Dicas para comprar um terreno

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A dica de hoje vai para aqueles que se aventuram em adquirir um terreno/lote sem uma assessoria jurídica. Então, para auxiliá-los de forma geral, para que não sejam lesados em seus direitos, seguem algumas dicas de como evitar fazer um mau negócio.

Então vamos lá!

O primeiro passo é verificar o histórico da empresa responsável pelo loteamento, pedir referências sobre os loteamentos lançados anteriormente e visitá-los. Mas e se o loteamento for de um particular?

Vá à prefeitura e certifique-se de que este lote tem matrícula, ou mesmo que não está situado em terreno de marinha ou em áreas de preservação ambiental.

Outra dica importante é visitar o local onde se deseja adquirir um lote, isso é fundamental para conhecer a infraestrutura das ruas, iluminação, segurança e verificar a demarcação dos lotes.

Ademais, conferir no Registro de Imóveis o registro do loteamento, as licenças e a aprovação do projeto. É recomendável também verificar informações junto aos órgãos ambientais e prestadores de serviços públicos de água e luz.

Deve-se também consultar o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) para verificar sobre a idoneidade da empresa corretora. Saibam que Loteamentos irregulares não se preocupam muito com o futuro de seus recebimentos. Por isso, antes de concluir o negócio, deve-se verificar quem financia o parcelamento e qual documentação é exigida.

Para efetuar o pagamento, o consumidor deve dar a entrada ou sinal com cheque nominal à empresa, além de exigir um recibo de sinal e um contrato que descreva de forma detalhada o empreendimento.

 É necessário também analisar com atenção a documentação do lote, pois, caso o lote seja irregular a documentação irá denunciar se ele está instalado próximo a áreas de mananciais ou de proteção ambiental.

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O que eu devo exigir do vendedor?

Na posição de comprador, alguns documentos devem lhe ser apresentados, para garantir que a situação do terreno está correta. Sendo eles:

  • Certidão de propriedade do imóvel– O vendedor deve lhe entregar a certidão de propriedade do imóvel atualizada junto ao fórum ou um cartório local. É a partir dela que você pode levantar o histórico de terreno, para então saber se ele anteriormente foi vendido, hipotecado ou arrendado.
  • Carnê de IPTU– Neste, constarão as metragens do terreno e seu valor venal.
  • Se o vendedor for pessoa jurídica, deve-se exigir a Certidão Negativa de Débitos (CND).

Ainda pode ser exigida, se quiser, a Certidão Negativa de Débitos Municipais, na qual o comprador poderá saber se existem outras taxas de débito com o município, referentes ao terreno.

Caso o vendedor seja casado, verifique os documentos do cônjuge, pois caso haja alguma pendência, você poderá sofrer com isso mais à frente!

Dicas extras do Procon:

1 – Os loteamentos aprovados, deverão ser abastecidos de água potável, energia elétrica e esgoto?

Sim. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou parcelamento. A legislação define como lote, o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos da zona que se situe.

Consideram-se infraestrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.

2 – Qual o cuidado antes de adquirir um lote?

Antes de dar qualquer sinal ou reserva, o consumidor deverá verificar na Prefeitura se o loteamento está devidamente aprovado, se está localizado em área de manancial ou área de proteção ambiental, se não há qualquer restrição quanto a construção.

No Cartório de Registro de Imóveis, deve-se verificar se o loteamento está registrado de acordo com a aprovação da Prefeitura e requisitar certidão de propriedade e negativa de ônus e alienação, para observar se o proprietário que consta no Cartório é o mesmo que está vendendo o lote e se o lote está regular.

3 – A publicidade deve ser guardada após ser concretizada a compra?

Sim. É importante guardar todos os prospectos publicitários do loteamento, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. Esses documentos passam a integrar o contrato.

4 – E se o fornecedor não cumprir a oferta?

Se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade. Ou pode aceitar outro produto equivalente ou ainda rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada.

5 – Quais os cuidados ao assinar o contrato?

O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes, nome e localização do loteamento, número e data do registro, descrição, confrontações, áreas e demais características do terreno, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento, taxas de juros de financiamento e de mora, a quem cabe o pagamento de impostos e taxas do terreno e a forma de acerto caso haja diferença na metragem do imóvel.

Exija o contrato assinado pelas partes e por duas testemunhas. Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

6 – Quais as providências que deverão ser tomadas ao término do pagamento do lote?

Ao concluir os pagamentos, providencie a escritura definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação e contrato. Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Após, peça por escrito na Prefeitura a alteração do IPTU para seu nome e endereço.

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Passo a passo de como obter 50% de desconto no registro do primeiro imóvel

Bem, após uma consultoria na área do Direito Imobiliário, que constava inúmeros pontos, encontrei este que quero compartilhar com vocês. É que, muitas pessoas não sabem, mas ao adquirirem o primeiro imóvel vocês podem solicitar desconto.

Eu tenho certeza que muitos não sabiam desta informação, e sabem o motivo? Os cartórios não disponibilizam isso para a população. Preciso dizer porquê? Enfim, vamos ao que realmente interessa.

