Imóvel sem habite-se: o que fazer?

Em um dos artigos escritos trouxe o problema acerca de imóveis irregulares e como realizar a regularização. Nele, mencionava alguns dos problemas enfrentados pelos novos compradores e um deles mencionava exatamente o habite-se.

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Com isso, decidi escrever um artigo específico para que o entendimento fique melhor. Espero que gostem e que seja proveitoso!

Assim, o habite-se é um documento fundamental na compra de um imóvel novo, por isso, antes de adquirir um imóvel verifique se os documentos necessários estão todos em ordem.

Tal documento é emitido pela Prefeitura e tem como finalidade garantir que a construção cumpriu tudo o que estava previsto no projeto aprovado. Desta forma, o habite-se deverá ser requerido assim que a obra estiver finalizada e irá corresponder à garantia de que o imóvel atende às exigências da legislação municipal e das concessionárias de serviços públicos.

Sendo assim, ficam sempre algumas dúvidas sobre o assunto, como: o comprador consegue adquirir um imóvel sem o habite-se? Posso perder o imóvel se eu fizer a aquisição sem o habite-se? Se o proprietário do imóvel paga IPTU significa que o imóvel está regular?

Bem, para responder estas e outras dúvidas, iremos dividi-las por tópicos para ficar mais fácil a compreensão.

Eu consigo comprar um imóvel sem o habite-se?

Sim, mas você terá alguns problemas, ou seja, o primeiro deles é que boa parte das empresas que fazem financiamentos, como a Caixa, exigem essa documentação. Além disso, o imóvel sem habite-se é considerado irregular e vale menos no momento da revenda.

Ademais, você não consegue registrar o imóvel em seu nome sem essa certidão.
Dica: se você comprou o apartamento na planta e o habite-se ainda não saiu, tente esperar para se mudar. Isso porque, você pode pagar uma multa, caso entre no imóvel antes da liberação.

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Posso perder o imóvel se eu fizer a compra sem o habite-se?

Sim, mesmo que você pague um sinal. Isso acontece porque se o habite-se não for liberado, a construtora não entregará a chave e nem sempre você recupera o dinheiro.

Por isso, por mais que esteja empolgado (a) com a compra, respire fundo e analise um pouco nos problemas que pode ter.

Se o proprietário do imóvel paga IPTU significa que o imóvel está regular?

Não. Tanto o IPTU quanto as contas de água, telefone e luz não garantem que o imóvel esteja com a documentação e com o habite-se em dia. Por isso, não confie nesta informação e vá atrás dos documentos corretos.

Outrossim, além das explicações acima, elenco  mais 08 (oito) aspectos relevantes acerca do assunto, senão vejamos:

  1. O habite-se deve ser emitido tanto para edifícios recém-construídos como para aqueles que passaram por grandes reformas. Isso porque, a sua função é atestar que o prédio está pronto para receber ocupantes.
  2. A solicitação deverá ser realizada logo ao término da obra. Após este período, é necessário aguardar a vistoria, responsável por checar se o prédio foi construído segundo o planejamento inicialmente aprovado.
  3. Ademais, o ideal é exigir que o habite-se seja apresentado pela construtora ou pelo corretor na entrega das chaves, haja vista que as entidades que financiam a compra de imóveis exigem a certidão para que o empréstimo seja concedido.
  4. Assim, se não houver divergências entre o projeto e a construção, o habite-se pode ser emitido em poucos dias. Contudo, quando qualquer problema é identificado, a certidão só é liberada depois da solução dos pontos em desacordo (este trecho é bem óbvio!).
  5. Além disso, é bom que fica evidente que um imóvel que não possui habite-se perde valor de mercado, pois não pode ser registrado no Registro Geral de Imóveis nem ser financiado em instituições financeiras. Já no caso de estabelecimentos comerciais, as unidades também não recebem alvará para funcionamento, tornando difícil a sua locação.
  6. Com isso, ao se mudar para um imóvel que não recebeu a devida autorização da Prefeitura, além de cometer erro, a pessoa estará sujeita à multa em função do documento não ter sido liberado.
  7. O custo da certidão varia de acordo com o município, fiquem atentos!
  8. Por fim, após a concessão do habite-se, a incorporadora deverá requerer a averbação da construção das edificações, para a individualização e a discriminação dos apartamentos.

