Do compartilhamento de propriedade no Brasil – Multipropriedade

Quer aprender mais sobre o instituto do compartilhamento de propriedade, ou, Multipropriedade? Então não deixe de ler o artigo completo, que traz o conceito de Multipropriedade como sendo um regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração do tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Aproveitando que o tema é sobre propriedade, deixo 2 vídeos sobre atraso na entrega da obra e outro sobre dica de contrato de locação:

Este artigo foi escrito com a colaboração da colunista Carla Elói, e aborda a seara do Direito Civil e Imobiliário, mais precisamente acerca da Lei de Multipropriedade. Carla, é nossa colunista e escreve o seu primeiro artigo para o Blog, esperamos que gostem do tema. Saibam um pouco mais sobre a escritora:

Carla é Advogada, atuante em Minas Gerais. Segue e-mail de contato da Autora – eloicarla@yahoo.com.br

Texto de responsabilidade, criação e opinião do (a) Autor (a)!

Introdução

Em atenção aos anseios já destacados pelos julgados acerca do tema e em tempo de indiscutível crise econômica, que assola os diversos segmentos, inclusive o imobiliário, foi publicada, em 21 de dezembro de 2018, a Lei Federal nº 13.777, que disciplina a Multipropriedade e seu registro, promovendo alterações no Código Civil e na Lei de Registros Públicos, com o intuito de melhor aplicação do instituto.

É que, o legislador cuidou de conceituar a Multipropriedade, caracterizando-a como um regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração do tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Há, portanto, neste instituto, também conhecido como time sharing, as características de perpetuidade da propriedade e de periodicidade no uso e gozo desta mesma propriedade. Assim, esta lei entrou em vigor 45 dias após sua publicação e já representou um ponto positivo para o mercado, especialmente nos locais de forte atração turística.

Desta forma, a lei permite, exemplificativamente, que casas de praia possam ser adquiridas por famílias distintas, concedendo-lhes o direito de usufruir da propriedade adquirida em diferentes espaços temporais.

Ou seja, cada fração de tempo é indivisível e abrange tempo mínimo de sete dias, seguidos ou intercalados, podendo este ser fixo e determinado, no mesmo período do ano, ou flutuante, caso em que haverá um procedimento objetivo que respeite a isonomia entre os multiproprietários, com determinação periódica do tempo a ser usufruído por cada um deles.

Da previsão legal da Multipropriedade

Há previsão legal, também, para a combinação entre os sistemas fixo e flutuante, sempre com respeito à uma mesma quantidade mínima de dias seguidos no ano. Assim, a população com renda menos expressiva passa a ter a oportunidade de também adquirir imóveis em locais mais sofisticados, ou de valores mais elevados com os quais, sozinhos, não poderiam arcar.

Soma-se ao exposto a possibilidade de uso de imóveis antes desocupados em razão dos altos valores, e que permaneciam vazios em épocas de alta temporada, em locais turísticos.

Nesse sentido, a Multipropriedade pode ser instituída por ato entre vivos ou por meio de testamento, registrado no cartório de registro de imóveis, onde se fará constar o tempo de duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

Da segurança jurídica da Multipropriedade

Observa-se, ainda, da análise da lei que há segurança jurídica concedida pelo legislador ao multiproprietário ao reconhecê-lo como titular de direito real sobre coisa própria, o que implica dizer que uma unidade periódica não pode ser objeto de garantia em dívida pessoal de multiproprietário diverso. 

Desta feita, a lei estipula, de modo expresso, que o imóvel objeto da Multipropriedade é indivisível, ou seja, não se sujeita a ação de divisão ou de extinção de condomínio e que esta Multipropriedade inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados ao seu uso e gozo. A clareza destas determinações encerra debates outrora conduzidos aos tribunais quanto a estes aspectos.

Da redução de impacto ao meio ambiente com a Multipropriedade

Outra vantagem que merece destaque é o fato de se reduzir o impacto sobre o meio ambiente, em constante ameaça diante da construção, por vezes desordenada e desenfreada, com um número elevado de imóveis, que, sequer, seriam ocupados, e, quando o fossem, tal ocorreria em períodos curtos e delimitados ao longo do ano, geralmente em alta temporada, conforme o tipo de turismo do local.

Portanto, o déficit habitacional é extremamente preocupante em nosso país!

Nesse sentido, de acordo com a Pnad 2015, o Brasil possui 7,906 milhões de imóveis vagos, 80,3% dos quais localizados em áreas urbanas e 19,7% em áreas rurais. Desse total, 6,893 milhões estão em condições de serem ocupados, 1,012 milhão estão em construção ou reforma.

Há alta concentração dos domicílios vagos nas regiões Sudeste e Nordeste. Em 2015, 38,9% dos domicílios vagos estão concentrados na região Sudeste (3,075 milhões) e 32,7% na região Nordeste (2,583 milhões).[1]

Conclusão

Assim, concluímos que o compartilhamento da propriedade, agora disciplinado no Brasil, por Lei Federal que instituiu a multipropriedade, representa um marco histórico, sanando muitas questões outrora discutidas em sede doutrinária e jurisprudencial, e, embora não seja mecanismo suficiente para equilíbrio do apontado déficit habitacional, houve avanço legislativo no tocante aos pontos acima destacados.

Por fim, o instituto favorece, indiscutivelmente, o uso efetivo do bem e pode contribuir para o acréscimo de alternativas para solução de questões patrimoniais, decorrentes de morte, separação, entre outros eventos, conforme interpretações e aplicações práticas a serem concedidas à Lei, que merecem acompanhamento e discussão constantes.

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[1] FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO. Centro de Estatística e Informações. Déficit habitacional no Brasil 2015. Belo Horizonte, 2018.

Casamento nuncupativo? Você sabe o que é?

