Passo a passo de como obter 50% de desconto no registro do primeiro imóvel

Bem, após uma consultoria na área do Direito Imobiliário, que constava inúmeros pontos, encontrei este que quero compartilhar com vocês. É que, muitas pessoas não sabem, mas ao adquirirem o primeiro imóvel vocês podem solicitar desconto.

Eu tenho certeza que muitos não sabiam desta informação, e sabem o motivo? Os cartórios não disponibilizam isso para a população. Preciso dizer porquê? Enfim, vamos ao que realmente interessa.

É necessário para a obtenção do desconto que a aquisição do imóvel seja realizada por meio de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Sendo que este desconto abrange notas e registros indispensáveis à formalização do ato.

Todavia, é necessário o enquadramento do adquirente em alguns requisitos, sendo eles:

1) Se tratar da primeira aquisição imobiliária;

2) O imóvel deve ter destinação residencial;

3) O imóvel deve ser financiado pelo SFH.

Qual legislação garante este desconto?

A Lei que garante este desconto é a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), por meio do artigo 290, com redação alterada pela Lei nº 6.941/1981, que determina o desconto nos seguintes termos: “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento).”

Assim, tendo em vista os custos envolvidos na aquisição de imóvel, muitas pessoas deixam de providenciar essa etapa importante e a relação de compra e venda fica baseada apenas em um contrato de gaveta, o que não é recomendável.

Tendo como principal objetivo do desconto, o de possibilitar às pessoas que não deixem de realizar o registro da propriedade imobiliária, assegurando o direito pleno ao uso do bem, minimizando os riscos de discussões criadas por terceiros interessados no imóvel.

Quais são os descontos englobados nesta lei?

Temos que este desconto é exclusivo para o pagamento dos emolumentos ou taxas de cartório, não atingindo o valor referente ao ITBI perante o Município, onde o imóvel está localizado, bem como outros impostos eventualmente incidentes conforme a legislação municipal.

Quem não possui direito ao desconto?

O adquirente perde o direito ao desconto caso tenha pago à vista o imóvel ou não tenha financiado, ou, quem adquiriu imóvel cujo valor de avaliação seja superior ao limite máximo apresentado pelo SFH; ou mesmo quem já possui imóvel registrado; e por fim, quem recebeu imóvel por doação ou herança.

Como formalizar este pedido de desconto?

Temos que a instrumentalização da concessão do desconto é realizada mediante o preenchimento de declaração firmada de próprio punho pelo (s) comprador (es) perante o cartório, atestando que aquele imóvel é o seu primeiro, responsabilizando-se pela afirmação nos termos da Lei.

Neste sentido, normalmente o cartório já possui um modelo desta declaração, bastando o comprador solicitá-la e o formulário será entregue.

Por fim, é necessário mencionar que, caso o comprador não solicite o desconto e efetue o registro normalmente, posteriormente não terá direito ao reembolso em hipótese alguma, haja vista que os cartórios não são obrigados pela lei a divulgar a existência desse desconto.

Se por acaso o cartório negar a concessão deste desconto, o que devo fazer?

Uma alternativa é formalizar um pedido administrativo no próprio Cartório, protocolando-o, o que poderá gerar ao cartório uma multa, além da suspensão de seu funcionamento.

Caso o protocolo não surta efeito, e o comprador possua todos os requisitos para a concessão do desconto, o adquirente poderá registrar a situação perante a Corregedoria Geral de Justiça (CGJ), e, se não der resultado, o comprador poderá ingressar com medida judicial para obrigar o cartório na concessão do desconto.

Por isso a importância de uma boa assessoria jurídica, tanto para pessoas físicas como jurídicas.

Espero que tenham gostado de mais esta dica e que deixem seus comentários. Enquanto isso, siga-nos em nossas redes sociais:

Instagram: www.instagram.com/lucenatorresadv/

Instagram 2: www.instagram.com/direitosemaperreio/

Página do Facebook: www.facebook.com/lucenatorresadv/

Blog: https://lucenatorresadv.wordpress.com

Site: www.lucenatorresadv.com

Canal no Youtube: https://bit.ly/2JJlEbs

Fonte: Trabalho de Consultoria Imobiliária para Empresas, do escritório Lucena Torres Advocacia e Consultoria Jurídica especializada

Leilão judicial de imóveis e quais os cuidados para assegurar o negócio jurídico?

