Comprador pode ser comunicado do pagamento da taxa de corretagem no momento da assinatura do contrato?

Quer aprender mais sobre Direito Civil? Hoje vamos tratar sobre a taxa de corretagem. Quer saber mais, então não deixa de ler o artigo completo! Este artigo foi escrito com a colaboração da colunista Raissa Belezia, e aborda a seara do Direito Civil e do Consumidor. Instagram da Autora – @raissabelezia


Texto de responsabilidade, criação e opinião do (a) Autor (a)!

Introdução

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, de forma unânime, em abril deste ano, que aquele que efetuar a compra de um imóvel não precisa ser avisado acerca da obrigação de pagar pelos serviços referentes à corretagem, em momento anterior ao da celebração do contrato.

No caso objeto de julgamento pela Corte Suprema mencionada acima, um consumidor que realizava a compra de um imóvel foi avisado do pagamento da taxa referente à corretagem, somente no dia em que o contrato de compra e venda seria assinado. O comprador, então, se sentiu lesado, tendo em vista, conforme argumentou, a ilegalidade e abusividade
da cobrança realizada
, afirmando que não teve como oferecer recusa ao pagamento desta.

Todavia, antes de iniciarmos com esta notícia, disponibilizamos um vídeo em nosso Canal do Youtube que trata sobre o atraso na entrega do imóvel e os direitos dos consumidores:

 

Da responsabilidade do pagamento da comissão de corretagem

 

Conforme já sedimentado em sede de Recurso Especial 1.599.511 – SP, sob o rito dos recursos repetitivos, não será dotada de abusividade a cláusula que, no contrato, transferir para o promitente-comprador a responsabilidade de pagar a taxa de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda em regime de incorporação imobiliária, com a condição de que o preço total para se adquirir a unidade autônoma seja informado, de forma prévia, estando destacado o valor da comissão a título de serviços de corretagem.

No Brasil, os serviços de corretagem são muito utilizados, de forma que, nos
últimos anos, as incorporadoras vêm contratando, de forma terceirizada, profissionais que atuam neste ramo de mercado do trabalho e, em contrapartida, acabam transferindo o custo desse serviço para o consumidor, não tendo que se falar, portanto, em venda casada, a qual é proibida por nosso ordenamento jurídico.

Desta forma, essa cláusula que repassa para o promitente-comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem é legítima, desde que o consumidor seja devidamente informado acerca deste encargo, ou seja, do valor e de que terá que pagar a comissão de corretagem, em obediência aos princípios da informação e da transparência, inerentes às relações de consumo.

Da irrelevância do comprador ser informado sobre pagamento de comissão de corretagem somente na assinatura do contrato

Conforme mencionado na introdução desta notícia, no caso que ensejou a presente decisão do STJ, o consumidor considerou que teve prejuízo por ter sido avisado sobre a obrigação de pagar a taxa de corretagem somente no dia em que foi celebrado o contrato.

Ocorre que, quando se fala em dever de informação e na necessidade do promitente-comprador ser previamente informado da comissão, esse previamente não significa que a incorporadora deve avisar o consumidor da transferência do pagamento da taxa de corretagem antes do contrato ser assinado.

O fato do consumidor ter tido ciência do dever de pagar a comissão de corretagem no mesmo dia em que o contrato foi assinado não invalida a referida comissão, uma vez que o que se apresenta como essencial é que o promitente-comprador seja avisado da transferência desse encargo para ele.

Assim, deve-se levar em consideração que, se avisado (mesmo que isso ocorra no momento da celebração do contrato), o consumidor não concordar, incumbe a este o direito de desistir de realizar o negócio.

Todo o exposto se coaduna com o que diz a Ministra Maria Isabel Gallotti, relatora do Recurso Especial 1.793.665 -SP, recurso referente ao caso que ensejou a presente decisão do Superior Tribunal de Justiça: “ Na verdade, a única exigência é que, à luz dos artigos 6º, III, 31, 46 e 52, do CDC, haja expressa indicação no contrato do valor total a ser arcado pelo consumidor/promitente comprador, especificando-se o valor do imóvel e o do serviço de intermediação de corretagem”.

Por fim, o posicionamento do STJ, portanto, é de que a incorporadora deve informar ao consumidor o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificado nesta o valor da comissão de corretagem, até o momento de celebração do contrato de compra e venda.

Desta forma, o promitente-comprador precisar ser avisado sobre ser responsável pelo pagamento da taxa de corretagem, não existindo qualquer ilegalidade caso este aviso se dê no momento de assinaturado contrato.


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Repetitivo discute termo inicial dos juros sobre valor a ser restituído na extinção do contrato de venda de imóvel

Olá seguidores, tudo bom? Trago mais uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que trata da seara do Direito Imobiliário e Direito Civil. Espero que vocês gostem! Se possível, comentem aqui na notícia para que eu saiba o pensamento de vocês.

Aos que tiverem interesse, deixo um vídeo sobre atraso na entrega da obra e os seus direitos:

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Notícia completa do STJ

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a afetação do Recurso Especial nº 1.740.911 para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos. Interposto contra julgamento de mérito de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), o recurso está sob a relatoria do ministro Moura Ribeiro.

Cadastrada como Tema 1.002, a controvérsia está em “definir o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador”.

A afetação do tema foi decidida na sessão eletrônica iniciada em 28/11/2018 e finalizada em 4/12/2018. Na ocasião, a Segunda Seção optou por não suspender a tramitação de processos que tratam do mesmo assunto.

O relator explicou que a suspensão não é necessária nesse caso, pois já existe jurisprudência dominante a respeito do tema nas turmas de direito privado do tribunal, no sentido de que os juros moratórios devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir da data do trânsito em julgado da sentença que julgou procedente o pedido de resolução do contrato.

Moura Ribeiro considerou que a paralisação de todos os processos no país, por até um ano, poderia acarretar efeitos diversos daqueles pretendidos pelo sistema dos recursos repetitivos, que são a celeridade e a segurança jurídica.

O acórdão de afetação admitiu o ingresso da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) como Amicus Curiae, fixando prazo de 15 dias para que ela se manifeste nos autos a respeito do julgamento do recurso.

DO INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS (IRDR)

artigo 987, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil de 2015 estabelece que, havendo recurso especial contra o julgamento de mérito do IRDR, a tese fixada pelo STJ “será aplicada no território nacional a todos os processos individuais ou coletivos que versem sobre idêntica questão de direito”.

O IRDR foi criado pelo novo CPC para solução de controvérsias jurídicas que se multiplicam em grande número de processos no âmbito dos tribunais de segunda instância.

DOS RECURSOS REPETITIVOS

O CPC/2015 regula no artigo 1.036 e seguintes o julgamento por amostragem, mediante a seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.

No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1740911

Fonte: STJ

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Senado Federal aprova Projeto de Lei com multa de 50% em caso de distrato

Olá seguidores, tudo bem com vocês? Em meados de junho eu escrevi uma notícia sobre a Câmara dos Deputados, em relação à um Projeto de Lei que disciplinava os valores a receber pelo mutuário na desistência da compra de imóvel. 

Sempre atenta às mudanças que possam prejudicá-los, hoje eu trago a notícia do Senado Federal, sobre a mesma tratativa, PLC nº 68/2018, que permite que as construtoras fiquem com até 50% dos valores pagos pelo consumidor em caso de desistência da compra, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora (mecanismo chamado de “Patrimônio de Afetação”).

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Quem tiver interesse em saber mais sobre um assunto relacionado à imóveis, mais precisamente acerca do que fazer se for cobrado(a) de taxa de condomínio antes da entrega das chaves, disponibilizo um vídeo explicativo do meu Canal no Youtube

 

Notícia completa do Senado Federal

O Senado aprovou nesta terça-feira (20), em Plenário, o texto-base do projeto que fixa direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento (PLC 68/2018). Após a aprovação, a votação foi interrompida e deve ser retomada na quarta-feira (21), com a análise das emendas ao projeto aprovadas pela Comissão de Assuntos Econômicos (CAE).

Do deputado Celso Russomano (PRB-SP), a proposta havia sido rejeitada pela CAE em julho, mas um recurso fez com que voltasse para o Plenário, onde recebeu novas emendas. Com isso, o projeto teve que ser analisado novamente pela comissão, que aprovou o relatório do senador Armando Monteiro (PTB-PE), favorável a seis emendas e contrário a outras seis. O relator ainda fez adaptações para acolher mais duas sugestões. O texto retornou ao Plenário e em regime de urgência.

Os senadores favoráveis argumentam que o projeto atualiza as regras, dando segurança jurídica às construtoras e aos consumidores na hora da negociação. Por outro lado, há parlamentares que consideraram o texto mais favorável às empresas, sendo necessário mais equilíbrio.

Do Conteúdo

Conforme o PLC 68/2018, o atraso de até 180 dias para a entrega do imóvel não gerará ônus para a construtora. Mas se houver atraso maior na entrega das chaves, o comprador poderá desfazer o negócio, tendo direito a receber tudo o que pagou de volta, além da multa prevista em contrato, em até 60 dias. Se não houver multa prevista, o cliente terá direito a 1% do valor já desembolsado para cada mês de atraso.

Além disso, o projeto permite que as construtoras fiquem com até 50% dos valores pagos pelo consumidor em caso de desistência da compra, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora (mecanismo chamado de patrimônio de afetação).

Tal sistema foi criado após a falência da Encol, nos anos 90, pois, com o patrimônio afetado, as parcelas pagas pelos compradores não se misturam ao patrimônio da incorporadora ou construtora. Não fazendo, assim, parte da massa falida caso a empresa enfrente dificuldades financeiras.

Para os demais casos, ou seja, fora do patrimônio de afetação, a multa prevista para o consumidor é de até 25%!

O que prevê o PLC nº 68/2018

Em caso de inadimplemento do vendedor

— O atraso de até 180 dias para a entrega do imóvel vendido na planta não gerará ônus para a construtora.

— Se o atraso na entrega das chaves for maior que 180 dias, o comprador poderá desfazer o negócio e terá direito a receber tudo o que pagou de volta, além da multa prevista em contrato, em até 60 dias.

— O comprador pode optar por manter o contrato no caso de atraso com direito a indenização de 1% do valor já pago.

— Veda a cumulação de multa moratória com a compensatória em favor do comprador.

Em caso de inadimplemento do comprador

— Pune o inadimplente com multa compensatória de 25% do valor pago ou, se houver patrimônio de afetação, com multa de até 50%.

— O comprador perderá integralmente os valores pagos a título de comissão de corretagem.

— O comprador inadimplente terá de arcar com despesas de fruição do imóvel, se já tiver sido disponibilizado.

— Em caso de arrependimento, o comprador terá prazo de 7 dias a partir da assinatura do contrato.

— A rescisão do contrato permitirá que o comprador só reaverá o valor pago, decrescido dos encargos decorrentes da inadimplência, após 180 dias do distrato ou, se houver patrimônio de afetação, após 30 dias da obtenção do “habite-se” da construção.

Agência Senado (Reprodução autorizada mediante citação da Agência Senado)

Fonte: Senado Federal

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O que fazer se for cobrado(a) de taxa de condomínio antes da entrega das chaves?

Oi gente, tudo bem com vocês? Hoje eu preparei um artigo informativo na seara do Direito Imobiliário e Direito do Consumidor, para que vocês não tenham seus direitos lesados. Fui procurada para entrar com uma ação de rescisão contratual (atraso na entrega da obra) contra a Construtora, e, quando parei para analisar a situação, percebi que o cliente também estava sendo cobrado pela taxa de condomínio e IPTU.

Todavia, não havia a entrega das chaves por parte da Construtora, nem tampouco, a imissão na posse. É que, o simples registro da promessa de compra e venda não é suficiente para caracterizar a referida obrigação.

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Segue vídeo explicativo sobre o caso

 

Artigo completo

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ao julgar um Recurso Repetitivo que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais só tem início com a imissão na posse, ou seja, o simples registro da promessa de compra e venda não é suficiente para caracterizar a referida obrigação.

Desta forma, esta tese deverá servir de orientação para as demais instâncias do judiciário em casos semelhantes. Assim, restará afastada a responsabilidade dos adquirentes de imóvel na planta que receberam as chaves após expirado o prazo para entrega da obra, ou seja, a tolerância do prazo de 180 dias.

Todavia, caso o adquirente seja cobrado de tal pagamento indevido, será necessário adentrar com ação judicial de cobrança em face da construtora, que era a real possuidora do imóvel.

Neste sentido, tal entendimento veio para proteger o consumidor das inúmeras práticas lesivas e dos diversos (para não falar totalidade) contratos leoninos, que impõe o pagamento de taxas condominiais anteriores ao recebimento das chaves ao verdadeiro possuidor, protegendo, assim, a parte mais frágil da relação de consumo.

É que, as cobranças de IPTU e condomínio, antes da entrega do imóvel, são consideradas ilícitas pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em decisão, (EREsp 489647) o ministro Luiz Felipe Salomão reconheceu que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.

Da Exceção – entrega das chaves antes da emissão do Habite-se

Luiz acrescenta que há exceção para a entrega das chaves antes da emissão do Habite-se. “Face à uma decisão do STJ ,que levou em conta a moradia como necessidade social, isto é válido desde que o prédio esteja totalmente pronto, com todos os serviços funcionando”. Nesse caso, após a entrega das chaves enquanto se aguarda o Habite-se, a construtora pode delegar poderes a uma administradora para fazer o rateio das despesas condominiais de acordo com as frações ideais de cada unidade, fazendo a prestação de contas todos os meses.

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Compra e venda de imóvel em união estável: Terceiro de boa-fé deve ser protegido ao adquirir imóvel de parte em união estável

Olá meus queridos e minhas queridas, tudo bem com vocês? Hoje trago um artigo voltado à seara do Direito de Família, mais precisamente acerca da união estável. Aproveitei que chegou um caso para confecção de parecer e, posteriormente, entrada de ação no escritório e resolvi escrever para vocês para alertá-los sobre este tema.

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Primeiramente, é necessário que entendam o que é a união estável, por isso, não deixem de ler no meu blog sobre o assunto:

https://lucenatorresadv.wordpress.com/2018/09/03/como-desfazer-uma-uniao-estavel-perguntas-e-respostas/

https://lucenatorresadv.wordpress.com/2018/07/21/uniao-estavel-mitos-e-duvidas/

https://lucenatorresadv.wordpress.com/2018/09/04/como-oficializar-uma-uniao-estavel/

https://lucenatorresadv.wordpress.com/2017/09/08/stj-equipara-uniao-estavel-a-casamento-em-questoes-relacionadas-a-heranca/

Vou trazer o caso concreto para vocês, para um melhor entendimento. Lembrando que, fui devidamente autorizada pelo cliente para repassar o caso, para que outras pessoas não passem pelos mesmos problemas. Além disso, disponibilizo um vídeo no meu canal do Youtube explicando o caso:

Caso concreto:

A adquiriu um imóvel de Y, que vivia uma união estável com Z, ou seja, Y e Z possuíam uma união estável informal, contudo, tal união era sem reconhecimento. Então, A comprou o imóvel de boa-fé de Y e fizeram uma escritura pública de compra e venda em cartório.

Todavia, quando Z descobriu que Y havia vendido o imóvel sem a sua anuência, entrou com uma ação de nulidade de escritura pública, mencionando que os imóveis adquiridos na constância da união estável deveriam ter sido submetidos à partilha logo após a dissolução da união.

Ocorre que, Y acabou alienando o imóvel sem o consentimento de Z. Tudo isso se deu pelo motivo de não haver união estável formalizada em cartório, ou seja, o vendedor do imóvel (Y) apresentava-se perante a sociedade como solteiro, e, além deste fato, na escritura do imóvel só constava o nome de Y.

Então, o que verificamos com a situação concreta? Que a falta de averbação da união estável em cartório afasta a ciência do terceiro sobre a convivência. Fato este que determinou que o comprador de boa-fé (A) não poderia ser prejudicado. Sendo assim, a validade do negócio jurídico foi, portanto, reconhecida.

E o que a companheira Z pode fazer neste caso?

Uma das soluções seria Z entrar com uma ação de obrigação, no caso de cobrança de indenização de responsabilidade civil, junto ao ex-companheiro Y, para que ele devolva a parte relativa.

Sendo assim, se não tiver nada definido (contrato de união estável), é metade do que ele recebeu com relação a cada imóvel ou bem.

foto apresentação

Decisão completa do STJ:

Nos regimes de união estável, assim como nas hipóteses de casamento, há a necessidade de consentimento do convivente para alienação de imóvel adquirido durante a constância da relação. Todavia, as peculiaridades que envolvem as uniões estáveis – como a dispensa de contrato registrado em cartório como requisito para a validade da união – tornam necessária a proteção do terceiro de boa-fé que adquire imóvel de um dos conviventes, especialmente nos casos em que o vendedor se apresenta como solteiro perante a sociedade e não há notícia da averbação de contrato de convivência.

O entendimento foi aplicado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao confirmar acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) que manteve alienações de imóveis realizadas pelo ex-companheiro como forma de proteção ao terceiro comprador, já que o ex-companheiro se apresentava como único proprietário do bem, não havia registro cartorário sobre a união estável e os imóveis foram vendidos antes do reconhecimento judicial da convivência.

Não havendo registro imobiliário em que inscritos os imóveis objetos de alienação em relação à copropriedade ou à existência de união estável, tampouco qualquer prova de má-fé dos adquirentes dos bens, impõe-se o reconhecimento da validade dos negócios jurídicos celebrados, a fim de proteger o terceiro de boa-fé, assegurando-se à recorrente o direito de buscar as perdas e danos na ação de dissolução de união estável c.c partilha, a qual já foi, inclusive, ajuizada”, apontou o relator do recurso especial, ministro Marco Aurélio Bellizze.

Consentimento

Na ação de nulidade de escritura pública que originou o recurso, a autora afirmou que seu ex-companheiro alienou imóveis adquiridos na constância da união estável sem o seu consentimento, porém, para ela, os bens deveriam ter sido submetidos à partilha após a dissolução da união.

Em primeira e segunda instâncias, o pedido de nulidade foi julgado improcedente. Para o TJPR, não havia o reconhecimento da união estável no momento da aquisição dos imóveis e de sua alienação, o que, para o tribunal, confirmou a validade do negócio jurídico e a boa-fé do terceiro comprador.

Por meio de recurso especial, a autora alegou que a união estável e a aquisição dos imóveis durante o período de convivência ficaram comprovadas nos autos e, por consequência, não havia dúvidas de que os bens pertenciam a ambos os conviventes. Por isso, para a recorrente, o companheiro não poderia outorgar a escritura de compra e venda sem o consentimento dela.

Peculiaridades da união estável

O ministro Marco Aurélio Bellizze lembrou inicialmente que, de acordo com o artigo 1.647 do Código Civil, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar bens imóveis, exceto nos casos de regime de separação absoluta.

Apesar da existência de divergência jurisprudencial sobre o tema, o ministro apontou que, embora o texto legal cite apenas cônjuges, a proteção patrimonial se aplica também às famílias oriundas de uniões estáveis, já que ambas as entidades são reconhecidas pelo ordenamento jurídico.

