita, é comum nos contratos de locação a presença de uma cláusula estipulando que nenhuma benfeitoria realizada no imóvel pelo locador será indenizada, seja qual for sua natureza. Estipula-se, ainda, que qualquer modificação no imóvel, ainda que para valorizá-lo, dependerá de prévia autorização do locador-proprietário.

Ou seja, a imposição desta cláusula pelo locador tem como objetivos principais limitar o poder do locatário sobre o imóvel e afastar 02 (dois) direitos que ele adquire ao promover melhorias no imóvel: a indenização pelo que gastou e o direito de retenção. Este último, um poder legal conferido ao locatário para se manter na posse do imóvel até que a indenização pela benfeitoria seja satisfeita.

Ocorre que, tal cláusula foi amplamente debatida pelo Judiciário, resultando na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Assim, tal Súmula considera válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, o que contraria o próprio texto legal, uma vez que o artigo 35 da Lei de Inquilinato (Lei n 8.245/91) estabelece que: “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, AINDA QUE NÃO AUTORIZADAS PELO LOCADOR, bem como as úteis, DESDE QUE AUTORIZADAS, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção (grifo acrescentado).

Neste azo, a Súmula se sobrepõe à Lei, haja vista que para as benfeitorias necessárias, que de acordo com o § 3º do art. 96 do Código Civil são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que o mesmo se deteriore, a cláusula que afasta a indenização e o direito de retenção não deve prevalecer.

Outrossim, em relação às benfeitorias úteis, a cláusula em comento encontraria óbices se existisse expressa autorização do locador para a realização das melhorias, pois, neste caso, a indenização e o direito de retenção eram assegurados ao locatário por força da Lei.

Todavia, o que tem prevalecido nos Tribunais é a posição do STJ, portanto, o locatário deve estar atento à presença da cláusula de não-indenização no contrato. Se constar no contrato, deve solicitar ao locador os reparos necessários quando não for responsável direto pelo dano e negociar as melhorias antes de promovê-las, sob pena de ficar no prejuízo se promover por conta própria à revelia do locador.

Além disso, levem todas as questões relacionadas ao imóvel à imobiliária, na tentativa de solucionar a questão da melhor maneira possível. Se mesmo assim, nem a imobiliária, nem mesmo o locador manifestarem interesse em entrar em um acordo com o locatário, este último terá que acionar o judiciário para conseguir o valor que foi gasto com as benfeitorias (necessários ou úteis).

Por fim, a Súmula merece crítica, pois em muitas circunstâncias contempla o enriquecimento sem causa do locador, não sendo raro encontrar casos em que o locatário promoveu investimentos vultosos em benfeitorias úteis e necessárias, que valorizaram significativamente o imóvel, afetando, inclusive, o valor da locação, e deixa de ser indenizado com base no posicionamento do STJ.

Referências:

TÔRRES. Lorena Grangeiro de Lucena. Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo? Disponível em: https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/495787411/locacao-de-imovel-e-problemas-estruturais-quem-deve-arcar-com-o-prejuizo Acesso em: 05 set. 2017.

TÔRRES. Lorena Grangeiro de Lucena. Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo? Disponível em: <https://lucenatorresadv.wordpress.com/2017/09/05/locacao-de-imovel-e-problemas-estruturais-quem-deve-arcar-com-o-prejuizo/> Acesso em: 05 set. 2017.

 

77 dúvidas sobre Direito Condominial

Fonte – SECOVI

 Depois de uma semana de dicas voltadas ao Direito Imobiliário, Direito Condominial e Direito Civil, ainda ficaram muitas dúvidas dos leitores, por isso, reuni algumas mais cobradas, por meio do site da SECOVI – Sindicado da Habitação, senão vejamos:

 

1 – Quando o novo Código Civil entrou em vigor? Como fica a Lei nº 4591/ 64 diante da aprovação do novo Código Civil?

novo Código Civil (Lei Federal nº 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03. É o entendimento predominante que parte da Lei nº 4.591/64, que tratava do condomínio, foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. Assim, a Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte que se refere à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei

2 – O novo Código Civil impõe a atualização da Convenção do Condomínio?

Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para que haja uma harmonização com o novo Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657/42) servem justamente para tal fim, isto é, as Convenções anteriores à 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas da nova lei; Assim, esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; Nesse sentido, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso.

3 – O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica?

A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma”. Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil).

Desta forma, o registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, como afirmado pela Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

4 – Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?

A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino.

Já o Regimento Interno tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos. Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro – Convenção. Espelha tal realidade o julgado seguinte: “A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento” (TJSP – 3ª Câm. De Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v. U.)

5 – Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?

Não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”, conhecido também por “cláusula de bonificação”, tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336§ 1º, do novo Código Civil).

6 – Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?

As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).

