Transação para quitar débitos de contrato de locação é nula sem autorização do cônjuge do fiador

Para um melhor entendimento, disponibilizo alguns artigos anteriores, que tratam acerca do fiador em contrato de locação, bem como disputas em relação ao contrato de locação.

Agora, passo a análise do Superior Tribunal de Justiça (STJ), quanto à transação de quitação de débitos em contratos de locação. Senão vejamos:

Decisão do STJ

O instrumento transacional que estabelece novas obrigações, fixa novos prazos e forma de pagamento é equivalente a um novo contrato. Por isso, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu declarar nula a fiança prestada para instrumento particular de transação, feito sem autorização da esposa do fiador, para o parcelamento de débitos de locação de imóvel.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, reformou o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que, fundamentado na jurisprudência do STJ acerca da responsabilidade do fiador na prorrogação do contrato e do artigo 39 da Lei 8.245/91, considerou que o termo de transação não configurou novo contrato e, portanto, não necessitaria da outorga uxória (autorização do cônjuge).

O que é instrumento transacional?

O instrumento transacional é o documento pelo qual as partes pactuaram a extinção de uma obrigação por meio de concessões mútuas ou recíprocas. Para o TJRS, a chamada Lei do Inquilinato estabelece que o fiador responde pela prorrogação do contrato de locação até a efetiva devolução do imóvel, por meio da entrega das chaves, independentemente de o contrato ter sido, inicialmente, por tempo determinado.

O ministro, entretanto, ressaltou que todo negócio jurídico prestado por pessoas casadas, exceto em caso de separação absoluta de bens, deve conter a anuência de ambos os cônjuges, conforme dispõe o artigo 1.647, inciso III, do Código Civil de 2002.

“Não há como prevalecer a tese do tribunal de origem, haja vista que o instrumento transacional cria novas obrigações, fixa novo prazo e forma de pagamento, necessitando da anuência dos contraentes originários e dos eventuais garantidores. Portanto, a transação é um novo contrato”, afirmou o ministro Cueva.

Execução judicial

Locadores e a locatária celebraram contrato de locação comercial de imóvel em Porto Alegre. O fiador obrigou-se, solidariamente, a responder pela integralidade dos débitos oriundos do acordo por todo o prazo de vigência, como pelo período de prorrogação do contrato por prazo indeterminado, até a desocupação do imóvel.

Findado o prazo determinado, a locatária prorrogou o contrato por prazo indeterminado e permaneceu no imóvel. Contudo, se tornou inadimplente, deixando de pagar o aluguel e as despesas acessórias da locação. O inadimplemento motivou a celebração de um instrumento de transação extrajudicial, sem a anuência do cônjuge do fiador, pelo qual se parcelou os débitos vencidos e não pagos até a data.

Entretanto, as obrigações estipuladas no instrumento também não foram cumpridas. Os locadores, então, ajuizaram ação de execução com fins de cobrança dos valores devidos, alegando que o fiador e a locatária são responsáveis diretos pelos débitos, contabilizados em quase R$ 48 mil.

Anuência do cônjuge

Em seu voto, Villas Bôas Cueva destacou a incidência da Súmula 332 do STJ, que estabelece que a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia. Para o ministro, por se tratar de um “novo contrato”, seria necessário a autorização do cônjuge do fiador para que a garantia tivesse validade.

“Seja qual for a natureza jurídica do instrumento celebrado, é imprescindível a participação dos consortes, motivo pelo qual a ausência de um deles provoca a ineficácia da garantia prestada”, concluiu.

Com esse entendimento, a turma, a unanimidade, declarou a nulidade da garantia prestada na transação extrajudicial e extinguiu a execução judicial contra os fiadores.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1711800


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Fonte: STJ

Aluguéis, disputas judiciais e a interpretação do STJ

Olá caros seguidores e caras seguidoras, tudo bem com vocês? Hoje eu trago uma notícia especial, advinda do Superior Tribunal de Justiça (STJ), acerca de temas do Direito Civil e Direito de Família, assim como o Direito Imobiliário.

São entendimentos a respeito do direito de preferência em contrato de locação; aluguel para ex-cônjuge em caso de separação ou divórcio; penhora de salário para garantir o pagamento de aluguel atrasado; bem de família e a impenhorabilidade em caso de fiador; aditivo contratual e o fiador em contrato de locação; rescisão imotivada e a Lei do Inquilinato; locação de imóveis comerciais e as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel; aluguel em dobro – 13º aluguel; indenização e a retomada do imóvel comercial; e, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em contratos de locação.

