Passo a passo de como obter 50% de desconto no registro do primeiro imóvel

Bem, após uma consultoria na área do Direito Imobiliário, que constava inúmeros pontos, encontrei este que quero compartilhar com vocês. É que, muitas pessoas não sabem, mas ao adquirirem o primeiro imóvel vocês podem solicitar desconto.

Eu tenho certeza que muitos não sabiam desta informação, e sabem o motivo? Os cartórios não disponibilizam isso para a população. Preciso dizer porquê? Enfim, vamos ao que realmente interessa.

É necessário para a obtenção do desconto que a aquisição do imóvel seja realizada por meio de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Sendo que este desconto abrange notas e registros indispensáveis à formalização do ato.

Todavia, é necessário o enquadramento do adquirente em alguns requisitos, sendo eles:

1) Se tratar da primeira aquisição imobiliária;

2) O imóvel deve ter destinação residencial;

3) O imóvel deve ser financiado pelo SFH.

Qual legislação garante este desconto?

A Lei que garante este desconto é a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), por meio do artigo 290, com redação alterada pela Lei nº 6.941/1981, que determina o desconto nos seguintes termos: “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento).”

Assim, tendo em vista os custos envolvidos na aquisição de imóvel, muitas pessoas deixam de providenciar essa etapa importante e a relação de compra e venda fica baseada apenas em um contrato de gaveta, o que não é recomendável.

Tendo como principal objetivo do desconto, o de possibilitar às pessoas que não deixem de realizar o registro da propriedade imobiliária, assegurando o direito pleno ao uso do bem, minimizando os riscos de discussões criadas por terceiros interessados no imóvel.

Quais são os descontos englobados nesta lei?

Temos que este desconto é exclusivo para o pagamento dos emolumentos ou taxas de cartório, não atingindo o valor referente ao ITBI perante o Município, onde o imóvel está localizado, bem como outros impostos eventualmente incidentes conforme a legislação municipal.

Quem não possui direito ao desconto?

O adquirente perde o direito ao desconto caso tenha pago à vista o imóvel ou não tenha financiado, ou, quem adquiriu imóvel cujo valor de avaliação seja superior ao limite máximo apresentado pelo SFH; ou mesmo quem já possui imóvel registrado; e por fim, quem recebeu imóvel por doação ou herança.

Como formalizar este pedido de desconto?

Temos que a instrumentalização da concessão do desconto é realizada mediante o preenchimento de declaração firmada de próprio punho pelo (s) comprador (es) perante o cartório, atestando que aquele imóvel é o seu primeiro, responsabilizando-se pela afirmação nos termos da Lei.

Neste sentido, normalmente o cartório já possui um modelo desta declaração, bastando o comprador solicitá-la e o formulário será entregue.

Por fim, é necessário mencionar que, caso o comprador não solicite o desconto e efetue o registro normalmente, posteriormente não terá direito ao reembolso em hipótese alguma, haja vista que os cartórios não são obrigados pela lei a divulgar a existência desse desconto.

Se por acaso o cartório negar a concessão deste desconto, o que devo fazer?

Uma alternativa é formalizar um pedido administrativo no próprio Cartório, protocolando-o, o que poderá gerar ao cartório uma multa, além da suspensão de seu funcionamento.

Caso o protocolo não surta efeito, e o comprador possua todos os requisitos para a concessão do desconto, o adquirente poderá registrar a situação perante a Corregedoria Geral de Justiça (CGJ), e, se não der resultado, o comprador poderá ingressar com medida judicial para obrigar o cartório na concessão do desconto.

Por isso a importância de uma boa assessoria jurídica, tanto para pessoas físicas como jurídicas.

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Fonte: Trabalho de Consultoria Imobiliária para Empresas, do escritório Lucena Torres Advocacia e Consultoria Jurídica especializada

Leilão judicial de imóveis e quais os cuidados para assegurar o negócio jurídico?

Como prometido no artigo anterior, o qual ensina como funciona um leilão judicial de imóveis, hoje trago as dicas em relação à leilão judicial de imóveis e as formas de segurança jurídica do negócio, tais como: registro de arrematação!

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Segurança jurídica do Leilão

Neste tópico fica evidente que é necessário realizar imediatamente o registro da arrematação. Isso porque, é comum que imóveis leiloados também sejam objeto de penhora em outras ações.

Assim, para se evitar que o imóvel seja arrematado em outro leilão, o arrematante, sob a posse da carta de arrematação, deve se dirigir ao cartório onde o bem está registrado e registrar a aquisição para transferir a propriedade do imóvel.