7 – Qual a finalidade do fundo de reserva?

Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Consequentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

8 – O locatário (inquilino) deve contribuir para o fundo de reserva?

O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino-locador.

9 – O boleto de condomínio pode ser protestado?

Sim. Em 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da “Tabela IV – Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos – da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002″ e tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação.

A propósito do assunto, o SECOVI-SP editou o “Manual de Protesto de Encargos Condominiais”.

10 – É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?

Trata-se do apontamento dos devedores do condomínio no banco de dados gerido por entidades particulares. O SECOVI-SP não recomenda a adoção de tal postura em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza, liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618I, ambos do Código de Processo Civil).

Ademais, a medida não encontra legitimação em norma específica, como é exemplo o protesto dos encargos condominiais. Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.

11 – O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?

novo Código Civil determina a aplicação de: – multa moratória de 2% sobre o débito; – juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção do Condomínio, desde que inferior a 1%; – atualização monetária conforme índice previsto na Convenção, e na sua falta conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual (tabela prática para atualização monetária dos débitos judiciais).

12 – É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente?

Não. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembleia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa.

13 – O antissocial pode ser expulso?

Depende. Vejamos o enunciado nº 508-CJF: Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228§ 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

14 – É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

15 – O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo condomínio?

Não. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei nº 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei nº 8.009/90: Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (…) IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.

16 – O condômino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em data diferente dos demais condôminos?

Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembleia geral de condôminos.

Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal nº 9.791/99, que dispôs sobre a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos”(art. 1º), aplicável apenas às contas oriundas das empresas concessionárias hipótese que, obviamente, não é a dos condomínios edilícios.

 

 

 

17 – Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco?

Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, que evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive, quanto aos anteriores à data da retomada.

É o que ilustra o julgado abaixo, oriundo do Superior Tribunal de Justiça: CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (…) (STJ – REsp 536005-RS – Rel. Min. Barros Monteiro – 4ª Turma – j. 10/02/ 2004 – P. DJ 03.05.2004, p. 174).

18 – O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente alugue seu apartamento?

Não. Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336§ 1º, e 1.337, caput, do novo Código Civil, e da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente.

Não será lícito, portanto, impor-lhe a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares. Ademais, a imposição de restrições como a aludida pode ser interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve ser evitado.

19 – É possível efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de depósito na conta do condomínio?

Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia e modo convencionados.

Aqueles que não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o pagamento por meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação e lançamento do número da unidade autônoma no rol dos devedores, nos termos do art. 1.336§ 1º, do novo Código Civil.

20 – Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?

A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança pode ser proposta. Contudo, é conveniente que o condomínio aguarde o decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança amigável (extrajudicial). Por fim, vale lembrar que é de 10 (dez) anos o prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio, nos termos do art. 205 do novo Código Civil.

21 – O condomínio é obrigado a adotar o método contábil para controlar suas contas? O condomínio deve contratar contador para tanto?

Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados e administrados em nome dos condôminos, e sua posterior divulgação, através da via escrita e da realização de assembleia geral (art. 1.348VIII, do novo Código Civil), não há obrigatoriedade de adoção do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal atividade, que poderá ser efetuada pelo próprio síndico ou por terceiro por ele designado o qual, usualmente, é uma empresa prestadora de serviços especializada na administração condominial.

22 – Qual é o tempo de guarda dos documentos condominiais?

novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1º, g, da Lei nº 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos condominiais por 5 (cinco) anos. Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para a cobrança, pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, é de 10 (dez) anos (art. 205 do novo Código Civil). Os prazos para a guarda de documentos trabalhistas, fiscais e previdenciários constam de tabela reproduzida na parte final deste manual.

23 – Quantas assembleias deverão ser realizadas anualmente?

Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes: – prestação de contas; – previsão orçamentária; – eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos quites.

24 – A quem compete convocar as assembleias condominiais?

As assembleias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos quites (arts. 1.350 § 1º e 1.355 do novo Código Civil).

 

 

 

25 – As assembleias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?

O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.

26 – É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?

O art. 654§ 2º, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.

27 – O síndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembleia?

Não existe vedação legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir, através de cláusula expressa na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores.

28 – Quem pode dar e receber procuração?

Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato de mandato, basta ter capacidade civil (cf. Arts.  a  do novo Código Civil), como diz o art. 654, caput, do novo Código Civil: “Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”.

Da mesma forma, para receber procuração, isto é, para ser o outorgado (mandatário), a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma exceção, que é a possibilidade do maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado ser procurador, como estabelece o art. 666 do novo Código Civil.

29 – Pelo simples decurso do tempo a procuração perde a validade?

A procuração é o instrumento do contrato de mandato. Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato.