Hoje eu dou início à algumas dicas voltadas ao Direito Civil, mais precisamente no ramo de Direito de Família. Caso tenham alguma dúvida, sigam as dicas, vai que uma delas é a sua. Espero que gostem!

Então vamos lá! O que é casamento nuncupativo? O casamento nuncupativo é aquele realizado “in extremis vitae momentis” ou “in articulo mortis”, ou seja, no caso de um dos contraentes se encontrar em iminente risco de vida e não for possível obter a presença da autoridade celebrante ou de seu substituto.

Então, já dá para perceber que neste tipo de casamento será necessária a presença de testemunhas. Assim, fica a pergunta:

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Quantas testemunhas são necessárias para que haja a validade deste casamento?

São exigidas para o casamento nuncupativo 6 testemunhas, que não possuam nenhum vínculo com os nubentes, ou seja, não tenham parentesco em linha reta, ou na colateral, em segundo grau. Esta restrição se justifica pelas próprias características do casamento nuncupativo, tendo acertado nosso legislador em procurar evitar fraudes e o favorecimento de “oportunistas” e “aventureiros”.

E note-se, por se tratar de um ato atípico, ou seja, uma moléstia grave, será necessário seguir o rito do Código Civil, em seu art. 1.539, além de observar os artigos 1.540 e 1.541[1], bem como a Lei de Registro Público (Lei nº 6.015 /73) em seu artigo 76 .

Dispõe expressamente o artigo 1.539:

No caso de moléstia grave de um dos nubentes, o presidente do ato irá celebrá-lo onde se encontrar o impedido, sendo urgente, ainda que à noite, perante duas testemunhas que saibam ler e escrever. § 1o A falta ou impedimento da autoridade competente para presidir o casamento suprir-se-á por qualquer dos seus substitutos legais, e a do oficial do Registro Civil por outro ad hoc, nomeado pelo presidente do ato. § 2o O termo avulso, lavrado pelo oficial ad hoc, será registrado no respectivo registro dentro em cinco dias, perante duas testemunhas, ficando arquivado 

Desta forma, trata-se de situação que dispensa o processo preliminar de habilitação, exigindo tão só a presença das testemunhas, que saibam ler e escrever, além da presença do presidente do ato, ou na falta deste, de qualquer de seu substituto, e do registrador, ou qualquer de seus prepostos.

Ademais, o nubente que não estiver em iminente risco de vida, poderá fazer-se representar (art. 1542, §2o do Código Civil), mediante procuração, por instrumento público, com poderes especiais. 

No entanto, como bem ressalta Maria Helena Diniz, o outro nubente, ante a precariedade de seu estado de saúde, deverá participar do ato pessoalmente, para que o celebrante e as testemunhas possam atestar não só a existência do risco de vida, mas também o seu estado de lucidez e consciência, além da vontade livre e espontânea de se casar com aquela determinada pessoa.

Assim, uma vez celebrado o casamento, deverão as formalidades posteriores elencadas no artigo 1.541 do Código Civil serem atendidas, dentro do prazo de 10 (dez) dias, para que o casamento nuncupativo tenha eficácia.

Qual a eficácia deste casamento?

Não obstante ser característica do casamento “in extremis” a dispensabilidade de todas as formalidades, como o processo de habilitação, a publicação dos proclamas, o certificado de habilitação e a própria presença da autoridade, a Doutrina Pátria é unânime em afirmar que a dispensa não serve para a eficácia do casamento.

É que, é importante ressaltar que o Código Civil estabeleceu algumas formalidades posteriores a serem observadas, no prazo decadencial de dez dias, para que o casamento nuncupativo produza seus efeitos (art. 1.541). Sendo assim, não sendo estas formalidades posteriores atendidas, o casamento não terá eficácia.

À primeira vista, poderia parecer que o Código vislumbrou tão somente duas situações possíveis: celebrado o casamento, o contraente em iminente risco de vida vem a falecer (art. 1.541, §§1o ao 4o), ou, convalesce (art. 1.541, §5o).

Contudo, se assim fosse, como ficariam aqueles casos em que o enfermo permanece vivo, mas em estado grave por longo período, só vindo a convalescer, ou morrer, meses ou anos após a celebração do casamento?

Diante deste aparente hiato deixado no entendimento doutrinário, o foco do artigo é orientar o intérprete no sentido de qual procedimento observar no caso concreto. Desta forma, podemos adiantar que só existirão duas maneiras de convalidar este casamento, devendo todas as hipóteses possíveis nelas se encaixar, sendo elas:

  • ou aplicar-se-á a regra geral prevista no caput, incisos e parágrafos 1oao 4o do artigo 1.541 do Código Civil c/c artigo 76 da Lei nº 6.015/73 (Registros Públicos);
  • ou aplicar-se-á a hipótese excepcional prevista no parágrafo 5o deste mesmo artigo.

Vamos então ao primeiro caso – Regra geral:

Uma vez celebrado o casamento, deverão as testemunhas presenciais comparecer, juntas, dentro do prazo de 10 dias (a contar da data do casamento, sob pena deste não ter eficácia e a celebração ser nula de pleno direito), perante a autoridade judiciária mais próxima, a fim de que sejam reduzidas a termo as suas declarações, pelo processo das justificações avulsas.

Caso não compareçam espontaneamente, poderá qualquer interessado requerer a sua notificação (art. 76 da Lei 6.015/73). Nesse sentido, a autoridade judiciária competente para ouvir as testemunhas e proceder às diligencias necessárias é a mais próxima do lugar onde se realizou o casamento, ainda que não seja a do domicilio e/ou residência dos cônjuges.

O que as testemunhas precisarão declarar?