Como prometido no artigo anterior, o qual ensina como funciona um leilão judicial de imóveis, hoje trago as dicas em relação à leilão judicial de imóveis e as formas de segurança jurídica do negócio, tais como: registro de arrematação!

000000000000000000000_LEILAO_DE_IMOVEIS_original

Segurança jurídica do Leilão

Neste tópico fica evidente que é necessário realizar imediatamente o registro da arrematação. Isso porque, é comum que imóveis leiloados também sejam objeto de penhora em outras ações.

Assim, para se evitar que o imóvel seja arrematado em outro leilão, o arrematante, sob a posse da carta de arrematação, deve se dirigir ao cartório onde o bem está registrado e registrar a aquisição para transferir a propriedade do imóvel.

Descubro que o imóvel está ocupado. O que devo fazer? 

Caso o imóvel arrematado esteja ocupado, existem 02 (dois) caminhos diferentes a percorrer. Ou seja, tudo irá depende se a arrematação ocorreu de forma judicial ou extrajudicial.

É que, no leilão judicial, o Juiz expede um documento (o mandado de imissão na posse), que é custeado pelo arrematante. Neste mandado, é fixado um prazo para que o morador desocupe o imóvel sob pena de ser retirado à força, pelo auxílio policial.

Já no leilão extrajudicial ocorre uma autorização do proprietário ou de terceiro, com base legal na lei que o autorize.

duvidas cartorio

Quais são os custos do arrematante em um leilão?

As despesas de responsabilidade do arrematante são:

i) a taxa de registro em cartório; ii) o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e, iii) possivelmente, outros encargos, tais como: custas processuais e honorários advocatícios para retirar o ocupante do imóvel.

Se constar no Edital que o imóvel está OCUPADO, de quem será a responsabilidade de retirada do antigo devedor (mutuário)?

Aqui é um ponto extremamente relevante, haja vista que a maioria das pessoas não analisam esta informação. Pois bem, se no Edital constar a informação de que o imóvel está ocupado, a responsabilidade pela retirada do antigo devedor de dento do imóvel, será do novo Adquirente!

Importante destacar que por algum tempo houve discussão jurídica acerca da abusividade ou não desta cláusula contratual, a qual transfere a responsabilidade pela desocupação do imóvel ao Adquirente. Sendo assim, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu no Resp nº 1509933/SP[1] que não há abusividade, desde que a ocupação do imóvel tenha sido informada no edSIital.

Desta feita, não havendo omissão sobre o fato de o bem estar ocupado por terceiro, não se configura abusiva a cláusula contratual que impõe ao Adquirente o ônus pela desocupação do imóvel. Fiquem atentos aos detalhes!

WhatsApp Image 2017-09-21 at 09.42.55

Espero que tenham gostado de mais estas dicas e que deixem seus comentários. Enquanto isso, siga-nos em nossas redes sociais:

Instagram: www.instagram.com/lucenatorresadv/

Página do Facebook: www.facebook.com/lucenatorresadv/

Blog: https://lucenatorresadv.wordpress.com

Sitewww.lucenatorresadv.com


[1] RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONCORRÊNCIA PÚBLICA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL ADJUDICADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DESOCUPAÇÃO DE TERCEIRO. ÔNUS DO ADQUIRENTE. PREVISÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA.
1.Cinge-se a controvérsia a saber se a cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel que lhe é alienado pela CEF é abusiva ou não.
2. A cláusula que transfere ao adquirente a responsabilidade pela desocupação de imóvel que esteja na posse de terceiros é comum em contrato de compra de bens de propriedade da Caixa Econômica Federal havidos por adjudicação, arrematação ou dação em pagamento. A oferta e a relação dos imóveis são divulgadas em editais de concorrência pública em que, mesmo diante dos riscos decorrentes da ocupação prévia por um terceiro não proprietário, os interessados optam pela compra desses bens, vendidos por valores reduzidos pela CEF .
3. A oferta dos imóveis se dá por preço consideravelmente inferior ao valor real do bem, justamente pela situação peculiar que possa se encontrar, tanto no que se refere à preservação quanto à eventual ocupação por terceiros.
4. Não havendo omissão sobre o fato de o bem estar ocupado por terceiro, não se afigura iníqua ou abusiva, não acarreta exagerada desvantagem para o adquirente nem cria situação de incompatibilidade com os postulados da boa-fé e da equidade a cláusula contratual que impõe ao adquirente o ônus pela desocupação do imóvel.
5. A aquisição de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação -SFH não afasta a liberdade de contratação e a força vinculante do contrato. O SFH tem regime jurídico próprio, de modo que há diversos mecanismos a fim de atender as suas peculiaridades. Assim, a estabilidade nas relações entre mutuários e agentes financeiros e o prestígio à segurança jurídica quanto às obrigações pactuadas são caminhos para manter a higidez do sistema e viabilizar que um maior número de pessoas possam adquirir um imóvel.
6. A opção da CEF em levar o bem à hasta pública nas condições de ocupação e conservação em que se encontra está inserida e é compatível com as diretrizes do SFH e com a lógica do sistema financeiro, tendo em vista que além de impedir a permanência de imóveis em estoque, circunstância extremamente danosa ao SFH, pois bloqueia um valor expressivo de capital, cujo retorno deveria reverter para a carteira de crédito imobiliário, propiciando novas operações de crédito para famílias sem casa própria e gerar elevados custos de manutenção, também visa evitar a sua sujeição às severas restrições contidas na Circular do Banco Central nº 909, de 11/1/1985.
7. Recurso especial não provido.
(REsp 1509933/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2016, DJe 18/10/2016)