É necessário para a obtenção do desconto que a aquisição do imóvel seja realizada por meio de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Sendo que este desconto abrange notas e registros indispensáveis à formalização do ato.

Todavia, é necessário o enquadramento do adquirente em alguns requisitos, sendo eles:

1) Se tratar da primeira aquisição imobiliária;

2) O imóvel deve ter destinação residencial;

3) O imóvel deve ser financiado pelo SFH.

Qual legislação garante este desconto?

A Lei que garante este desconto é a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), por meio do artigo 290, com redação alterada pela Lei nº 6.941/1981, que determina o desconto nos seguintes termos: “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento).”

Assim, tendo em vista os custos envolvidos na aquisição de imóvel, muitas pessoas deixam de providenciar essa etapa importante e a relação de compra e venda fica baseada apenas em um contrato de gaveta, o que não é recomendável.

Tendo como principal objetivo do desconto, o de possibilitar às pessoas que não deixem de realizar o registro da propriedade imobiliária, assegurando o direito pleno ao uso do bem, minimizando os riscos de discussões criadas por terceiros interessados no imóvel.

Quais são os descontos englobados nesta lei?

Temos que este desconto é exclusivo para o pagamento dos emolumentos ou taxas de cartório, não atingindo o valor referente ao ITBI perante o Município, onde o imóvel está localizado, bem como outros impostos eventualmente incidentes conforme a legislação municipal.

Quem não possui direito ao desconto?

O adquirente perde o direito ao desconto caso tenha pago à vista o imóvel ou não tenha financiado, ou, quem adquiriu imóvel cujo valor de avaliação seja superior ao limite máximo apresentado pelo SFH; ou mesmo quem já possui imóvel registrado; e por fim, quem recebeu imóvel por doação ou herança.

Como formalizar este pedido de desconto?

Temos que a instrumentalização da concessão do desconto é realizada mediante o preenchimento de declaração firmada de próprio punho pelo (s) comprador (es) perante o cartório, atestando que aquele imóvel é o seu primeiro, responsabilizando-se pela afirmação nos termos da Lei.

Neste sentido, normalmente o cartório já possui um modelo desta declaração, bastando o comprador solicitá-la e o formulário será entregue.

Por fim, é necessário mencionar que, caso o comprador não solicite o desconto e efetue o registro normalmente, posteriormente não terá direito ao reembolso em hipótese alguma, haja vista que os cartórios não são obrigados pela lei a divulgar a existência desse desconto.

Se por acaso o cartório negar a concessão deste desconto, o que devo fazer?

Uma alternativa é formalizar um pedido administrativo no próprio Cartório, protocolando-o, o que poderá gerar ao cartório uma multa, além da suspensão de seu funcionamento.

Caso o protocolo não surta efeito, e o comprador possua todos os requisitos para a concessão do desconto, o adquirente poderá registrar a situação perante a Corregedoria Geral de Justiça (CGJ), e, se não der resultado, o comprador poderá ingressar com medida judicial para obrigar o cartório na concessão do desconto.

Por isso a importância de uma boa assessoria jurídica, tanto para pessoas físicas como jurídicas.

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Fonte: Trabalho de Consultoria Imobiliária para Empresas, do escritório Lucena Torres Advocacia e Consultoria Jurídica especializada

Imóvel sem habite-se: o que fazer?

Em um dos artigos escritos trouxe o problema acerca de imóveis irregulares e como realizar a regularização. Nele, mencionava alguns dos problemas enfrentados pelos novos compradores e um deles mencionava exatamente o habite-se.

Para quem tiver interesse em vídeos explicativos no YouTube, não deixa de se inscrever no meu canal –

Com isso, decidi escrever um artigo específico para que o entendimento fique melhor. Espero que gostem e que seja proveitoso!

Assim, o habite-se é um documento fundamental na compra de um imóvel novo, por isso, antes de adquirir um imóvel verifique se os documentos necessários estão todos em ordem.

Tal documento é emitido pela Prefeitura e tem como finalidade garantir que a construção cumpriu tudo o que estava previsto no projeto aprovado. Desta forma, o habite-se deverá ser requerido assim que a obra estiver finalizada e irá corresponder à garantia de que o imóvel atende às exigências da legislação municipal e das concessionárias de serviços públicos.

Sendo assim, ficam sempre algumas dúvidas sobre o assunto, como: o comprador consegue adquirir um imóvel sem o habite-se? Posso perder o imóvel se eu fizer a aquisição sem o habite-se? Se o proprietário do imóvel paga IPTU significa que o imóvel está regular?

Bem, para responder estas e outras dúvidas, iremos dividi-las por tópicos para ficar mais fácil a compreensão.

Eu consigo comprar um imóvel sem o habite-se?

Sim, mas você terá alguns problemas, ou seja, o primeiro deles é que boa parte das empresas que fazem financiamentos, como a Caixa, exigem essa documentação. Além disso, o imóvel sem habite-se é considerado irregular e vale menos no momento da revenda.

