Imóvel sem habite-se: o que fazer?

Em um dos artigos escritos trouxe o problema acerca de imóveis irregulares e como realizar a regularização. Nele, mencionava alguns dos problemas enfrentados pelos novos compradores e um deles mencionava exatamente o habite-se.

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Com isso, decidi escrever um artigo específico para que o entendimento fique melhor. Espero que gostem e que seja proveitoso!

Assim, o habite-se é um documento fundamental na compra de um imóvel novo, por isso, antes de adquirir um imóvel verifique se os documentos necessários estão todos em ordem.

Tal documento é emitido pela Prefeitura e tem como finalidade garantir que a construção cumpriu tudo o que estava previsto no projeto aprovado. Desta forma, o habite-se deverá ser requerido assim que a obra estiver finalizada e irá corresponder à garantia de que o imóvel atende às exigências da legislação municipal e das concessionárias de serviços públicos.

Sendo assim, ficam sempre algumas dúvidas sobre o assunto, como: o comprador consegue adquirir um imóvel sem o habite-se? Posso perder o imóvel se eu fizer a aquisição sem o habite-se? Se o proprietário do imóvel paga IPTU significa que o imóvel está regular?

Bem, para responder estas e outras dúvidas, iremos dividi-las por tópicos para ficar mais fácil a compreensão.

Eu consigo comprar um imóvel sem o habite-se?

Sim, mas você terá alguns problemas, ou seja, o primeiro deles é que boa parte das empresas que fazem financiamentos, como a Caixa, exigem essa documentação. Além disso, o imóvel sem habite-se é considerado irregular e vale menos no momento da revenda.

Ademais, você não consegue registrar o imóvel em seu nome sem essa certidão.
Dica: se você comprou o apartamento na planta e o habite-se ainda não saiu, tente esperar para se mudar. Isso porque, você pode pagar uma multa, caso entre no imóvel antes da liberação.

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Posso perder o imóvel se eu fizer a compra sem o habite-se?

Sim, mesmo que você pague um sinal. Isso acontece porque se o habite-se não for liberado, a construtora não entregará a chave e nem sempre você recupera o dinheiro.

Por isso, por mais que esteja empolgado (a) com a compra, respire fundo e analise um pouco nos problemas que pode ter.

Se o proprietário do imóvel paga IPTU significa que o imóvel está regular?

Não. Tanto o IPTU quanto as contas de água, telefone e luz não garantem que o imóvel esteja com a documentação e com o habite-se em dia. Por isso, não confie nesta informação e vá atrás dos documentos corretos.

Outrossim, além das explicações acima, elenco  mais 08 (oito) aspectos relevantes acerca do assunto, senão vejamos:

  1. O habite-se deve ser emitido tanto para edifícios recém-construídos como para aqueles que passaram por grandes reformas. Isso porque, a sua função é atestar que o prédio está pronto para receber ocupantes.
  2. A solicitação deverá ser realizada logo ao término da obra. Após este período, é necessário aguardar a vistoria, responsável por checar se o prédio foi construído segundo o planejamento inicialmente aprovado.
  3. Ademais, o ideal é exigir que o habite-se seja apresentado pela construtora ou pelo corretor na entrega das chaves, haja vista que as entidades que financiam a compra de imóveis exigem a certidão para que o empréstimo seja concedido.
  4. Assim, se não houver divergências entre o projeto e a construção, o habite-se pode ser emitido em poucos dias. Contudo, quando qualquer problema é identificado, a certidão só é liberada depois da solução dos pontos em desacordo (este trecho é bem óbvio!).
  5. Além disso, é bom que fica evidente que um imóvel que não possui habite-se perde valor de mercado, pois não pode ser registrado no Registro Geral de Imóveis nem ser financiado em instituições financeiras. Já no caso de estabelecimentos comerciais, as unidades também não recebem alvará para funcionamento, tornando difícil a sua locação.
  6. Com isso, ao se mudar para um imóvel que não recebeu a devida autorização da Prefeitura, além de cometer erro, a pessoa estará sujeita à multa em função do documento não ter sido liberado.
  7. O custo da certidão varia de acordo com o município, fiquem atentos!
  8. Por fim, após a concessão do habite-se, a incorporadora deverá requerer a averbação da construção das edificações, para a individualização e a discriminação dos apartamentos.