Neste particular, o novo Código Civil relaciona no art. 682 as várias hipóteses de término do mandato, dentre as quais está a pelo decurso de prazo (inciso IV):”Art. 682. Cessa o mandato: I – pela revogação ou pela renúncia; II – pela morte ou interdição de uma das partes; III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio”.

 

 

30 – As atas das assembleias precisam ser registradas?

novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembleia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.

31 – Pode haver votação secreta, na assembleia de condomínio?

É vedada a votação secreta por dois motivos: a – Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; b – Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.

32 – O condômino inadimplente tem direito a voto nas assembleias?

Não. O art. 1.335III, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas assembleias gerais de condôminos.

33 – O síndico pode votar nas assembleias condominiais?

Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio.

Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.

34 – Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia aprovação assemblear para propor a ação judicial cabível?

Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do art. 1.348II do novo Código Civil, não carecendo de autorização da assembleia para a tomada de tal medida.

Serve de exemplo o julgado seguinte: Condomínio – Edifício de apartamentos – Representação em juízo pelo síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns – Desnecessidade de expressa conferência de poderes em assembleia – Insurgência contra decisão que faz extinguir o processo por falha de representação do condomínio-autor, nos termos do art. 267IV, do CPC – Agravo provido. (TJSP – AI nº 106.416-4/6″Guarujá”1ª Câm. Dir. Priv.”Des. Rel. Erbetta Filho – J. 29/06/99).

35 – Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto em uma assembleia de condomínio?

Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei nº 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: “Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembleia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa”.

36 – O inquilino é condômino?

Não. Nos termos do art. 1.334§ 2º, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

37 – O inquilino pode participar e votar na assembleia?

novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembleia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

38 – O inquilino pode participar do Conselho?

A resposta depende da análise da Convenção do Condomínio. O art. 1.356 do novo Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembleia, com a competência específica de análise das contas do síndico. Porém, pode a Convenção do Condomínio se aprofundar no tema, estabelecendo exigências que a generalidade do texto legal não traz, como é exemplo o requisito de que o candidato a conselheiro seja condômino.

39 – Os membros do conselho são remunerados?

Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho.

40 – Como se dá a destituição dos conselheiros?

Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembleia geral especialmente convocada, que preencha a votação prevista na Convenção a respeito e, no silêncio desta, em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352do novo Código Civil), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art. 1.353 do novo Código Civil).

41 – O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?

Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.

42 – Qual o prazo do mandato dos conselheiros?

O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2 (dois) anos, permitida a reeleição.

43 – Quais são as atribuições do conselho?

O art. 1.356 do novo Código Civil diz que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).

44 – O síndico pode ser destituído?

Sim. A destituição do síndico depende de assembleia especialmente convocada, em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta.

O art. 1.349 do novo Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos: – prática de irregularidades; – falta de prestação de contas; – atos de má gestão (não administrar convenientemente o condomínio).

45 – Quando o mandato do síndico é interrompido abruptamente (ex.: renúncia, morte, destituição), existirá a figura do mandato tampão ou complementar?

O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil.

A estipulação de mandato tampão ou complementar depende de expressa previsão e aquiescência da Convenção do Condomínio. Se esta for omissa, a medida (mandato complementar) não poderá ser adotada.

Vale lembrar que a alteração do prazo de mandato do síndico depende de regular modificação da Convenção do Condomínio, isto é, realização de assembleia, especialmente convocada, em que se obtenha a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351 do novo Código Civil).

46 – O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do Condomínio aos condôminos ou ocupantes?

Não. Obrigatoriedade não existe já que a Convenção do Condomínio é documento público e por conta disto, seu acesso é franqueado a todos. Melhor explicando, sendo compulsório o registro da Convenção do Condomínio no Registro Imobiliário (art. 1.333parágrafo único, do novo Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei nº 6.015/73), não será obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes.

Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.

47 – O novo Código Civil impede a reeleição do síndico?

Não. O art. 1.347 do novo Código Civil não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico, num condomínio edilício. Pelo contrário, o mandato, ainda que limitado no seu prazo a 2 (dois) anos no máximo, poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições.

O que muitos confundem é que há um Projeto de Lei de nº 6.960/02, em trâmite perante o Congresso Nacional, de autoria do Deputado Federal Ricardo Fiúza, que visa alterar aproximadamente 150 (cento e cinquenta) artigos do novo Código Civil, dentre os quais, o dispositivo acima.

Segundo tal proposta, passaria a existir limitação quanto ao número de reeleições, de forma que seria possível apenas uma reeleição consecutiva. Vale dizer, projeto de lei não é lei, sendo imponderável dizer se o mesmo será aprovado ou quando.

48 – A instalação de ar-condicionado é permitida?