Ademais, você não consegue registrar o imóvel em seu nome sem essa certidão.
Dica: se você comprou o apartamento na planta e o habite-se ainda não saiu, tente esperar para se mudar. Isso porque, você pode pagar uma multa, caso entre no imóvel antes da liberação.

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Posso perder o imóvel se eu fizer a compra sem o habite-se?

Sim, mesmo que você pague um sinal. Isso acontece porque se o habite-se não for liberado, a construtora não entregará a chave e nem sempre você recupera o dinheiro.

Por isso, por mais que esteja empolgado (a) com a compra, respire fundo e analise um pouco nos problemas que pode ter.

Se o proprietário do imóvel paga IPTU significa que o imóvel está regular?

Não. Tanto o IPTU quanto as contas de água, telefone e luz não garantem que o imóvel esteja com a documentação e com o habite-se em dia. Por isso, não confie nesta informação e vá atrás dos documentos corretos.

Outrossim, além das explicações acima, elenco  mais 08 (oito) aspectos relevantes acerca do assunto, senão vejamos:

  1. O habite-se deve ser emitido tanto para edifícios recém-construídos como para aqueles que passaram por grandes reformas. Isso porque, a sua função é atestar que o prédio está pronto para receber ocupantes.
  2. A solicitação deverá ser realizada logo ao término da obra. Após este período, é necessário aguardar a vistoria, responsável por checar se o prédio foi construído segundo o planejamento inicialmente aprovado.
  3. Ademais, o ideal é exigir que o habite-se seja apresentado pela construtora ou pelo corretor na entrega das chaves, haja vista que as entidades que financiam a compra de imóveis exigem a certidão para que o empréstimo seja concedido.
  4. Assim, se não houver divergências entre o projeto e a construção, o habite-se pode ser emitido em poucos dias. Contudo, quando qualquer problema é identificado, a certidão só é liberada depois da solução dos pontos em desacordo (este trecho é bem óbvio!).
  5. Além disso, é bom que fica evidente que um imóvel que não possui habite-se perde valor de mercado, pois não pode ser registrado no Registro Geral de Imóveis nem ser financiado em instituições financeiras. Já no caso de estabelecimentos comerciais, as unidades também não recebem alvará para funcionamento, tornando difícil a sua locação.
  6. Com isso, ao se mudar para um imóvel que não recebeu a devida autorização da Prefeitura, além de cometer erro, a pessoa estará sujeita à multa em função do documento não ter sido liberado.
  7. O custo da certidão varia de acordo com o município, fiquem atentos!
  8. Por fim, após a concessão do habite-se, a incorporadora deverá requerer a averbação da construção das edificações, para a individualização e a discriminação dos apartamentos.

Obs: caso a construtora se nega a entregar a averbação com a individualização e discriminação dos apartamentos, você terá que entrar com uma ação de Adjudicação Compulsória com pedido de cancelamento de hipoteca, caso haja. Irá depender do caso em concreto!

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Até breve!

Imóveis irregulares? Saiba como regularizar!

Há pouco tempo escrevi 02 artigos que renderam muitas dúvidas, um tratava sobre o passo a passo do registro da propriedade de imóveis urbanos e o segundo artigo versava acerca de perguntas frequentes sobre escritura pública de compra e venda.

Por isso, lendo e estudando sobre o assunto de Direito Imobiliário me veio a ideia de escrever para vocês sobre Imóveis sem escritura e o procedimento de tentar regularizá-los. Eu menciono a palavra “tentar”, pois este processo é bem demorado e oneroso, e, muitas vezes, a regularização só poderá ser efetivada dando continuidade a alguns requisitos e formalidades.

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Bem, explicarei melhor:

Vamos a um exemplo prático. O João comprou um imóvel de Antônio, em meados de 1980. Então, João nunca regularizou este imóvel perante os órgãos. Assim, João veio a falecer e o imóvel ficou para os seus herdeiros.

Desta forma, os herdeiros tentam regularizar este imóvel perante os órgãos necessários, porém, não conseguem. Daí, buscam auxílio jurídico e com a análise da documentação o profissional verifica que dava para adentrar com uma ação de Adjudicação Compulsória[1], haja vista a titularidade e comprovantes que atestam João como dono do imóvel.

Todavia, no trâmite do processo o juiz solicita que seja acostado aos autos a abertura e conclusão do Inventário de João, para que a Adjudicação tenha efeitos e o imóvel seja regularizado. Porém, o Inventário nunca foi aberto e a regularização conta com um empecilho, por isso, escrevi mais acima que a regularização de imóvel sem escritura depende de outros meios.

Assim, passo a tratar de uma regularização de um imóvel sem nenhum tipo de empecilhos, para ficar mais fácil a compreensão de vocês!

É importante que entendam que a escritura pública de compra e venda é um dos atos que devem ser lavrados no Cartório de Notas. Desta forma, nas transações imobiliárias, ela é utilizada para formalizar a compra e venda de um determinado imóvel.

Ademais, além de formalizar as cláusulas acordadas entre as partes, a escritura pública fica registrada eternamente em livro próprio do Cartório de Notas. Isso significa que, a qualquer tempo poderá ser solicitada uma nova via da certidão, e utilizá-la para oficializar a transmissão de propriedade no cartório de Registro de Imóveis, averbando na matrícula do imóvel a informação.

Todavia, apesar de toda a segurança jurídica que os imóveis regularizados possuem, alguns proprietários postergam os trâmites necessários (por falta de verbas, por exemplo), e, frequentemente podem ser encontrados imóveis em que:

  • Não foi realizada escritura pública de transferência;
  • O proprietário de fato é diferente do proprietário que consta na matrícula do imóvel;
  • A transferência foi realizada apenas por contrato particular de compra e venda;
  • Ou o imóvel está em processo de inventário, entre outros casos.

Assim, a regularização de imóveis sem escritura pode ser onerosa e demorada. Este prazo costuma ser ainda maior quando se torna necessário recorrer às vias judiciais, como já mencionado anteriormente no nosso exemplo prático. Nesse sentido, o que é necessário para realizar a regularização?

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Localizar os antigos proprietários:

Uma das opções existentes para regularizar o imóvel sem escritura é localizar os antigos proprietários, sendo esta a alternativa mais simples e eficiente. Assim, após a localização, basta as partes comparecerem no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento.

Ademais, deverão ser apresentados vários documentos como: RG, CPF, se for casado Certidão de Casamento, Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel, entre outros.

Por isso, recomendamos o contato antecipado com o cartório para obter a lista completa do que será preciso, para que não se perca tempo neste procedimento.

Outra alternativa é a ação de Usucapião

Pode não ocorrer êxito na localização dos antigos proprietários, especialmente, quando já se passaram vários anos desde a aquisição da propriedade, impossibilitando, talvez, a ação de Adjudicação Compulsória. Nesta situação, uma das alternativas é recorrer ao processo de usucapião.

Tendo o processo de Usucapião o objetivo de permitir que o requerente adquira comprovação judicial de que o imóvel objeto da demanda, de fato, pertence ao mesmo. Ou seja, o pedido de usucapião pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou judicialmente, de acordo com cada caso.

Desta forma, existem requisitos para que este Usucapião Extrajudicial ou judicial possa ser solicitado, por isso, leiam os artigos escritos sobre Usucapião para um melhor entendimento.

Nesse azo, o principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo. E por qual motivo? É que, as imobiliárias não costumam fazer vendas de imóveis que não têm escritura. E mesmo que realizassem esse negócio, os bancos dificilmente aprovariam um financiamento.

Por isso, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se você pretende vender o imóvel futuramente.

Noutro giro, além destes casos acima, elenco mais 03 situações/problemas para vocês de Imóveis irregulares e como vocês podem fazer para regularizá-los, senão vejamos:

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  1. Como regularizar se a compra do imóvel foi feita por contrato de gaveta?

Primeiro, vamos entender o que seria um contrato de gaveta, ou seja, tal contrato acontece quando você compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida.

Então, é feito um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente – o famoso contrato de gaveta.

O risco maior nesse caso é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel. Então, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele teria o direito de vendê-lo a outros interessados se quisesse aplicar um golpe – entre outros riscos. Por isso, fiquem muito atentos!!!

Nesse sentido, procure registrar qualquer tipo de acordo. E, nesse caso, uma saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos.

  1. O imóvel não possui habite-se: como regularizar?

 Bem meus caros, o habite-se é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto, além das exigências da região. Um dos problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Este é um tema que pede um artigo só para tratarmos sobre o habite-se!

Sem contar que, a prefeitura tem o direito de cobrar multas, pois a obra está irregular!

Então, o que fazer para deixar tudo de acordo com a lei? Você irá necessitar da autorização da prefeitura, todavia, antes disso, é necessário contratar um engenheiro para fazer uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a lei.

Depois deste passo, com o parecer do engenheiro e a planta da obra, entre em contato com a prefeitura, entregue a planta realizada e peça a regularização, por meio administrativo.

Esse é um processo que costuma ser caro e demorado, mas vale a pena. Se você quiser vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, perderá dinheiro nesse negócio. Então, resolva a regularização o quanto antes para diminuir os riscos de sair no prejuízo!

  1. Como regularizar se o imóvel contém dívidas?

Aqui, existem 02 (dois) tipos de dívidas: do imóvel e do proprietário!

Ou seja, a dívida do imóvel costuma ser o atraso no IPTU ou de taxas condominiais. Nestes casos, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é tentar renegociar o acerto com o condomínio, pois esse é um problema entre o morador e o local em que ele habita.

Além disso, o proprietário pode renegociar a dívida do IPTU diretamente com o órgão do seu estado. Aqui em Fortaleza temos a SEFIN (Secretaria Municipal de Finanças), que fica na Rua Gal. Bezerril, 755, Centro. (site: https://www.sefin.fortaleza.ce.gov.br/iptu).

Já a dívida do proprietário, que costuma ser o atraso no financiamento do imóvel, a dica é negociar diretamente com o banco.

E por que você deve resolver esse problema? Bem, quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, corre risco de perder o bem para a justiça. Então, se algum imprevisto acontecer e você ficar com o orçamento do mês apertado, essa é uma dívida que você precisa ter prioridade no pagamento.