Obs: caso a construtora se nega a entregar a averbação com a individualização e discriminação dos apartamentos, você terá que entrar com uma ação de Adjudicação Compulsória com pedido de cancelamento de hipoteca, caso haja. Irá depender do caso em concreto!

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Até breve!

Imóveis irregulares? Saiba como regularizar!

Há pouco tempo escrevi 02 artigos que renderam muitas dúvidas, um tratava sobre o passo a passo do registro da propriedade de imóveis urbanos e o segundo artigo versava acerca de perguntas frequentes sobre escritura pública de compra e venda.

Por isso, lendo e estudando sobre o assunto de Direito Imobiliário me veio a ideia de escrever para vocês sobre Imóveis sem escritura e o procedimento de tentar regularizá-los. Eu menciono a palavra “tentar”, pois este processo é bem demorado e oneroso, e, muitas vezes, a regularização só poderá ser efetivada dando continuidade a alguns requisitos e formalidades.

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Bem, explicarei melhor:

Vamos a um exemplo prático. O João comprou um imóvel de Antônio, em meados de 1980. Então, João nunca regularizou este imóvel perante os órgãos. Assim, João veio a falecer e o imóvel ficou para os seus herdeiros.

Desta forma, os herdeiros tentam regularizar este imóvel perante os órgãos necessários, porém, não conseguem. Daí, buscam auxílio jurídico e com a análise da documentação o profissional verifica que dava para adentrar com uma ação de Adjudicação Compulsória[1], haja vista a titularidade e comprovantes que atestam João como dono do imóvel.

Todavia, no trâmite do processo o juiz solicita que seja acostado aos autos a abertura e conclusão do Inventário de João, para que a Adjudicação tenha efeitos e o imóvel seja regularizado. Porém, o Inventário nunca foi aberto e a regularização conta com um empecilho, por isso, escrevi mais acima que a regularização de imóvel sem escritura depende de outros meios.

Assim, passo a tratar de uma regularização de um imóvel sem nenhum tipo de empecilhos, para ficar mais fácil a compreensão de vocês!

É importante que entendam que a escritura pública de compra e venda é um dos atos que devem ser lavrados no Cartório de Notas. Desta forma, nas transações imobiliárias, ela é utilizada para formalizar a compra e venda de um determinado imóvel.

Ademais, além de formalizar as cláusulas acordadas entre as partes, a escritura pública fica registrada eternamente em livro próprio do Cartório de Notas. Isso significa que, a qualquer tempo poderá ser solicitada uma nova via da certidão, e utilizá-la para oficializar a transmissão de propriedade no cartório de Registro de Imóveis, averbando na matrícula do imóvel a informação.

Todavia, apesar de toda a segurança jurídica que os imóveis regularizados possuem, alguns proprietários postergam os trâmites necessários (por falta de verbas, por exemplo), e, frequentemente podem ser encontrados imóveis em que:

  • Não foi realizada escritura pública de transferência;
  • O proprietário de fato é diferente do proprietário que consta na matrícula do imóvel;
  • A transferência foi realizada apenas por contrato particular de compra e venda;
  • Ou o imóvel está em processo de inventário, entre outros casos.

Assim, a regularização de imóveis sem escritura pode ser onerosa e demorada. Este prazo costuma ser ainda maior quando se torna necessário recorrer às vias judiciais, como já mencionado anteriormente no nosso exemplo prático. Nesse sentido, o que é necessário para realizar a regularização?