Para se instalar aparelhos de ar-condicionado é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos:

  1. A) Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART – Anotação Responsabilidade Técnica. B) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada. C) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em assembleia geral especialmente convocada para este fim.

É conveniente que o condomínio, por meio de assembleia geral, discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a pleiteiam.

49 – O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?

Apesar de o assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em assembleia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

50 – Pode um condômino trocar a porta de entrada ou a estética do hall de sua unidade?

A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

51 – A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita de quanto em quanto tempo?

O assunto é de interesse local, sendo regido pela legislação municipal. Como exemplo, no Município de São Paulo, exige a Lei nº 10.518/88, regulamentada pelo Decreto nº 33.008/93, que seja realizada a limpeza (pintura ou lavagem) a cada 5 (cinco) anos.

52 – Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?

Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.

53 – Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?

O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.

54 – O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?

Em regra, o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo: a-Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio); b-Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado; c-Verificação se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita e patente culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados); d-Verificar o que a Convenção do Condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar; e-Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio.

Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e consequentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo.

55 – De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio?

A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.

56 – O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?

O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.

57 – Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando danos a terceiros?

Nos termos do art. 938 do novo Código Civil, “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”.

Assim, se for possível a identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.

58 – O condomínio que possui garagem coletiva com o número de vagas inferior ao dos apartamentos pode excluir do uso os locatários e visitantes?

Compete a Convenção do condomínio e ao Regimento Interno dar a disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.

59 – Para o condômino alugar a vaga da garagem o que é preciso?

O art. 1.338 do novo Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores.

Evidentemente a Convenção Condominial pode proibir essa locação e assim o fazendo, não estará ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente exercitando um poder de auto-regulamentação dos próprios condôminos, tanto mais num momento que a falta de segurança é tema dos mais relevantes na sociedade brasileira.

60 – Para o condômino vender a vaga da garagem o que é preciso?

A venda da parte acessória a estranho é possível se facultada expressamente no ato constitutivo do condomínio ou na convenção e desde que não haja oposição da assembleia geral dos condôminos, obedecendo-se sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho.

61 – Quando o condômino deixa o carro na garagem do condomínio, ficando as chaves obrigatoriamente com o vigia ou garagista e o mesmo causa danos ao automóvel, o condomínio fica responsável pelo prejuízo?

Desde que o Condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato danoso do vigia ou do garagista.

62 – A falta de conservação do imóvel pode redundar na obrigação do condômino negligente indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio?

Sim. São aplicáveis à hipótese os arts. 9371.280 e 1.336IV, do novo Código Civil: Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (…) Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (…) Art. 1.336. São deveres do condômino: (…) IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

63 – Um edifício de unidades autônomas, todas de propriedade de uma mesma pessoa, caracteriza-se como condomínio edilício?

Não. Trata-se de propriedade exclusiva de uma só pessoa. A locação das unidades para diferentes inquilinos acarretará a obrigação destes pagarem as despesas comuns ordinárias, desde que comprovadas pelo locador, nos termos do art. 23, § 3º, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

64- Pode o condômino dar em garantia uma área comum?

Não. O art. 1.339§ 1º, do novo Código Civil veda expressamente que as partes comuns sejam alienadas ou gravadas em separado.

 

 

 

65 – As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação? Como?

A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal.

Enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331§ 3º, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei nº 10.931/04: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

Além do consenso unânime, se faz necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.

66 – Pode ser construído um novo andar num condomínio edilício?

Será possível a construção se previamente autorizada pela totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), em assembleia geral, com a consequente alteração da documentação imobiliária, bem como se permitida pela legislação municipal aplicável.

Trata do assunto o art. 1.343 do novo Código Civil: “A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.

67 – Qual é a base legal para proibição do tabagismo nas áreas comuns de um condomínio?

A Lei Federal nº 9.294/96, regulamentada pelo Decreto nº 2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ou privados, abrangendo a hipótese das áreas comuns nos condomínios edilícios.

Tais normas podem ser corroboradas pela legislação municipal, pela Convenção do Condomínio ou pelo Regimento Interno. O condômino que desrespeitar tais regras fica sujeito ao trâmite de aplicação de penas previsto na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, bem como à multa de 5 (cinco) vezes o rateio mensal na hipótese de reincidência, nos termos do art. 1.337, caput, do novo Código Civil.

Se ainda assim a infração perdurar, então só restará levar a questão ao Poder Judiciário.

68 – O Regimento Interno pode estabelecer horário de funcionamento de um condomínio comercial?

Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade democrática da massa condominial. O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica de precaução, adotada pela maioria dos condomínios comerciais, como reconhecido pela jurisprudência: “O advogado que opta por adquirir escritório em prédio comercial na região central da capital paulistana assume o dever de respeitar o regramento interno estabelecido pelo grupo condominial e que disciplina, com rigidez própria da precaução contra a violência urbana, o horário de fechamento do edifício – Inocorrência de violação ao direito de propriedade (art. 524 do CC e 19 da Lei nº 4.592/64)- Improvimento” (TJSP – Ac. Nº 101.781- 4/4 – Capital – Des. Rel. Ênio Zuliani – j. 25/07/00).

69 – O condomínio pode reter documento de identidade de visitante que adentra nos seus limites?

Não, a medida é proibida pela Lei Federal nº 5.553/68 (alterada pela Lei nº 9.453/97). A mencionada lei estabelece, dentre outras coisas, que é proibido “reter qualquer documento de identificação pessoal, ainda que apresentado por fotocópia autenticada ou pública-forma, inclusive comprovante de quitação com o serviço militar, título de eleitor, carteira profissional, certidão de registro de nascimento, certidão de casamento, comprovante de naturalização e carteira de identidade de estrangeiro” (art. 1º).

Porém, quando o documento de identidade for indispensável para a entrada de pessoa no condomínio, seus dados poderão ser anotados no ato e devolvido o documento imediatamente ao interessado (art. 2º, § 2º).

70 – Alguma norma fixa os limites máximo e mínimo dos honorários da empresa administradora de condomínios?

Não. O assunto “honorários da empresa administradora de condomínios” depende exclusivamente do previsto no contrato de prestação de serviços entabulado entre as partes (condomínio-administradora), inexistindo norma que aborde a questão. Em outras palavras, o tema é ponto de livre estipulação entre as partes, dependente de expressa disposição contratual.

71 – A aquisição de gerador de energia elétrica por um condomínio residencial configura que tipo de despesa?

A instalação de gerador de energia elétrica caracteriza hipótese de despesa útil, e assim sendo, depende da aprovação de maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 dos condôminos), em assembleia geral, nos termos dos arts. 96§ 2º, e 1.341II, do novo Código Civil.

Além disso, a instalação pretendida será uma despesa extraordinária, por força do art. 22Xparágrafo único, a, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), devendo ser paga apenas pelos condôminos e não pelos eventuais locatários existentes.

72 – Como os condomínios devem receber os oficiais de justiça?

O condomínio, por meio da sua administração e do seu pessoal, não deve oferecer qualquer tipo de resistência ao cumprimento da ordem judicial, desde que comprovada a veracidade do alegado pelo oficial de justiça, isto é, o condomínio não deve servir de anteparo a condôminos que procuram se furtar do cumprimento da lei.

Nos termos do art. 139 do Código de Processo Civil, os oficiais de justiça são auxiliares do juízo incumbidos de exercer as atribuições relacionadas no art. 143 do mesmo diploma.

Assim, desde que o oficial de justiça se apresente como tal no cumprimento de suas atribuições perante o condomínio, o que se comprova pela verificação da carteira funcional e do mandado judicial (documento este que contém todas informações relevantes ao ato em curso), não deverá ser apresentada qualquer resistência à entrada do referido profissional, independentemente do condômino visado estar ou não na respectiva unidade autônoma.

73 – Para os condomínios é obrigatória a instalação de antena coletiva para a captação dos canais abertos de televisão?

novo Código Civil (arts. 1.331 a 1358) em momento algum estabelece tal obrigatoriedade. De conseguinte, salvo disposição da Convenção do Condomínio estabelecendo dita obrigatoriedade, ela não existirá, cabendo aos condôminos, se for da vontade da maioria, discutir o assunto na assembleia geral, para que se decida por sua instalação ou não.

Por fim, sabendo que a despesa é classificada como útil (cf. Art. 96§ 2º, do novo Código Civil), sua aprovação demandará o voto da maioria absoluta dos condôminos, a saber, 50% (cinquenta por cento) mais um da totalidade dos votos do condomínio (cf. Art. 1.341II, do novo Código Civil).

74 – Há limitação de idade para jogar bilhar ou sinuca nas áreas comuns do condomínio?

Não há lei específica sobre o assunto. Os dispositivos mais próximos são os arts. 75parágrafo único, e 80, ambos da Lei Federal nº 8.069/90 (Estatuto da Criança e do Adolescente – ECA), que regem, respectivamente, a necessidade das crianças menores de dez anos serem acompanhadas dos pais nos locais públicos de diversão, e a hipótese limitação de idade na exploração comercial do jogo: “Art. 75. Toda criança ou adolescente terá acesso às diversões e espetáculos públicos classificados como adequados à sua faixa etária. Parágrafo único. As crianças menores de dez anos somente poderão ingressar e permanecer nos locais de apresentação ou exibição quando acompanhadas dos pais ou responsável. (…) Art. 80. Os responsáveis por estabelecimentos que explorem comercialmente bilhar, sinuca ou congênere ou por casas de jogos, assim entendidas as que realize apostas, ainda que eventualmente, cuidarão para que não seja permitida a entrada e a permanência de crianças e adolescentes no local, afixando aviso para orientação do público”.

Assim, competirá ao próprio condomínio regular o tema, através do seu Regimento Interno.

75 – É obrigatória a contratação de salva-vidas para o funcionamento das piscinas nos condomínios edilícios?

Em primeiro lugar, cumpre saber se há legislação municipal que trate do tema. Tomando como exemplo o município de São Paulo, norma alguma cuida do assunto. Já no âmbito do Estado de São Paulo existe a Lei nº 2.846/81, que tornou obrigatória a vigilância das piscinas públicas por salva-vidas.

Como se sabe, as piscinas dos condomínios não são públicas, mas sim particulares. Com efeito, não se vislumbra a obrigatoriedade de os condomínios contratarem salva-vidas, para que funcionem suas piscinas.

Já no estado do Ceará, existe a Lei n° 13.462, de 27.04.04, que dispõe sobre a presença obrigatória de profissionais de salvamento aquático nas áreas de lazer públicas e privadas, dependendo da profundidade e dimensões da piscina.

(https://www.al.ce.gov.br/legislativo/tramitando/lei/13462.htm)

76 – Qual o trâmite que deverá ser obedecido para que ocorra o desmembramento de uma unidade autônoma?

A medida depende da prévia anuência, em assembleia, da totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), com base na aplicação analógica dos arts. 1.314 e 1.351 do novo Código Civil.

Vale dizer que, além do requisito acima apontado, também se fará necessária a aprovação da Municipalidade, permitindo o desmembramento e a criação de uma nova unidade autônoma.

Neste sentido, posicionou-se o julgado abaixo, oriundo do Tribunal de Justiça de São Paulo Ementa: Registro imobiliário – Retificação – Indeferimento – Extinção do processo – Decisão mantida – Pretensão que objetiva alcançar o desmembramento de unidade condominial – Impossibilidade jurídica – Recurso improvido. “O pedido de retificação, na verdade, alcança alteração de especificação de condomínio, o que exige, além da aprovação da Prefeitura Municipal, a anuência da totalidade dos condôminos” (TJSP – Apel. Cív. Nº 206.170- 4/1-00 – Praia Grande – Rel. Des. Octavio Helene – j. 28/02/02).

77 – É possível repetir a denominação nos condomínios? Qual o trâmite para alterar sua denominação?

O condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil) não possui personalidade jurídica, sendo um ente despersonalizado, uma pessoa formal segundo alguns, como são outros exemplos a massa falida, o espólio, o consórcio etc. Assim, é possível a repetição da denominação que é dada a cada um deles, já que não existe para tal situação o controle que vigora para a criação das pessoas jurídicas, em que é imprescindível a busca prévia de homônimo junto aos registros constitutivos (Juntas Comerciais, Registros Civis das Pessoas Jurídicas etc.).

Já a alteração da denominação do condomínio depende dos votos da totalidade dos condôminos (unanimidade – cf. Arts. 1.314parágrafo único e 1.351, ambos do novo Código Civil), manifestados em assembleia geral, de molde a possibilitar a modificação de todos os documentos pertinentes, principalmente a Convenção do Condomínio.

 

Fonte: Secovi

 

É legal a vedação de espaços no condomínio para condôminos inadimplentes?

Há uma recente decisão, proferida à luz do Código Civil, onde o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou seu entendimento de não ser possível que o condomínio vede o acesso a determinadas áreas comuns (como de lazer) para o condômino inadimplente. A decisão constou do informativo nº 588/STJ.

Ademais, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de condomínio que buscava impedir moradora em débito com taxas condominiais de utilizar as áreas coletivas de lazer do complexo habitacional. A decisão foi unânime!

A moradora relatou que possuía débitos condominiais referentes aos anos de 2008 e 2009 e, por causa deles, o condomínio havia emitido ordem para impedir que ela e seus familiares utilizassem as dependências do clube. Ela afirmou não possuir outras despesas em atraso, estando, inclusive, em situação regular em relação aos pagamentos mensais.

Desta forma, em face da situação constrangedora apontada pela moradora, ela buscou a declaração judicial de direito ao uso das áreas comuns, além da condenação do condomínio ao pagamento de R$ 100.000,00 (cem mil reais) a título de danos morais.

Da Liberação do Uso das Áreas Comuns

No julgamento de primeira instância, o juiz determinou a liberação do uso das áreas comuns em benefício da moradora. Todavia, em face de pedido do condomínio no processo, o magistrado também condenou a mulher ao pagamento das parcelas condominiais vencidas. O magistrado entendeu, na sentença, não haver a existência de dano moral indenizável no caso.