Promessa de compra e venda de imóvel, já quitado, atrai cobrança de ITBI

Venho alertando aos visitantes do blog e leitores assíduos em relação aos cuidados com a compra e venda (https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/534140742/perguntas-frequentes-acerca-de-escritura-publica-de-compra-e-venda). Muitos adquirem imóveis e não sabem nem analisar um registro e suas averbações. As vezes dá certo adquirir sem uma consultoria especializada, em outros casos, você pode ter muita dor de cabeça.

Veja esse caso concreto, em que o fim de contrato envolvendo promessa de compra e venda de imóvel já quitado não livra o comprador do dever de recolher Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Assim entendeu o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul ao reconhecer que, nesse tipo de situação, não se pode falar de promessa, mas, de venda efetiva do imóvel.

Com a decisão, a compradora terá de recolher quase R$ 500 mil, a título de ITBI, aos cofres do fisco municipal. O caso envolve a queda-de-braço entre o município de Porto Alegre e duas empresas de um conglomerado supermercadista, que desfizeram a venda do terreno onde foi construída uma de suas lojas na capital gaúcha.

É que, em maio de 2004, o braço administrativo do grupo firmou com sua controlada, o supermercado propriamente dito, “promessa de compra e venda quitada”, em caráter irrevogável e irretratável. Pelo teor do contrato, a controlada assumiu a obrigação de lhe vender um prédio. O preço foi ajustado em R$ 5 milhões.

Assim, o contrato particular de promessa de compra e venda foi averbado na matrícula do imóvel em junho de 2005. Todavia, quase dez anos depois, em outubro de 2014, a controladora e sua controlada firmaram “rescisão de promessa de compra e venda quitada”.

Com isso, a promitente compradora, então, buscou o cancelamento do registro averbado junto ao cartório de registro de imóveis, o que lhe foi negado, sob o argumento de que não recolhera o ITBI.

Sem sucesso no cartório, a compradora requereu, junto à municipalidade, o reconhecimento de não-incidência do tributo na transmissão por rescisão de promessas de compra e venda. Como o pedido foi indeferido na via administrativa, a empresa ajuizou ação anulatória de lançamento tributário.

  1. Do Contrato preliminar

A 8ª Vara da Fazenda Pública de Porto Alegre havia concordado com o pedido, anulando o lançamento da guia de recolhimento do tributo e reconhecendo sua não-incidência sobre o distrato do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.

Contudo, para a juíza Lia Gehrke Brandão, o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, e não o registro de escritura de rescisão de promessa de compra e venda. Ela afirmou que a promessa de compra e venda é apenas um contrato preliminar, que poderá ou não se concretizar. E, no caso concreto, essa promessa restou rescindida por um novo contrato – o de ‘‘distrato’’.

‘‘Assim, não restando caracterizada a transmissão da propriedade, mediante transcrição no registro de imóveis, não há falar em exigência de pagamento do imposto’’, decretou na sentença.

Já o município recorreu sob o argumento de que, nos dez anos em que foi válido o contrato de promessa de compra e venda, o negócio surtiu todos os seus efeitos, estando consumado e acabado.

  1. Da conclusão do negócio

A relatora do recurso na 22a. Câmara Cível, desembargadora Marilene Bonzanini, entendeu que, no caso concreto, não houve promessa, mas uma compra. Isso porque, o contrato trazia cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade e foi adimplido integralmente pelo preço ajustado (R$ 5 milhões), à vista. E não só: no mesmo ato, o vendedor entregou ao comprador a posse do imóvel. Ou seja, o contrato surtiu os efeitos a que se propunha.

Bonzanini achou estranho o fato de ter sido avençado no contrato preliminar de compra e venda – útil nas situações em que o pagamento ocorre de forma parcelada – a disposição de pagamento à vista. Seria mais óbvio firmar, desde logo e sem empecilhos, contrato de compra e venda por meio de escritura pública, registrando-o no cartório.

‘‘Havendo o pagamento integral do preço, sem a pactuação de condição e inexistente o direito de arrependimento, não havia mais qualquer possibilidade de revolvimento ao estado anterior’’, afirmou no acórdão.

www.lucenatorresadv.com

Referências:

https://www.conjur.com.br/dl/acordao-modificado-22a-camara-civel-tj.pdf

Dúvidas gerais sobre Cartórios

Olá pessoal, tudo bem? Escrevi um artigo há pouco mais de 1 mês que gerou muitas dúvidas, em relação à diferença de escritura e registro público – https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/531430426/diferenca-entre-escritura-e-registro-publico.

Por isso, resolvi incluir algumas informações importantes a respeito de muitas dúvidas frequentes quando se fala em cartório! Então vamos lá:

  • O que é necessário para fazer o registro de imóvel?

O serviço de registro inicia-se com o contrato, que pode ser elaborado pelos cartórios de notas, e também pelos órgãos financiadores, como a Caixa. Além disso, solicita-se das pessoas os documentos necessários, como certidão de ITBI, IPTU, do Estado, da Receita Federal, dentre outros.

Nesse sentido, o registro estabelece o direito de propriedade, ou seja, afirma quem é o dono. No Brasil, tanto na compra de um imóvel, ou nos casos de herança, é o Registro que garante a propriedade ao novo dono.

Assim, sem o Registro, eventuais dívidas de quem vendeu poderão recair sobre o imóvel, acarretando o risco de ser penhorado. Outro risco é a possibilidade da venda para outras pessoas, já que o comprador original não efetuou a transmissão de propriedade.

Fiquem atentos a essas orientações!

  • Quais riscos de não fazer o registro do imóvel?

Caso não seja feito o registro, não haverá nenhuma penalidade. Contudo, poderá acontecer de alguém pegar esse imóvel que ainda não está registrado e produza uma escritura, registrando-a no nome de outra pessoa.

  • Para alterar o registro do imóvel o que será necessário?

Quando o registro é feito, ele permanece indefinidamente com aquele proprietário. Assim, só será necessário realizar um novo registro se o proprietário vender, falecer, ou, se for casado e venha a se separar.

Ademais, se você tem uma casa e aumenta a área, será preciso fazer uma averbação do acréscimo desta área, na mesma matrícula desse imóvel.

  • Quais são os motivos de pendências no processo para registro de um imóvel?

 Necessário que haja o entendimento do que seriam pendências, ou seja, a pendência é quando uma pessoa vai apresentar os documentos e acaba esquecendo algum. Ou, quando leva a escritura, e esta possui algum dado errado, como o nome da rua, número, dentre outro.

Desta forma, um registro poderá demorar até 30 (trinta) dias para ficar pronto e as pendências devem ser resolvidas dentro desse prazo. Aqui fica um alerta para que as pessoas tenham cuidado com quem irá elaborar sua escritura, haja vista que a população poderá ir antes a um cartório e solicitar para que este avalie a escritura, o que é de graça e acelera o processo.

  • Por fim, no segmento de imóveis, quais os serviços realizados pelos cartórios?

Nos cartórios de registro de imóveis são realizados os registros das compras e vendas, das alienações fiduciárias, da constituição de usufruto, da separação e partilha em casos de inventários e divórcio consensual.

Além desses serviços, há as averbações pertinentes aos imóveis, que servem exatamente para a modificação de área, nome da rua, número da casa, dentre outras.

No próximo artigo trarei para vocês um passo a passo para o registro da propriedade!

www.lucenatorresadv.com