As testemunhas deverão declarar perante a autoridade:

            I – que foram convocadas por parte do enfermo;,

Em que pese o legislador falar em “enfermo”, a Doutrina entende que o risco de vida pode ser também em decorrência de acidente.  Além disso, ao que parece, a testemunha pode vir a ser chamada por outro interessado (como o cônjuge sobrevivente, por exemplo).

Todavia, deve ficar claro que foi apenas materialmente chamada por outro, mas a presença dela foi um desejo do “enfermo”.

            II – que o “enfermo” parecia em perigo de vida, mas em seu juízo;

Neste ponto, quis o legislador enfatizar que o contraente, embora estivesse em iminente risco de vida, encontrava-se lúcido, consciente de seus atos e, sobretudo, consciente de que estava contraindo matrimonio com aquela determinada pessoa.

            III – que, em sua presença, declararam os contraentes, livre e espontaneamente, receber-se por marido e mulher.

Ou seja, apesar de se dispensar a presença da autoridade celebrante, há a necessidade de que os nubentes declarem de maneira livre e espontânea sua vontade de celebrar o casamento, já que este tem natureza contratual.

Na sequência, procederá o juiz as diligencias necessárias a apurar se os contraentes podiam ter se habilitado na forma ordinária, ouvidos os interessados dentro do prazo de quinze dias (§1o). Será ouvido, também, o Ministério Público.

Essas diligências se fazem necessárias para que o juiz verifique se os nubentes possuíam, ou não, condição de se casar (por exemplo, apura-se a existência de algum impedimento). Desta feita, verificada a idoneidade dos cônjuges para o casamento, o juiz competente finalmente decidirá, cabendo recurso de apelação a qualquer uma das partes, no prazo de quinze dias (§2o).

Transitada em julgado a sentença final (de 1o ou 2o grau), o juiz determinará que esta seja registrada no livro do Registro dos Casamentos, valendo como assento matrimonial (§3o). O assento assim lavrado retrotrairá os efeitos do casamento à data da celebração em relação aos cônjuges (§4o). Ou seja, o registro terá efeito ex tunc, retroagindo à data em que o casamento nuncupativo foi realizado.

E a segunda situação? Bem, vamos analisá-la.

Conhecida como situação excepcional

Nesta situação, estabelece o §5o do artigo 1.541 uma situação excepcional, que dispensa a aplicação das formalidades posteriores supramencionadas.

É que, o procedimento excepcional de convalidação do casamento nuncupativo só caberá se o contraente em iminente risco de vida convalesce dentro dos dez dias subsequentes à celebração e, neste prazo, puder ratificar o casamento na presença da autoridade competente e do oficial do registro.

Assim sendo, a declaração confirmatória do “enfermo” afasta a necessidade de aplicação do caput do artigo 1.541, de seus incisos e dos parágrafos 1o ao 4o, bem como do artigo 76 da Lei nº 6.015/73.

Por outro lado, vale ressaltar que há um entendimento no sentido de que convalescendo o “enfermo” e estando o mesmo presente, haverá a necessidade de uma nova celebração, que retroagirá à data do casamento nuncupativo.

Sendo assim, deu para perceber que este é um tema muito polêmico, mas extremamente necessário para o ordenamento jurídico brasileiro. Servindo para afastar interesseiros e aproveitadores.

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Especialista em Direito Ambiental e atuante em Direito de Família e Sucessões
Advogada especialista em Direito Ambiental, atuante nas áreas do Direito Civil, Família, Sucessões e contratos, Direito do Consumidor, Ambiental e Trabalhista. Administradora de empresas, MBA em Perícia e Auditoria Ambiental, Escritora e Empreendedora. Membro da Comissão de Direito Ambiental, Direito Marítimo e Direito Administrativo da OAB/CE. Artigo científico apresentado na Faculdade de Direito de Lisboa – Portugal – 2015 e artigo científico apresentado na Universidad Rovira i Virgili em Tarragona – Espanha – 2017. Livro publicado pela editora Lumem Juris e livros publicados pela revista Síntese, nas áreas: Direito Ambiental, Consumidor, Imobiliário e Civil

 

Referências:

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – vol. V, Direito de Família, 22a edição, p. 106.

GONÇALVES, Carlos Roberto. “Direito Civil Brasileiro, Direito de Família” – vol. VI.

RODRIGUES, Silvio. “Direito Civil, Direito de Família” – vol. VI


[1] Artigo 1.540 “Quando algum dos contraentes estiver em iminente risco de vida, não obtendo a presença da autoridade à qual incumba presidir o ato, nem a de seu substituto, poderá o casamento ser celebrado na presença de seis testemunhas, que com os nubentes não tenham parentesco em linha reta, ou, na colateral, até segundo grau.

Art. 1.541. Realizado o casamento, devem as testemunhas comparecer perante a autoridade judicial mais próxima, dentro em dez dias, pedindo que lhes tome por termo a declaração de:

I – que foram convocadas por parte do enfermo;

II – que este parecia em perigo de vida, mas em seu juízo;

III – que, em sua presença, declararam os contraentes, livre e espontaneamente, receber-se por marido e mulher.

  • 1o Autuado o pedido e tomadas as declarações, o juiz procederá às diligências necessárias para verificar se os contraentes podiam ter-se habilitado, na forma ordinária, ouvidos os interessados que o requererem, dentro em quinze dias. § 2o Verificada a idoneidade dos cônjuges para o casamento, assim o decidirá a autoridade competente, com recurso voluntário às partes. § 3o Se da decisão não se tiver recorrido, ou se ela passar em julgado, apesar dos recursos interpostos, o juiz mandará registrá-la no livro do Registro dos Casamentos. § 4o O assento assim lavrado retrotrairá os efeitos do casamento, quanto ao estado dos cônjuges, à data da celebração. § 5o Serão dispensadas as formalidades deste e do artigo antecedente, se o enfermo convalescer e puder ratificar o casamento na presença da autoridade competente e do oficial do registro.”