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Localizar os antigos proprietários:

Uma das opções existentes para regularizar o imóvel sem escritura é localizar os antigos proprietários, sendo esta a alternativa mais simples e eficiente. Assim, após a localização, basta as partes comparecerem no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento.

Ademais, deverão ser apresentados vários documentos como: RG, CPF, se for casado Certidão de Casamento, Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel, entre outros.

Por isso, recomendamos o contato antecipado com o cartório para obter a lista completa do que será preciso, para que não se perca tempo neste procedimento.

Outra alternativa é a ação de Usucapião

Pode não ocorrer êxito na localização dos antigos proprietários, especialmente, quando já se passaram vários anos desde a aquisição da propriedade, impossibilitando, talvez, a ação de Adjudicação Compulsória. Nesta situação, uma das alternativas é recorrer ao processo de usucapião.

Tendo o processo de Usucapião o objetivo de permitir que o requerente adquira comprovação judicial de que o imóvel objeto da demanda, de fato, pertence ao mesmo. Ou seja, o pedido de usucapião pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou judicialmente, de acordo com cada caso.

Desta forma, existem requisitos para que este Usucapião Extrajudicial ou judicial possa ser solicitado, por isso, leiam os artigos escritos sobre Usucapião para um melhor entendimento.

Nesse azo, o principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo. E por qual motivo? É que, as imobiliárias não costumam fazer vendas de imóveis que não têm escritura. E mesmo que realizassem esse negócio, os bancos dificilmente aprovariam um financiamento.

Por isso, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se você pretende vender o imóvel futuramente.

Noutro giro, além destes casos acima, elenco mais 03 situações/problemas para vocês de Imóveis irregulares e como vocês podem fazer para regularizá-los, senão vejamos:

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  1. Como regularizar se a compra do imóvel foi feita por contrato de gaveta?

Primeiro, vamos entender o que seria um contrato de gaveta, ou seja, tal contrato acontece quando você compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida.

Então, é feito um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente – o famoso contrato de gaveta.

O risco maior nesse caso é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel. Então, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele teria o direito de vendê-lo a outros interessados se quisesse aplicar um golpe – entre outros riscos. Por isso, fiquem muito atentos!!!

Nesse sentido, procure registrar qualquer tipo de acordo. E, nesse caso, uma saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos.

  1. O imóvel não possui habite-se: como regularizar?

 Bem meus caros, o habite-se é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto, além das exigências da região. Um dos problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Este é um tema que pede um artigo só para tratarmos sobre o habite-se!

Sem contar que, a prefeitura tem o direito de cobrar multas, pois a obra está irregular!

Então, o que fazer para deixar tudo de acordo com a lei? Você irá necessitar da autorização da prefeitura, todavia, antes disso, é necessário contratar um engenheiro para fazer uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a lei.

Depois deste passo, com o parecer do engenheiro e a planta da obra, entre em contato com a prefeitura, entregue a planta realizada e peça a regularização, por meio administrativo.

Esse é um processo que costuma ser caro e demorado, mas vale a pena. Se você quiser vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, perderá dinheiro nesse negócio. Então, resolva a regularização o quanto antes para diminuir os riscos de sair no prejuízo!

  1. Como regularizar se o imóvel contém dívidas?

Aqui, existem 02 (dois) tipos de dívidas: do imóvel e do proprietário!

Ou seja, a dívida do imóvel costuma ser o atraso no IPTU ou de taxas condominiais. Nestes casos, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é tentar renegociar o acerto com o condomínio, pois esse é um problema entre o morador e o local em que ele habita.

Além disso, o proprietário pode renegociar a dívida do IPTU diretamente com o órgão do seu estado. Aqui em Fortaleza temos a SEFIN (Secretaria Municipal de Finanças), que fica na Rua Gal. Bezerril, 755, Centro. (site: https://www.sefin.fortaleza.ce.gov.br/iptu).

Já a dívida do proprietário, que costuma ser o atraso no financiamento do imóvel, a dica é negociar diretamente com o banco.