Entretanto, o ministro também ressaltou que, diferentemente do que ocorre no casamento, em que há ato formal cartorário, na união estável há preponderância de um nível de informalidade no vínculo entre os conviventes, pois se trata de situação que não exige documento. Nessas situações, esclareceu o relator, o comprador de boa-fé não poderia ser prejudicado, já que o imóvel foi adquirido daquele que aparentava ser o único proprietário do imóvel.

Assim, nos casos em que o bem imóvel esteja registrado apenas no nome de um dos conviventes, o qual se apresenta como solteiro perante a sociedade, pois o estado civil não se altera na união estável, e em que não há contrato de convivência registrado em cartório, o comprador do imóvel, terceiro de boa-fé, não tem como ter ciência da existência da união estável”, concluiu o ministro ao manter o acórdão paranaense.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1592072

 Fonte: STJ

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Passo a passo de como obter 50% de desconto no registro do primeiro imóvel

Bem, após uma consultoria na área do Direito Imobiliário, que constava inúmeros pontos, encontrei este que quero compartilhar com vocês. É que, muitas pessoas não sabem, mas ao adquirirem o primeiro imóvel vocês podem solicitar desconto.

Eu tenho certeza que muitos não sabiam desta informação, e sabem o motivo? Os cartórios não disponibilizam isso para a população. Preciso dizer porquê? Enfim, vamos ao que realmente interessa.

É necessário para a obtenção do desconto que a aquisição do imóvel seja realizada por meio de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Sendo que este desconto abrange notas e registros indispensáveis à formalização do ato.

Todavia, é necessário o enquadramento do adquirente em alguns requisitos, sendo eles:

1) Se tratar da primeira aquisição imobiliária;

2) O imóvel deve ter destinação residencial;

3) O imóvel deve ser financiado pelo SFH.

Qual legislação garante este desconto?

A Lei que garante este desconto é a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), por meio do artigo 290, com redação alterada pela Lei nº 6.941/1981, que determina o desconto nos seguintes termos: “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento).”

Assim, tendo em vista os custos envolvidos na aquisição de imóvel, muitas pessoas deixam de providenciar essa etapa importante e a relação de compra e venda fica baseada apenas em um contrato de gaveta, o que não é recomendável.

Tendo como principal objetivo do desconto, o de possibilitar às pessoas que não deixem de realizar o registro da propriedade imobiliária, assegurando o direito pleno ao uso do bem, minimizando os riscos de discussões criadas por terceiros interessados no imóvel.

Quais são os descontos englobados nesta lei?

Temos que este desconto é exclusivo para o pagamento dos emolumentos ou taxas de cartório, não atingindo o valor referente ao ITBI perante o Município, onde o imóvel está localizado, bem como outros impostos eventualmente incidentes conforme a legislação municipal.

Quem não possui direito ao desconto?

O adquirente perde o direito ao desconto caso tenha pago à vista o imóvel ou não tenha financiado, ou, quem adquiriu imóvel cujo valor de avaliação seja superior ao limite máximo apresentado pelo SFH; ou mesmo quem já possui imóvel registrado; e por fim, quem recebeu imóvel por doação ou herança.

Como formalizar este pedido de desconto?

Temos que a instrumentalização da concessão do desconto é realizada mediante o preenchimento de declaração firmada de próprio punho pelo (s) comprador (es) perante o cartório, atestando que aquele imóvel é o seu primeiro, responsabilizando-se pela afirmação nos termos da Lei.

Neste sentido, normalmente o cartório já possui um modelo desta declaração, bastando o comprador solicitá-la e o formulário será entregue.

Por fim, é necessário mencionar que, caso o comprador não solicite o desconto e efetue o registro normalmente, posteriormente não terá direito ao reembolso em hipótese alguma, haja vista que os cartórios não são obrigados pela lei a divulgar a existência desse desconto.

Se por acaso o cartório negar a concessão deste desconto, o que devo fazer?

Uma alternativa é formalizar um pedido administrativo no próprio Cartório, protocolando-o, o que poderá gerar ao cartório uma multa, além da suspensão de seu funcionamento.

Caso o protocolo não surta efeito, e o comprador possua todos os requisitos para a concessão do desconto, o adquirente poderá registrar a situação perante a Corregedoria Geral de Justiça (CGJ), e, se não der resultado, o comprador poderá ingressar com medida judicial para obrigar o cartório na concessão do desconto.

Por isso a importância de uma boa assessoria jurídica, tanto para pessoas físicas como jurídicas.

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Fonte: Trabalho de Consultoria Imobiliária para Empresas, do escritório Lucena Torres Advocacia e Consultoria Jurídica especializada

Aluguéis, disputas judiciais e a interpretação do STJ

Olá caros seguidores e caras seguidoras, tudo bem com vocês? Hoje eu trago uma notícia especial, advinda do Superior Tribunal de Justiça (STJ), acerca de temas do Direito Civil e Direito de Família, assim como o Direito Imobiliário.

São entendimentos a respeito do direito de preferência em contrato de locação; aluguel para ex-cônjuge em caso de separação ou divórcio; penhora de salário para garantir o pagamento de aluguel atrasado; bem de família e a impenhorabilidade em caso de fiador; aditivo contratual e o fiador em contrato de locação; rescisão imotivada e a Lei do Inquilinato; locação de imóveis comerciais e as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel; aluguel em dobro – 13º aluguel; indenização e a retomada do imóvel comercial; e, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em contratos de locação.

Notem que, para quem tenha interesse no assunto, o meu blog gratuito traz diversas explicações sobre os temas. Assim, segue o endereço para pesquisa: https://lucenatorresadv.wordpress.com/

STJ

Notícia completa do STJ:

Para muitos brasileiros, enquanto o sonho da casa própria não se concretiza ou o estágio do negócio ainda não permite ou justifica a aquisição de imóvel próprio, é preciso continuar recorrendo ao aluguel. Cerca de 20% dos domicílios nas áreas urbanas do país são alugados, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Ao longo do aluguel de uma casa, um apartamento ou um imóvel comercial, e mais ainda no momento de sua rescisão, é comum surgirem dúvidas e conflitos sobre os direitos e obrigações de ambas as partes, que nem sempre as estipulações prévias do contrato são suficientes para prevenir.

No Brasil, as relações entre locador e locatário são regidas pela Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, cujas normas também se aplicam aos contratos informais ou verbais. A despeito da regulamentação legal e das cláusulas pactuadas livremente no contrato, é comum que as controvérsias acabem desaguando nos tribunais.

De acordo com o índice FipeZaP de Locação, que acompanha o valor dos aluguéis em 15 capitais brasileiras, o preço do aluguel de imóveis sofreu uma alta acima da inflação nos primeiros meses de 2018. Em março, o preço médio do aluguel subiu 0,54%. Essa foi a primeira vez que os valores aumentaram desde maio de 2015.

O grande número de imóveis locados no Brasil tem reflexo direto na quantidade de ações judiciais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) oferece balizas para a correta interpretação das normas aplicáveis às relações jurídicas decorrentes da locação de imóveis residenciais e comerciais.

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Direito de preferência

Se o proprietário colocar o imóvel à venda, o inquilino terá preferência para comprá-lo, desde que se disponha a pagar o mesmo preço oferecido a terceiros.

Caso o locatário seja preterido na sua preferência, poderá pleitear indenização por perdas e danos ou exercer o direito de adjudicação compulsória do imóvel, observadas as regras do artigo 33 da Lei do Inquilinato. Para a adjudicação compulsória, exige-se o depósito do preço do bem; a formulação do pedido de preferência no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; e a averbação do contrato de locação pelo menos 30 dias antes da alienação.

Em julgado da Terceira Turma (REsp 1.554.437), o locatário queria exercer o direito de preferência para comprar o imóvel compulsoriamente. No entanto, ele não havia feito a averbação do contrato no cartório de registro de imóveis. Assim, o colegiado concluiu que a adjudicação compulsória do bem não era possível.

Segundo o relator do caso, ministro João Otávio Noronha, a obrigação legal de averbar o contrato de locação serve para gerar efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel.

Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis”, explicou o ministro.

No site do STJ, é possível encontrar outros casos relacionados ao tema. Clique aqui para acessar a Pesquisa Pronta.

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Aluguel para ex-cônjuge

Nos casos de separação ou divórcio, quando ainda não aconteceu a partilha dos bens, um cônjuge pode ser obrigado a pagar aluguel ao outro, a título de indenização pelo uso exclusivo do imóvel que pertence ao casal. A decisão é da Segunda Seção do STJ e tem por objetivo não gerar enriquecimento sem causa, se o bem comum for de uso exclusivo de um dos cônjuges.

De acordo com o ministro Raul Araújo, que relatou o recurso (número não divulgado em razão de segredo de Justiça), uma vez homologada a separação judicial, a mancomunhão, antes existente entre os cônjuges, transforma-se em condomínio, regido pelas regras comuns da compropriedade, em que se admite a indenização.

Admitir a indenização antes da partilha tem o mérito de evitar que a efetivação desta seja prorrogada por anos a fio, relegando para um futuro incerto o fim do estado de permanente litígio que pode haver entre os ex-cônjuges, senão, até mesmo, aprofundando esse conflito, com presumíveis consequências adversas para a eventual prole”, destacou o ministro.

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Penhora de salário

Para garantir o pagamento de aluguéis atrasados havia mais de uma década, o STJ determinou a penhora de parte do salário de um inquilino devedor. O tribunal autorizou o desconto mensal de 10% do vencimento do locador para garantir o pagamento do aluguel de um imóvel residencial.

Para a ministra que relatou o caso (REsp 1.547.561), Nancy Andrighi, descontar 10% mensais da folha de pagamento não colocaria em risco a subsistência do devedor nem de sua família.

Por outro lado, segundo a ministra, a penhora garantiria o direito à satisfação executiva do credor, motivo capaz de excepcionar a regra contida no artigo 649, IV, do Código de Processo Civil, que prevê a impenhorabilidade de salários – a não ser para pagamento de pensão alimentícia.

Bem de família

Na hora de ser fiador de alguém em um contrato de locação, é preciso ficar atento à legislação. Mesmo com a previsão de impenhorabilidade do bem de família em processos de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, nos casos que envolvem obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, a penhora é possível.

O tema foi discutido pelo STJ em recurso repetitivo que envolveu quase dois mil casos sobre o mesmo assunto. E o entendimento também resultou na edição da Súmula nº 549, cujo conteúdo foi posteriormente confirmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF).

O relator do repetitivo na Segunda Seção do STJ, ministro Luis Felipe Salomão, destacou que, conforme o artigo 1º da Lei nº 8.009/90, o bem imóvel destinado à moradia da entidade familiar é impenhorável e não responderá pela dívida contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, hipótese prevista no artigo 3º da lei.

A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhorSa do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da lei 8.009/90”, concluiu o ministro, ao citar precedente da Sexta Turma (REsp 771.700).

Para acessar a Pesquisa Pronta sobre este assunto, clique aqui.

Fiador

Aditivo contratual

Outro assunto muito recorrente no STJ envolve o fiador do contrato de locação e o aditivo dos contratos. Decisão recente do tribunal mostrou que a falta de anuência em aditivo contratual não desobriga o fiador na prorrogação de contrato de aluguel. Segundo o STJ, os fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham concordado com a prorrogação do contrato.

Segundo a Terceira Turma, mesmo não tendo assinado o aditivo, a garantia prestada pelo fiador persiste até o encerramento da locação, com a ressalva apenas de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original.

Segundo a relatora do recurso especial (REsp 1.607.422), ministra Nancy Andrighi, o artigo 39 da Lei 8.245/91 estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”. Para se exonerar da obrigação, o fiador deve apresentar uma notificação resilitória, declarando que não mais responde pelos débitos locatícios.

Rescisão imotivada

A Lei do Inquilinato estabelece que o prazo para que o proprietário de imóvel faça uso da denúncia vazia para rescindir imotivadamente o contrato de aluguel é de 30 meses, correspondente a um único contrato. Nos casos em que admite a soma de prazos em contratos de aluguel prorrogados, a legislação o faz de forma expressa, pelo prazo mínimo de cinco anos exigido para o pedido de renovação (REsp 1.323.410).

A soma dos períodos de aluguel urbano renovado sucessivamente não autoriza a rescisão contratual imotivada, nos termos do artigo 46 da Lei do Inquilinato, já que a legislação não permite a adição de tempo nessa situação.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do STJ deu provimento ao recurso (REsp 1.364.668) de um inquilino para julgar improcedente a ação de despejo movida pelo proprietário, que pretendia retomar o imóvel com base em denúncia vazia após 30 meses de locação, sendo seis meses do contrato original mais dois aditivos de um ano cada.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que a Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer que o prazo de 30 meses que permite ao proprietário fazer uso da denúncia vazia deve corresponder a um único contrato.

O magistrado lembrou que, nos casos em que opta por celebrar contrato por prazo inferior a 30 meses, o locador deve aguardar o prazo de cinco anos para denunciá-lo sem justificativa.

