O que fazer se for cobrado(a) de taxa de condomínio antes da entrega das chaves?

Oi gente, tudo bem com vocês? Hoje eu preparei um artigo informativo na seara do Direito Imobiliário e Direito do Consumidor, para que vocês não tenham seus direitos lesados. Fui procurada para entrar com uma ação de rescisão contratual (atraso na entrega da obra) contra a Construtora, e, quando parei para analisar a situação, percebi que o cliente também estava sendo cobrado pela taxa de condomínio e IPTU.

Todavia, não havia a entrega das chaves por parte da Construtora, nem tampouco, a imissão na posse. É que, o simples registro da promessa de compra e venda não é suficiente para caracterizar a referida obrigação.

Enquanto isso, me sigam no Instagram – www.instagram.com/lucenatorresadv/ e se inscrevam no meu canal do Youtube – http://www.youtube.com/c/DireitoSemAperreio. Estou sempre incluindo novidades por lá e gostaria muito da presença e participação de vocês!

Segue vídeo explicativo sobre o caso

 

Artigo completo

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ao julgar um Recurso Repetitivo que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais só tem início com a imissão na posse, ou seja, o simples registro da promessa de compra e venda não é suficiente para caracterizar a referida obrigação.

Desta forma, esta tese deverá servir de orientação para as demais instâncias do judiciário em casos semelhantes. Assim, restará afastada a responsabilidade dos adquirentes de imóvel na planta que receberam as chaves após expirado o prazo para entrega da obra, ou seja, a tolerância do prazo de 180 dias.

Todavia, caso o adquirente seja cobrado de tal pagamento indevido, será necessário adentrar com ação judicial de cobrança em face da construtora, que era a real possuidora do imóvel.

Neste sentido, tal entendimento veio para proteger o consumidor das inúmeras práticas lesivas e dos diversos (para não falar totalidade) contratos leoninos, que impõe o pagamento de taxas condominiais anteriores ao recebimento das chaves ao verdadeiro possuidor, protegendo, assim, a parte mais frágil da relação de consumo.

É que, as cobranças de IPTU e condomínio, antes da entrega do imóvel, são consideradas ilícitas pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em decisão, (EREsp 489647) o ministro Luiz Felipe Salomão reconheceu que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.

Da Exceção – entrega das chaves antes da emissão do Habite-se

Luiz acrescenta que há exceção para a entrega das chaves antes da emissão do Habite-se. “Face à uma decisão do STJ ,que levou em conta a moradia como necessidade social, isto é válido desde que o prédio esteja totalmente pronto, com todos os serviços funcionando”. Nesse caso, após a entrega das chaves enquanto se aguarda o Habite-se, a construtora pode delegar poderes a uma administradora para fazer o rateio das despesas condominiais de acordo com as frações ideais de cada unidade, fazendo a prestação de contas todos os meses.

WhatsApp Image 2018-08-07 at 08.58.26

Espero que este artigo informativo tenha sido útil e que deixem seus comentários. Enquanto isso, siga-nos em nossas redes sociais:

Instagram: www.instagram.com/lucenatorresadv/

Instagram 2: http://www.instagram.com/direitosemaperreio/

Página do Facebook: www.facebook.com/lucenatorresadv/

Blog: https://lucenatorresadv.wordpress.com

Sitewww.lucenatorresadv.com

Canal no Youtube: https://bit.ly/2JJlEbs

 

Imóvel sem habite-se: o que fazer?

Em um dos artigos escritos trouxe o problema acerca de imóveis irregulares e como realizar a regularização. Nele, mencionava alguns dos problemas enfrentados pelos novos compradores e um deles mencionava exatamente o habite-se.

Para quem tiver interesse em vídeos explicativos no YouTube, não deixa de se inscrever no meu canal –

Com isso, decidi escrever um artigo específico para que o entendimento fique melhor. Espero que gostem e que seja proveitoso!

Assim, o habite-se é um documento fundamental na compra de um imóvel novo, por isso, antes de adquirir um imóvel verifique se os documentos necessários estão todos em ordem.

Tal documento é emitido pela Prefeitura e tem como finalidade garantir que a construção cumpriu tudo o que estava previsto no projeto aprovado. Desta forma, o habite-se deverá ser requerido assim que a obra estiver finalizada e irá corresponder à garantia de que o imóvel atende às exigências da legislação municipal e das concessionárias de serviços públicos.