Como funciona a Retificação do Registro de um Imóvel? E em que casos não se trata de retificação, mas sim, de Usucapião?

Mais uma dica jurídica que sempre será atual, pois trata de imóveis, e isso jamais sairá de moda, nem mesmo deixará de ser um tabu em nossa sociedade, por isso, leiam atentamente e não deixem de nos seguir nas redes sociais para acompanhar as dicas jurídicas diárias.

Então, vamos ao que interessa, que é entender como funciona a Retificação do Imóvel, ou seja, retificação é o termo utilizado para o processo de correção ou alteração de informações em um registro. Este processo existe para corrigir erros evidentes como, por exemplo, a escrita incorreta de um nome, ou alterar informações complexas, como as divisas de um imóvel.

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Desta forma, no âmbito imobiliário, a retificação do registro do imóvel pode ocorrer de duas maneiras: 1) retificação administrativa ou, 2) retificação judicial.

Assim, ambas as formas de retificação de registro imobiliário ocorrem em conformidade com a Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos). Esta lei, inicialmente, determinava à obrigatoriedade de se requerer judicialmente a retificação.

Todavia, com a Lei nº 10.931/2004[1], ocorreram alterações na lei nº 6.015/1973 que passaram a permitir aos Oficiais dos Cartórios de Registro de Imóveis realizarem determinadas alterações.

Neste momento você deve estar se perguntando: mas como eu faço para retificar o registro imobiliário? Bem, como eu sempre digo, cada caso é um caso. Às vezes essa retificação se dá de forma simples, outras vezes, dependendo do histórico do imóvel, serão necessárias outras medidas judiciais para que a retificação aconteça.

Sendo assim, iremos trabalhar com a retificação simples, para que possam entender melhor o artigo.

  1. Como funciona a Retificação de Registro Imobiliário?

Em ambas as formas de solicitar a correção do registro do imóvel, um dos requisitos é que exista a solicitação do interessado. Isso significa que o Oficial do cartório não pode promover a retificação sem o devido requerimento.

É que, para alguns erros, o Oficial pode efetuar diretamente a correção, como: nomes escritos incorretamente e numerações em desconformidade com o registro anterior. Ou seja, o artigo 213, conforme alterado pela Lei nº 10.931/2004, também prevê a retificação pelo Oficial nas seguintes situações:

  1. a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
    b) indicação ou atualização de confrontação;
    c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
    d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
    e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático, feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
    f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante, que já tenha sido objeto de retificação;
    g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

No caso da alínea “a” para que haja a averbação, será necessário apenas reexaminar o título e, constatado o erro, corrigi-lo. Já no caso da alínea “b” será necessário apenas o documento comprobatório (que poderá ser certidão de órgão público (Prefeitura, DAER, Marinha etc.) ou memorial de profissional habilitado (acompanhado de ART).

Para a alínea “c” será necessária apenas a apresentação de cópia da lei ou da publicação desta, ou certidão ou, ainda, outro documento emitido pela administração pública (municipal, estadual ou federal).

Na alínea “d”, essa averbação poderá ser feita mediante a apresentação de documento oficial (p/ex.: certidão da Prefeitura Municipal) e/ou memorial de profissional habilitado, acompanhado de ART.

Em relação à alínea “e”, a averbação poderá ser feita mediante apresentação de certidão da Prefeitura Municipal e/ou memorial de profissional habilitado, acompanhado de ART.

Já a alínea “f”, basta a constatação inequívoca de que existe coincidência entre as linhas divisórias de ambos os imóveis.

Por fim, em relação à alínea “g”, bastará a apresentação do documento oficial, salvo o caso previsto “in fine” no dispositivo, quando então haverá ordem judicial de retificação (mandado).

Desta feita, a possibilidade de realizar as alterações diretamente em cartório torna os processos mais céleres. Todavia, isso não impede que o interessado ingresse com o pedido pelas vias judiciais.

Em alguns casos, como a alteração das divisas do imóvel, é comum que as vias administrativas tenham menor eficácia, haja vista que nestas situações nem sempre existe unanimidade entre as partes envolvidas e qualquer oposição fundamentada remeterá os interessados às vias judiciais.

Ademais, quando optado pelas vias judiciais, uma ação judicial tramita perante a Vara Cível da Comarca de localização do imóvel. Onde os órgãos competentes e o Juiz realizam os procedimentos necessários e, após sua determinação, expedem a sentença do processo. Com esta sentença, o Oficial do cartório conclui o processo de retificação, providenciando o devido registro das alterações.

duvidas cartorio

  1. Retificação de Registro x Usucapião

Em um dos artigos que escrevi, tratei sobre o instituto da usucapião, com o passo a passo da Usucapião Extrajudicial (leia em: https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/535292088/passo-a-passo-da-usucapiao-extrajudicial) e a Usucapião de bens Imóveis urbanos (leia em: https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/534411241/usucapiao-de-bens-imoveis-urbanos).

Sendo assim, é notório que o registrador poderá ser confrontado com casos em que ficará difícil saber se está tratando de RETIFICAÇÃO ou se é caso para USUCAPIÃO. Desta forma, é imprescindível informar que não existe parâmetro objetivo no direito brasileiro, que possa auxiliar no deslinde dessa questão.

Por este motivo, traremos alguns exemplos para auxiliar na compreensão:

Exemplo concreto nº 1 – Retificação:

Um imóvel registrado como tendo 200 metros de frente para a Estrada Geral, e fundos de 10.000 metros até o Arroio das Pedras, em cuja matrícula (e em toda sua toda a história registral do imóvel) refiram sempre essas medidas e a correspondente área superficial de 2.000.000 de metros quadrados.

Se esse imóvel for medido por profissional e se constatar que existem, na verdade, 15.000 metros de frente a fundos (e, portanto, que sua área é de 3.000.000 de metros quadrados), o caso será de retificação.