Notem que, para quem tenha interesse no assunto, o meu blog gratuito traz diversas explicações sobre os temas. Assim, segue o endereço para pesquisa: https://lucenatorresadv.wordpress.com/

STJ

Notícia completa do STJ:

Para muitos brasileiros, enquanto o sonho da casa própria não se concretiza ou o estágio do negócio ainda não permite ou justifica a aquisição de imóvel próprio, é preciso continuar recorrendo ao aluguel. Cerca de 20% dos domicílios nas áreas urbanas do país são alugados, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Ao longo do aluguel de uma casa, um apartamento ou um imóvel comercial, e mais ainda no momento de sua rescisão, é comum surgirem dúvidas e conflitos sobre os direitos e obrigações de ambas as partes, que nem sempre as estipulações prévias do contrato são suficientes para prevenir.

No Brasil, as relações entre locador e locatário são regidas pela Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, cujas normas também se aplicam aos contratos informais ou verbais. A despeito da regulamentação legal e das cláusulas pactuadas livremente no contrato, é comum que as controvérsias acabem desaguando nos tribunais.

De acordo com o índice FipeZaP de Locação, que acompanha o valor dos aluguéis em 15 capitais brasileiras, o preço do aluguel de imóveis sofreu uma alta acima da inflação nos primeiros meses de 2018. Em março, o preço médio do aluguel subiu 0,54%. Essa foi a primeira vez que os valores aumentaram desde maio de 2015.

O grande número de imóveis locados no Brasil tem reflexo direto na quantidade de ações judiciais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) oferece balizas para a correta interpretação das normas aplicáveis às relações jurídicas decorrentes da locação de imóveis residenciais e comerciais.

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Direito de preferência

Se o proprietário colocar o imóvel à venda, o inquilino terá preferência para comprá-lo, desde que se disponha a pagar o mesmo preço oferecido a terceiros.

Caso o locatário seja preterido na sua preferência, poderá pleitear indenização por perdas e danos ou exercer o direito de adjudicação compulsória do imóvel, observadas as regras do artigo 33 da Lei do Inquilinato. Para a adjudicação compulsória, exige-se o depósito do preço do bem; a formulação do pedido de preferência no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; e a averbação do contrato de locação pelo menos 30 dias antes da alienação.

Em julgado da Terceira Turma (REsp 1.554.437), o locatário queria exercer o direito de preferência para comprar o imóvel compulsoriamente. No entanto, ele não havia feito a averbação do contrato no cartório de registro de imóveis. Assim, o colegiado concluiu que a adjudicação compulsória do bem não era possível.

Segundo o relator do caso, ministro João Otávio Noronha, a obrigação legal de averbar o contrato de locação serve para gerar efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel.

Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis”, explicou o ministro.

No site do STJ, é possível encontrar outros casos relacionados ao tema. Clique aqui para acessar a Pesquisa Pronta.

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Aluguel para ex-cônjuge

Nos casos de separação ou divórcio, quando ainda não aconteceu a partilha dos bens, um cônjuge pode ser obrigado a pagar aluguel ao outro, a título de indenização pelo uso exclusivo do imóvel que pertence ao casal. A decisão é da Segunda Seção do STJ e tem por objetivo não gerar enriquecimento sem causa, se o bem comum for de uso exclusivo de um dos cônjuges.

De acordo com o ministro Raul Araújo, que relatou o recurso (número não divulgado em razão de segredo de Justiça), uma vez homologada a separação judicial, a mancomunhão, antes existente entre os cônjuges, transforma-se em condomínio, regido pelas regras comuns da compropriedade, em que se admite a indenização.

Admitir a indenização antes da partilha tem o mérito de evitar que a efetivação desta seja prorrogada por anos a fio, relegando para um futuro incerto o fim do estado de permanente litígio que pode haver entre os ex-cônjuges, senão, até mesmo, aprofundando esse conflito, com presumíveis consequências adversas para a eventual prole”, destacou o ministro.

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Penhora de salário

Para garantir o pagamento de aluguéis atrasados havia mais de uma década, o STJ determinou a penhora de parte do salário de um inquilino devedor. O tribunal autorizou o desconto mensal de 10% do vencimento do locador para garantir o pagamento do aluguel de um imóvel residencial.

Para a ministra que relatou o caso (REsp 1.547.561), Nancy Andrighi, descontar 10% mensais da folha de pagamento não colocaria em risco a subsistência do devedor nem de sua família.

Por outro lado, segundo a ministra, a penhora garantiria o direito à satisfação executiva do credor, motivo capaz de excepcionar a regra contida no artigo 649, IV, do Código de Processo Civil, que prevê a impenhorabilidade de salários – a não ser para pagamento de pensão alimentícia.