Sendo assim, ficam sempre algumas dúvidas sobre o assunto, como: o comprador consegue adquirir um imóvel sem o habite-se? Posso perder o imóvel se eu fizer a aquisição sem o habite-se? Se o proprietário do imóvel paga IPTU significa que o imóvel está regular?

Bem, para responder estas e outras dúvidas, iremos dividi-las por tópicos para ficar mais fácil a compreensão.

Eu consigo comprar um imóvel sem o habite-se?

Sim, mas você terá alguns problemas, ou seja, o primeiro deles é que boa parte das empresas que fazem financiamentos, como a Caixa, exigem essa documentação. Além disso, o imóvel sem habite-se é considerado irregular e vale menos no momento da revenda.

Ademais, você não consegue registrar o imóvel em seu nome sem essa certidão.
Dica: se você comprou o apartamento na planta e o habite-se ainda não saiu, tente esperar para se mudar. Isso porque, você pode pagar uma multa, caso entre no imóvel antes da liberação.

WhatsApp Image 2018-03-02 at 12.23.37

Posso perder o imóvel se eu fizer a compra sem o habite-se?

Sim, mesmo que você pague um sinal. Isso acontece porque se o habite-se não for liberado, a construtora não entregará a chave e nem sempre você recupera o dinheiro.

Por isso, por mais que esteja empolgado (a) com a compra, respire fundo e analise um pouco nos problemas que pode ter.

Se o proprietário do imóvel paga IPTU significa que o imóvel está regular?

Não. Tanto o IPTU quanto as contas de água, telefone e luz não garantem que o imóvel esteja com a documentação e com o habite-se em dia. Por isso, não confie nesta informação e vá atrás dos documentos corretos.

Outrossim, além das explicações acima, elenco  mais 08 (oito) aspectos relevantes acerca do assunto, senão vejamos:

  1. O habite-se deve ser emitido tanto para edifícios recém-construídos como para aqueles que passaram por grandes reformas. Isso porque, a sua função é atestar que o prédio está pronto para receber ocupantes.
  2. A solicitação deverá ser realizada logo ao término da obra. Após este período, é necessário aguardar a vistoria, responsável por checar se o prédio foi construído segundo o planejamento inicialmente aprovado.
  3. Ademais, o ideal é exigir que o habite-se seja apresentado pela construtora ou pelo corretor na entrega das chaves, haja vista que as entidades que financiam a compra de imóveis exigem a certidão para que o empréstimo seja concedido.
  4. Assim, se não houver divergências entre o projeto e a construção, o habite-se pode ser emitido em poucos dias. Contudo, quando qualquer problema é identificado, a certidão só é liberada depois da solução dos pontos em desacordo (este trecho é bem óbvio!).
  5. Além disso, é bom que fica evidente que um imóvel que não possui habite-se perde valor de mercado, pois não pode ser registrado no Registro Geral de Imóveis nem ser financiado em instituições financeiras. Já no caso de estabelecimentos comerciais, as unidades também não recebem alvará para funcionamento, tornando difícil a sua locação.
  6. Com isso, ao se mudar para um imóvel que não recebeu a devida autorização da Prefeitura, além de cometer erro, a pessoa estará sujeita à multa em função do documento não ter sido liberado.
  7. O custo da certidão varia de acordo com o município, fiquem atentos!
  8. Por fim, após a concessão do habite-se, a incorporadora deverá requerer a averbação da construção das edificações, para a individualização e a discriminação dos apartamentos.

Obs: caso a construtora se nega a entregar a averbação com a individualização e discriminação dos apartamentos, você terá que entrar com uma ação de Adjudicação Compulsória com pedido de cancelamento de hipoteca, caso haja. Irá depender do caso em concreto!

Foto com óculos

Espero que tenham gostado de mais este artigo e que deixem seus comentários. Enquanto isso, siga-nos em nossas redes sociais:

Instagram: www.instagram.com/lucenatorresadv/

Página do Facebook: www.facebook.com/lucenatorresadv/

Blog: https://lucenatorresadv.wordpress.com

Sitewww.lucenatorresadv.com

Até breve!

Imóveis irregulares? Saiba como regularizar!