Não importa que a diferença, o “aumento” de área que decorrerá da retificação, seja da ordem de 50%. Se da estrada até o arroio tem 15.000 metros, não precisa requerer usucapião só porque a diferença entre o que consta no registro e a realidade ultrapassa em muito o 1/20 (ou 5%) aplicável ao preço da compra e venda.

O imóvel é e sempre foi da estrada até o arroio. O proprietário e seus antecessores não se apossaram de imóvel de terceiro. Apenas o registro está (e sempre esteve) errado e precisa ser corrigido e tudo isso é caso de retificação.

Exemplo concreto nº 2 – Usucapião:

Imaginem um determinado imóvel, retangular, que tem registradas as dimensões de 10 metros de frente por 60 metros de frente a fundos (600 metros quadrados, portanto). O proprietário desse terreno constatou que, lá nos fundos, existe um “terreninho abandonado”, “coisa de ninguém”, com 2 metros de largura e 10 metros de comprimento (20 metros quadrados, portanto), terreninho esse que “se encaixa perfeitamente na continuação do terreno original”.

O proprietário estendeu sua posse sobre esse terreninho. A diferença entre a área original (600m2) e a área que o proprietário quer ter regularizada (620m2) é de apenas 3%. Ou seja, é muito menor do que 1/20.

Pergunta: alguém pode, de sã consciência, dizer que se trata de retificação só porque a diferença é menor do que 1/20? É claro que não!

Sendo este caso de usucapião, a ser deferido se e quando o proprietário tiver tempo e qualidade de posse suficiente para requerer a homologação judicial da aquisição desse tal terreninho. Esses são apenas 02 exemplos que demonstram que cada caso terá de ser analisado individualmente, como sempre digo por aqui! (Colaboração do artigo escrito pelo Mario Pazutti Mezzari, Registrador de Imóveis).

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Esperamos que este artigo tenha servido para orientá-los da melhor maneira!

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Referências:

http://www.colegioregistralrs.org.br/anexos/MarioMezzari_NovoProcessoRetificacao.pdf


[1] Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias.

 

PASSO A PASSO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Olá gente, tudo bem? Esse artigo já foi escrito há algum tempo, todavia, o que é bom tem que ser refeito. Por isso, fiz uma enquete em meu Instagram e o artigo vencedor para gravar uma vídeoaula foi este. Sendo assim,segue vídeo explicativo sobre a Usucapião Extrajudicial no meu canal do YouTube, se inscrevem lá!


Nas formalidades das orientações jurídicas que venho prestando gratuitamente, em forma de artigos jurídicos, escritos de forma simples e direta, me deparei com uma dúvida em relação à usucapião! Um dos seguidores pedia para que eu escrevesse sobre as formas de usucapião e uma outra queria saber em relação ao passo a passo da usucapião extrajudicial.

Bem, venho me esforçado bastante para trazer novidades jurídicas para vocês. E nesta caminhada, a gente recebe críticas e ainda bem que elogios também. Não que eu me importe com críticas, as construtivas eu adoro, pois criticam com fundamento, mas as críticas destrutivas eu não tolero.

Assim, só para dar uma explicação a vocês, eu tento responder todos os comentários, e-mails e mensagens, mas tem uma hora que não dá, pois muitos querem uma consultoria jurídica gratuita. E assim como vocês, eu valorizo o trabalho de todos, então, valorizem também o meu.

Recado dado, vamos dar início ao tema do artigo de hoje: passo a passo da usucapião extrajudicial. Para isso, vamos entender o que seria a usucapião extrajudicial, ou seja, a usucapião extrajudicial tem por objeto bem imóvel.

Todavia, outros direitos reais imobiliários também podem ser adquiridos pela usucapião. É que, o “caput” do art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) só se refere a “imóvel usucapiendo”, desta forma, a usucapião de outros direitos continuará sendo reconhecida somente na via jurisdicional.

Competência da Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial deve ser processada no Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária em que se situar o imóvel usucapiendo, ainda que seu registro esteja em outra circunscrição. O que muitas vezes acontece é de o imóvel estar situado em mais de uma circunscrição.

Assim, o requerimento poderá ser processado em qualquer delas. Neste sentido, ao ­final, se procedente o pedido, caberá ao interessado apresentar certidão da matrícula à outra circunscrição, para o registro.

Quem pode requerer a Usucapião Extrajudicial?

Podem requer tanto as pessoas naturais, como as pessoas jurídicas.

Observação importante: o espólio não pode postular o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Já em relação ao falecido, ou seja, o possuidor, seus herdeiros o sucedem na posse, cabendo a eles alegar a “sucessio possessionis”, isto é, a aquisição da posse pelo direito hereditário.

Nesse azo, a lei diz que o pedido de reconhecimento da usucapião pode ser feito pelo “interessado”. Contudo, nem sempre o interessado será o possuidor atual, porque a aquisição pode ter ocorrido anteriormente, quando do preenchimento dos requisitos legais, a despeito de, na atualidade do requerimento, o interessado não ter a posse do imóvel.

É necessária a presença de Advogada?

Sim. O requerimento ao Oficial registrador deve ser subscrito por advogado. Se o requerente advogar em causa própria, eventuais correquerentes, inclusive o cônjuge, deverão estar representados por advogado.

Será exigida a apresentação de procuração!

Como é feito o requerimento?

Saibam que a simples exibição da ata notarial não é considerada su­ficiente para dar início ao processo. Desta forma, o reconhecimento da usucapião deve ser requerido em petição subscrita por advogada ou advogado.

Assim, no requerimento o interessado deverá seguir alguns requisitos, vejamos:

  1. Expor os fatos que fundamentam o pedido:

Ou seja, o início da posse e o modo de aquisição, bem como eventuais cessões de direitos possessórios, quali­ficando os cedentes e mencionando a data de cada cessão; ou a sucessão “causa mortis”, quali­ficando o possuidor anterior e mencionando a data da abertura da sucessão;

Observação: havendo vários herdeiros e sendo um deles o requerente, alegando posse exclusiva, não pode ser admitida a “sucessio possessionis”.

Além disso, deverá ser observado o tempo da posse, que já deve estar completo, conforme a espécie da usucapião (ver artigo – https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/534411241/usucapiao-de-bens-imoveis-urbanos), a confirmação de ser a posse justa e, quando não for presumida, a boa-fé do possuidor;

Ademais, a confi­rmação de ser a posse mansa e pací­fica, sem qualquer oposição, exercida pelo possuidor como se dono do imóvel fosse. E por fim, se for o caso, expor os fatos que justifi­cam a redução do prazo da usucapião.

  1. Fundamentar juridicamente o pedido:

Neste caso, o cumprimento dos requisitos anteriores autoriza o reconhecimento da usucapião, ou seja, a menção do dispositivo de lei é desejável, mas não é essencial, bastando que a exposição dos fatos permita o enquadramento legal do pedido.

  • Requerimento:

Requerer a notificação dos interessados certos e incertos (por meio de Edital) no prazo de 15 dias; a cientificação das Fazendas Públicas (União, Estado e Município) para que, no mesmo prazo, se manifestem sobre o pedido; bem como as diligências que, a critério do Oficial, forem necessárias; além do deferimento do pedido, com o reconhecimento da usucapião; e por fim, o registro da aquisição da propriedade pela usucapião na matrícula do imóvel, ou na matrícula que for aberta para esse registro.

Quais os documentos que devem instruir o requerimento?

O requerimento da usucapião extrajudicial deverá ser necessariamente instruído com os seguintes documentos:

  1. i) A ata notarial que conterá, necessariamente:

A qualifi­cação completa do requerente, constando estado civil, datas de eventuais casamentos e divórcios, regime de bens; eventual união estável, com data de início e, se houver, prova de adoção de regime de bens diversos da comunhão parcial; o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.

Importante: Diz a lei que o notário atestará o tempo de posse, todavia, a a­firmação que ­fizer sobre esse requisito da usucapião não estará coberta pela fé pública.

É que, a conclusão sobre o tempo de posse decorrerá das provas que forem carreadas para o processo. Assim, poderão ser apresentadas mais de uma ata, ou atas específi­cas para determinados atos ou fatos. Essas atas poderão ter sido lavradas por notários diversos, de diferentes municípios ou comarcas. Desta feita, será desejável que constem na ata:

  1. Declarações de pessoas que possam atestar a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores;
  2. Declaração dos requerentes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo;
  3. Relação dos documentos apresentados para os fi­ns dos incisos II, III e IV, do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73
  1. Planta e memorial descritivo assinado por pro­fissional legalmente habilitado;
  • Prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T., ou R.R.T.), feita pelo profi­ssional no respectivo conselho de ­fiscalização profi­ssional (CREA ou CAU), e prova de recolhimento da taxa;
  1. Anuência, eventualmente obtida pelo requerente, dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e nas matrículas dos imóveis confi­nantes, mediante assinatura no memorial descritivo;
  2. Certidões negativas dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal, da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
  3. Nos casos de usucapião rural ou urbana, declaração do requerente, sob as penas da lei, de que não é proprietário de outro imóvel, rural ou urbano;
  • No caso de usucapião familiar, prova do abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro, e de posse exclusiva;
  • No caso de usucapião rural, a prova de que tornou a terra produtiva;

Da Prenotação

O requerimento deverá ser prenotado na apresentação, salvo se tiverem sido requeridos expressamente apenas exame e cálculo.

 Da Autuação e qualificação

Uma vez prenotado, o requerimento e os documentos que acompanham o procedimento da usucapião extrajudicial deverão ser autuados, numerados e rubricados pelo Oficial ou pelo escrevente responsável, para quali­ficação.

Na quali­ficação, o Ofi­cial verifi­cará, entre outros cuidados:

  1. se foram apresentados todos os documentos necessários; b) se a ata contém os requisitos exigidos pela lei; c) se o requerimento permite: identi­ficar a espécie de usucapião; conferir o tempo e a continuidade da posse; a certeza de que a posse é justa e, quando exigível, de boa-fé, exercida com ânimo de dono; d) se foram identi­ficados e qualifi­cados todos os proprietários e titulares de direitos reais, em relação ao imóvel usucapiendo e aos imóveis confi­nantes; e) se as certidões de ações não provam a existência de ação contra o requerente ou seus antecessores, que tenha por objeto a posse do imóvel objeto do pedido; f) se o imóvel objeto do pedido é realmente o da matrícula ou transcrição indicada no requerimento; g) se os imóveis indicados como con­finantes são realmente con­finantes e se são os únicos; h) se a descrição do imóvel cumpre as exigências legais, inclusive em relação a eventual necessidade de georreferenciamento; i) se o memorial descritivo está de acordo com a planta e vice-versa; j) se as certidões do Registro de Imóveis estão atualizadas; k) se foram indicados os verdadeiros proprietários e titulares de direitos reais em relação ao imóvel objeto do pedido e aos imóveis confi­nantes;

Caso haja alguma irregularidade, o Oficial poderá conceder um prazo razoável para apresentação dos documentos faltantes.

Após a análise de todo o procedimento, o pedido poderá ser deferido ou rejeitado, sendo este deferido, parte-se ao registro, onde o ofi­cial: a) registrará em nome do requerente a usucapião, na matrícula do imóvel, se a descrição dela constante coincidir integralmente com a do memorial descritivo; ou b) abrirá matrícula com base no memorial descritivo e registrará a usucapião em nome do requerente; c) no caso de abrir matrícula nova, averbará na matrícula anterior o desfalque ou o encerramento, em virtude da usucapião registrada na outra matrícula, que será identi­ficada.