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Imóveis comerciais

Questões referentes à locação de imóveis comerciais também aparecem com frequência na jurisprudência do STJ. Julgado recente analisou se as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel poderiam ser consideradas para aumentar o valor do aluguel.

Para a corte, obras novas ou o aumento da área edificada – realizados pelo locatário – não devem ser considerados em ação revisional de aluguel. A decisão foi dada pela Quarta Turma ao analisar o recurso (REsp 1.411.420) apresentado por proprietários de um imóvel alugado para um hospital oftalmológico.

Depois que os inquilinos terminaram as obras, os locadores queriam atualizar o aluguel com base no valor de mercado, aumentando o preço de R$ 63.495,60 para R$ 336.932,00.

Segundo o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, a ação revisional não se confunde com a ação renovatória de locação. “Na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acessões, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato”, explicou.

Aluguel em dobro

Em julgado de 2016, o STJ decidiu que a cobrança de aluguel em dobro de loja em shopping center, no mês de dezembro, não é abusiva. A decisão da Terceira Turma reconheceu como válida a cláusula do contrato de locação que estabelece a duplicação do valor, prática conhecida como 13º aluguel.

Para o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso (REsp 1.409.849), a cobrança do 13º aluguel nos shoppings é prevista em cláusula contratual própria desse tipo peculiar de contrato de locação, incluindo-se entre as chamadas cláusulas excêntricas.

O relator explicou que os aluguéis de espaços em shoppings são compostos por uma parte fixa e outra variável, sendo que o montante variável é calculado sobre o faturamento do estabelecimento, oscilando de 7% a 8% sobre o volume de vendas.

“No mês de dezembro, é previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado faça também frente ao aumento de suas despesas nessa época do ano”, disse o ministro.

Indenização

O STJ entendeu que, nos casos em que se comprovar a insinceridade do pedido de retomada do imóvel comercial, é cabível indenização por fundo de comércio.

Para a corte, quando o locador de imóvel comercial pede a devolução do bem alugado, o ressarcimento do fundo de comércio é obrigatório na hipótese de a locação por prazo determinado deixar de ser renovada por qualquer das razões previstas no parágrafo 3º do artigo 52 da Lei 8.245/91, acrescida da má-fé ou desídia do locador.

Assim, a vinculação do direito à indenização pelo fundo de comércio ao pleito de renovação compulsória do contrato de locação comercial destina-se exclusivamente a penalizar o locador que faz a retomada insincera do imóvel, frustrando uma legítima expectativa do locatário à renovação compulsória do contrato de aluguel.

Ao analisar ação de um empresário que alugava imóvel para sediar microempresa (REsp 1.216.537), a Quarta Turma decidiu que, para a concessão da indenização pelo fundo de comércio, não basta a ocorrência dos fatos descritos na lei. Para o relator, ministro Marco Buzzi, é imprescindível que os fatos decorram de um ato de retomada insincera do imóvel por parte do locador, circunstância que somente pode ser verificada posteriormente à procedência da demanda.

Código de Defesa do Consumidor (CDC)

Outra discussão frequente no STJ é a aplicabilidade ou não do Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de locação. A jurisprudência da corte tem sido firme no sentido de que não se aplica o código ao contrato regido pela Lei do Inquilinato, pois tais contratos não se enquadram no conceito de relação de consumo e, além disso, já são regulados por lei própria.

Para o ministro Marco Buzzi, relator de um dos recursos que abordou o assunto (AREsp 101.712), os contratos de locação fazem parte de microssistema distinto, e as relações jurídicas locatícias não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90.

“Assim, tratando-se de contrato regido especificamente pela lei 8.245/91, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor”, ressaltou Buzzi.

Acesse a Pesquisa Pronta sobre o tema aqui.

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Referências:

STJ. Notícias. Disponível em: < http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Alugu%C3%…; Acesso em: 14 maio.2018

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1554437REsp 1547561REsp 1607422REsp 1323410REsp 1364668REsp 1411420REsp 1409849REsp 1216537AREsp 101712

Notícia do STJ – Bem de família é penhorável quando únicos sócios da empresa devedora são donos do imóvel hipotecado

Seguindo a sexta-feira de notícias recentes, segue uma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), na seara do Direito Civil, Direito de Família e Direito Empresarial! Uma ótima dica, que engloba diversas área do Direito.

Espero que seja útil a vocês!

bem de família

Segue a notícia completa:

É possível penhorar imóvel bem de família nos casos em que ele for dado em garantia hipotecária de dívida contraída em favor de Pessoa Jurídica quando os únicos sócios da empresa devedora são proprietários do bem hipotecado, em virtude da presunção do benefício gerado aos integrantes da família.

O entendimento foi firmado em decisão unânime pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar recurso de um casal – únicos sócios da empresa executada e proprietários de um imóvel hipotecado – que pretendia o reconhecimento da impenhorabilidade do bem dado em garantia, sem ter sido apresentada prova de que os integrantes da família não foram beneficiados.

O colegiado também sedimentou o entendimento de que, nas hipóteses em que o bem de família for dado em garantia real de dívida por um dos sócios da pessoa jurídica, o imóvel se mantém impenhorável, cabendo ao credor o ônus da prova de que o proveito se reverteu à entidade familiar.

Exceção

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que a impenhorabilidade do bem de família é instituída pela Lei nº 8.009/90, que dispõe sobre o direito fundamental à moradia. Todavia, segundo o ministro, o artigo 3º da lei trata das exceções à regra geral, estabelecendo ser possível a penhora do imóvel que tiver sido oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.

Para Salomão, o cuidado com a preservação do bem de família não deve afastar valores como a boa-fé objetiva. Ele citou julgados do STJ que entendem que a oneração do bem familiar, mediante seu oferecimento como garantia hipotecária, faz parte da liberdade do proprietário do imóvel.

De acordo com o relator, o STJ entende que, ainda que a titularidade do imóvel pertença a um dos sócios da pessoa jurídica, em favor da qual tenha sido instituída a hipoteca, a exceção legal não estaria automaticamente configurada, demandando, da mesma forma, prova de que os proprietários do imóvel dado em garantia teriam se favorecido com o montante auferido.