Obs: caso a construtora se nega a entregar a averbação com a individualização e discriminação dos apartamentos, você terá que entrar com uma ação de Adjudicação Compulsória com pedido de cancelamento de hipoteca, caso haja. Irá depender do caso em concreto!

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Até breve!

Como funciona a Retificação do Registro de um Imóvel? E em que casos não se trata de retificação, mas sim, de Usucapião?

Mais uma dica jurídica que sempre será atual, pois trata de imóveis, e isso jamais sairá de moda, nem mesmo deixará de ser um tabu em nossa sociedade, por isso, leiam atentamente e não deixem de nos seguir nas redes sociais para acompanhar as dicas jurídicas diárias.

Então, vamos ao que interessa, que é entender como funciona a Retificação do Imóvel, ou seja, retificação é o termo utilizado para o processo de correção ou alteração de informações em um registro. Este processo existe para corrigir erros evidentes como, por exemplo, a escrita incorreta de um nome, ou alterar informações complexas, como as divisas de um imóvel.

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Desta forma, no âmbito imobiliário, a retificação do registro do imóvel pode ocorrer de duas maneiras: 1) retificação administrativa ou, 2) retificação judicial.

Assim, ambas as formas de retificação de registro imobiliário ocorrem em conformidade com a Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos). Esta lei, inicialmente, determinava à obrigatoriedade de se requerer judicialmente a retificação.

Todavia, com a Lei nº 10.931/2004[1], ocorreram alterações na lei nº 6.015/1973 que passaram a permitir aos Oficiais dos Cartórios de Registro de Imóveis realizarem determinadas alterações.

Neste momento você deve estar se perguntando: mas como eu faço para retificar o registro imobiliário? Bem, como eu sempre digo, cada caso é um caso. Às vezes essa retificação se dá de forma simples, outras vezes, dependendo do histórico do imóvel, serão necessárias outras medidas judiciais para que a retificação aconteça.

Sendo assim, iremos trabalhar com a retificação simples, para que possam entender melhor o artigo.

  1. Como funciona a Retificação de Registro Imobiliário?

Em ambas as formas de solicitar a correção do registro do imóvel, um dos requisitos é que exista a solicitação do interessado. Isso significa que o Oficial do cartório não pode promover a retificação sem o devido requerimento.

É que, para alguns erros, o Oficial pode efetuar diretamente a correção, como: nomes escritos incorretamente e numerações em desconformidade com o registro anterior. Ou seja, o artigo 213, conforme alterado pela Lei nº 10.931/2004, também prevê a retificação pelo Oficial nas seguintes situações:

  1. a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
    b) indicação ou atualização de confrontação;
    c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
    d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
    e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático, feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
    f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante, que já tenha sido objeto de retificação;
    g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

No caso da alínea “a” para que haja a averbação, será necessário apenas reexaminar o título e, constatado o erro, corrigi-lo. Já no caso da alínea “b” será necessário apenas o documento comprobatório (que poderá ser certidão de órgão público (Prefeitura, DAER, Marinha etc.) ou memorial de profissional habilitado (acompanhado de ART).

Para a alínea “c” será necessária apenas a apresentação de cópia da lei ou da publicação desta, ou certidão ou, ainda, outro documento emitido pela administração pública (municipal, estadual ou federal).

Na alínea “d”, essa averbação poderá ser feita mediante a apresentação de documento oficial (p/ex.: certidão da Prefeitura Municipal) e/ou memorial de profissional habilitado, acompanhado de ART.

Em relação à alínea “e”, a averbação poderá ser feita mediante apresentação de certidão da Prefeitura Municipal e/ou memorial de profissional habilitado, acompanhado de ART.

Já a alínea “f”, basta a constatação inequívoca de que existe coincidência entre as linhas divisórias de ambos os imóveis.

Por fim, em relação à alínea “g”, bastará a apresentação do documento oficial, salvo o caso previsto “in fine” no dispositivo, quando então haverá ordem judicial de retificação (mandado).