Referências Bibliográficas

DINIZ, Maria Helena – Curso de Direito Civil Brasileiro 4. Direito das Coisas – 26a edição – São Paulo – Saraiva – 2011

NASCIMENTO, Tupinamba Miguel Castro do – Usucapião – Rio de Janeiro – Aide – 1992

PEREIRA, Caio Mario da Silva – Instituições de Direito Civil, Volume IV, Direitos reais – 21a edição – Rio de Janeiro – Forense – 2012

RIBEIRO, Benedito Silvério – Tratado de Usucapião -7a edição – Volumes 1 e 2 – São Paulo – Editora Saraiva – 2010

SALLES, Jose Carlos de Moraes – Usucapião de bens imóveis e moveis – 7a edição – São Paulo – Revista dos Tribunais – 2010

SANTOS, Ozéias – Ação de Usucapião – São Paulo – Aga Juris Editora – 1998

Quais são os principais motivos justificadores para alterar o prenome?

Caros seguidores, este tem sido um tema bastante procurado, desta forma, sempre pensando em orientá-los da melhor maneira possível, irei abordar os motivos que justificam a mudança do nome de batismo, juridicamente conhecido como prenome.

Assim, convêm esclarecer que a principal característica do nome é a imutabilidade. Desta forma, poderia se entender, em princípio, pelo artigo 58[1], da Lei de Registros Públicos, que o prenome era imutável, por ser norma de ordem pública.

Contudo, caso a finalidade do registro público seja espelhar a veracidade dos fatos da vida, e, entendendo-se que o nome civil é a real individualização da pessoa humana no seio familiar e na sociedade, é possível, nas hipóteses previstas em lei, além das hipóteses trazidas pela doutrina e pela jurisprudência, modificar o prenome (CHAVES; ROSENVALD, 2007, p. 173-174).

Nesse sentido, seguem algumas das situações excepcionais que permitem a alteração do prenome, vejamos:

  1. Prenome que exponha seu portador ao ridículo, ao vexame, que cause constrangimento ou que seja exótico

Nesta situação em específico, o julgador deve sentir o “drama humano” e compreender que a lei não possui uma vontade única, porém, várias vontades. Assim, diante da complexidade da vida, deverá aplicar a lei na realização do mais justo. É o que dispõe o parágrafo único do artigo 55, da Lei de Registros Públicos:

“Art. 55. […]

Parágrafo único. Os oficiais do registro civil não registrarão prenomes suscetíveis de expor ao ridículo os seus portadores. Quando os pais não se conformarem com a recusa do oficial, este submeterá por escrito o caso, independente da cobrança de quaisquer emolumentos, à decisão do Juiz competente.” (grifo nosso)

Neste sentido, a jurisprudência vem decidindo, a algum tempo, favoravelmente pela alteração do prenome, quando da exposição ao ridículo, ou seja, em 1972, permitiu-se a alteração do nome de Kumio Tanaka para Jorge Tanaka. A pronúncia possibilitada pelo nome (“Kumi o Tanaka” ou “Cumi o Tanaka”) ridicularizava o portador, que era vítima de escárnio ou zombaria, situação resolvida com a mudança decidida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (RT 443/146).

Com isso, deve-se observar que, pelo parágrafo único do art. 55, da LRP, a recusa somente poderá ocorrer em relação ao prenome, não sendo lícita eventual impugnação aos nomes de família pelo oficial.

2. Prenome que contenha erro gráfico

Neste caso, deverá haver uma retificação e não uma alteração. Isso ocorre quando o nome é grafado incorretamente, como no caso de “Vanda” por “Waunda”, de “Paulo” por “Paolo”, etc. Ou seja, a simples dificuldade de grafia não dá ensejo a retificação.

Assim, a nova Lei (Lei nº 12.100, de 27 de novembro de 2009), deu a seguinte redação ao artigo em comento:

Art. 110. Os erros que não exijam qualquer indagação para a constatação imediata de necessidade de sua correção poderão ser corrigidos de ofício pelo oficial de registro no próprio cartório onde se encontrar o assentamento, mediante petição assinada pelo interessado, representante legal ou procurador, independentemente de pagamento de selos e taxas, após manifestação conclusiva do Ministério Público.

Nesse azo, a partir desta nova Lei, a autorização judicial não é mais exigida, fazendo surgir, no âmbito do Registro Civil de Pessoas Naturais, a possibilidade de retificação extrajudicial de assentos quando ocorrer erros de grafia e outros erros evidentes, resultantes quando da feitura do registro, no próprio cartório, realizada, sem a necessidade de sentença proferida pela autoridade judicial competente.

Ou seja, o processo em si ficou bem mais célere!

3. Alteração de prenome para incluir apelido público notório ou nome

É a permissão legal para acrescentar apelido público notório ou substituir o prenome por ele, desde que o apelido seja lícito. Exemplo clássico é do ex Presidente, que acrescentou o apelido Lula (Luiz Inácio Lula da Silva) ao seu nome completo. Outro caso muito conhecido é o da Maria das Graças Xuxa Meneguel. Assim, dispõe o caput do art. 58, da LRP:

“Art. 58. O prenome será definitivo, admitindo-se, todavia, a sua substituição por apelidos públicos notórios.

Parágrafo único. A substituição do prenome será ainda admitida em razão de fundada coação ou ameaça decorrente da colaboração com a apuração de crime, por determinação, em sentença, de juiz competente, ouvido o Ministério Público.” (grifo nosso)

O que não será aceito são apelidos públicos que acabem denegrindo a imagem de quem solicita!