“Em prestígio e atenção à boa-fé (vedação de venire contra factum proprium), à autonomia privada e ao regramento legal positivado no tocante à proteção ao bem de família, concluiu-se que, à vista da jurisprudência do STJ – e também em atenção ao disposto na Lei nº 8.009/90 –, o proveito à família é presumido quando, em razão da atividade exercida por empresa familiar, o imóvel onde reside o casal (únicos sócios daquela) é onerado com garantia real hipotecária para o bem do negócio empresarial”, afirmou.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): EAREsp 848498

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Referências:

STJ. Notícias. Bem de família é penhorável quando únicos sócios da empresa devedora são donos do imóvel hipotecado Disponível em: < http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Bem-de-fam%C3%ADlia-%C3%A9-penhor%C3%A1vel-quando-%C3%BAnicos-s%C3%B3cios-da-empresa-devedora-s%C3%A3o-donos-do-im%C3%B3vel-hipotecado&gt; Acesso em: 04 maio.2018.

 

Imóvel sem habite-se: o que fazer?

Em um dos artigos escritos trouxe o problema acerca de imóveis irregulares e como realizar a regularização. Nele, mencionava alguns dos problemas enfrentados pelos novos compradores e um deles mencionava exatamente o habite-se.

Para quem tiver interesse em vídeos explicativos no YouTube, não deixa de se inscrever no meu canal –

Com isso, decidi escrever um artigo específico para que o entendimento fique melhor. Espero que gostem e que seja proveitoso!

Assim, o habite-se é um documento fundamental na compra de um imóvel novo, por isso, antes de adquirir um imóvel verifique se os documentos necessários estão todos em ordem.

Tal documento é emitido pela Prefeitura e tem como finalidade garantir que a construção cumpriu tudo o que estava previsto no projeto aprovado. Desta forma, o habite-se deverá ser requerido assim que a obra estiver finalizada e irá corresponder à garantia de que o imóvel atende às exigências da legislação municipal e das concessionárias de serviços públicos.

Sendo assim, ficam sempre algumas dúvidas sobre o assunto, como: o comprador consegue adquirir um imóvel sem o habite-se? Posso perder o imóvel se eu fizer a aquisição sem o habite-se? Se o proprietário do imóvel paga IPTU significa que o imóvel está regular?

Bem, para responder estas e outras dúvidas, iremos dividi-las por tópicos para ficar mais fácil a compreensão.

Eu consigo comprar um imóvel sem o habite-se?

Sim, mas você terá alguns problemas, ou seja, o primeiro deles é que boa parte das empresas que fazem financiamentos, como a Caixa, exigem essa documentação. Além disso, o imóvel sem habite-se é considerado irregular e vale menos no momento da revenda.

Ademais, você não consegue registrar o imóvel em seu nome sem essa certidão.
Dica: se você comprou o apartamento na planta e o habite-se ainda não saiu, tente esperar para se mudar. Isso porque, você pode pagar uma multa, caso entre no imóvel antes da liberação.

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Posso perder o imóvel se eu fizer a compra sem o habite-se?

Sim, mesmo que você pague um sinal. Isso acontece porque se o habite-se não for liberado, a construtora não entregará a chave e nem sempre você recupera o dinheiro.

Por isso, por mais que esteja empolgado (a) com a compra, respire fundo e analise um pouco nos problemas que pode ter.

Se o proprietário do imóvel paga IPTU significa que o imóvel está regular?

Não. Tanto o IPTU quanto as contas de água, telefone e luz não garantem que o imóvel esteja com a documentação e com o habite-se em dia. Por isso, não confie nesta informação e vá atrás dos documentos corretos.

Outrossim, além das explicações acima, elenco  mais 08 (oito) aspectos relevantes acerca do assunto, senão vejamos:

  1. O habite-se deve ser emitido tanto para edifícios recém-construídos como para aqueles que passaram por grandes reformas. Isso porque, a sua função é atestar que o prédio está pronto para receber ocupantes.
  2. A solicitação deverá ser realizada logo ao término da obra. Após este período, é necessário aguardar a vistoria, responsável por checar se o prédio foi construído segundo o planejamento inicialmente aprovado.
  3. Ademais, o ideal é exigir que o habite-se seja apresentado pela construtora ou pelo corretor na entrega das chaves, haja vista que as entidades que financiam a compra de imóveis exigem a certidão para que o empréstimo seja concedido.
  4. Assim, se não houver divergências entre o projeto e a construção, o habite-se pode ser emitido em poucos dias. Contudo, quando qualquer problema é identificado, a certidão só é liberada depois da solução dos pontos em desacordo (este trecho é bem óbvio!).
  5. Além disso, é bom que fica evidente que um imóvel que não possui habite-se perde valor de mercado, pois não pode ser registrado no Registro Geral de Imóveis nem ser financiado em instituições financeiras. Já no caso de estabelecimentos comerciais, as unidades também não recebem alvará para funcionamento, tornando difícil a sua locação.
  6. Com isso, ao se mudar para um imóvel que não recebeu a devida autorização da Prefeitura, além de cometer erro, a pessoa estará sujeita à multa em função do documento não ter sido liberado.
  7. O custo da certidão varia de acordo com o município, fiquem atentos!
  8. Por fim, após a concessão do habite-se, a incorporadora deverá requerer a averbação da construção das edificações, para a individualização e a discriminação dos apartamentos.

Obs: caso a construtora se nega a entregar a averbação com a individualização e discriminação dos apartamentos, você terá que entrar com uma ação de Adjudicação Compulsória com pedido de cancelamento de hipoteca, caso haja. Irá depender do caso em concreto!

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Até breve!

Imóveis irregulares? Saiba como regularizar!

Há pouco tempo escrevi 02 artigos que renderam muitas dúvidas, um tratava sobre o passo a passo do registro da propriedade de imóveis urbanos e o segundo artigo versava acerca de perguntas frequentes sobre escritura pública de compra e venda.

Por isso, lendo e estudando sobre o assunto de Direito Imobiliário me veio a ideia de escrever para vocês sobre Imóveis sem escritura e o procedimento de tentar regularizá-los. Eu menciono a palavra “tentar”, pois este processo é bem demorado e oneroso, e, muitas vezes, a regularização só poderá ser efetivada dando continuidade a alguns requisitos e formalidades.

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Bem, explicarei melhor:

Vamos a um exemplo prático. O João comprou um imóvel de Antônio, em meados de 1980. Então, João nunca regularizou este imóvel perante os órgãos. Assim, João veio a falecer e o imóvel ficou para os seus herdeiros.

Desta forma, os herdeiros tentam regularizar este imóvel perante os órgãos necessários, porém, não conseguem. Daí, buscam auxílio jurídico e com a análise da documentação o profissional verifica que dava para adentrar com uma ação de Adjudicação Compulsória[1], haja vista a titularidade e comprovantes que atestam João como dono do imóvel.