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[1]adjudicação compulsória é a transferência obrigatória (compulsória) de um bem móvel ou imóvel, ou seja, quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um compromisso de venda e compra com pagamento parcelado, ambas as partes se comprometem, após a quitação do débito, a passar a escritura definitiva.

Todavia, se alguma das partes, por razões diversas, negar-se a concluir o negócio, lavrando a escritura definitiva, a parte interessada pode ingressar com ação judicial de adjudicação compulsória com a finalidade de obter, através de sentença, a denominada carta de adjudicação, o que substitui a lavratura da escritura definitiva.

Como funciona a Retificação do Registro de um Imóvel? E em que casos não se trata de retificação, mas sim, de Usucapião?

Mais uma dica jurídica que sempre será atual, pois trata de imóveis, e isso jamais sairá de moda, nem mesmo deixará de ser um tabu em nossa sociedade, por isso, leiam atentamente e não deixem de nos seguir nas redes sociais para acompanhar as dicas jurídicas diárias.

Então, vamos ao que interessa, que é entender como funciona a Retificação do Imóvel, ou seja, retificação é o termo utilizado para o processo de correção ou alteração de informações em um registro. Este processo existe para corrigir erros evidentes como, por exemplo, a escrita incorreta de um nome, ou alterar informações complexas, como as divisas de um imóvel.

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Desta forma, no âmbito imobiliário, a retificação do registro do imóvel pode ocorrer de duas maneiras: 1) retificação administrativa ou, 2) retificação judicial.

Assim, ambas as formas de retificação de registro imobiliário ocorrem em conformidade com a Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos). Esta lei, inicialmente, determinava à obrigatoriedade de se requerer judicialmente a retificação.

Todavia, com a Lei nº 10.931/2004[1], ocorreram alterações na lei nº 6.015/1973 que passaram a permitir aos Oficiais dos Cartórios de Registro de Imóveis realizarem determinadas alterações.

Neste momento você deve estar se perguntando: mas como eu faço para retificar o registro imobiliário? Bem, como eu sempre digo, cada caso é um caso. Às vezes essa retificação se dá de forma simples, outras vezes, dependendo do histórico do imóvel, serão necessárias outras medidas judiciais para que a retificação aconteça.

Sendo assim, iremos trabalhar com a retificação simples, para que possam entender melhor o artigo.

  1. Como funciona a Retificação de Registro Imobiliário?

Em ambas as formas de solicitar a correção do registro do imóvel, um dos requisitos é que exista a solicitação do interessado. Isso significa que o Oficial do cartório não pode promover a retificação sem o devido requerimento.

É que, para alguns erros, o Oficial pode efetuar diretamente a correção, como: nomes escritos incorretamente e numerações em desconformidade com o registro anterior. Ou seja, o artigo 213, conforme alterado pela Lei nº 10.931/2004, também prevê a retificação pelo Oficial nas seguintes situações:

  1. a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
    b) indicação ou atualização de confrontação;
    c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
    d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
    e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático, feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
    f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante, que já tenha sido objeto de retificação;
    g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

No caso da alínea “a” para que haja a averbação, será necessário apenas reexaminar o título e, constatado o erro, corrigi-lo. Já no caso da alínea “b” será necessário apenas o documento comprobatório (que poderá ser certidão de órgão público (Prefeitura, DAER, Marinha etc.) ou memorial de profissional habilitado (acompanhado de ART).

Para a alínea “c” será necessária apenas a apresentação de cópia da lei ou da publicação desta, ou certidão ou, ainda, outro documento emitido pela administração pública (municipal, estadual ou federal).

Na alínea “d”, essa averbação poderá ser feita mediante a apresentação de documento oficial (p/ex.: certidão da Prefeitura Municipal) e/ou memorial de profissional habilitado, acompanhado de ART.

Em relação à alínea “e”, a averbação poderá ser feita mediante apresentação de certidão da Prefeitura Municipal e/ou memorial de profissional habilitado, acompanhado de ART.

Já a alínea “f”, basta a constatação inequívoca de que existe coincidência entre as linhas divisórias de ambos os imóveis.

Por fim, em relação à alínea “g”, bastará a apresentação do documento oficial, salvo o caso previsto “in fine” no dispositivo, quando então haverá ordem judicial de retificação (mandado).

Desta feita, a possibilidade de realizar as alterações diretamente em cartório torna os processos mais céleres. Todavia, isso não impede que o interessado ingresse com o pedido pelas vias judiciais.

Em alguns casos, como a alteração das divisas do imóvel, é comum que as vias administrativas tenham menor eficácia, haja vista que nestas situações nem sempre existe unanimidade entre as partes envolvidas e qualquer oposição fundamentada remeterá os interessados às vias judiciais.

Ademais, quando optado pelas vias judiciais, uma ação judicial tramita perante a Vara Cível da Comarca de localização do imóvel. Onde os órgãos competentes e o Juiz realizam os procedimentos necessários e, após sua determinação, expedem a sentença do processo. Com esta sentença, o Oficial do cartório conclui o processo de retificação, providenciando o devido registro das alterações.