Nesse azo, a decisão de primeiro grau foi parcialmente mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que majorou a verba honorária, mas manteve a sentença em relação à determinação de utilização das áreas comuns e à condenação ao pagamento dos débitos condominiais.

Da Soberania da Convenção de Condomínio

Apenas o condomínio recorreu ao STJ. Em sua defesa, alegou que o Código Civil prevê soberania à convenção de condomínio para impor sanções aos condôminos ou possuidores de imóveis, a fim de possibilitar o convívio social harmônico no interior dos conjuntos habitacionais.

Desta forma, o condomínio também apontou que a declaração de abusividade da restrição de acesso criaria pressuposto para que outros moradores inadimplentes, amparados por decisão judicial, frequentem livremente áreas comuns à custa de condôminos adimplentes.

Do Princípio da Dignidade da Pessoa Humana

O relator do caso, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou a necessidade de observância do dever legal de contribuir com as despesas condominiais, na proporção das suas frações habitacionais, como forma de garantir a conservação, bem como a manutenção dos empreendimentos.

Contudo, o ministro Bellizze sublinhou a impossibilidade de o condomínio impor sanções diferentes das previstas pelo Código Civil como forma de cobrar débitos condominiais. Os meios legais previstos pelo ordenamento jurídico brasileiro são, via de regra, de natureza pecuniária, como a incidência de juros e multa, além da possibilidade de ingresso com ações judiciais de cobrança.

Nesse sentido, o voto foi acompanhado integralmente pela turma. Nele, o relator esclareceu que o direito do condômino ao uso das partes comuns do condomínio não decorre da situação circunstancial de adimplência das despesas condominiais, “mas sim do fato de que, por lei, a propriedade da unidade imobiliária abrange, como parte dela inseparável, não apenas a fração ideal no solo (representado pela própria unidade), como em todas as partes comuns”.

Ademais, além de refugir dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio para a específica hipótese de inadimplemento das despesas condominais, a vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana”, concluiu o ministro Bellizze ao negar o recurso do condomínio.

Por fim, o fato de o condômino ser inadimplente não gera direito à empresa do condomínio de adotar medidas restritivas do direito daquele de usar e fruir das partes comuns, inalienáveis e indivisíveis do condomínio.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1564030

 

Referências:

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/516426890/e-legal-a-vedacao-de-espacos-no-condominio-para-condominos-inadimplentes

 

Devedor de condomínio e o Novo CPC. O que acontece com a figura do devedor?

Olá gente, tudo bem? Como havia relatado a vocês, vou trazer algumas dicas voltadas ao direito de condomínio, síndico, condôminos e as alterações previstas do Novo Código de Processo Civil. É que, o novo CPC traz nova realidade para quem vive ou trabalha em condomínio.

Uma das mudanças significativas é a possibilidade de recebimento da carta de citação pelo porteiro, haja vista que o Código anterior era omisso quanto à possibilidade de entrega da citação pelo correio na pessoa do porteiro. Esta mudança foi muito importante, pois era muito difícil conseguir citar o Réu via correio, o que acabava demorando ainda mais a resolução da demanda.

Ademais, além desta mudança há outro ponto relevante, ou seja, como fica a situação do devedor da cota condominial?

No Código antigo, se houvesse falta de pagamento da cota condominial, o condomínio deveria ingressar com um processo de conhecimento. Assim, o Réu seria citado para comparecer à audiência e apresentar sua defesa. Aguardaria pela sentença e ainda poderia caber recurso desta. Tudo isso era um longo caminho para chegar à um bem do devedor!

Com a aplicação do Novo Código surgiu importante mudança neste entendimento, ou seja, o débito condominial passou a ser título executivo. Desta forma, o condômino devedor será citado não mais para se defender, como era feito antes, mas sim para pagar.

E, caso não haja pagamento, já haverá a penhora – e não mais revelia, como anteriormente. Vale destacar que o devedor poderá entrar com embargos para se defender perante o processo de execução!

Nesse sentido, torna o processo ainda mais célere e menos desgastante para o condomínio, que necessita das contas pagas para manter a empresa em funcionamento. Tal previsão está no art. 784, X, do Novo CPC[1].

Outrossim, para que haja a execução é necessário observar alguns requisitos, vejamos:

(i) a despesa condominial deve ter sido prevista na convenção ou em assembleia geral;

(ii) é necessária prova documental de que a despesa foi aprovada em convenção ou assembleia;

(iii) deve existir prova documental de que houve a cobrança do condomínio (por boleto ou outro meio), devidamente entregue ao condômino (entrega pelo correio ou e-mail, com aviso de recebimento ou por recibo, quando da entrega do boleto pelo porteiro).

