Leilão judicial de imóveis e quais os cuidados para assegurar o negócio jurídico?

Como prometido no artigo anterior, o qual ensina como funciona um leilão judicial de imóveis, hoje trago as dicas em relação à leilão judicial de imóveis e as formas de segurança jurídica do negócio, tais como: registro de arrematação!

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Segurança jurídica do Leilão

Neste tópico fica evidente que é necessário realizar imediatamente o registro da arrematação. Isso porque, é comum que imóveis leiloados também sejam objeto de penhora em outras ações.

Assim, para se evitar que o imóvel seja arrematado em outro leilão, o arrematante, sob a posse da carta de arrematação, deve se dirigir ao cartório onde o bem está registrado e registrar a aquisição para transferir a propriedade do imóvel.

Descubro que o imóvel está ocupado. O que devo fazer? 

Caso o imóvel arrematado esteja ocupado, existem 02 (dois) caminhos diferentes a percorrer. Ou seja, tudo irá depende se a arrematação ocorreu de forma judicial ou extrajudicial.

É que, no leilão judicial, o Juiz expede um documento (o mandado de imissão na posse), que é custeado pelo arrematante. Neste mandado, é fixado um prazo para que o morador desocupe o imóvel sob pena de ser retirado à força, pelo auxílio policial.

Já no leilão extrajudicial ocorre uma autorização do proprietário ou de terceiro, com base legal na lei que o autorize.

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Quais são os custos do arrematante em um leilão?

As despesas de responsabilidade do arrematante são:

i) a taxa de registro em cartório; ii) o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e, iii) possivelmente, outros encargos, tais como: custas processuais e honorários advocatícios para retirar o ocupante do imóvel.

Se constar no Edital que o imóvel está OCUPADO, de quem será a responsabilidade de retirada do antigo devedor (mutuário)?

Aqui é um ponto extremamente relevante, haja vista que a maioria das pessoas não analisam esta informação. Pois bem, se no Edital constar a informação de que o imóvel está ocupado, a responsabilidade pela retirada do antigo devedor de dento do imóvel, será do novo Adquirente!

Importante destacar que por algum tempo houve discussão jurídica acerca da abusividade ou não desta cláusula contratual, a qual transfere a responsabilidade pela desocupação do imóvel ao Adquirente. Sendo assim, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu no Resp nº 1509933/SP[1] que não há abusividade, desde que a ocupação do imóvel tenha sido informada no edSIital.

Desta feita, não havendo omissão sobre o fato de o bem estar ocupado por terceiro, não se configura abusiva a cláusula contratual que impõe ao Adquirente o ônus pela desocupação do imóvel. Fiquem atentos aos detalhes!

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[1] RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONCORRÊNCIA PÚBLICA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL ADJUDICADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DESOCUPAÇÃO DE TERCEIRO. ÔNUS DO ADQUIRENTE. PREVISÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA.
1.Cinge-se a controvérsia a saber se a cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel que lhe é alienado pela CEF é abusiva ou não.
2. A cláusula que transfere ao adquirente a responsabilidade pela desocupação de imóvel que esteja na posse de terceiros é comum em contrato de compra de bens de propriedade da Caixa Econômica Federal havidos por adjudicação, arrematação ou dação em pagamento. A oferta e a relação dos imóveis são divulgadas em editais de concorrência pública em que, mesmo diante dos riscos decorrentes da ocupação prévia por um terceiro não proprietário, os interessados optam pela compra desses bens, vendidos por valores reduzidos pela CEF .
3. A oferta dos imóveis se dá por preço consideravelmente inferior ao valor real do bem, justamente pela situação peculiar que possa se encontrar, tanto no que se refere à preservação quanto à eventual ocupação por terceiros.
4. Não havendo omissão sobre o fato de o bem estar ocupado por terceiro, não se afigura iníqua ou abusiva, não acarreta exagerada desvantagem para o adquirente nem cria situação de incompatibilidade com os postulados da boa-fé e da equidade a cláusula contratual que impõe ao adquirente o ônus pela desocupação do imóvel.
5. A aquisição de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação -SFH não afasta a liberdade de contratação e a força vinculante do contrato. O SFH tem regime jurídico próprio, de modo que há diversos mecanismos a fim de atender as suas peculiaridades. Assim, a estabilidade nas relações entre mutuários e agentes financeiros e o prestígio à segurança jurídica quanto às obrigações pactuadas são caminhos para manter a higidez do sistema e viabilizar que um maior número de pessoas possam adquirir um imóvel.
6. A opção da CEF em levar o bem à hasta pública nas condições de ocupação e conservação em que se encontra está inserida e é compatível com as diretrizes do SFH e com a lógica do sistema financeiro, tendo em vista que além de impedir a permanência de imóveis em estoque, circunstância extremamente danosa ao SFH, pois bloqueia um valor expressivo de capital, cujo retorno deveria reverter para a carteira de crédito imobiliário, propiciando novas operações de crédito para famílias sem casa própria e gerar elevados custos de manutenção, também visa evitar a sua sujeição às severas restrições contidas na Circular do Banco Central nº 909, de 11/1/1985.
7. Recurso especial não provido.
(REsp 1509933/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2016, DJe 18/10/2016)