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  1. Retificação de Registro x Usucapião

Em um dos artigos que escrevi, tratei sobre o instituto da usucapião, com o passo a passo da Usucapião Extrajudicial (leia em: https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/535292088/passo-a-passo-da-usucapiao-extrajudicial) e a Usucapião de bens Imóveis urbanos (leia em: https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/534411241/usucapiao-de-bens-imoveis-urbanos).

Sendo assim, é notório que o registrador poderá ser confrontado com casos em que ficará difícil saber se está tratando de RETIFICAÇÃO ou se é caso para USUCAPIÃO. Desta forma, é imprescindível informar que não existe parâmetro objetivo no direito brasileiro, que possa auxiliar no deslinde dessa questão.

Por este motivo, traremos alguns exemplos para auxiliar na compreensão:

Exemplo concreto nº 1 – Retificação:

Um imóvel registrado como tendo 200 metros de frente para a Estrada Geral, e fundos de 10.000 metros até o Arroio das Pedras, em cuja matrícula (e em toda sua toda a história registral do imóvel) refiram sempre essas medidas e a correspondente área superficial de 2.000.000 de metros quadrados.

Se esse imóvel for medido por profissional e se constatar que existem, na verdade, 15.000 metros de frente a fundos (e, portanto, que sua área é de 3.000.000 de metros quadrados), o caso será de retificação.

Não importa que a diferença, o “aumento” de área que decorrerá da retificação, seja da ordem de 50%. Se da estrada até o arroio tem 15.000 metros, não precisa requerer usucapião só porque a diferença entre o que consta no registro e a realidade ultrapassa em muito o 1/20 (ou 5%) aplicável ao preço da compra e venda.

O imóvel é e sempre foi da estrada até o arroio. O proprietário e seus antecessores não se apossaram de imóvel de terceiro. Apenas o registro está (e sempre esteve) errado e precisa ser corrigido e tudo isso é caso de retificação.

Exemplo concreto nº 2 – Usucapião:

Imaginem um determinado imóvel, retangular, que tem registradas as dimensões de 10 metros de frente por 60 metros de frente a fundos (600 metros quadrados, portanto). O proprietário desse terreno constatou que, lá nos fundos, existe um “terreninho abandonado”, “coisa de ninguém”, com 2 metros de largura e 10 metros de comprimento (20 metros quadrados, portanto), terreninho esse que “se encaixa perfeitamente na continuação do terreno original”.

O proprietário estendeu sua posse sobre esse terreninho. A diferença entre a área original (600m2) e a área que o proprietário quer ter regularizada (620m2) é de apenas 3%. Ou seja, é muito menor do que 1/20.

Pergunta: alguém pode, de sã consciência, dizer que se trata de retificação só porque a diferença é menor do que 1/20? É claro que não!

Sendo este caso de usucapião, a ser deferido se e quando o proprietário tiver tempo e qualidade de posse suficiente para requerer a homologação judicial da aquisição desse tal terreninho. Esses são apenas 02 exemplos que demonstram que cada caso terá de ser analisado individualmente, como sempre digo por aqui! (Colaboração do artigo escrito pelo Mario Pazutti Mezzari, Registrador de Imóveis).

Foto com óculos

Esperamos que este artigo tenha servido para orientá-los da melhor maneira!

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Referências:

http://www.colegioregistralrs.org.br/anexos/MarioMezzari_NovoProcessoRetificacao.pdf


[1] Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias.

 

Perguntas frequentes acerca de escritura pública de compra e venda

Segue um pequeno auxílio para vocês a respeito deste tema. Espero que ajude!

  1. Por que preciso de uma Escritura Pública para comprar, vender ou doar o meu imóvel?

É que, sem a escritura pública, bem como o posterior registro dela no registro de imóveis, o comprador não tem garantias de transferir a propriedade para seu nome, abrindo possibilidade de discussão judicial sobre a propriedade. É requisito de forma, conforme previsto no artigo 108 do Código Civil vigente.

  1. Por que preciso registrar a Escritura Pública de compra e venda (ou doação) de imóvel?

 Embora a escritura pública garanta ao adquirente os direitos sobre o bem que era do vendedor, será apenas após o registro da escritura que a propriedade é transferida definitivamente para o adquirente, ou seja, antes do registro há mero direito obrigacional. Assim, somente é considerado proprietário do imóvel aquele que figura na matrícula junto ao Registro de Imóveis como tal.

  1. Posso transferir o imóvel a uma terceira pessoa sem antes registrar previamente a escritura que possuo em meu nome?

Não, haja vista que a Lei de Registros Públicos exige que a sequência das transmissões imobiliárias estejam todas registradas na matrícula do imóvel junto ao registro de imóveis, para que haja uma continuidade de transferências – princípio da continuidade. Ademais, a legislação vigente veda que Tabelião lavre uma escritura de venda e compra se o vendedor não consta como proprietário perante o registro imobiliário.