Por fim, despesas que não estejam previstas em assembleias não poderão ser cobradas e, o síndico deverá estar atento à entrega do boleto, para que o mesmo seja recebido e aceito como prova para uma possível execução.

Referências:

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/516145166/devedor-de-condominio-e-o-novo-cpc-o-que-acontece-com-a-figura-do-devedor


[1] Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais: (…)

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

 

Qual a importância de uma assessoria jurídica para condomínios?

Nesse artigo trago algumas informações relevantes para síndicos, condôminos e a empresa “condomínio”. Abordarei uma série de dicas voltadas ao direito de condomínio, bem como ao direito imobiliário, inclusive, com as mudanças trazidas pelo Novo Código de Processo Civil.

Assim, é notória a necessidade de uma empresa possuir uma assessoria jurídica orientando o passo a passo do seu negócio, elaborando contratos, revisando-os, mediando acordos, entrando com ações quando preciso, mas, o principal objetivo da assessoria jurídica é agir de forma preventiva para diminuir o número de ações e reclamações.

O condomínio possui um papel importante, sendo administrado por um síndico (hoje já existem empresas que administram o condomínio, mas a empresa não substitui o papel do síndico). Desta forma, a figura do síndico nem sempre poderá solucionar os problemas do condomínio sozinho, sendo necessário a contratação de um profissional para este fim.

Eis que surge a assessoria jurídica condominial, que possui o objetivo de auxiliar o síndico na gestão condominial, com ações preventivas. Nesse sentido, seguem algumas das atividades realizadas pela assessoria:

  • Realizar cobranças aos inadimplentes;
  • Análise de contratos;
  • Auxilio na criação de regimentos internos;
  • Gestão de conflitos entre condôminos;
  • Participação em reuniões e assembleias;
  • Representação em audiências;
  • Envio de notificações;
  • Assessoria trabalhista.

Desta feita, a responsabilidade legal do condomínio continuará sendo do síndico, todavia, a resolução dos conflitos gerados pela empresa (condomínio) poderá ser dividida com uma assessoria especializada, com a devida orientação e supervisão de profissionais qualificados para a demanda.

Por fim, ao longo dos artigos voltados ao Direito Imobiliário serão trazidos inúmeros casos envolvendo o direito do síndico, do condomínio e dos condôminos. Acompanhem!

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/514862478/qual-a-importancia-de-uma-assessoria-juridica-para-condominios

Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo?

Quando há contrato de aluguel entre as partes, e, durante o período de locação se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá solicitar redução proporcional do aluguel, ou mesmo resolver o contrato, ou seja, rescindi-lo, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava (objeto do aluguel), conforme se depreende o art. 567[1] do Código Civil.

Assim, é notório que o locatário detém a responsabilidade pelo zelo do imóvel alugado, devendo, ao final do contrato, devolvê-lo nas mesmas condições em que recebeu, ou seja, se durante o contrato de locação o móvel sofrer algum tipo de dano provocado pelo locatário ou seus dependentes, o mesmo deverá informar imediatamente ao locador, e em seguida, ficara obrigado a reparar os danos.

Ademais, a constatação de que há dano no imóvel deverá ser realizada por meio de vistoria, devendo esta ser feita antes do locatário entrar no imóvel e ao término do contrato de locação. Além disso, deverá ser agendada mediante combinação prévia de dia e hora, ou seja, tenham bastante cuidado ao realizar a vistoria do imóvel alugado. Prestem atenção em todos os detalhes e pontuem no documento!

Caso o dano venha a ocorrer durante o contrato de locação, sem culpa do locatário, este deverá avisar ao locador, por meio de e-mail, notificação extrajudicial, ou outro meio que melhor lhe convir, para se resguardar de futuras cobranças.

Desta forma, no decorrer do contrato de locação, podem ocorrer alguns problemas referentes ao reparo e manutenção do imóvel, causados pelo desgaste natural e pelo próprio uso. Assim, tais reparos e manutenções são de inteira responsabilidade do locatário, no uso normal do bem.

Nesse azo, a Lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), traz em seu art. 23[2] as obrigações do locatário, e dentre elas existem as advindas dos danos causados ao imóvel, as quais relatam que o locatário será obrigado a restituir o imóvel, terminada a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; levar, imediatamente, ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito no imóvel, dentre outras.

Por fim, fica evidente que o locatário é o responsável pelos danos que forem causados ao imóvel até a entrega das chaves ao locador, não restando dúvidas de que o mesmo tem o dever repará-los.

Referências:

TÔRRES. Lorena Grangeiro de Lucena. Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo? Disponível em: https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/495787411/locacao-de-imovel-e-problemas-estruturais-quem-deve-arcar-com-o-prejuizo Acesso em: 05 set. 2017.


[1] Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

[2] Art. 23. O locatário é obrigado a:

[…]

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata–lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27.