4. Alteração do prenome por conta da pronúncia

A jurisprudência vem entendendo que a simples dificuldade de grafia e pronúncia não é, por si só, bastante para a retificação pretendida, porém, se for pela correta e melhor pronúncia, os julgadores têm entendido que deve ser realizada a correção do prenome para que fique mais harmônico.

Por isso, cuidado ao colocar o nome no seu filho, com base naquele artista do momento, ou por causa do time de futebol que ganhou a copa!

5. Alteração do prenome por conta da homonímia

Primeiro vamos entender o que é essa palavra tão difícil:

Homonímia é a qualidade daquilo que é homônimo, quando possuem nomes iguais. É um fenômeno inevitável e comum no cotidiano, seja pelo crescimento populacional, seja pela globalização. Exemplos: José, João, Maria, Raimundo, etc.

Assim, quando for o caso de homonímia depreciativa permite-se a sua alteração.

Em regra, os prejuízos são maiores quando há homonímia em relação ao nome completo.

Exemplos de problemas causados pela homonímia, os registros indevidos nos cadastros restritivos de consumidores (SPC e SERASA), certidões positivas de distribuidores judiciais, inclusões indevidas nos cadastros criminais do Instituto de Identificação, etc.

Desta forma, para que haja a correção resultante de homonímia, permite-se, com base nas jurisprudências, que se acresça uma outra designação ao nome, um apelido público notório. Ademais, o art. 57, da Lei n.º 6.015/73 admite a alteração de nome civil, desde que se faça por meio de exceção e motivadamente, com a devida apreciação Judicial, sem descurar das peculiaridades do caso concreto.

6. Alteração do prenome para proteção da vítima ou testemunha

parágrafo único do artigo 58 da Lei dos Registros Públicos estabelece:

“Art. 58 […]

Parágrafo único: A substituição do prenome será ainda admitida em razão de fundada coação ou ameaça decorrente da colaboração com a apuração de crime, por determinação, em sentença, de juiz competente, ouvindo o Ministério Público.”

Ou seja, tal medida foi adotada pelo legislador com a finalidade de proteger vítimas e testemunhas de fatos criminosos e que são ameaçadas. Tal solicitação se dá mediante requerimento ao juiz competente, ouvido o Ministério Público, podendo o registro ser revertido à sua condição inicial após cessada a coação ou ameaça.

O procedimento neste caso obedecerá ao rito sumário e correrá em segredo de justiça.

7. Alteração de prenome por conta da Adoção

Com a adoção, é concedido ao adotado o sobrenome do adotante, sendo facultativa, a rogo do adotante ou do adotado, a modificação do seu prenome, se menor. É que a Lei nº 8.069/90 (Estatuto da Criança e do Adolescente), art. 47§ 5º, dá a possibilidade da alteração do nome completo do adotado, podendo ser incluídos, também, os nomes dos adotantes e dos novos avós, dispõe o artigo supramencionado:

“Art. 47 – O vínculo da adoção constitui-se por sentença judicial, que será inscrita no registro civil mediante mandado do qual não se fornecerá certidão. […]

§ 5º – A sentença conferirá ao adotado o nome do adotante e, a pedido deste, poderá determinar a modificação do prenome. […]”

 De acordo com o Código Civil, com a decisão favorável à adoção, o adotado pode assumir o sobrenome do adotante e pode ainda, a pedido do adotante ou do adotado, modificar seu prenome, se for menor de idade.

8. Para transexuais

As petições são ajuizadas pelo Núcleo de Direitos Humanos e Ações Coletivas da Defensoria Pública e são fundamentadas no conceito de transexualidade, tratando do direito à identidade pessoal (direito ao nome) diante da identidade de gênero, com base no posicionamento/jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, além de demonstrar a falta de necessidade de cirurgia para o reconhecimento do direito à identidade pessoal e a ausência de prejuízo à terceiro no deferimento da adequação do registro civil à identidade de gênero.

A Defensoria Pública também junta aos autos: fotos, depoimentos, documentos profissionais, certidões negativas da Justiça, do Tribunal Regional Eleitoral, da Receita Federal, da Auditoria Militar e dos Cartórios de protestos de títulos, além de laudos, receituários médicos, clínicos e psiquiátricos que comprovam a identidade de gênero da pessoa e que ela assim já é reconhecida no meio social em que vive.

 – Documentos necessários para a Ação para Modificação de Prenome

i) Original da Carteira de Identidade e CPF do (a) Requerente;

ii) Original de comprovante de residência (conta de água, luz ou telefone);

iii) Original da Certidão de Nascimento ou Casamento do (a) Requerente;

iv) Original da Certidão de Nascimento ou Casamento dos pais do requerente (se for o caso);

v) Comprovante de renda (Original do contracheque, benefício do INSS, declaração de isento do IR ou declaração de IR);
vi) Original da Certidão de Nascimento dos filhos (se houver);
vii) Documentos que comprovem a insatisfação com o nome e endereço completo de 03 testemunhas que saibam da insatisfação que o (a) Requerente tem com o seu nome;

Por fim, as Ações de mudança de nome podem ser pedidas na Defensoria Pública – http://www.defensoria.ce.def.br/noticia/acoes-de-mudanca-de-nome-pode-ser-pedida-na-defensoria-publica/

Defensoria Pública Geral do Estado do Ceará – Av. Pinto Bandeira 1.111 – Luciano Cavalcante, Fortaleza, Ceará, CEP 60.811-170 Fone: (85) 3101.3434

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[1] Art. 58. Qualquer alteração posterior de nome só por exceção e motivadamente, após audiência do Ministério Público, será permitida por sentença do Juiz a que estiver sujeito o registro, arquivando-se o mandado e publicando-se a alteração pela imprensa.

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/533659179/quais-sao-os-principais-motivos-justificadores-para-alterar-o-prenome