Bem de família

Na hora de ser fiador de alguém em um contrato de locação, é preciso ficar atento à legislação. Mesmo com a previsão de impenhorabilidade do bem de família em processos de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, nos casos que envolvem obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, a penhora é possível.

O tema foi discutido pelo STJ em recurso repetitivo que envolveu quase dois mil casos sobre o mesmo assunto. E o entendimento também resultou na edição da Súmula nº 549, cujo conteúdo foi posteriormente confirmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF).

O relator do repetitivo na Segunda Seção do STJ, ministro Luis Felipe Salomão, destacou que, conforme o artigo 1º da Lei nº 8.009/90, o bem imóvel destinado à moradia da entidade familiar é impenhorável e não responderá pela dívida contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, hipótese prevista no artigo 3º da lei.

A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhorSa do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da lei 8.009/90”, concluiu o ministro, ao citar precedente da Sexta Turma (REsp 771.700).

Para acessar a Pesquisa Pronta sobre este assunto, clique aqui.

Fiador

Aditivo contratual

Outro assunto muito recorrente no STJ envolve o fiador do contrato de locação e o aditivo dos contratos. Decisão recente do tribunal mostrou que a falta de anuência em aditivo contratual não desobriga o fiador na prorrogação de contrato de aluguel. Segundo o STJ, os fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham concordado com a prorrogação do contrato.

Segundo a Terceira Turma, mesmo não tendo assinado o aditivo, a garantia prestada pelo fiador persiste até o encerramento da locação, com a ressalva apenas de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original.

Segundo a relatora do recurso especial (REsp 1.607.422), ministra Nancy Andrighi, o artigo 39 da Lei 8.245/91 estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”. Para se exonerar da obrigação, o fiador deve apresentar uma notificação resilitória, declarando que não mais responde pelos débitos locatícios.

Rescisão imotivada

A Lei do Inquilinato estabelece que o prazo para que o proprietário de imóvel faça uso da denúncia vazia para rescindir imotivadamente o contrato de aluguel é de 30 meses, correspondente a um único contrato. Nos casos em que admite a soma de prazos em contratos de aluguel prorrogados, a legislação o faz de forma expressa, pelo prazo mínimo de cinco anos exigido para o pedido de renovação (REsp 1.323.410).

A soma dos períodos de aluguel urbano renovado sucessivamente não autoriza a rescisão contratual imotivada, nos termos do artigo 46 da Lei do Inquilinato, já que a legislação não permite a adição de tempo nessa situação.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do STJ deu provimento ao recurso (REsp 1.364.668) de um inquilino para julgar improcedente a ação de despejo movida pelo proprietário, que pretendia retomar o imóvel com base em denúncia vazia após 30 meses de locação, sendo seis meses do contrato original mais dois aditivos de um ano cada.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que a Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer que o prazo de 30 meses que permite ao proprietário fazer uso da denúncia vazia deve corresponder a um único contrato.

O magistrado lembrou que, nos casos em que opta por celebrar contrato por prazo inferior a 30 meses, o locador deve aguardar o prazo de cinco anos para denunciá-lo sem justificativa.

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Imóveis comerciais

Questões referentes à locação de imóveis comerciais também aparecem com frequência na jurisprudência do STJ. Julgado recente analisou se as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel poderiam ser consideradas para aumentar o valor do aluguel.

Para a corte, obras novas ou o aumento da área edificada – realizados pelo locatário – não devem ser considerados em ação revisional de aluguel. A decisão foi dada pela Quarta Turma ao analisar o recurso (REsp 1.411.420) apresentado por proprietários de um imóvel alugado para um hospital oftalmológico.

Depois que os inquilinos terminaram as obras, os locadores queriam atualizar o aluguel com base no valor de mercado, aumentando o preço de R$ 63.495,60 para R$ 336.932,00.

Segundo o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, a ação revisional não se confunde com a ação renovatória de locação. “Na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acessões, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato”, explicou.

Aluguel em dobro

Em julgado de 2016, o STJ decidiu que a cobrança de aluguel em dobro de loja em shopping center, no mês de dezembro, não é abusiva. A decisão da Terceira Turma reconheceu como válida a cláusula do contrato de locação que estabelece a duplicação do valor, prática conhecida como 13º aluguel.

Para o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso (REsp 1.409.849), a cobrança do 13º aluguel nos shoppings é prevista em cláusula contratual própria desse tipo peculiar de contrato de locação, incluindo-se entre as chamadas cláusulas excêntricas.

O relator explicou que os aluguéis de espaços em shoppings são compostos por uma parte fixa e outra variável, sendo que o montante variável é calculado sobre o faturamento do estabelecimento, oscilando de 7% a 8% sobre o volume de vendas.

“No mês de dezembro, é previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado faça também frente ao aumento de suas despesas nessa época do ano”, disse o ministro.

Indenização

O STJ entendeu que, nos casos em que se comprovar a insinceridade do pedido de retomada do imóvel comercial, é cabível indenização por fundo de comércio.

Para a corte, quando o locador de imóvel comercial pede a devolução do bem alugado, o ressarcimento do fundo de comércio é obrigatório na hipótese de a locação por prazo determinado deixar de ser renovada por qualquer das razões previstas no parágrafo 3º do artigo 52 da Lei 8.245/91, acrescida da má-fé ou desídia do locador.

Assim, a vinculação do direito à indenização pelo fundo de comércio ao pleito de renovação compulsória do contrato de locação comercial destina-se exclusivamente a penalizar o locador que faz a retomada insincera do imóvel, frustrando uma legítima expectativa do locatário à renovação compulsória do contrato de aluguel.

Ao analisar ação de um empresário que alugava imóvel para sediar microempresa (REsp 1.216.537), a Quarta Turma decidiu que, para a concessão da indenização pelo fundo de comércio, não basta a ocorrência dos fatos descritos na lei. Para o relator, ministro Marco Buzzi, é imprescindível que os fatos decorram de um ato de retomada insincera do imóvel por parte do locador, circunstância que somente pode ser verificada posteriormente à procedência da demanda.

Código de Defesa do Consumidor (CDC)

Outra discussão frequente no STJ é a aplicabilidade ou não do Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de locação. A jurisprudência da corte tem sido firme no sentido de que não se aplica o código ao contrato regido pela Lei do Inquilinato, pois tais contratos não se enquadram no conceito de relação de consumo e, além disso, já são regulados por lei própria.

Para o ministro Marco Buzzi, relator de um dos recursos que abordou o assunto (AREsp 101.712), os contratos de locação fazem parte de microssistema distinto, e as relações jurídicas locatícias não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90.

“Assim, tratando-se de contrato regido especificamente pela lei 8.245/91, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor”, ressaltou Buzzi.

Acesse a Pesquisa Pronta sobre o tema aqui.

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Referências:

STJ. Notícias. Disponível em: < http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Alugu%C3%…; Acesso em: 14 maio.2018

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1554437REsp 1547561REsp 1607422REsp 1323410REsp 1364668REsp 1411420REsp 1409849REsp 1216537AREsp 101712

Fiador responde por contrato de locação prorrogado sem seu conhecimento?

Os fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos, ainda que não tenham concordado com o aditivo contratual que previa a prorrogação do documento.

O entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de Recurso Especial (REsp) interposto por um fiador que buscava o reconhecimento da extinção da fiança, por não ter assinado aditivo contratual que aumentou o valor do aluguel e prorrogou o prazo de locação.

Assim, o Tribunal de Justiça de São Paulo, apesar de reconhecer que o fiador não assinou o aditivo, entendeu que a garantia prestada persistiria até o encerramento da locação, com a ressalva apenas de não haver responsabilidade quanto ao novo valor convencionado entre locador e locatário.

Já no STJ, a relatora, ministra Nancy Andrighi, votou no mesmo sentido. Ela citou o artigo 39 da Lei 8.245/91, que estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”.

Dos Limites da responsabilidade

A ministra relatora destacou que a lei permite ao fiador exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória, reconhecendo que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do artigo 835 do Código Civil de 2002.

“Na hipótese sob julgamento, em não havendo cláusula contratual em sentido contrário ao disposto no artigo 39 da Lei de Inquilinato — isto é, que alije os fiadores da responsabilidade até a entrega das chaves — e, tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada”, concluiu a relatora.

Em relação ao aditivo contratual, Nancy Andrighi também manteve o entendimento do TJ-SP de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original e de acordo com índice de correção por ele previsto.

Por fim, eu sempre oriento os meus clientes das inúmeras desvantagens de ser fiador. Ficando aqui, uma breve explicação dos riscos que o fiador pode correr, inclusive, com a penhora do bem de família:

Em caso da penhora do bem de família dado em garantia em contrato de locação, o Supremo Tribunal Federal (STF) entendeu que o indivíduo, ao assumir a condição de fiador em um contrato de locação, assume espontaneamente o risco de sofrer constrição em seu imóvel, ainda que seja aquele onde reside com sua família.

Assim, deve arcar com as consequências do inadimplemento do locatário, ainda que isso signifique ver-se tolhido em seu direito fundamental à moradia.

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https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/noticias/537031830/fiador-responde-por-contrato-de-locacao-prorrogado-sem-seu-conhecimento

Fonte: Conjur