Descubro que o imóvel está ocupado. O que devo fazer? 

Caso o imóvel arrematado esteja ocupado, existem 02 (dois) caminhos diferentes a percorrer. Ou seja, tudo irá depende se a arrematação ocorreu de forma judicial ou extrajudicial.

É que, no leilão judicial, o Juiz expede um documento (o mandado de imissão na posse), que é custeado pelo arrematante. Neste mandado, é fixado um prazo para que o morador desocupe o imóvel sob pena de ser retirado à força, pelo auxílio policial.

Já no leilão extrajudicial ocorre uma autorização do proprietário ou de terceiro, com base legal na lei que o autorize.

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Quais são os custos do arrematante em um leilão?

As despesas de responsabilidade do arrematante são:

i) a taxa de registro em cartório; ii) o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e, iii) possivelmente, outros encargos, tais como: custas processuais e honorários advocatícios para retirar o ocupante do imóvel.

Se constar no Edital que o imóvel está OCUPADO, de quem será a responsabilidade de retirada do antigo devedor (mutuário)?

Aqui é um ponto extremamente relevante, haja vista que a maioria das pessoas não analisam esta informação. Pois bem, se no Edital constar a informação de que o imóvel está ocupado, a responsabilidade pela retirada do antigo devedor de dento do imóvel, será do novo Adquirente!

Importante destacar que por algum tempo houve discussão jurídica acerca da abusividade ou não desta cláusula contratual, a qual transfere a responsabilidade pela desocupação do imóvel ao Adquirente. Sendo assim, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu no Resp nº 1509933/SP[1] que não há abusividade, desde que a ocupação do imóvel tenha sido informada no edSIital.

Desta feita, não havendo omissão sobre o fato de o bem estar ocupado por terceiro, não se configura abusiva a cláusula contratual que impõe ao Adquirente o ônus pela desocupação do imóvel. Fiquem atentos aos detalhes!

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[1] RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONCORRÊNCIA PÚBLICA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL ADJUDICADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DESOCUPAÇÃO DE TERCEIRO. ÔNUS DO ADQUIRENTE. PREVISÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA.
1.Cinge-se a controvérsia a saber se a cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel que lhe é alienado pela CEF é abusiva ou não.
2. A cláusula que transfere ao adquirente a responsabilidade pela desocupação de imóvel que esteja na posse de terceiros é comum em contrato de compra de bens de propriedade da Caixa Econômica Federal havidos por adjudicação, arrematação ou dação em pagamento. A oferta e a relação dos imóveis são divulgadas em editais de concorrência pública em que, mesmo diante dos riscos decorrentes da ocupação prévia por um terceiro não proprietário, os interessados optam pela compra desses bens, vendidos por valores reduzidos pela CEF .
3. A oferta dos imóveis se dá por preço consideravelmente inferior ao valor real do bem, justamente pela situação peculiar que possa se encontrar, tanto no que se refere à preservação quanto à eventual ocupação por terceiros.
4. Não havendo omissão sobre o fato de o bem estar ocupado por terceiro, não se afigura iníqua ou abusiva, não acarreta exagerada desvantagem para o adquirente nem cria situação de incompatibilidade com os postulados da boa-fé e da equidade a cláusula contratual que impõe ao adquirente o ônus pela desocupação do imóvel.
5. A aquisição de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação -SFH não afasta a liberdade de contratação e a força vinculante do contrato. O SFH tem regime jurídico próprio, de modo que há diversos mecanismos a fim de atender as suas peculiaridades. Assim, a estabilidade nas relações entre mutuários e agentes financeiros e o prestígio à segurança jurídica quanto às obrigações pactuadas são caminhos para manter a higidez do sistema e viabilizar que um maior número de pessoas possam adquirir um imóvel.
6. A opção da CEF em levar o bem à hasta pública nas condições de ocupação e conservação em que se encontra está inserida e é compatível com as diretrizes do SFH e com a lógica do sistema financeiro, tendo em vista que além de impedir a permanência de imóveis em estoque, circunstância extremamente danosa ao SFH, pois bloqueia um valor expressivo de capital, cujo retorno deveria reverter para a carteira de crédito imobiliário, propiciando novas operações de crédito para famílias sem casa própria e gerar elevados custos de manutenção, também visa evitar a sua sujeição às severas restrições contidas na Circular do Banco Central nº 909, de 11/1/1985.
7. Recurso especial não provido.
(REsp 1509933/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2016, DJe 18/10/2016)