Instalação de loteamentos ilegais – Qual a responsabilidade do Município?

Este artigo foi escrito com a colaboração da colunista Tania Vaz, e aborda a seara do Direito Municipal e Direito Urbanístico, mais precisamente acerca do atual precedente da 1º Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) quanto a responsabilidade do Município na regularização de loteamentos.

Tânia Maria Calcagno Vaz Vellasco Pereira. Mestra em Direito Público. Pósgraduada em Direito Público. Pósgraduada em Direito Civil e Processo Civil, autora de vários artigos jurídicos, consultora em Direito Urbanístico e Procuradora da Secretaria de Desenvolvimento da Cidade.

Instagram da Autora: @tania_vaz

Email.: tanicvaz@yahoo.com.br

Texto de responsabilidade, criação e opinião do (a) Autor (a)!

Antes de adentrarmos ao tema, disponibilizamos para os que não possuem tanto tempo de ler os artigos, a vídeoaula de hoje do Canal do Youtube – Direito Sem Aperreio, que traz o resumo desta decisão do STJ:

Introdução

Fato notório em várias cidades do Brasil é a instalação de loteamentos ilegais, uns clandestinos, outros irregulares, alguns de alto padrão, outros não, mas todos à luz de alguma ilegalidade.

Essa prática, além de ilegítima, onera o ente público, obrigando-o à revisão de algum planejamento urbano preexiste e a relocar recurso dirigido à cidade e à coletividade para determinada área, para determinado grupo de pessoas.

Assim, são muitas as demandas e muitas as indagações acerca da responsabilidade a ser imputada àquele que parcela o solo à revelia, sem autorização e sem observância das determinações administrativas inerentes a licença para parcelar o solo urbano, que é de competência Municipal.

Aqui fazemos uma pergunta inicial: aquele loteamento ilegal que surgiu na sua cidade, será que o município é obrigado a regularizar? Para entender a questão, leia o artigo completo!

Nesse cenário, o STJ, no Resp 1164893/SE, tendo como relator o Ministro Herman Benjamim, por unanimidade, publicado no DJE em 01/07/2019, atualizou seu posicionamento, quanto a responsabilidade do Município, tema de grande relevância para os entes municipais e objeto do presente texto.

Assim sendo, o poder-dever do Município de regularizar loteamentos ilegais (clandestinos ou irregulares) é restrito à realização de obras essenciais em conformidade com a legislação urbanística local, sem prejuízo também do seu poder-dever de cobrar dos responsáveis os custos em que incorrer nessa sua atuação saneadora. (STJ, REsp 1164893/SE, Rel. Min. Herman Benjamin, Primeira Seção, por unanimidade, julgado em 23/11/2016, DJe 01/07/2019)

Do conceito do parcelamento do solo e Lei de regência

Antes de adentrar no atual precedente do STJ, Resp nº 1164893/SE, faz-se necessário esclarecer alguns conceitos e pontuar o comando legal, ao qual subordina-se o assunto em tela.

É que, todo o tema atinente ao parcelamento do solo é regulado pela Lei Federal nº 6766/79, observando as legislações estaduais e municipais pertinentes, haja vista que Estados e Municípios podem estabelecer normas complementares.

Dessa forma, é encontrado no próprio texto legal, art. 2º da citada lei, o conceito de parcelamento do solo, que pode se dar na forma de loteamento e de desmembramento, transcritos abaixo:

“§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. (grifo nosso)

§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.” (grifo nosso)

No parágrafo primeiro, tem-se a figura do loteamento, que para ser instalado precisa de outorga municipal, caso contrário, será considerado ilegal. Com isso, a ilegalidade tem a proporção de gênero, dividindo-se entre a clandestinidade e a irregularidade.

Qual a diferença básica entre loteamento, loteamento clandestino e irregular?

Inicialmente, temos o conceito de loteamento, que nada mais é do quea subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. – Art. 2º, § 1º, da Lei nº 6.766/79

Tem-se por loteamento clandestino, aquele feito às escondidas do Poder Público, sem qualquer tipo de aprovação ou autorização, portanto ilegal!

Já o loteamento irregular é aquele aprovado, mas com vícios, seja pendente de registro no Registro Geral de Imóveis (RGI), seja executado em desconformidade com o plano ou as plantas aprovadas, mas, o que o diferencia do loteamento clandestino é a prévia aprovação do projeto pelo Município.

Assim, cada Município complementando a legislação federal aqui citada pode e deve fazer exigências legais, de forma a adequar a peculiaridade e a especificidade da cidade e do empreendimento, cabendo, também, ao Município a fiscalização de seu território, por meio de órgão criado para esse fim, como as secretarias de obras, de planejamento urbano, secretaria de Meio Ambiente, tudo a depender da organização administrativa eleita por cada ente.

À luz de todos os conceitos aqui trazidos certo é, que independente se clandestino ou irregular o loteamento, este precisa estar de acordo com a lei e com as ordens administrativa editadas pelo Poder Público local.

Da responsabilidade do município na regularização de loteamento ilegal e o Resp nº 1164893/SE

A origem fática do precedente atual do STJ, objeto do presente texto, é uma ação civil pública, proposta pelo Ministério Público, em face do município de Aracajú e de um loteador que parcelou o solo de forma clandestina.

Na decisão de primeiro grau, ambos os réus foram condenados a executar todas as obras de infraestrutura necessárias à urbanização total do loteamento irregular, e no Recurso Especial interposto pelo município, o STJ deu parcial provimento para restringir a obrigação do Município de executar as obras de infraestrutura, somente àquelas essenciais nos termos da legislação urbanística local, compreendendo, no mínimo, ruas, esgoto e iluminação pública.

Neste azo, lembra-se nessa oportunidade que o Recurso Especial, de competência do STJ, tem por objeto decisão recorrida que contraria tratado ou Lei Federal, ou nega-lhes vigência, julga válido ato de governo local contestado em face de Lei Federal, e, a interpretação divergente dada a Lei Federal da que lhe haja atribuído outro tribunal.

No caso em tela o município alegou violação ao art. 40 da Lei nº 6766/79, in verbis:

“Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.”

Com isso, o voto de relatoria do Ministro Herman Benjamim teve como cerne da questão dimensionar a extensão do poder-dever do Município, haja visto o art. 30, VIII da Carta Política que positivou a competência municipal, cabendo a este ente promover o ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.

Dessa forma, de acordo com o atual entendimento do STJ, o poder dever do Município passou a ser poder dever restrito às obras essenciais a serem implantadas, em conformidade com a legislação urbanística local, observando a infraestrutura essencial para inserção na malha urbana, como ruas, esgoto, energia e iluminação pública, de modo a atender aos moradores já instalados.

Toda ratio desse entendimento, além de atentar ao que dispõe o Estatuto da Cidade e a Constituição Federal no art. 182, teve o § 5º do art. 40 como norte, pois é nele que há a remissão aos artigos 3º e 4º da Lei nº 6766/79 e onde se verificam as condições mínimas a serem observadas quando do parcelamento do solo, conforme transcrito abaixo:

“Art. 3o – Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.

Parágrafo único – Não será permitido o parcelamento do solo:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;”

“Art. 4o. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.

II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;

III – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;

IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.”

No voto do Eminente Ministro Relator, resta clara a necessidade da limitação da extensão do poder-dever do Município na regularização de loteamentos ilegais, em virtude das questões que emergem destes parcelamentos com reflexos para quem mora, pois estes têm seu direito de consumidor desrespeitado, já para o Poder Público, este precisa arcar com obras não contempladas no orçamento, tendo que realocar verbas que estavam direcionadas para projetos, planos, programas ou ações voltadas para a cidade e para o coletivo.

Deste modo, há reflexo também para o munícipe que tem os projetos, planos, programas ou ações paralisadas na cidade onde vive, para que uma parte dessa cidade e um pequeno número de pessoas sejam beneficiados, porque o loteador não agiu com boa-fé, nem tão pouco à luz da legalidade.

E para bem elucidar o exposto do parágrafo acima, é de bom alvitre trazer o que foi dito em trecho do voto pelo Ministro Hermam Benjamim, senão vejamos:

“A omissão do loteador não gera, por si só, prioridade absoluta e automática no confronto com outras demandas preexistentes relativas à malha urbana e a outros aspectos associados à regularidade urbanístico-ambiental.

A interpretação da lei federal não pode implicar um ‘fura-fila’ no atendimento das carências sociais, sobretudo se, para solucionar as eventualmente judicializadas, acabar-se por desamparar os mais pobres, com igual precisão urbanístico-ambiental.

O governo local deve promover, sim, as melhorias necessárias para aqueles que moram nesses loteamentos, mas direcionadas a todos os habitantes da cidade. Nesse ponto, tenho dúvida quanto aos limites desse dever municipal, especialmente em casos de loteamentos clandestinos, ou seja, aqueles realizados sem a aprovação do Poder Público.”

Importante ressaltar, que esse atual precedente, Resp nº 1164893/SE, como ponto de partida para posteriores decisões, aponta responsabilidades diferentes quanto a ilegalidade apresentada.

Da responsabilidade do Município em loteamento irregular x loteamento clandestino

A responsabilidade do Município em loteamento irregular está restrita à infraestrutura necessária para sua inserção na malha urbana, como ruas, esgoto, iluminação pública.

E na responsabilidade do Município, quanto aos loteamentos clandestinos, caberá uma análise detida do caso concreto, devendo ser verificada a localização do núcleo urbano informal, como é o caso de terrenos que ofereçam perigo para quem já está instalado, como os elencados no art 3º da Lei nº 6766/79 – Lei de parcelamento do solo urbano – já transcrito nesse mesmo tópico.

Por conseguinte, núcleos informais em áreas de preservação permanente ou em área de proteção de manancial, devem ser atentamente verificados também, não podendo a permanência de pessoas lá acontecer.

Nesses casos, cabe ao Judiciário exigir do Poder Público a remoção dessas pessoas, de forma a assegurar a habitação digna e segura as pessoas, e, não impor ao Poder Público a obrigação de promover obras de infraestrutura.

Buscar cidades sustentáveis e evitar o parcelamento do solo inadequado em relação à infraestrutura urbana deve ser a atuação do governo local, atendendo, assim, o disposto no art. 2º, I e VI, “C” da Lei nº 10.257/2010, lei denominada Estatuto da Cidade.

Por último registra-se que o precedente assentou quanto ao dever-poder da Administração de cobrar dos responsáveis os custos em que ocorrer a sua atuação saneadora. 

Conclusão

O STJ deixa claro nesse julgado, que o poder-dever do Município na regularização de loteamentos é um poder-dever restrito, restrito às obras essenciais a serem implantadas, em conformidade com a legislação urbanística local, em especial a infraestrutura essencial para inserção na malha urbana, como ruas, esgoto, energia e iluminação pública, atendendo aos moradores já instalados, podendo a Administração cobrar dos responsáveis os custos da regularização.

Resta claro, também, que a atuação do Município deve ser orientada pelo interesse coletivo, não privilegiando uns em detrimento de outros, não relegando políticas públicas que podem minimizar ou equacionar questões graves e urgentes de degradação urbana, em prol de um pequeno número de pessoas.

Assim, de todo o exposto, à luz do atual precedente do STJ quanto a responsabilidade do Município na regularização de loteamento, deixa-se consignado a importância do atuar conjunto de todos os atores da política urbana, a importância da inspeção in loco, do sair do gabinete e descortinar a realidade posta, pois uma das propostas que o atual entendimento deixa quanto a regularização de loteamento, especialmente quanto ao loteamento clandestino, é a certificação, à luz de requisitos objetivos contidos na Lei 6766/79, se aquela área pode ou não contemplar moradias.

Frisa-se, ainda, que o atuar do Município deve evitar lesões aos padrões de desenvolvimento urbano, e para isso, ele pode evitar qualquer tipo de condenação, impedindo que o loteador efetive qualquer ação à revelia, de ordem administrativa, atuando dentro de seu poder de polícia, com a coercibilidade e a autoexecutoriedade que lhe é peculiar.

Conclui-se por derradeiro, que o Tribunal Superior da cidadania está vigilante às questões que lhe são levadas, atento às mudanças do dia a dia das cidades, dos munícipes, mas, principalmente, preparado para responder questões contemporâneas e dinâmicas, como as referentes a cidade, pacificando-as no momento presente.

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Fonte: Superior Tribunal de Justiça – Informativo STJ nº 0651

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Celeridade na cobrança das Taxas Condominiais como Título Executivo Extrajudicial

Quer aprender mais sobre Direito Civil e Direito Condominial? Hoje vamos tratar sobre a celeridade na cobrança de Taxas Condominiais em atraso, por meio da Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial! Quer saber mais, então não deixa de ler o artigo completo! Este artigo foi escrito com a colaboração do meu parceiro, advogado Yuri Sascha, especialista em Direito Condominial.

Texto de responsabilidade, criação e opinião do (a) Autor (a)!

Antes de adentrarmos ao tema central do Artigo, disponibilizamos 2 vídeos em nosso Canal do Youtube – Direito Sem Aperreio, que possuem relação ao tema de estudo (Direito Condominial e como notificar dívidas), que tratam sobre como confeccionar uma Notificação Extrajudicial e Atraso injustificado na entrega da obra: o que fazer?

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Artigo completo

Com o advento do Código de Processo Civil de 2015, o crédito decorrente de contribuições condominiais, a popular “taxa de condomínio”, sejam elas as ordinárias (aquelas que são esperadas todo mês) ou extraordinárias (popularmente conhecidas como “taxa extra”), tornou-se um título executivo extrajudicial tal qual o cheque ou a nota promissória, conforme reza o art. 784, X.

Na prática, isso significa dizer que o condomínio edilício, que quase sempre se constitui de uma pessoa jurídica com caixa em baixa ou até mesmo negativo, e, portanto, urgindo a arrecadação de ativos, agora possui a possibilidade de reaver judicialmente valores inadimplentes de condôminos de forma mais célere.

Antes da nova legislação para obter esses valores era necessário o ingresso com uma ação de cobrança, para que o juiz reconhecesse a existência da dívida e só então fosse possível reaver esses valores por meio do procedimento de cumprimento de sentença, ou seja, hoje, a mera existência de crédito tem a mesma força para garantir o pagamento do que uma decisão judicial.

Para ilustrar o quão mais célere se torna esse procedimento, podemos fazer uma comparação da diferença de prazos de cada uma das duas ações:

Ressalte-se, que na maioria dos casos, essa cobrança de faz através do sistema de Juizados Especiais Cíveis (JEC), tendo em vista serem dívidas de pequeno valor, assim consideradas aquelas abaixo de 40 salários-mínimos, conforme o art. 3º, I, da Lei 9.099/95 (Lei dos Juizados Especiais).

Frise-se que, há enorme diferença entre o “ser” e o “dever ser”. A Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais (JECC), estabelece que todos os atos em primeira instância se darão em audiência una. Na prática, o que ocorre é quase sempre o seguinte:

Na ação de Cobrança, ao protocolar a petição inicial, o juiz designará uma data de audiência, que dificilmente ocorrerá em menos de três ou quatro meses contados do protocolo, dentro desse prazo, o devedor ainda poderá apresentar defesa, à qual o condomínio deverá se manifestar em réplica, geralmente dando prazo de 10 ou 15 dias. Ainda é possível que o devedor, a fim de arrastar a discussão o débito por mais alguns meses, para esquivar-se do pagamento, faça o pedido de nova audiência com o fito de instrução e julgamento, para colher depoimento pessoal das partes e testemunhas – que quase nunca acrescentam algo realmente relevante à discussão.

Superada essa fase preliminar, espera-se mais alguns meses, às vezes mais de um ano, para que o juiz prolate a sentença, que ainda pode ser recorrida, por meio de Recurso Inominado às Turmas Recursais.

Em alguns estados, principalmente na região nordeste, à espera da pauta de julgamento ultrapassa facilmente dois anos (contados da prolação de sentença), ou seja, o tempo decorrido entre o protocolo da petição inicial e o Acórdão em segundo grau pode ser uma espera de até quatro anos ou mais.

Depois desse tempo é que finalmente é possível proceder à execução da dívida, que ainda pode ser contestada por Embargos e Impugnações, e tais decisões de embargos/impugnações, podem ser revistas dentro do prazo pelas Turmas Recursais, tal qual a sentença de piso, por meio de novo Recurso Inominado, passando novamente por um período de espera para receber o que é devido.

É que, o devedor pode prorrogar a demanda durante todo esse tempo, para adiar o pagamento da dívida, ou ainda oportunizar que o mesmo proceda a ocultação de seu patrimônio para esquivar-se de vez de pagar o que é devido.

Da Ação de Execução de Título Extrajudicial

Por outro lado, a ação de execução de título extrajudicial, tem procedimento muito mais célere, a começar da citação que já vai acompanhada de ordem judicial de penhora e avaliação, caso o pagamento não seja procedido em 03 (três) dias.

No caso de o executado estar se ocultando, o Código ainda prevê que o oficial de justiça diligencie em dias e horários diferentes para garantir a execução pessoal, e em não sendo possível, realizará por hora certa.

Em verdade, o executado até pode se defender da execução, por meio de Embargos à Execução, porém, a proposição dos mesmos não suspende a execução, de modo que a dívida fica garantida por meio do depósito realizado por ele, ou mesmo por penhora.

Assim, fica assegurado, pelo menos, o pagamento da dívida, ainda que o processo possa demorar um pouco mais do que o previsto, devido a proposição dos embargos, que também são passíveis de recurso. Além disso, mesmo com esse percalço, não se compara em nada à demora da Ação de Cobrança, por esta prever ainda toda a fase de instrução para se obter o título executivo judicial.

Finalmente, cumpre-nos indicar como tornar o mero crédito em um título executivo de fato e de direito. Sim, não basta a mera existência do crédito para se caracterizar o título executivo. O Código Processual é taxativo ao indicar as duas condições para tal, conforme se analisa:

(I) As taxas têm que estar previstas na convenção dominial, ou aprovadas em Assembleias gerais, e,

(II)  Devem estar documentalmente comprovadas.

Ou seja, é necessário que as taxas estejam documentalmente previstas conforme o caso, e principalmente, exista um documento que comprove a cobrança, geralmente um boleto. Com isso, temos que para a execução ser processada judicialmente, faz-se necessária a juntada desses documentos à petição inicial, além de uma planilha atualizada do débito.

Por fim, fica aqui a dica de como é importante possuir uma Assessoria Jurídica mensal em condomínios.

Disponibilizamos para os que se interessantes com o tema, alguns dos nossos Artigos sobre Direito Civil e Condominial:

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É possível a aplicação de multas por infrações de trânsito nas dependências de um condomínio?

Proprietário atual só responde por dívida condominial antiga se posterior ao registro do condomínio?

O que fazer se for cobrado(a) de taxa de condomínio antes da entrega das chaves?

Cliente que comprou apartamento e recebeu com atraso ganha R$ 10 mil de indenização

77 dúvidas sobre Direito Condominial

Diferença entre Convenção de condomínio e Regimento Interno

Devedor de condomínio e o Novo CPC. O que acontece com a figura do devedor?

É legal a vedação de espaços no condomínio para condôminos inadimplentes?

Qual a importância de uma assessoria jurídica para condomínios?

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Condomínios podem proibir animais de estimação?

Quer aprender mais sobre Direito Civil e Condominial? Hoje vamos tratar sobre animais de estimação em condomínio e a recente e inédita decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Quer saber mais, então não deixa de ler o artigo completo! Este artigo foi escrito com a colaboração da colunista Amanda Gomes, e aborda a seara do Direito Civil.

Instagram: @amandagomesalb

E para aprofundar ainda mais o conhecimento de vocês, gravamos um vídeo para o Canal do Youtube, trazendo maiores informações deste caso. E você já está inscrito (a) Esperamos que gostem:

Introdução

No âmbito dos condomínios e do direito de vizinhança, ocorrem, cotidianamente, inúmeros conflitos envolvendo animais, especialmente em relação à presença e permanência de animais de estimação, bem como ao incômodo dos vizinhos em relação à quantidade ou ao barulho feito pelos animais.

A Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/64) não faz nenhuma referência ao termo “animal” ou “animais”. Com essa omissão legislativa, era recorrente a criação de cláusulas, nas convenções de condomínio, proibindo os moradores de criarem animais de estimação.

Assim, com fundamento no direito constitucional de propriedade, em que é assegurado ao proprietário usar, gozar, fruir e dispor de seu bem, qualquer proibição nesse sentido poderia vir a ser objeto de Ação de Nulidade de Convenção Condominial.

Para fins ilustrativos, pode-se citar o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará (TJ-CE) que julgou, em 2018, em sede de Agravo de Instrumento, a ilegalidade de cláusula no regimento interno do condomínio proibindo a posse de animais de estimação de médio e grande porte, senão vejamos:

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CLÁUSULA NO REGIMENTO INTERNO PROIBINDO A POSSE DE ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO DE MÉDIO E GRANDE PORTE. FLEXIBILIZAÇÃO À LUZ DO ART. 19, DA LEI Nº. 4.591/64 E ARTS. 1.335, I, E 1.336, IV, DO CC/02. INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA DA NORMA

INTERNA. AUTORIZAÇÃO PARA PERMANÊNCIA DE CACHORRO EM APARTAMENTO ATÉ JULGAMENTO FINAL DA AÇÃO PRINCIPAL. ANIMAL DE MÉDIO PORTE. RAÇA BOXER. ATESTADO SUBSCRITO POR MÉDICO VETERINÁRIO AFIRMANDO SER O ANIMAL DÓCIL. INFORMAÇÃO CORROBORADA POR FUNCIONÁRIO DO CONDOMÍNIO. SOSSEGO, SALUBRIDADE E SEGURANÇA PRESERVADOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. O cerne da questão consiste em aferir o acerto ou desacerto da decisão agravada, que indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela, consistente na determinação da manutenção do cachorro pertencente à agravante em seu apartamento até que seja decidido o meritum causae.

2. No caso dos autos, verifica-se, pela notificação/multa de fls. 10, que a agravante está sendo penalizada por descumprir os itens 7.2.1 e 7.2.2, do Regulamento Interno do Condomínio Edifício Cidade, o qual dispõe sobre a proibição de permanência de cachorro de médio/grande porte dentro de suas unidades habitacionais.

3. A jurisprudência pátria têm permitido, de acordo com cada caso concreto, a realização de uma interpretação teleológica da regra interna do condomínio, entendendo que se o cachorro, independentemente de seu porte, não traz qualquer insegurança aos moradores, seja de ordem física ou psicológica, não viola o sossego e não se mostra nocivo à saúde coletiva, inexiste razão para que a norma seja interpretada restritivamente tão somente pelo fato de o mesmo ser de médio/grande porte.

4. Com efeito, o condomínio pode estabelecer regras limitativas do direito de vizinhança, conforme autoriza a Lei nº. 4.591/64. Entretanto, a regra interna do Condomínio que proíbe a criação de animais deve ser interpretada teleologicamente, apenas se aplicando quando restar demonstrado que está ocorrendo perturbação ao sossego, salubridade e segurança dos demais moradores.

5. Afinal, se assim o fosse, estaria-se proibindo a moradia no condomínio, por exemplo, de deficiente visual que possuísse um cão-guia, ou de algum morador que, por possuir alguma deficiência física/psíquica, possuísse cachorro para fins terapêuticos, geralmente de grande porte, mas permitindo a presença de cachorro que, tão somente por ser pequeno em seu porte, atrapalhasse o sossego da vizinhança, fosse agressivo e comprometesse a salubridade local.

6. Assim, neste momento de análise perfunctória inerente ao agravo de instrumento, entende-se que se deve permitir a posse e permanência de cachorro independentemente de seu porte, mesmo porque não se vislumbra que o mesmo seja prejudicial aos demais moradores e ao condomínio como um todo, uma vez que esse se mostra dócil e de fácil convivência, o que se constata pela declaração do médico veterinário às fls. 11 e do zelador às fls. 12, e fotos acostadas às fls. 15/17.

7. Frise-se que devem ser observados os deveres do condômino em respeitar o sossego, a segurança e a salubridade do condomínio e da vizinhança, inclusive pelo uso de coleira/guia, para evitar a possibilidade de qualquer acontecimento, nos termos em que dispõe o art. 1.336, inciso IV, do CC/02.

8. Recurso conhecido e provido. (Agravo de Instrumento nº  0620400-17.2018.8.06.0000, TJCE, Relator(a): Desembargadora Lira Ramos de Oliveira, Julgado em 20/06/2018) (Grifou-se).

No entanto, na última terça-feira (14), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pôs fim a este conflito recorrente no Judiciário brasileiro, decidindo, no Recurso Especial (REsp) nº 1783076, que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas, quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

De acordo com o site do STJ, “o recurso teve origem em ação ajuizada por uma moradora de condomínio do Distrito Federal para ter o direito a criar sua gata de estimação no apartamento. Ela alegou que a gata, considerada um membro da família, não causa transtorno nas dependências do edifício”.

Em seu voto, o Relator Ministro Villas Bôas Cueva destacou que a propriedade deve atender sua função social, de acordo com o disposto no art. 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal de 1988. Além disso, o art. 19 da própria Lei de Condomínios dispõe que o condômino tem o direito de “usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Durante muito tempo, prevaleceu, na ordem jurídica mundial, a visão antropocêntrica: a noção segundo a qual animais são coisas à disposição e a serviço do homem. No entanto, não há dúvidas de que os animais estão saindo de um lugar periférico no Direito Brasileiro e hoje estão no centro de vários debates, inclusive nos tribunais superiores: a) STJ: sacrifício de cães e gatos “de rua” por Administração Pública Municipal (2009), direito de visita a animais de estimação após dissolução de união estável (2018) e animais em condomínios (2019); b) STF: prática da vaquejada (2016) e sacrifício de animais em cultos religiosos (2019).

Com esta recente decisão, o STJ dá continuidade à linha de proteção e bem-estar animal que vem seguindo desde 2009 e, assim, o Judiciário brasileiro avança, não só em relação ao princípio da função social da propriedade, mas, especialmente no que tange à saída de uma visão jurídica estritamente antropocêntrica e à garantia dos direitos dos animais.

Disponibilizamos a decisão do STJ na íntegra – http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Para-Terceira-Turma,-conven%C3%A7%C3%A3o-de-condom%C3%ADnio-n%C3%A3o-pode-proibir-genericamente-a-presen%C3%A7a-de-animais

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Em caso de divórcio, com quem fica o “puxadinho”?

Quer aprender mais sobre Direito das Famílias e Imobiliário? Hoje vamos tratar sobre divórcio e o famoso “puxadinho”. Quer saber mais, então não deixa de ler o artigo completo!

Este artigo foi escrito com a colaboração do colunista Ademir de Jesus, e aborda a seara do Direito das Famílias e Direito Imobiliário. E-mail do Autor: ademirdejesus@aasp.org.br

Texto de responsabilidade, criação e opinião do (a) Autor (a)!

Considerações iniciais.

Muito embora, de fato, o relacionamento já se encontre encerrado, é sabido que, juridicamente, e vamos basear nosso artigo nele, uma das possibilidades de término da sociedade conjugal é o divórcio (artigo 1571, inciso IV, do Código Civil).

Assim, enquanto perduram alongados e calorosos debates acerca de alimentos, guarda e partilha, dentre outros, pode, ainda, existir imbróglio quanto ao “puxadinho” construído em terreno alheio, seja no intuito de “escapar” do aluguel e ou até por insistência dos pais para que os filhos não se distanciem, por exemplo.

Porém, em caso de divórcio, como fica a partilha do local que serviu de residência do casal?

Pensando nisto e sem pretensão de esgotar a matéria, trazemos à baila este artigo, no intuito de nortear nossos leitores a respeito do tema. Além disso, disponibilizamos um vídeo em nosso Canal do Youtube, que analisa a diferença entre separação judicial e divórcio, espero que gostem:

Da aplicabilidade da legislação

Sancionada a Lei n.º 13.465, de 11 de julho de 2017, que alterou a Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e o legislador, embora com certo atraso, reconheceu a possibilidade de cessão da superfície superior ou inferior da construção-base a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

Ou seja, nesta hipótese, poder-se-ia conjecturar a respeito de diversas aplicações práticas, tal como a prevista no parágrafo sexto, do artigo 1510-A, do Código Civil que parametriza a respeito da cessão da superfície para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

Nesses casos, os titulares da laje, desde que constituída unidade autônoma, poderão dela usar, gozar e dispor (§ 3º, art. 1510-A, do Código Civil de 2002).

Das diversidade de possibilidades

Dada a possibilidade de uma infinidade de situações, sem pretensão de esgotar a matéria, nos ateremos às seguintes hipóteses:

A) Construção-base devidamente regular quanto a documentação:

Muitos já ouviram o adágio popular de que “Tudo que é combinado não sai caro”. Certo? Nem sempre! Por vezes, o que é ajustado pela manhã, à noite, pode não valer mais nada.

Desta maneira, ao futuro casal, visando ajuste mínimo de regras de convivência, nossa sugestão inicial é a instituição de condomínio, na forma dos artigos 1.333 e seguintes do Código Civil, com individuação das unidades autônomas, tudo sendo registrado no Cartório de Registro de Imóveis, obtendo, também, matrícula do imóvel do casal.

B) Construção-base irregular quanto à documentação:

Aqui o complicador é quanto à falta de documentação, o que acarretará em algumas dificuldades. Ao passo que na instituição de condomínio fica mantida a possibilidade de registro junto ao Cartório de Imóveis, na ausência e ou irregularidade, tal possibilidade fica aniquilada.

Da indenização

Em caso de divórcio, a nós se demonstra mais acertada a resolução dos conflitos mediante pagamento indenizatório, conforme vem decidindo sistematicamente nossos Tribunais.

A uma porque, hipoteticamente falando, ainda que exista instituição de condomínio, de que forma será o relacionamento entre esses que não mais possuem vínculo conjugal? Sequer cogitaremos outras possibilidades.

Ainda, por último, porque o próprio legislador, acertadamente, definiu que “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.” (Art. 1.255 do Código Civil).

Assim, em uma constante busca de evitar o enriquecimento indevido do proprietário e, por outro lado, não permitindo que aquele que construiu ou plantou em terreno alheio tire proveito às custas deste, o Tribunal da Cidadania, como é chamado o Superior Tribunal de Justiça, reiteradamente vem decidindo que em caso de dissolução da sociedade conjugal, a situação ficaria restrita ao campo da indenização, verbis[1]:

“RECURSO ESPECIAL. UNIÃO ESTÁVEL. DISSOLUÇÃO. PARTILHA DE BEM CONSTRUÍDO SOBRE TERRENO DE TERCEIRO, PAIS DO EX-COMPANHEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DOS TERCEIROS. NÃO OCORRÊNCIA. CONSTRUÇÃO DE ACESSÃO (CASA) QUE SE REVERTE EM PROL DO PROPRIETÁRIO. DIREITO À INDENIZAÇÃO. PARTILHA DOS DIREITOS SOBRE O IMÓVEL. POSSIBILIDADE. EXPRESSÃO ECONÔMICA QUE DEVE SER OBJETO DE DIVISÃO. (…)

A jurisprudência do STJ vem reconhecendo que, em havendo alguma forma de expressão econômica, de bem ou de direito, do patrimônio comum do casal, deve ser realizada a sua meação, permitindo que ambos usufruam da referida renda, sem que ocorra o enriquecimento sem causa e o sacrifício patrimonial de apenas um deles.

Conclusão

Portanto, a situação ora explanada merece cada vez mais ser objeto de estudo acurado e exauriente de nossos Tribunais e operadores do Direito, de maneira que sejam pedra de toque na busca da justiça.

Além disso, parafraseando Tucci[2] não se admite que algo seja ‘justo’ para um sujeito sem sê-lo para outro, ou seja, não se faz ‘justiça’ à custa de uma injustiça”.

Assim, realizada a construção, na constância do casamento, com esforço comum do casal, em terreno pertencente aos genitores de um deles, incontornável o direito da parte que não mais ali residirá à percepção de indenização em percentual do valor concernente às benfeitorias realizadas.

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[1] José Rogério Cruz, “O STJ e a relevância dos precedentes judiciais como fenômeno de transformação do Direito”, publicado na Revista do Advogado, Ed. AASP, n.º 141, abril 2019, página 139,

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[REsp 1327652/RS, julg. Ministro Luis Felipe Salomão.

[2] José Rogério Cruz, “O STJ e a relevância dos precedentes judiciais como fenômeno de transformação do Direito”, publicado na Revista do Advogado, Ed. AASP, n.º 141, abril 2019, página 139.

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As vagas de garagem em condomínio podem ser vendidas ou alugadas para terceiros?

Este artigo foi escrito com a colaboração da colunista Cristiane Silva, e aborda a seara do Direito Civil, mais precisamente acerca da venda ou aluguel de garagens em condomínios. E vocês, concordam com a comercialização de vagas em condomínios? Deixem seus comentários! Instagram da Autora: @cristianesilva.adv

Texto de responsabilidade, criação e opinião do (a) Autor (a)!

Segue o artigo informativo completo:

As vagas de garagem em condomínio podem ser vendidas ou alugadas para terceiros, desde que devidamente autorizadas na Convenção do Condomínio e com a votação de 2/3 dos condôminos, permitindo o negócio. Desta forma, para àqueles que possuem dúvidas sobre Convenção de Condomínio e Regimento Interno, disponibilizamos um artigo no Blog para a leitura!

Assim, a lei que possibilitou a venda ou aluguel da garagem aos não condôminos, foi a Lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012 2012. Esta lei acrescentou o parágrafo 1º ao artigo 1.331 do Código Civil, colocando um ponto final nesta questão polêmica.

Neste sentido, a redação do parágrafo 1º, acrescentado ao artigo 1.331 do Código Civil., disciplinou que as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na Convenção de Condomínio.

É que, o objetivo principal da Lei nº 12.607 é oferecer mais segurança aos prédios residenciais e comerciais, reduzindo a circulação de estranhos. Neste sentido, para Marcelo Borges, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis – ABADI, com sede no Rio, a lei vem atender a uma demanda antiga: regularizar uma questão que nem todos os condomínios, especialmente os com muitos apartamentos, conseguem resolver.

Assim, segundo o diretor jurídico, não temos estatísticas de quantas vagas de garagem de condomínios residenciais e comerciais são alugadas ou vendidas a terceiros no Brasil, mas é uma realidade. Antes dessa lei, se não houvesse moradores interessados na vaga, a locação era aberta a terceiros. Mas nem todos os prédios conseguiram se organizar na questão”, diz Borges.

Neste azo, a vaga de garagem é considerada como parte da unidade privada do condômino e, por isso, deve ser utilizada exclusivamente por seu proprietário. Com isso, a mudança imposta pela lei vale para condomínios residenciais e também para os prédios comerciais, devendo ser obedecida por proprietários de apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas.          

Desta maneira, o entendimento dos tribunais para a proibição da venda e aluguel de garagem para terceiros passou a seguir o disposto no §1º do artigo 1.331 do Código Civil, vejamos:

TJ-DF – Apelação Cível APC 20130111630476 (TJ-DF) Data de publicação: 06/10/2015. COMPRA E VENDA DE VAGA DE GARAGEM. AUTORIZAÇÃO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. I. A teor do § 1º do art. 1.331 do Código Civil em vigor. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. II. A Lei n.º 12.607 /12 não excluiu a exigência de autorização expressa na convenção de condomínio para a alienação de vagas de garagem situadas em prédios comerciais. Isso porque o seu objetivo é tutelar a vulnerabilidade dos condôminos, que não se restringem aos condôminos de imóveis residenciais, mas também de condôminos comerciais. III. Para os atos registrais importam as normas vigentes ao tempo de sua prática (princípio do tempus regit actum). IV. Negou-se provimento ao recurso. TJ-SP – Apelação APL 11078117120158260100 SP 1107811-71.2015.8.26.0100 (TJ-SP) Jurisprudência• Data de publicação: 26/09/2016.  GARAGEM – CONDOMÍNIO COMERCIAL– VENDA A TERCEIROS –  IMPOSSIBILIDADE – Ausência de expressa autorização na convenção condominial – impedimento previsto no art. 1331, § 1º do código civil – recurso desprovido.

Portanto, havendo previsão expressa na Convenção do Condomínio, e com a votação de 2/3 dos condôminos, permitindo o negócio, as vagas de garagem poderão ser vendidas ou alugadas para terceiros.

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Fontes:

Site UOL

Jurisprudências do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Jurisprudências do Tribunal de Justiça do Distrito Federal

Lei nº 12.607 de 4 de abril de 2012.

Comprador pode ser comunicado do pagamento da taxa de corretagem no momento da assinatura do contrato?

Quer aprender mais sobre Direito Civil? Hoje vamos tratar sobre a taxa de corretagem. Quer saber mais, então não deixa de ler o artigo completo! Este artigo foi escrito com a colaboração da colunista Raissa Belezia, e aborda a seara do Direito Civil e do Consumidor. Instagram da Autora – @raissabelezia

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Introdução

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, de forma unânime, em abril deste ano, que aquele que efetuar a compra de um imóvel não precisa ser avisado acerca da obrigação de pagar pelos serviços referentes à corretagem, em momento anterior ao da celebração do contrato.

No caso objeto de julgamento pela Corte Suprema mencionada acima, um consumidor que realizava a compra de um imóvel foi avisado do pagamento da taxa referente à corretagem, somente no dia em que o contrato de compra e venda seria assinado. O comprador, então, se sentiu lesado, tendo em vista, conforme argumentou, a ilegalidade e abusividade
da cobrança realizada, afirmando que não teve como oferecer recusa ao pagamento desta.

Todavia, antes de iniciarmos com esta notícia, disponibilizamos um vídeo em nosso Canal do Youtube que trata sobre o atraso na entrega do imóvel e os direitos dos consumidores:

 

Da responsabilidade do pagamento da comissão de corretagem

 

Conforme já sedimentado em sede de Recurso Especial 1.599.511 – SP, sob o rito dos recursos repetitivos, não será dotada de abusividade a cláusula que, no contrato, transferir para o promitente-comprador a responsabilidade de pagar a taxa de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda em regime de incorporação imobiliária, com a condição de que o preço total para se adquirir a unidade autônoma seja informado, de forma prévia, estando destacado o valor da comissão a título de serviços de corretagem.

No Brasil, os serviços de corretagem são muito utilizados, de forma que, nos
últimos anos, as incorporadoras vêm contratando, de forma terceirizada, profissionais que atuam neste ramo de mercado do trabalho e, em contrapartida, acabam transferindo o custo desse serviço para o consumidor, não tendo que se falar, portanto, em venda casada, a qual é proibida por nosso ordenamento jurídico.

Desta forma, essa cláusula que repassa para o promitente-comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem é legítima, desde que o consumidor seja devidamente informado acerca deste encargo, ou seja, do valor e de que terá que pagar a comissão de corretagem, em obediência aos princípios da informação e da transparência, inerentes às relações de consumo.

Da irrelevância do comprador ser informado sobre pagamento de comissão de corretagem somente na assinatura do contrato

Conforme mencionado na introdução desta notícia, no caso que ensejou a presente decisão do STJ, o consumidor considerou que teve prejuízo por ter sido avisado sobre a obrigação de pagar a taxa de corretagem somente no dia em que foi celebrado o contrato.

Ocorre que, quando se fala em dever de informação e na necessidade do promitente-comprador ser previamente informado da comissão, esse previamente não significa que a incorporadora deve avisar o consumidor da transferência do pagamento da taxa de corretagem antes do contrato ser assinado.

O fato do consumidor ter tido ciência do dever de pagar a comissão de corretagem no mesmo dia em que o contrato foi assinado não invalida a referida comissão, uma vez que o que se apresenta como essencial é que o promitente-comprador seja avisado da transferência desse encargo para ele.

Assim, deve-se levar em consideração que, se avisado (mesmo que isso ocorra no momento da celebração do contrato), o consumidor não concordar, incumbe a este o direito de desistir de realizar o negócio.

Todo o exposto se coaduna com o que diz a Ministra Maria Isabel Gallotti, relatora do Recurso Especial 1.793.665 -SP, recurso referente ao caso que ensejou a presente decisão do Superior Tribunal de Justiça: “ Na verdade, a única exigência é que, à luz dos artigos 6º, III, 31, 46 e 52, do CDC, haja expressa indicação no contrato do valor total a ser arcado pelo consumidor/promitente comprador, especificando-se o valor do imóvel e o do serviço de intermediação de corretagem”.

Por fim, o posicionamento do STJ, portanto, é de que a incorporadora deve informar ao consumidor o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificado nesta o valor da comissão de corretagem, até o momento de celebração do contrato de compra e venda.

Desta forma, o promitente-comprador precisar ser avisado sobre ser responsável pelo pagamento da taxa de corretagem, não existindo qualquer ilegalidade caso este aviso se dê no momento de assinaturado contrato.

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Do compartilhamento de propriedade no Brasil – Multipropriedade

Quer aprender mais sobre o instituto do compartilhamento de propriedade, ou, Multipropriedade? Então não deixe de ler o artigo completo, que traz o conceito de Multipropriedade como sendo um regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração do tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Aproveitando que o tema é sobre propriedade, deixo 2 vídeos sobre atraso na entrega da obra e outro sobre dica de contrato de locação:

Este artigo foi escrito com a colaboração da colunista Carla Elói, e aborda a seara do Direito Civil e Imobiliário, mais precisamente acerca da Lei de Multipropriedade. Carla, é nossa colunista e escreve o seu primeiro artigo para o Blog, esperamos que gostem do tema. Saibam um pouco mais sobre a escritora:

Carla é Advogada, atuante em Minas Gerais. Segue e-mail de contato da Autora – eloicarla@yahoo.com.br

Texto de responsabilidade, criação e opinião do (a) Autor (a)!

Introdução

Em atenção aos anseios já destacados pelos julgados acerca do tema e em tempo de indiscutível crise econômica, que assola os diversos segmentos, inclusive o imobiliário, foi publicada, em 21 de dezembro de 2018, a Lei Federal nº 13.777, que disciplina a Multipropriedade e seu registro, promovendo alterações no Código Civil e na Lei de Registros Públicos, com o intuito de melhor aplicação do instituto.

É que, o legislador cuidou de conceituar a Multipropriedade, caracterizando-a como um regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração do tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Há, portanto, neste instituto, também conhecido como time sharing, as características de perpetuidade da propriedade e de periodicidade no uso e gozo desta mesma propriedade. Assim, esta lei entrou em vigor 45 dias após sua publicação e já representou um ponto positivo para o mercado, especialmente nos locais de forte atração turística.

Desta forma, a lei permite, exemplificativamente, que casas de praia possam ser adquiridas por famílias distintas, concedendo-lhes o direito de usufruir da propriedade adquirida em diferentes espaços temporais.

Ou seja, cada fração de tempo é indivisível e abrange tempo mínimo de sete dias, seguidos ou intercalados, podendo este ser fixo e determinado, no mesmo período do ano, ou flutuante, caso em que haverá um procedimento objetivo que respeite a isonomia entre os multiproprietários, com determinação periódica do tempo a ser usufruído por cada um deles.

Da previsão legal da Multipropriedade

Há previsão legal, também, para a combinação entre os sistemas fixo e flutuante, sempre com respeito à uma mesma quantidade mínima de dias seguidos no ano. Assim, a população com renda menos expressiva passa a ter a oportunidade de também adquirir imóveis em locais mais sofisticados, ou de valores mais elevados com os quais, sozinhos, não poderiam arcar.

Soma-se ao exposto a possibilidade de uso de imóveis antes desocupados em razão dos altos valores, e que permaneciam vazios em épocas de alta temporada, em locais turísticos.

Nesse sentido, a Multipropriedade pode ser instituída por ato entre vivos ou por meio de testamento, registrado no cartório de registro de imóveis, onde se fará constar o tempo de duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

Da segurança jurídica da Multipropriedade

Observa-se, ainda, da análise da lei que há segurança jurídica concedida pelo legislador ao multiproprietário ao reconhecê-lo como titular de direito real sobre coisa própria, o que implica dizer que uma unidade periódica não pode ser objeto de garantia em dívida pessoal de multiproprietário diverso. 

Desta feita, a lei estipula, de modo expresso, que o imóvel objeto da Multipropriedade é indivisível, ou seja, não se sujeita a ação de divisão ou de extinção de condomínio e que esta Multipropriedade inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados ao seu uso e gozo. A clareza destas determinações encerra debates outrora conduzidos aos tribunais quanto a estes aspectos.

Da redução de impacto ao meio ambiente com a Multipropriedade

Outra vantagem que merece destaque é o fato de se reduzir o impacto sobre o meio ambiente, em constante ameaça diante da construção, por vezes desordenada e desenfreada, com um número elevado de imóveis, que, sequer, seriam ocupados, e, quando o fossem, tal ocorreria em períodos curtos e delimitados ao longo do ano, geralmente em alta temporada, conforme o tipo de turismo do local.

Portanto, o déficit habitacional é extremamente preocupante em nosso país!

Nesse sentido, de acordo com a Pnad 2015, o Brasil possui 7,906 milhões de imóveis vagos, 80,3% dos quais localizados em áreas urbanas e 19,7% em áreas rurais. Desse total, 6,893 milhões estão em condições de serem ocupados, 1,012 milhão estão em construção ou reforma.

Há alta concentração dos domicílios vagos nas regiões Sudeste e Nordeste. Em 2015, 38,9% dos domicílios vagos estão concentrados na região Sudeste (3,075 milhões) e 32,7% na região Nordeste (2,583 milhões).[1]

Conclusão

Assim, concluímos que o compartilhamento da propriedade, agora disciplinado no Brasil, por Lei Federal que instituiu a multipropriedade, representa um marco histórico, sanando muitas questões outrora discutidas em sede doutrinária e jurisprudencial, e, embora não seja mecanismo suficiente para equilíbrio do apontado déficit habitacional, houve avanço legislativo no tocante aos pontos acima destacados.

Por fim, o instituto favorece, indiscutivelmente, o uso efetivo do bem e pode contribuir para o acréscimo de alternativas para solução de questões patrimoniais, decorrentes de morte, separação, entre outros eventos, conforme interpretações e aplicações práticas a serem concedidas à Lei, que merecem acompanhamento e discussão constantes.

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[1] FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO. Centro de Estatística e Informações. Déficit habitacional no Brasil 2015. Belo Horizonte, 2018.

Georreferenciamento de imóvel rural só é obrigatório em caso de alteração de registro imobiliário

A notícia de hoje é na seara ambiental, acerca do georreferenciamento de imóvel rural, onde, pelo entendimento da Terceira Turma do STJ, este somente será obrigatório nos casos em que a demanda puder implicar modificação no registro imobiliário. Portanto, o georreferenciamento é imprescindível somente em processos judiciais aptos a provocar alterações no registro imobiliário.

Assim, importante vocês entenderem o que é georreferenciamento, ou seja,georreferenciar um imóvel é definir a sua forma, dimensão e localização, através de métodos de levantamento topográfico. (INCRA, 2009, on line)

Neste sentido, georreferenciar “significa descrever um imóvel segundo informações geodésicas de seus vértices, ou seja, criou-se uma nova maneira de descrever os imóveis rurais a partir de pontos geodésicos obtidos por satélites”. Nesse quadro, em termos técnicos, o georreferenciamento consiste

“(…) na obrigatoriedade da descrição do imóvel rural em seus limites, características e confrontações através de memorial descritivo firmado por profissional habilitado, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo Incra.” (OLIVEIRA, Adriana Tolfo de; NEVES, Renato Ourives. Georreferenciamento: princípio constitucional da eficiência e direito de obter certidão. http://bdjur.stj.jus.br/jspui/handle/2011/105193. Acesso em 19/11/2018 às 16h22).

Todavia, antes de trazer a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), deixo alguns vídeos do Meu Canal do Youtube, na seara do Direito Ambiental, mais precisamente sobre autuações ambientais:

Notícia completa do STJ

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), confirmando acórdão do Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT), estipulou que o georreferenciamento de imóvel rural somente é obrigatório nos casos em que a demanda puder implicar modificação no registro imobiliário.

A ação, na origem, pedia a cessação de ameaça de esbulho sobre imóvel rural por extrapolação indevida das divisas de uma chácara. O juiz de primeiro grau julgou procedentes os pedidos para determinar a expedição do mandado de manutenção de posse da área litigiosa e o retorno da divisa para o lugar do antigo muro. O TJMT confirmou a sentença.

No recurso apresentado ao STJ, o recorrente alegou que a descrição georreferenciada da área litigiosa seria indispensável à propositura da ação possessória sobre o imóvel rural. Afirmou, ainda, que o georreferenciamento do referido imóvel era pressuposto processual de validade da ação, e sua não apresentação implicaria a extinção do processo sem resolução do mérito.

Registro

Ao negar provimento ao recurso especial, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, explicou que o georreferencimento é dispensável para imóvel rural em ações possessórias nas quais a procedência dos pedidos formulados na ação inicial não ensejarem modificação de registro. “O georreferenciamento é imprescindível somente em processos judiciais aptos a provocar alterações no registro imobiliário”, ressaltou.

O ministro disse ser importante fazer a diferenciação entre o presente caso e outro julgado também na Terceira Turma, cujo acórdão assentou que o memorial descritivo georreferenciado é obrigatório em hipóteses envolvendo o pedido de usucapião de imóvel rural.

“No caso ora em apreço, o georrefereciamento é dispensável porque a determinação judicial não implica alteração no registro imobiliário do imóvel, pois se discute apenas a posse. Diferente é o cenário fático do processo já apreciado por esta Corte Superior (REsp 1.123.850), haja vista que o reconhecimento da usucapião acarreta a transferência da titularidade do domínio”, explicou.

Ademais, trago um trecho do Acórdão do RECURSO ESPECIAL nº 1.646.179 – MT (2016/0334574-6), que está mais para uma aula do que um Acórdão (muito bem escrito e fundamentado), senão vejamos:

O princípio da especialidade objetiva impõe que todo imóvel levado a registro esteja perfeitamente individualizado. Para fins de matrícula, a identificação do imóvel rural será feita com a indicação do “código (…), dos dados constantes do CCIR [Certificado de Castrado de Imóvel Rural], da denominação e de suas características, confrontações, localização e área” (art. 176, § 1º, II, 3, “a”, da Lei nº 6.015/1973).

 O art. 225, caput, da Lei de Registros Públicos (LRP) estabelece que, em autos judiciais, as partes indiquem, “com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionado o nome dos confrontantes“.

Em seguida, o § 3º do referido art. 225 prescreve que, em caso específico de processos judiciais que versem sobre imóveis rurais, “a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART“, devendo conter “as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA” (grifou-se).

Por sua vez, o art. 10 do Decreto nº 4.449/2001, com a redação dada pelo Decreto nº 5.570/2005, estatuiu que a identificação da área rural do imóvel por meio de memorial descritivo georreferenciado será exigida nas hipóteses de desmembramento, parcelamento, remembramento e transferência da titularidade do bem. Por oportuno, transcreve-se a redação do mencionado dispositivo legal:

“Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3º e 4º do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos: (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005 – grifou-se)”.

Nesse contexto, o georreferenciamento é imprescindível somente em processos judiciais aptos a provocar alterações no registro imobiliário. Isso porque a sua finalidade “é a de evitar qualquer tipo de distorção ou fraude no espelho imobiliário, e garantir, por consequência, maior realidade das informações constantes nos registros públicos” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros públicos: teoria e prática. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014, pág. 414).

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1646179

Fonte: STJ

Por fim, que tiver interesse em saber mais sobre a conversão de multas do Ibama em serviços ambientais e sobre a responsabilidade civil por danos ambientais é só acessar os artigos que disponibilizei no meu blog.

– Conversão de multas do Ibama em serviços ambientais;

– Responsabilidade civil por danos ambientais.

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Referência:

INCRA. O que é georreferenciamento? Disponível em: <http://www.incra.gov.br/o-que-e-georreferenciamento&gt;. Acesso em: 23 jan.2019.

Proprietário atual só responde por dívida condominial antiga se posterior ao registro do condomínio

Olá seguidores, tudo bom? Primeiramente, feliz 2019 para todos vocês! Que seja um ano de aprendizado, evolução e muito sucesso. E para começar o ano com o pé direito, trago mais uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que trata da seara do Direito Civil. Espero que vocês gostem! Se possível, comentem aqui na notícia para que eu saiba o pensamento de vocês.

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Para quem tiver interesse no assunto, seguem 2 artigos que disponibilizei sobre a Diferença entre Convenção de condomínio e Regimento Interno e sobre dívidas de condomínio com terceiros que podem acarretar penhora de bem de família.

Notícia completa do STJ

O registro da convenção de condomínio é o momento no qual a obrigação pelas taxas condominiais passa a ter caráter propter rem, por isso as dívidas anteriores a essa data devem ser cobradas de quem era o proprietário do imóvel à época.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu parcial provimento ao recurso do atual proprietário, inscrito em cadastro de devedores por dívidas condominiais da época em que o imóvel ainda era do antigo dono.

O recorrente foi inscrito em serviço de proteção ao crédito pelo não pagamento de cotas condominiais no período de outubro de 2008 a março de 2010. Ele adquiriu o imóvel em 31 de março de 2010.

No recurso, sustentou que, ao tempo da formação da alegada dívida, o edifício não preenchia os requisitos legais para ser considerado um condomínio, e dessa forma o débito teria natureza pessoal, e não propter rem, devendo a cobrança ser dirigida ao proprietário anterior.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, citou o Tema 882 dos recursos repetitivos para afirmar que, na ausência de condomínio formalmente constituído, é preciso anuência do associado para que este se torne responsável pelas dívidas relacionadas à associação de moradores.

“Previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas junto ao recorrente. Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção devem ser consideradas de natureza propter rem”, justificou a relatora.

Do Marco divisor

A relatora destacou que, uma vez constituído o condomínio, a jurisprudência do STJ aponta no sentido de que todas as obrigações condominiais decorrentes têm caráter propter rem.

“Devidamente estabelecido o condomínio, todas as despesas condominiais são obrigações propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devidas por quem quer que o possua”, explicou a ministra.

A convenção do condomínio foi registrada em julho de 2009, e é preciso, segundo a relatora, estabelecer o correto marco temporal a partir do qual as dívidas condominiais são devidas pelo recorrente, atual proprietário do imóvel.

Segundo ela, previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas do recorrente. “Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção (09/07/2009) devem ser consideradas de natureza propter rem e, portanto, são também oponíveis ao recorrente”, resumiu a relatora ao justificar o parcial provimento.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1731128

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Fonte: STJ

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Repetitivo discute termo inicial dos juros sobre valor a ser restituído na extinção do contrato de venda de imóvel

Olá seguidores, tudo bom? Trago mais uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que trata da seara do Direito Imobiliário e Direito Civil. Espero que vocês gostem! Se possível, comentem aqui na notícia para que eu saiba o pensamento de vocês.

Aos que tiverem interesse, deixo um vídeo sobre atraso na entrega da obra e os seus direitos:

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Notícia completa do STJ

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a afetação do Recurso Especial nº 1.740.911 para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos. Interposto contra julgamento de mérito de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), o recurso está sob a relatoria do ministro Moura Ribeiro.

Cadastrada como Tema 1.002, a controvérsia está em “definir o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador”.

A afetação do tema foi decidida na sessão eletrônica iniciada em 28/11/2018 e finalizada em 4/12/2018. Na ocasião, a Segunda Seção optou por não suspender a tramitação de processos que tratam do mesmo assunto.

O relator explicou que a suspensão não é necessária nesse caso, pois já existe jurisprudência dominante a respeito do tema nas turmas de direito privado do tribunal, no sentido de que os juros moratórios devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir da data do trânsito em julgado da sentença que julgou procedente o pedido de resolução do contrato.

Moura Ribeiro considerou que a paralisação de todos os processos no país, por até um ano, poderia acarretar efeitos diversos daqueles pretendidos pelo sistema dos recursos repetitivos, que são a celeridade e a segurança jurídica.

O acórdão de afetação admitiu o ingresso da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) como Amicus Curiae, fixando prazo de 15 dias para que ela se manifeste nos autos a respeito do julgamento do recurso.

DO INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS (IRDR)

O artigo 987, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil de 2015 estabelece que, havendo recurso especial contra o julgamento de mérito do IRDR, a tese fixada pelo STJ “será aplicada no território nacional a todos os processos individuais ou coletivos que versem sobre idêntica questão de direito”.

O IRDR foi criado pelo novo CPC para solução de controvérsias jurídicas que se multiplicam em grande número de processos no âmbito dos tribunais de segunda instância.

DOS RECURSOS REPETITIVOS

O CPC/2015 regula no artigo 1.036 e seguintes o julgamento por amostragem, mediante a seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.

No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1740911

Fonte: STJ

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