  1. Posso escriturar meu imóvel antes da quitação?

Caso seu imóvel não esteja totalmente quitado, poderá escriturá-lo, desde que seja instituída alienação Fiduciária em favor da Construtora, da mesma forma, deverá ser solicitada a autorização, e, após a quitação será necessário o cancelamento da referida alienação, mediante documento fornecido pela Construtora, destinado ao Cartório declarando a quitação da dívida.

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Passo a passo do Registro da propriedade de imóveis urbanos

Como prometido no artigo anterior, segue um passo a passo simples de como iniciar o registro de propriedade de imóveis urbanos!

1. Procurar um Tabelionato de confiança, para realizar a lavratura da Escritura;

2. Para lavratura da Escritura será necessário que haja a cópia do Contrato de Compra e Venda assinado, documentos pessoais do comprador (RG, CPF, Certidão de casamento, etc.), e as certidões da entidade vendedora;

3. Após esse passo, o Tabelionato confeccionará a minuta da Escritura e encaminhará para o comprador e para a Vendedora validarem;

4. Na sequência, o comprador deverá pagar algumas taxas/impostos, como: o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), os custos do Tabelionato, dentre outros;

5. Efetuado os pagamentos, o Tabelionato deverá lavrar a Escritura e coletar as assinaturas das partes, após entregar o traslado da Escritura para o comprador;

6. O comprador deverá encaminhar o traslado da escritura, juntamente com o ITBI, ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do seu imóvel (jurisdição), para que seja efetuado o Registro na Matrícula do imóvel;

7. O Cartório de Registro de Imóveis (CRI) possui prazo de 30 dias para registrar a Escritura;

8. O CRI entregará ao comprador uma matrícula atualizada do imóvel, demonstrando o Registro do imóvel no nome do comprador.

Ademais, na Escritura Pública de Compra e Venda deverá constar os dados requisitados no art. 215, do Código Civil, ou seja, os vendedores e compradores devem estar perfeitamente qualificados com os seguintes elementos:

· Nome completo;

· RG e CPF;

· Estado Civil;

· Profissão;

· Residência.

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Dúvidas gerais sobre Cartórios

Olá pessoal, tudo bem? Escrevi um artigo há pouco mais de 1 mês que gerou muitas dúvidas, em relação à diferença de escritura e registro público – https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/531430426/diferenca-entre-escritura-e-registro-publico.

Por isso, resolvi incluir algumas informações importantes a respeito de muitas dúvidas frequentes quando se fala em cartório! Então vamos lá:

  • O que é necessário para fazer o registro de imóvel?

O serviço de registro inicia-se com o contrato, que pode ser elaborado pelos cartórios de notas, e também pelos órgãos financiadores, como a Caixa. Além disso, solicita-se das pessoas os documentos necessários, como certidão de ITBI, IPTU, do Estado, da Receita Federal, dentre outros.

Nesse sentido, o registro estabelece o direito de propriedade, ou seja, afirma quem é o dono. No Brasil, tanto na compra de um imóvel, ou nos casos de herança, é o Registro que garante a propriedade ao novo dono.

Assim, sem o Registro, eventuais dívidas de quem vendeu poderão recair sobre o imóvel, acarretando o risco de ser penhorado. Outro risco é a possibilidade da venda para outras pessoas, já que o comprador original não efetuou a transmissão de propriedade.

Fiquem atentos a essas orientações!

  • Quais riscos de não fazer o registro do imóvel?

Caso não seja feito o registro, não haverá nenhuma penalidade. Contudo, poderá acontecer de alguém pegar esse imóvel que ainda não está registrado e produza uma escritura, registrando-a no nome de outra pessoa.

  • Para alterar o registro do imóvel o que será necessário?

Quando o registro é feito, ele permanece indefinidamente com aquele proprietário. Assim, só será necessário realizar um novo registro se o proprietário vender, falecer, ou, se for casado e venha a se separar.

Ademais, se você tem uma casa e aumenta a área, será preciso fazer uma averbação do acréscimo desta área, na mesma matrícula desse imóvel.

  • Quais são os motivos de pendências no processo para registro de um imóvel?

 Necessário que haja o entendimento do que seriam pendências, ou seja, a pendência é quando uma pessoa vai apresentar os documentos e acaba esquecendo algum. Ou, quando leva a escritura, e esta possui algum dado errado, como o nome da rua, número, dentre outro.

Desta forma, um registro poderá demorar até 30 (trinta) dias para ficar pronto e as pendências devem ser resolvidas dentro desse prazo. Aqui fica um alerta para que as pessoas tenham cuidado com quem irá elaborar sua escritura, haja vista que a população poderá ir antes a um cartório e solicitar para que este avalie a escritura, o que é de graça e acelera o processo.

  • Por fim, no segmento de imóveis, quais os serviços realizados pelos cartórios?

Nos cartórios de registro de imóveis são realizados os registros das compras e vendas, das alienações fiduciárias, da constituição de usufruto, da separação e partilha em casos de inventários e divórcio consensual.

Além desses serviços, há as averbações pertinentes aos imóveis, que servem exatamente para a modificação de área, nome da rua, número da casa, dentre outras.

No próximo artigo trarei para vocês um passo a passo para o registro da propriedade!

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Diferença entre escritura e registro público

Basta mencionar o termo cartório que muitos já ficam nervosos, confesso que eu também ficava. E não é para menos, são inúmeras classificações, tipos de cartórios, documentações, e quando o assunto é documentação imobiliária, muitos não sabem nem por onde começar.

Importante frisar que, a documentação imobiliária serve para inúmeros processos judiciais, como: inventário (levantamento dos bens), divórcio, usucapião, dentre outros. Desta forma, é imprescindível se manter atualizado quanto às nomenclaturas e diferenças entre a documentação.

Daí, surgiu a ideia de escrever para vocês, explicando o que é uma escritura e um registro público. E o motivo de abordar esse tema vai para as pessoas que precisam fazer um contrato de compra e venda, ou a escritura de compra e venda, para que vocês entendam a importância de cada um.

Então é o seguinte, vou começar respondendo uma das dúvidas mais corriqueiras: qual é o documento que representa o imóvel? A escritura ou o registro? Para um melhor entendimento irei analisar um caso concreto:

– Você pretende vender o seu imóvel e necessita apresentar ao possível comprador a documentação que comprove sua regularidade. Tenho quase certeza que você pensou: onde será que eu guardei aquela escritura de compra e venda?

Pois bem, eis a questão, não que a escritura do imóvel não seja importante, todavia, este não é o documento fundamental para que haja a concretização de um negócio jurídico. É que, a escritura de compra e venda nada mais é do que o documento confeccionado no Cartório de Notas (ou Tabelionato), por meio do qual o Notário (Tabelião) declara a vontade das partes contratantes (vendedor e comprador).

E qual a função do Tabelião?

O Tabelião possui a função de incluir no documento todas as condições acertadas da compra e venda realizada, como: i) quais são as partes envolvidas na transação – vendedor e comprador?; ii) qual o objeto do pacto?; iii) qual o preço estipulado?; iv) a forma de pagamento escolhida?; v) qual a data de entrega das chaves?

Ou seja, deverá ser incluído na Escritura Pública de Compra e Venda todos os pontos acordados entre as partes! Sendo assim, este documento possui 02 (duas) funções fundamentais:

  1. A formalização de todas as obrigações que decorrem da compra e venda, como exemplo, seria o prazo estipulado para que o comprador informe ao condomínio que houve uma nova aquisição e que há um novo “dono”;
  2. A efetivação do desejo das partes no que diz respeito à compra e venda do imóvel, onde será criado um título válido ao Registro de Imóveis.

Nesse sentido, a lei prevê inúmeras obrigações referentes ao proprietário de um imóvel, com isso, sempre que houver a compra ou a venda de um imóvel, deverá ser repassado ao novo proprietário as responsabilidades que antes eram inerentes ao antigo dono/vendedor.

Todavia, o único meio de transferência definitiva destas responsabilidades ao novo comprador é mediante o REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA, que é realizado mediante o Cartório de Registro de Imóveis.

Qual órgão é competente para armazenar o histórico dos imóveis?

O Cartório de Registro de Imóveis é o responsável por manter dentro de um arquivo todo o histórico, de todos os imóveis de sua região. Tal armazenamento é realizado por meio das matrículas, haja vista que cada imóvel possui sua matrícula, a qual é identificada por um número.

O que consta na matrícula de um imóvel?

Na matrícula ficam registrados todos os acontecimentos ligados ao imóvel (quem foram os proprietários; quem é o atual; qual o número de cadastro junto à Prefeitura; se houve ou há algum gravame, isto é, hipoteca, penhora, dentre outros).

Ou seja, mesmo que o novo proprietário tenha confeccionado a Escritura Pública, o imóvel somente passará a ser efetivamente de sua propriedade no momento em que este proceder com o Registro desta Escritura na matrícula do imóvel.

Eis que surge a grande diferença entre a Escritura e o Registro!

  1. Escritura Pública de Imóvel:

Formaliza a venda e cria um título considerado hábil à transmissão da propriedade do imóvel.

Assim, a escritura é o próprio contrato, feito na forma pública, na presença do Tabelião. A escritura é utilizada para compra e venda imóveis.

Observação:

Com o auxílio de um colega, Dr. Gustavo Canheu, Tabelião, este me fez essa observação importante, e quero repassá-la a vocês: na escritura não há assinatura de nenhuma testemunha (toda escritura pública – exceto o testamento – é assinada apenas pelas partes e pelo Tabelião -a fé pública deste último substitui a necessidade de testemunhas).

  1. Registro Público do Imóvel:

Transfere definitivamente a titularidade do imóvel ao comprador e com ela, todas as obrigações acessórias (pagamento de condomínio, IPTU etc.).

Como diz o ditado: quem não registra, não é dono!

É o que diz o art. 1.245, § 1º do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

1o  Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Por fim, esse artigo não zera nem a metade das controvérsias e dúvidas acerca do tema, mas, serve como uma base. Lembrando que, para que você faça o melhor negócio, é imprescindível a presença de um advogado ou uma assessoria jurídica, para uma análise profissional da situação.

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/531430426/diferenca-entre-escritura-e-registro-publico