E por que você deve resolver esse problema? Bem, quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, corre risco de perder o bem para a justiça. Então, se algum imprevisto acontecer e você ficar com o orçamento do mês apertado, essa é uma dívida que você precisa ter prioridade no pagamento.

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Por fim, espero que vocês tenham gostado do artigo e que este tenha sido útil! Aguardo vocês em uma próxima dica e orientação jurídica, até lá! Enquanto isso, siga-nos em nossas redes sociais:

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[1]adjudicação compulsória é a transferência obrigatória (compulsória) de um bem móvel ou imóvel, ou seja, quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um compromisso de venda e compra com pagamento parcelado, ambas as partes se comprometem, após a quitação do débito, a passar a escritura definitiva.

Todavia, se alguma das partes, por razões diversas, negar-se a concluir o negócio, lavrando a escritura definitiva, a parte interessada pode ingressar com ação judicial de adjudicação compulsória com a finalidade de obter, através de sentença, a denominada carta de adjudicação, o que substitui a lavratura da escritura definitiva.

PASSO A PASSO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Olá gente, tudo bem? Esse artigo já foi escrito há algum tempo, todavia, o que é bom tem que ser refeito. Por isso, fiz uma enquete em meu Instagram e o artigo vencedor para gravar uma vídeoaula foi este. Sendo assim,segue vídeo explicativo sobre a Usucapião Extrajudicial no meu canal do YouTube, se inscrevem lá!


Nas formalidades das orientações jurídicas que venho prestando gratuitamente, em forma de artigos jurídicos, escritos de forma simples e direta, me deparei com uma dúvida em relação à usucapião! Um dos seguidores pedia para que eu escrevesse sobre as formas de usucapião e uma outra queria saber em relação ao passo a passo da usucapião extrajudicial.

Bem, venho me esforçado bastante para trazer novidades jurídicas para vocês. E nesta caminhada, a gente recebe críticas e ainda bem que elogios também. Não que eu me importe com críticas, as construtivas eu adoro, pois criticam com fundamento, mas as críticas destrutivas eu não tolero.

Assim, só para dar uma explicação a vocês, eu tento responder todos os comentários, e-mails e mensagens, mas tem uma hora que não dá, pois muitos querem uma consultoria jurídica gratuita. E assim como vocês, eu valorizo o trabalho de todos, então, valorizem também o meu.

Recado dado, vamos dar início ao tema do artigo de hoje: passo a passo da usucapião extrajudicial. Para isso, vamos entender o que seria a usucapião extrajudicial, ou seja, a usucapião extrajudicial tem por objeto bem imóvel.

Todavia, outros direitos reais imobiliários também podem ser adquiridos pela usucapião. É que, o “caput” do art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) só se refere a “imóvel usucapiendo”, desta forma, a usucapião de outros direitos continuará sendo reconhecida somente na via jurisdicional.

Competência da Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial deve ser processada no Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária em que se situar o imóvel usucapiendo, ainda que seu registro esteja em outra circunscrição. O que muitas vezes acontece é de o imóvel estar situado em mais de uma circunscrição.

Assim, o requerimento poderá ser processado em qualquer delas. Neste sentido, ao ­final, se procedente o pedido, caberá ao interessado apresentar certidão da matrícula à outra circunscrição, para o registro.

Quem pode requerer a Usucapião Extrajudicial?

Podem requer tanto as pessoas naturais, como as pessoas jurídicas.

Observação importante: o espólio não pode postular o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Já em relação ao falecido, ou seja, o possuidor, seus herdeiros o sucedem na posse, cabendo a eles alegar a “sucessio possessionis”, isto é, a aquisição da posse pelo direito hereditário.

Nesse azo, a lei diz que o pedido de reconhecimento da usucapião pode ser feito pelo “interessado”. Contudo, nem sempre o interessado será o possuidor atual, porque a aquisição pode ter ocorrido anteriormente, quando do preenchimento dos requisitos legais, a despeito de, na atualidade do requerimento, o interessado não ter a posse do imóvel.