Todavia, no trâmite do processo o juiz solicita que seja acostado aos autos a abertura e conclusão do Inventário de João, para que a Adjudicação tenha efeitos e o imóvel seja regularizado. Porém, o Inventário nunca foi aberto e a regularização conta com um empecilho, por isso, escrevi mais acima que a regularização de imóvel sem escritura depende de outros meios.

Assim, passo a tratar de uma regularização de um imóvel sem nenhum tipo de empecilhos, para ficar mais fácil a compreensão de vocês!

É importante que entendam que a escritura pública de compra e venda é um dos atos que devem ser lavrados no Cartório de Notas. Desta forma, nas transações imobiliárias, ela é utilizada para formalizar a compra e venda de um determinado imóvel.

Ademais, além de formalizar as cláusulas acordadas entre as partes, a escritura pública fica registrada eternamente em livro próprio do Cartório de Notas. Isso significa que, a qualquer tempo poderá ser solicitada uma nova via da certidão, e utilizá-la para oficializar a transmissão de propriedade no cartório de Registro de Imóveis, averbando na matrícula do imóvel a informação.

Todavia, apesar de toda a segurança jurídica que os imóveis regularizados possuem, alguns proprietários postergam os trâmites necessários (por falta de verbas, por exemplo), e, frequentemente podem ser encontrados imóveis em que:

  • Não foi realizada escritura pública de transferência;
  • O proprietário de fato é diferente do proprietário que consta na matrícula do imóvel;
  • A transferência foi realizada apenas por contrato particular de compra e venda;
  • Ou o imóvel está em processo de inventário, entre outros casos.

Assim, a regularização de imóveis sem escritura pode ser onerosa e demorada. Este prazo costuma ser ainda maior quando se torna necessário recorrer às vias judiciais, como já mencionado anteriormente no nosso exemplo prático. Nesse sentido, o que é necessário para realizar a regularização?

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Localizar os antigos proprietários:

Uma das opções existentes para regularizar o imóvel sem escritura é localizar os antigos proprietários, sendo esta a alternativa mais simples e eficiente. Assim, após a localização, basta as partes comparecerem no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento.

Ademais, deverão ser apresentados vários documentos como: RG, CPF, se for casado Certidão de Casamento, Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel, entre outros.

Por isso, recomendamos o contato antecipado com o cartório para obter a lista completa do que será preciso, para que não se perca tempo neste procedimento.

Outra alternativa é a ação de Usucapião

Pode não ocorrer êxito na localização dos antigos proprietários, especialmente, quando já se passaram vários anos desde a aquisição da propriedade, impossibilitando, talvez, a ação de Adjudicação Compulsória. Nesta situação, uma das alternativas é recorrer ao processo de usucapião.

Tendo o processo de Usucapião o objetivo de permitir que o requerente adquira comprovação judicial de que o imóvel objeto da demanda, de fato, pertence ao mesmo. Ou seja, o pedido de usucapião pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou judicialmente, de acordo com cada caso.

Desta forma, existem requisitos para que este Usucapião Extrajudicial ou judicial possa ser solicitado, por isso, leiam os artigos escritos sobre Usucapião para um melhor entendimento.

Nesse azo, o principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo. E por qual motivo? É que, as imobiliárias não costumam fazer vendas de imóveis que não têm escritura. E mesmo que realizassem esse negócio, os bancos dificilmente aprovariam um financiamento.

Por isso, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se você pretende vender o imóvel futuramente.

Noutro giro, além destes casos acima, elenco mais 03 situações/problemas para vocês de Imóveis irregulares e como vocês podem fazer para regularizá-los, senão vejamos:

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  1. Como regularizar se a compra do imóvel foi feita por contrato de gaveta?

Primeiro, vamos entender o que seria um contrato de gaveta, ou seja, tal contrato acontece quando você compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida.

Então, é feito um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente – o famoso contrato de gaveta.

O risco maior nesse caso é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel. Então, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele teria o direito de vendê-lo a outros interessados se quisesse aplicar um golpe – entre outros riscos. Por isso, fiquem muito atentos!!!

Nesse sentido, procure registrar qualquer tipo de acordo. E, nesse caso, uma saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos.

  1. O imóvel não possui habite-se: como regularizar?

 Bem meus caros, o habite-se é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto, além das exigências da região. Um dos problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Este é um tema que pede um artigo só para tratarmos sobre o habite-se!

Sem contar que, a prefeitura tem o direito de cobrar multas, pois a obra está irregular!

Então, o que fazer para deixar tudo de acordo com a lei? Você irá necessitar da autorização da prefeitura, todavia, antes disso, é necessário contratar um engenheiro para fazer uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a lei.

Depois deste passo, com o parecer do engenheiro e a planta da obra, entre em contato com a prefeitura, entregue a planta realizada e peça a regularização, por meio administrativo.

Esse é um processo que costuma ser caro e demorado, mas vale a pena. Se você quiser vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, perderá dinheiro nesse negócio. Então, resolva a regularização o quanto antes para diminuir os riscos de sair no prejuízo!

  1. Como regularizar se o imóvel contém dívidas?

Aqui, existem 02 (dois) tipos de dívidas: do imóvel e do proprietário!

Ou seja, a dívida do imóvel costuma ser o atraso no IPTU ou de taxas condominiais. Nestes casos, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é tentar renegociar o acerto com o condomínio, pois esse é um problema entre o morador e o local em que ele habita.

Além disso, o proprietário pode renegociar a dívida do IPTU diretamente com o órgão do seu estado. Aqui em Fortaleza temos a SEFIN (Secretaria Municipal de Finanças), que fica na Rua Gal. Bezerril, 755, Centro. (site: https://www.sefin.fortaleza.ce.gov.br/iptu).

Já a dívida do proprietário, que costuma ser o atraso no financiamento do imóvel, a dica é negociar diretamente com o banco.

E por que você deve resolver esse problema? Bem, quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, corre risco de perder o bem para a justiça. Então, se algum imprevisto acontecer e você ficar com o orçamento do mês apertado, essa é uma dívida que você precisa ter prioridade no pagamento.

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[1]adjudicação compulsória é a transferência obrigatória (compulsória) de um bem móvel ou imóvel, ou seja, quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um compromisso de venda e compra com pagamento parcelado, ambas as partes se comprometem, após a quitação do débito, a passar a escritura definitiva.

Todavia, se alguma das partes, por razões diversas, negar-se a concluir o negócio, lavrando a escritura definitiva, a parte interessada pode ingressar com ação judicial de adjudicação compulsória com a finalidade de obter, através de sentença, a denominada carta de adjudicação, o que substitui a lavratura da escritura definitiva.