As vagas de garagem em condomínio podem ser vendidas ou alugadas para terceiros?

Este artigo foi escrito com a colaboração da colunista Cristiane Silva, e aborda a seara do Direito Civil, mais precisamente acerca da venda ou aluguel de garagens em condomínios. E vocês, concordam com a comercialização de vagas em condomínios? Deixem seus comentários! Instagram da Autora: @cristianesilva.adv

Texto de responsabilidade, criação e opinião do (a) Autor (a)!

Segue o artigo informativo completo:

As vagas de garagem em condomínio podem ser vendidas ou alugadas para terceiros, desde que devidamente autorizadas na Convenção do Condomínio e com a votação de 2/3 dos condôminos, permitindo o negócio. Desta forma, para àqueles que possuem dúvidas sobre Convenção de Condomínio e Regimento Interno, disponibilizamos um artigo no Blog para a leitura!

Assim, a lei que possibilitou a venda ou aluguel da garagem aos não condôminos, foi a Lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012 2012. Esta lei acrescentou o parágrafo 1º ao artigo 1.331 do Código Civil, colocando um ponto final nesta questão polêmica.

Neste sentido, a redação do parágrafo 1º, acrescentado ao artigo 1.331 do Código Civil., disciplinou que as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na Convenção de Condomínio.

É que, o objetivo principal da Lei nº 12.607 é oferecer mais segurança aos prédios residenciais e comerciais, reduzindo a circulação de estranhos. Neste sentido, para Marcelo Borges, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis – ABADI, com sede no Rio, a lei vem atender a uma demanda antiga: regularizar uma questão que nem todos os condomínios, especialmente os com muitos apartamentos, conseguem resolver.

Assim, segundo o diretor jurídico, não temos estatísticas de quantas vagas de garagem de condomínios residenciais e comerciais são alugadas ou vendidas a terceiros no Brasil, mas é uma realidade. Antes dessa lei, se não houvesse moradores interessados na vaga, a locação era aberta a terceiros. Mas nem todos os prédios conseguiram se organizar na questão”, diz Borges.

Neste azo, a vaga de garagem é considerada como parte da unidade privada do condômino e, por isso, deve ser utilizada exclusivamente por seu proprietário. Com isso, a mudança imposta pela lei vale para condomínios residenciais e também para os prédios comerciais, devendo ser obedecida por proprietários de apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas.          

Desta maneira, o entendimento dos tribunais para a proibição da venda e aluguel de garagem para terceiros passou a seguir o disposto no §1º do artigo 1.331 do Código Civil, vejamos:

TJ-DF – Apelação Cível APC 20130111630476 (TJ-DF) Data de publicação: 06/10/2015. COMPRA E VENDA DE VAGA DE GARAGEM. AUTORIZAÇÃO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. I. A teor do § 1º do art. 1.331 do Código Civil em vigor. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. II. A Lei n.º 12.607 /12 não excluiu a exigência de autorização expressa na convenção de condomínio para a alienação de vagas de garagem situadas em prédios comerciais. Isso porque o seu objetivo é tutelar a vulnerabilidade dos condôminos, que não se restringem aos condôminos de imóveis residenciais, mas também de condôminos comerciais. III. Para os atos registrais importam as normas vigentes ao tempo de sua prática (princípio do tempus regit actum). IV. Negou-se provimento ao recurso. TJ-SP – Apelação APL 11078117120158260100 SP 1107811-71.2015.8.26.0100 (TJ-SP) Jurisprudência• Data de publicação: 26/09/2016.  GARAGEM – CONDOMÍNIO COMERCIAL– VENDA A TERCEIROS –  IMPOSSIBILIDADE – Ausência de expressa autorização na convenção condominial – impedimento previsto no art. 1331, § 1º do código civil – recurso desprovido.

Portanto, havendo previsão expressa na Convenção do Condomínio, e com a votação de 2/3 dos condôminos, permitindo o negócio, as vagas de garagem poderão ser vendidas ou alugadas para terceiros.

Espero que este artigo informativo tenha sido útil. Enquanto isso, siga-nos em nossas redes sociais:

Instagram: www.instagram.com/lucenatorresadv/

Página do Facebook: www.facebook.com/lucenatorresadv/

Blog: https://lucenatorresadv.wordpress.com

Site: www.lucenatorresadv.com.br

Canal no Youtube: http://www.youtube.com/c/DireitoSemAperreio

---

Fontes:

Site UOL

Jurisprudências do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Jurisprudências do Tribunal de Justiça do Distrito Federal

Lei nº 12.607 de 4 de abril de 2012.

Modelo de defesa de multa de trânsito

ILUSTRÍSSIMO (A) SENHOR (A) DIRETOR (A) PRESIDENTE DO DEPARTAMENTO DA POLÍCIA RODOVIÁRIA FEDERAL (DPRF)

 

 

(ultrapassar pela contramão – linha de divisão de fluxos opostos, contínua amarela)

 

 

RECURSO ADMINISTRATIVO

 

Ref. Auto de Infração nº xxxxxxxxxxxxx

 

Qualificação completa do responsável pelo veículo, RECURSO ADMINISTRATIVO à Notificação de Penalidade referente ao Auto de Infração nº xxxxxxx, nos termos que seguem:

 

PRELIMINARMENTE

 

DA TEMPESTIVIDADE

 

A presente defesa é tempestiva, vez que o prazo para a apresentação da mesma encerra-se em 11 de junho de 2017, como consta na notificação da autuação recebida pela Requerente, conforme cópia de documento em anexo.

Assim, de acordo com o art. 3º da Resolução do CONTRAN 404/12, o prazo para interpor a defesa não pode ser inferior a 15 dias, senão vejamos:

Art. 3º-(…) § 3º Da Notificação da Autuação constará a data do término do prazo para a apresentação da Defesa da Autuação pelo proprietário do veículo ou pelo condutor infrator devidamente identificado, que não será inferior a 15 (quinze) dias, contados da data da notificação da autuação ou publicação por edital, observado o disposto no art. 12 desta Resolução.

Deste modo, a presente defesa é tempestiva.

DA INSUBSISTÊNCIA DO AUTO DE INFRAÇÃO: ART. 281, PARÁGRAFO ÚNICO, INCISO II DO CTB.

 

O auto de infração em epígrafe não foi emitido dentro do prazo de 30 (trinta) dias da data da infração, o que torna o mesmo inteiramente insubsistente, imperando seu imediato arquivamento conforme determina o art. 281, parágrafo único, inciso II do Código de Trânsito Brasileiro (CTB):

 

Art. 281. A autoridade de trânsito, na esfera da competência estabelecida neste Código e dentro de sua circunscrição, julgará a consistência do auto de infração e aplicará a penalidade cabível.

 

Parágrafo único. O auto de infração será arquivado e seu registro julgado insubsistente:

I – se considerado inconsistente ou irregular;

 

II – se, no prazo máximo de trinta dias, não for expedida a notificação da autuação.

 

Assim, a suposta infração em comento ocorreu no dia xx, às xxxxx. Todavia, o Condutor do veículo não teve ciência do fato ocorrido, trazendo-o a conhecimento por meio de uma consulta voluntária ao sistema eletrônico de informação gerida pelo DETRAN/ESTADO.

Logo, in verbis, há jurisprudências do TRF-4 – APELAÇÃO CIVEL AC 3366 SC 2002.72.02.003366-0 (TRF-4). Vejamos:

ADMINISTRATIVO. INFRAÇÃO DE TRÂNSITO. LEGITIMATIO AD CAUSAM. RESPONSABILIDADE PELA INFRAÇÃO. NOTIFICAÇÃO DA AUTUAÇÃO AO RESPONSÁVEL – PRAZO DE 30 DIAS A CONTAR DA AUTUAÇÃO. 1. A responsabilidade pela infração de trânsito é definida com base no art. 257 do CTB, devendo as notificações, tanto da autuação, quanto da penalidade, ser dirigidas ao responsável. 2. Carece de legitimidade ativa ad causam para pleitear a nulidade de auto infracional o proprietário do veículo, quando a infração de trânsito em questão é de responsabilidade do condutor. 3. A notificação da autuação, dando ensejo à defesa prévia, deve ser dirigida ao responsável pela infração de trânsito, sob pena de, decorrido o prazo de 30dias da autuação sem a devida notificação, incidir a ordem do art. 281, § único, II, do CTB. Data de publicação: 19/01/2005.

 

Portanto, não tendo havido a expedição da notificação no prazo estabelecido, deverá ser julgado inteiramente insubsistente o auto de infração em epígrafe, com o seu consequente e necessário arquivamento.

 

 

I – DOS FATOS

Prefacialmente, cumpre anotar que a REQUERENTE é proprietária do veículo (marca do veículo), placa XXX 1111, conforme indicado no auto de infração (Doc.04).

Ao que se vislumbra, na data de xx de março do corrente ano, às xxxxx horas, no Município de xxxxxxxx, foi a REQUERENTE autuada, em razão de ter possivelmente ultrapassado pela contramão – linha de divisão de fluxos opostos, contínua amarela, o que configuraria, portanto, a infração prevista no art. 203, V, do Código de Trânsito Brasileiro.

Entretanto, necessário considerar o fato de que tal autuação – Multa, veio sem nenhuma imagem que comprovasse o fato, o que acabou cerceando a defesa da Requerente, que não sabe nem mesmo de qual local se trata essa possível infração. Veja-se:

Incluir a imagem da multa, sem a foto da infração!

Desta forma, insta salientar que, data maxima venia, tal ato administrativo não atentou à realidade fática nem jurídica, como restará demonstrado a seguir.

II – DO DIREITO

II.1 – Do Auto de Infração de Trânsito

O auto de infração de trânsito é, pela incidência das normas jurídicas de trânsito, um ato jurídico, mas devido à sua causa ser proveniente da finalidade pública e ser praticado pela Administração Pública no uso do seu poder de polícia, ele adquire a qualidade de ser ato jurídico administrativo.

Por ser um ato jurídico administrativo, evidentemente, seu tratamento não será igual ao ato jurídico de natureza privada, porque naquele se tem o interesse público e neste o interesse privado, podendo mais a vontade dos sujeitos aqui do que ali.

            Assim, passa-se a investigar perfunctoriamente os seus requisitos de existência, validade e eficácia.

 

 

 

II.2 – Da Necessária Nulidade do Presente Auto de Infração. Ausência de Requisitos Essenciais. Inépcia do Auto de Infração:

Tendo em vista que o Auto de Infração é uma das formas de iniciar o processo administrativo, que é meio pelo qual são apuradas supostas práticas de infrações e sanções administrativas e, ainda, estabelece o processo Administrativo para a apuração de tais infrações, faz-se mister que o ato esteja preenchido com requisitos essenciais.

Estes, por sua vez, encontram-se abaixo transcrito:

Requisitos: a) competência da autoridade ou do agente da autoridade de trânsito; b) tipificação da infração; c) data, hora e local do cometimento da infração; d) caracteres da placa de identificação do veículo, sua marca e espécie, e outros elementos julgados necessários à sua identificação; e) identificação do órgão ou entidade da autoridade ou agente autuador ou equipamento que comprovar a infração; f) prontuário do condutor, sempre que possível; e g) assinatura do infrator, sempre que possível, valendo esta como notificação do cometimento da infração

 

Entretanto, in casu, o Auto de Infração lavrado não apresenta todos os requisitos legais exigidos pelo supracitado artigo devendo, desta feita, ser imediatamente anulado. Isso porque, nos dados da infração, a Autoridade Fiscal não incluiu foto da possível infração, o que cerceia a defesa da Requerente.

                   Desta forma, conclui-se que tal ato está eivado de vícios, haja vista que a possível infração fora identificada por imagem, que nem mesmo acompanhou o AI, o que gera incerteza do cometimento de tal multa.

                   Outrossim, não houve lavratura na hora de nenhum auto de infração, nem mesmo a Requerente fora parada por nenhum agente da PRF para lavratura do auto.

III – DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer:

1. Julgue como NULO o Auto de Infração nº xxxxxxxxx, assim como o cancelamento da penalidade imposta em razão de infração de trânsito enquadrada no art. 203, V, uma vez que inexiste qualquer prova da possível infração;
2. Protesta provar o alegado por todos os meios de prova permitidos, uma vez que é garantido à autuada na esfera administrativa todos os meios de defesa por força dos princípios da ampla defesa e do contraditório, oriundos de nossa Constituição Federal.

 

Termos em que

Pede deferimento

Fortaleza/CE, xx de junho de 2017.

 

Nome do Responsável ou Nome da Advogada