Há pouco tempo escrevi 02 artigos que renderam muitas dúvidas, um tratava sobre o passo a passo do registro da propriedade de imóveis urbanos e o segundo artigo versava acerca de perguntas frequentes sobre escritura pública de compra e venda.

Por isso, lendo e estudando sobre o assunto de Direito Imobiliário me veio a ideia de escrever para vocês sobre Imóveis sem escritura e o procedimento de tentar regularizá-los. Eu menciono a palavra “tentar”, pois este processo é bem demorado e oneroso, e, muitas vezes, a regularização só poderá ser efetivada dando continuidade a alguns requisitos e formalidades.

regularize-seu-imovel1

Bem, explicarei melhor:

Vamos a um exemplo prático. O João comprou um imóvel de Antônio, em meados de 1980. Então, João nunca regularizou este imóvel perante os órgãos. Assim, João veio a falecer e o imóvel ficou para os seus herdeiros.

Desta forma, os herdeiros tentam regularizar este imóvel perante os órgãos necessários, porém, não conseguem. Daí, buscam auxílio jurídico e com a análise da documentação o profissional verifica que dava para adentrar com uma ação de Adjudicação Compulsória[1], haja vista a titularidade e comprovantes que atestam João como dono do imóvel.

Todavia, no trâmite do processo o juiz solicita que seja acostado aos autos a abertura e conclusão do Inventário de João, para que a Adjudicação tenha efeitos e o imóvel seja regularizado. Porém, o Inventário nunca foi aberto e a regularização conta com um empecilho, por isso, escrevi mais acima que a regularização de imóvel sem escritura depende de outros meios.

Assim, passo a tratar de uma regularização de um imóvel sem nenhum tipo de empecilhos, para ficar mais fácil a compreensão de vocês!

É importante que entendam que a escritura pública de compra e venda é um dos atos que devem ser lavrados no Cartório de Notas. Desta forma, nas transações imobiliárias, ela é utilizada para formalizar a compra e venda de um determinado imóvel.

Ademais, além de formalizar as cláusulas acordadas entre as partes, a escritura pública fica registrada eternamente em livro próprio do Cartório de Notas. Isso significa que, a qualquer tempo poderá ser solicitada uma nova via da certidão, e utilizá-la para oficializar a transmissão de propriedade no cartório de Registro de Imóveis, averbando na matrícula do imóvel a informação.

Todavia, apesar de toda a segurança jurídica que os imóveis regularizados possuem, alguns proprietários postergam os trâmites necessários (por falta de verbas, por exemplo), e, frequentemente podem ser encontrados imóveis em que:

  • Não foi realizada escritura pública de transferência;
  • O proprietário de fato é diferente do proprietário que consta na matrícula do imóvel;
  • A transferência foi realizada apenas por contrato particular de compra e venda;
  • Ou o imóvel está em processo de inventário, entre outros casos.

Assim, a regularização de imóveis sem escritura pode ser onerosa e demorada. Este prazo costuma ser ainda maior quando se torna necessário recorrer às vias judiciais, como já mencionado anteriormente no nosso exemplo prático. Nesse sentido, o que é necessário para realizar a regularização?

duvidas cartorio

Localizar os antigos proprietários:

Uma das opções existentes para regularizar o imóvel sem escritura é localizar os antigos proprietários, sendo esta a alternativa mais simples e eficiente. Assim, após a localização, basta as partes comparecerem no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento.

Ademais, deverão ser apresentados vários documentos como: RG, CPF, se for casado Certidão de Casamento, Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel, entre outros.

Por isso, recomendamos o contato antecipado com o cartório para obter a lista completa do que será preciso, para que não se perca tempo neste procedimento.

Outra alternativa é a ação de Usucapião

Pode não ocorrer êxito na localização dos antigos proprietários, especialmente, quando já se passaram vários anos desde a aquisição da propriedade, impossibilitando, talvez, a ação de Adjudicação Compulsória. Nesta situação, uma das alternativas é recorrer ao processo de usucapião.

Tendo o processo de Usucapião o objetivo de permitir que o requerente adquira comprovação judicial de que o imóvel objeto da demanda, de fato, pertence ao mesmo. Ou seja, o pedido de usucapião pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou judicialmente, de acordo com cada caso.

Desta forma, existem requisitos para que este Usucapião Extrajudicial ou judicial possa ser solicitado, por isso, leiam os artigos escritos sobre Usucapião para um melhor entendimento.

Nesse azo, o principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo. E por qual motivo? É que, as imobiliárias não costumam fazer vendas de imóveis que não têm escritura. E mesmo que realizassem esse negócio, os bancos dificilmente aprovariam um financiamento.

Por isso, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se você pretende vender o imóvel futuramente.

Noutro giro, além destes casos acima, elenco mais 03 situações/problemas para vocês de Imóveis irregulares e como vocês podem fazer para regularizá-los, senão vejamos:

retificacao-de-registro-imobiliario

  1. Como regularizar se a compra do imóvel foi feita por contrato de gaveta?

Primeiro, vamos entender o que seria um contrato de gaveta, ou seja, tal contrato acontece quando você compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida.

Então, é feito um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente – o famoso contrato de gaveta.

O risco maior nesse caso é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel. Então, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele teria o direito de vendê-lo a outros interessados se quisesse aplicar um golpe – entre outros riscos. Por isso, fiquem muito atentos!!!

Nesse sentido, procure registrar qualquer tipo de acordo. E, nesse caso, uma saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos.

  1. O imóvel não possui habite-se: como regularizar?

 Bem meus caros, o habite-se é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto, além das exigências da região. Um dos problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Este é um tema que pede um artigo só para tratarmos sobre o habite-se!

Sem contar que, a prefeitura tem o direito de cobrar multas, pois a obra está irregular!

Então, o que fazer para deixar tudo de acordo com a lei? Você irá necessitar da autorização da prefeitura, todavia, antes disso, é necessário contratar um engenheiro para fazer uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a lei.

Depois deste passo, com o parecer do engenheiro e a planta da obra, entre em contato com a prefeitura, entregue a planta realizada e peça a regularização, por meio administrativo.

Esse é um processo que costuma ser caro e demorado, mas vale a pena. Se você quiser vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, perderá dinheiro nesse negócio. Então, resolva a regularização o quanto antes para diminuir os riscos de sair no prejuízo!

  1. Como regularizar se o imóvel contém dívidas?

Aqui, existem 02 (dois) tipos de dívidas: do imóvel e do proprietário!

Ou seja, a dívida do imóvel costuma ser o atraso no IPTU ou de taxas condominiais. Nestes casos, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é tentar renegociar o acerto com o condomínio, pois esse é um problema entre o morador e o local em que ele habita.

Além disso, o proprietário pode renegociar a dívida do IPTU diretamente com o órgão do seu estado. Aqui em Fortaleza temos a SEFIN (Secretaria Municipal de Finanças), que fica na Rua Gal. Bezerril, 755, Centro. (site: https://www.sefin.fortaleza.ce.gov.br/iptu).

Já a dívida do proprietário, que costuma ser o atraso no financiamento do imóvel, a dica é negociar diretamente com o banco.

E por que você deve resolver esse problema? Bem, quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, corre risco de perder o bem para a justiça. Então, se algum imprevisto acontecer e você ficar com o orçamento do mês apertado, essa é uma dívida que você precisa ter prioridade no pagamento.

Foto com óculos

Por fim, espero que vocês tenham gostado do artigo e que este tenha sido útil! Aguardo vocês em uma próxima dica e orientação jurídica, até lá! Enquanto isso, siga-nos em nossas redes sociais:

Instagram: www.instagram.com/lucenatorresadv/

Página do Facebook: www.facebook.com/lucenatorresadv/

Blog: https://lucenatorresadv.wordpress.com

Site: www.lucenatorresadv.com


[1]adjudicação compulsória é a transferência obrigatória (compulsória) de um bem móvel ou imóvel, ou seja, quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um compromisso de venda e compra com pagamento parcelado, ambas as partes se comprometem, após a quitação do débito, a passar a escritura definitiva.

Todavia, se alguma das partes, por razões diversas, negar-se a concluir o negócio, lavrando a escritura definitiva, a parte interessada pode ingressar com ação judicial de adjudicação compulsória com a finalidade de obter, através de sentença, a denominada carta de adjudicação, o que substitui a lavratura da escritura definitiva.