É necessária a presença de Advogada?

Sim. O requerimento ao Oficial registrador deve ser subscrito por advogado. Se o requerente advogar em causa própria, eventuais correquerentes, inclusive o cônjuge, deverão estar representados por advogado.

Será exigida a apresentação de procuração!

Como é feito o requerimento?

Saibam que a simples exibição da ata notarial não é considerada su­ficiente para dar início ao processo. Desta forma, o reconhecimento da usucapião deve ser requerido em petição subscrita por advogada ou advogado.

Assim, no requerimento o interessado deverá seguir alguns requisitos, vejamos:

  1. Expor os fatos que fundamentam o pedido:

Ou seja, o início da posse e o modo de aquisição, bem como eventuais cessões de direitos possessórios, quali­ficando os cedentes e mencionando a data de cada cessão; ou a sucessão “causa mortis”, quali­ficando o possuidor anterior e mencionando a data da abertura da sucessão;

Observação: havendo vários herdeiros e sendo um deles o requerente, alegando posse exclusiva, não pode ser admitida a “sucessio possessionis”.

Além disso, deverá ser observado o tempo da posse, que já deve estar completo, conforme a espécie da usucapião (ver artigo – https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/534411241/usucapiao-de-bens-imoveis-urbanos), a confirmação de ser a posse justa e, quando não for presumida, a boa-fé do possuidor;

Ademais, a confi­rmação de ser a posse mansa e pací­fica, sem qualquer oposição, exercida pelo possuidor como se dono do imóvel fosse. E por fim, se for o caso, expor os fatos que justifi­cam a redução do prazo da usucapião.

  1. Fundamentar juridicamente o pedido:

Neste caso, o cumprimento dos requisitos anteriores autoriza o reconhecimento da usucapião, ou seja, a menção do dispositivo de lei é desejável, mas não é essencial, bastando que a exposição dos fatos permita o enquadramento legal do pedido.

  • Requerimento:

Requerer a notificação dos interessados certos e incertos (por meio de Edital) no prazo de 15 dias; a cientificação das Fazendas Públicas (União, Estado e Município) para que, no mesmo prazo, se manifestem sobre o pedido; bem como as diligências que, a critério do Oficial, forem necessárias; além do deferimento do pedido, com o reconhecimento da usucapião; e por fim, o registro da aquisição da propriedade pela usucapião na matrícula do imóvel, ou na matrícula que for aberta para esse registro.

Quais os documentos que devem instruir o requerimento?

O requerimento da usucapião extrajudicial deverá ser necessariamente instruído com os seguintes documentos:

  1. i) A ata notarial que conterá, necessariamente:

A qualifi­cação completa do requerente, constando estado civil, datas de eventuais casamentos e divórcios, regime de bens; eventual união estável, com data de início e, se houver, prova de adoção de regime de bens diversos da comunhão parcial; o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.

Importante: Diz a lei que o notário atestará o tempo de posse, todavia, a a­firmação que ­fizer sobre esse requisito da usucapião não estará coberta pela fé pública.

É que, a conclusão sobre o tempo de posse decorrerá das provas que forem carreadas para o processo. Assim, poderão ser apresentadas mais de uma ata, ou atas específi­cas para determinados atos ou fatos. Essas atas poderão ter sido lavradas por notários diversos, de diferentes municípios ou comarcas. Desta feita, será desejável que constem na ata:

  1. Declarações de pessoas que possam atestar a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores;
  2. Declaração dos requerentes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo;
  3. Relação dos documentos apresentados para os fi­ns dos incisos II, III e IV, do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73
  1. Planta e memorial descritivo assinado por pro­fissional legalmente habilitado;
  • Prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T., ou R.R.T.), feita pelo profi­ssional no respectivo conselho de ­fiscalização profi­ssional (CREA ou CAU), e prova de recolhimento da taxa;
  1. Anuência, eventualmente obtida pelo requerente, dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e nas matrículas dos imóveis confi­nantes, mediante assinatura no memorial descritivo;
  2. Certidões negativas dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal, da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
  3. Nos casos de usucapião rural ou urbana, declaração do requerente, sob as penas da lei, de que não é proprietário de outro imóvel, rural ou urbano;
  • No caso de usucapião familiar, prova do abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro, e de posse exclusiva;
  • No caso de usucapião rural, a prova de que tornou a terra produtiva;

Da Prenotação

O requerimento deverá ser prenotado na apresentação, salvo se tiverem sido requeridos expressamente apenas exame e cálculo.

 Da Autuação e qualificação

Uma vez prenotado, o requerimento e os documentos que acompanham o procedimento da usucapião extrajudicial deverão ser autuados, numerados e rubricados pelo Oficial ou pelo escrevente responsável, para quali­ficação.

Na quali­ficação, o Ofi­cial verifi­cará, entre outros cuidados:

  1. se foram apresentados todos os documentos necessários; b) se a ata contém os requisitos exigidos pela lei; c) se o requerimento permite: identi­ficar a espécie de usucapião; conferir o tempo e a continuidade da posse; a certeza de que a posse é justa e, quando exigível, de boa-fé, exercida com ânimo de dono; d) se foram identi­ficados e qualifi­cados todos os proprietários e titulares de direitos reais, em relação ao imóvel usucapiendo e aos imóveis confi­nantes; e) se as certidões de ações não provam a existência de ação contra o requerente ou seus antecessores, que tenha por objeto a posse do imóvel objeto do pedido; f) se o imóvel objeto do pedido é realmente o da matrícula ou transcrição indicada no requerimento; g) se os imóveis indicados como con­finantes são realmente con­finantes e se são os únicos; h) se a descrição do imóvel cumpre as exigências legais, inclusive em relação a eventual necessidade de georreferenciamento; i) se o memorial descritivo está de acordo com a planta e vice-versa; j) se as certidões do Registro de Imóveis estão atualizadas; k) se foram indicados os verdadeiros proprietários e titulares de direitos reais em relação ao imóvel objeto do pedido e aos imóveis confi­nantes;

Caso haja alguma irregularidade, o Oficial poderá conceder um prazo razoável para apresentação dos documentos faltantes.

Após a análise de todo o procedimento, o pedido poderá ser deferido ou rejeitado, sendo este deferido, parte-se ao registro, onde o ofi­cial: a) registrará em nome do requerente a usucapião, na matrícula do imóvel, se a descrição dela constante coincidir integralmente com a do memorial descritivo; ou b) abrirá matrícula com base no memorial descritivo e registrará a usucapião em nome do requerente; c) no caso de abrir matrícula nova, averbará na matrícula anterior o desfalque ou o encerramento, em virtude da usucapião registrada na outra matrícula, que será identi­ficada.

Referências Bibliográficas

DINIZ, Maria Helena – Curso de Direito Civil Brasileiro 4. Direito das Coisas – 26a edição – São Paulo – Saraiva – 2011

NASCIMENTO, Tupinamba Miguel Castro do – Usucapião – Rio de Janeiro – Aide – 1992

PEREIRA, Caio Mario da Silva – Instituições de Direito Civil, Volume IV, Direitos reais – 21a edição – Rio de Janeiro – Forense – 2012

RIBEIRO, Benedito Silvério – Tratado de Usucapião -7a edição – Volumes 1 e 2 – São Paulo – Editora Saraiva – 2010

SALLES, Jose Carlos de Moraes – Usucapião de bens imóveis e moveis – 7a edição – São Paulo – Revista dos Tribunais – 2010

SANTOS, Ozéias – Ação de Usucapião – São Paulo – Aga Juris Editora – 1998