Desta feita, a possibilidade de realizar as alterações diretamente em cartório torna os processos mais céleres. Todavia, isso não impede que o interessado ingresse com o pedido pelas vias judiciais.

Em alguns casos, como a alteração das divisas do imóvel, é comum que as vias administrativas tenham menor eficácia, haja vista que nestas situações nem sempre existe unanimidade entre as partes envolvidas e qualquer oposição fundamentada remeterá os interessados às vias judiciais.

Ademais, quando optado pelas vias judiciais, uma ação judicial tramita perante a Vara Cível da Comarca de localização do imóvel. Onde os órgãos competentes e o Juiz realizam os procedimentos necessários e, após sua determinação, expedem a sentença do processo. Com esta sentença, o Oficial do cartório conclui o processo de retificação, providenciando o devido registro das alterações.

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  1. Retificação de Registro x Usucapião

Em um dos artigos que escrevi, tratei sobre o instituto da usucapião, com o passo a passo da Usucapião Extrajudicial (leia em: https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/535292088/passo-a-passo-da-usucapiao-extrajudicial) e a Usucapião de bens Imóveis urbanos (leia em: https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/534411241/usucapiao-de-bens-imoveis-urbanos).

Sendo assim, é notório que o registrador poderá ser confrontado com casos em que ficará difícil saber se está tratando de RETIFICAÇÃO ou se é caso para USUCAPIÃO. Desta forma, é imprescindível informar que não existe parâmetro objetivo no direito brasileiro, que possa auxiliar no deslinde dessa questão.

Por este motivo, traremos alguns exemplos para auxiliar na compreensão:

Exemplo concreto nº 1 – Retificação:

Um imóvel registrado como tendo 200 metros de frente para a Estrada Geral, e fundos de 10.000 metros até o Arroio das Pedras, em cuja matrícula (e em toda sua toda a história registral do imóvel) refiram sempre essas medidas e a correspondente área superficial de 2.000.000 de metros quadrados.

Se esse imóvel for medido por profissional e se constatar que existem, na verdade, 15.000 metros de frente a fundos (e, portanto, que sua área é de 3.000.000 de metros quadrados), o caso será de retificação.

Não importa que a diferença, o “aumento” de área que decorrerá da retificação, seja da ordem de 50%. Se da estrada até o arroio tem 15.000 metros, não precisa requerer usucapião só porque a diferença entre o que consta no registro e a realidade ultrapassa em muito o 1/20 (ou 5%) aplicável ao preço da compra e venda.

O imóvel é e sempre foi da estrada até o arroio. O proprietário e seus antecessores não se apossaram de imóvel de terceiro. Apenas o registro está (e sempre esteve) errado e precisa ser corrigido e tudo isso é caso de retificação.

Exemplo concreto nº 2 – Usucapião:

Imaginem um determinado imóvel, retangular, que tem registradas as dimensões de 10 metros de frente por 60 metros de frente a fundos (600 metros quadrados, portanto). O proprietário desse terreno constatou que, lá nos fundos, existe um “terreninho abandonado”, “coisa de ninguém”, com 2 metros de largura e 10 metros de comprimento (20 metros quadrados, portanto), terreninho esse que “se encaixa perfeitamente na continuação do terreno original”.

O proprietário estendeu sua posse sobre esse terreninho. A diferença entre a área original (600m2) e a área que o proprietário quer ter regularizada (620m2) é de apenas 3%. Ou seja, é muito menor do que 1/20.

Pergunta: alguém pode, de sã consciência, dizer que se trata de retificação só porque a diferença é menor do que 1/20? É claro que não!

Sendo este caso de usucapião, a ser deferido se e quando o proprietário tiver tempo e qualidade de posse suficiente para requerer a homologação judicial da aquisição desse tal terreninho. Esses são apenas 02 exemplos que demonstram que cada caso terá de ser analisado individualmente, como sempre digo por aqui! (Colaboração do artigo escrito pelo Mario Pazutti Mezzari, Registrador de Imóveis).

Foto com óculos

Esperamos que este artigo tenha servido para orientá-los da melhor maneira!

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Referências:

http://www.colegioregistralrs.org.br/anexos/MarioMezzari_NovoProcessoRetificacao.pdf


[1] Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias.