Celeridade na cobrança das Taxas Condominiais como Título Executivo Extrajudicial

Quer aprender mais sobre Direito Civil e Direito Condominial? Hoje vamos tratar sobre a celeridade na cobrança de Taxas Condominiais em atraso, por meio da Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial! Quer saber mais, então não deixa de ler o artigo completo! Este artigo foi escrito com a colaboração do meu parceiro, advogado Yuri Sascha, especialista em Direito Condominial.

Texto de responsabilidade, criação e opinião do (a) Autor (a)!

Antes de adentrarmos ao tema central do Artigo, disponibilizamos 2 vídeos em nosso Canal do Youtube – Direito Sem Aperreio, que possuem relação ao tema de estudo (Direito Condominial e como notificar dívidas), que tratam sobre como confeccionar uma Notificação Extrajudicial e Atraso injustificado na entrega da obra: o que fazer?

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Artigo completo

Com o advento do Código de Processo Civil de 2015, o crédito decorrente de contribuições condominiais, a popular “taxa de condomínio”, sejam elas as ordinárias (aquelas que são esperadas todo mês) ou extraordinárias (popularmente conhecidas como “taxa extra”), tornou-se um título executivo extrajudicial tal qual o cheque ou a nota promissória, conforme reza o art. 784, X.

Na prática, isso significa dizer que o condomínio edilício, que quase sempre se constitui de uma pessoa jurídica com caixa em baixa ou até mesmo negativo, e, portanto, urgindo a arrecadação de ativos, agora possui a possibilidade de reaver judicialmente valores inadimplentes de condôminos de forma mais célere.

Antes da nova legislação para obter esses valores era necessário o ingresso com uma ação de cobrança, para que o juiz reconhecesse a existência da dívida e só então fosse possível reaver esses valores por meio do procedimento de cumprimento de sentença, ou seja, hoje, a mera existência de crédito tem a mesma força para garantir o pagamento do que uma decisão judicial.

Para ilustrar o quão mais célere se torna esse procedimento, podemos fazer uma comparação da diferença de prazos de cada uma das duas ações:

Ressalte-se, que na maioria dos casos, essa cobrança de faz através do sistema de Juizados Especiais Cíveis (JEC), tendo em vista serem dívidas de pequeno valor, assim consideradas aquelas abaixo de 40 salários-mínimos, conforme o art. 3º, I, da Lei 9.099/95 (Lei dos Juizados Especiais).

Frise-se que, há enorme diferença entre o “ser” e o “dever ser”. A Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais (JECC), estabelece que todos os atos em primeira instância se darão em audiência una. Na prática, o que ocorre é quase sempre o seguinte:

Na ação de Cobrança, ao protocolar a petição inicial, o juiz designará uma data de audiência, que dificilmente ocorrerá em menos de três ou quatro meses contados do protocolo, dentro desse prazo, o devedor ainda poderá apresentar defesa, à qual o condomínio deverá se manifestar em réplica, geralmente dando prazo de 10 ou 15 dias. Ainda é possível que o devedor, a fim de arrastar a discussão o débito por mais alguns meses, para esquivar-se do pagamento, faça o pedido de nova audiência com o fito de instrução e julgamento, para colher depoimento pessoal das partes e testemunhas – que quase nunca acrescentam algo realmente relevante à discussão.

Superada essa fase preliminar, espera-se mais alguns meses, às vezes mais de um ano, para que o juiz prolate a sentença, que ainda pode ser recorrida, por meio de Recurso Inominado às Turmas Recursais.

Em alguns estados, principalmente na região nordeste, à espera da pauta de julgamento ultrapassa facilmente dois anos (contados da prolação de sentença), ou seja, o tempo decorrido entre o protocolo da petição inicial e o Acórdão em segundo grau pode ser uma espera de até quatro anos ou mais.

Depois desse tempo é que finalmente é possível proceder à execução da dívida, que ainda pode ser contestada por Embargos e Impugnações, e tais decisões de embargos/impugnações, podem ser revistas dentro do prazo pelas Turmas Recursais, tal qual a sentença de piso, por meio de novo Recurso Inominado, passando novamente por um período de espera para receber o que é devido.

É que, o devedor pode prorrogar a demanda durante todo esse tempo, para adiar o pagamento da dívida, ou ainda oportunizar que o mesmo proceda a ocultação de seu patrimônio para esquivar-se de vez de pagar o que é devido.

Da Ação de Execução de Título Extrajudicial

Por outro lado, a ação de execução de título extrajudicial, tem procedimento muito mais célere, a começar da citação que já vai acompanhada de ordem judicial de penhora e avaliação, caso o pagamento não seja procedido em 03 (três) dias.

No caso de o executado estar se ocultando, o Código ainda prevê que o oficial de justiça diligencie em dias e horários diferentes para garantir a execução pessoal, e em não sendo possível, realizará por hora certa.

Em verdade, o executado até pode se defender da execução, por meio de Embargos à Execução, porém, a proposição dos mesmos não suspende a execução, de modo que a dívida fica garantida por meio do depósito realizado por ele, ou mesmo por penhora.

Assim, fica assegurado, pelo menos, o pagamento da dívida, ainda que o processo possa demorar um pouco mais do que o previsto, devido a proposição dos embargos, que também são passíveis de recurso. Além disso, mesmo com esse percalço, não se compara em nada à demora da Ação de Cobrança, por esta prever ainda toda a fase de instrução para se obter o título executivo judicial.

Finalmente, cumpre-nos indicar como tornar o mero crédito em um título executivo de fato e de direito. Sim, não basta a mera existência do crédito para se caracterizar o título executivo. O Código Processual é taxativo ao indicar as duas condições para tal, conforme se analisa:

(I) As taxas têm que estar previstas na convenção dominial, ou aprovadas em Assembleias gerais, e,

(II)  Devem estar documentalmente comprovadas.

Ou seja, é necessário que as taxas estejam documentalmente previstas conforme o caso, e principalmente, exista um documento que comprove a cobrança, geralmente um boleto. Com isso, temos que para a execução ser processada judicialmente, faz-se necessária a juntada desses documentos à petição inicial, além de uma planilha atualizada do débito.

Por fim, fica aqui a dica de como é importante possuir uma Assessoria Jurídica mensal em condomínios.

Disponibilizamos para os que se interessantes com o tema, alguns dos nossos Artigos sobre Direito Civil e Condominial:

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77 dúvidas sobre Direito Condominial

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Modelo de Notificação Extrajudicial

Olá gente, tudo bem com vocês? Ultimamente tenho recebido inúmeras dúvidas de seguidores e também de colegas advogados e advogadas, de como confeccionar uma Notificação Extrajudicial. Pensando em ajudá-los e já deixar a minha contribuição natalina de 2018 antecipada, gravei um vídeo explicando o que é e para que serve uma Notificação Extrajudicial, bem como mostrando um modelo.

Enquanto isso, não deixem de me seguir no Instagram – www.instagram.com/lucenatorresadv/ e de se inscreverem no meu canal do Youtube – http://www.youtube.com/c/DireitoSemAperreio. Estou sempre incluindo novidades por lá e gostaria muito da presença e participação de vocês!

Segue o vídeo completo:

 

Ademais, tem um artigo que disponibilizei para vocês, que já conta com mais de 70 mil visualizações – “O que é e para que sereve uma Notificação Extrajudicial”. Por fim, quem tiver interesse em receber o modelo da Notificação Extrajudicial, basta entrar em contato comigo pelo e-mail: lucenatorres.adv@gmail.com. Terei o enorme prazer em enviar o Modelo para vocês!

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Empresa em recuperação judicial pode participar de licitação, decide Primeira Turma

Olá, tudo bem com vocês? Segue uma decisão importantíssima do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em relação a empresas que se encontrem em recuperação judicial. É que, as empresas submetidas a processos de recuperação judicial podem participar de licitação, desde que demonstrem, na fase de habilitação, ter viabilidade econômica.

Com base nesse entendimento, a Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, inexistindo autorização legislativa, é incabível a inabilitação automática de empresas submetidas à Lei 11.101/2005 unicamente em virtude da não apresentação de certidão negativa de recuperação judicial.

Segundo o relator, ministro Gurgel de Faria, mesmo que a Lei da Recuperação Judicial tenha substituído a figura da concordata pelos institutos da recuperação judicial e extrajudicial, o artigo 31 da Lei 8.666/1993 não teve o texto alterado para se amoldar à nova sistemática.

Para o relator, mesmo para empresas em recuperação judicial, existe a previsão de possibilidade de contratação com o poder público, o que, como regra geral, pressupõe a participação prévia em processos licitatórios.

Atividade econômica

Segundo Gurgel de Faria, o objetivo principal da legislação é viabilizar a superação da situação de crise econômico-financeira do devedor, a fim de permitir a manutenção da fonte produtora, do emprego dos trabalhadores e dos interesses dos credores, promovendo, assim, a preservação da empresa, sua função social e o estímulo à atividade econômica.

O ministro destacou que a jurisprudência do STJ tem se orientado no sentido de que a Administração não pode realizar interpretação extensiva ou restritiva de direitos quando a lei assim não dispuser de forma expressa.

“A interpretação sistemática dos dispositivos das Leis 8.666/1993 e 11.101/2005 leva à conclusão de que é possível uma ponderação equilibrada dos princípios nelas contidos, pois a preservação da empresa, de sua função social e do estímulo à atividade econômica atendem também, em última análise, ao interesse da coletividade, uma vez que se busca a manutenção da fonte produtora, dos postos de trabalho e dos interesses dos credores”, concluiu o ministro.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):AREsp 309867

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Suspensas execuções trabalhistas contra empresas em falência

Segue decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em relação às ações movidas na seara trabalhista, mais precisamente em casos em que a empresa decreta falência. Tal matéria já havia sido analisada pelo STJ, pela Terceira Turma, em maio deste ano. Ao final da notícia trarei o entendimento anterior para vocês.

Segue Decisão completa

Duas empresas em processo de falência tiveram pedidos de liminar deferidos pela presidente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ministra Laurita Vaz, para que sejam suspensas execuções promovidas pela Justiça do Trabalho. Em ambos os casos, a ministra designou o juízo universal de falência e recuperação judicial para decidir, provisoriamente, sobre as medidas urgentes que envolvam o patrimônio das empresas.

Os pedidos foram feitos em conflitos de competência que discutem atos de bloqueio de valores realizados em reclamações trabalhistas que tramitam em varas especializadas de São Paulo e de Minas Gerais. Para as empresas, após a decretação de falência, caberia ao juízo universal as decisões sobre eventual constrição de créditos pertencentes à massa falida.

A ministra Laurita Vaz destacou que o STJ possui o entendimento consolidado de que os atos de execução dos créditos individuais promovidos contra empresas em falência ou em recuperação, na vigência do Decreto-Lei 7.661/15 ou da Lei 11.101/05, devem estar a cargo do juízo universal, ainda que ultrapassado o prazo de 180 dias de suspensão previsto no artigo 6º da Lei de Falências e Recuperação Judicial.

A presidente do STJ também citou jurisprudência do tribunal no sentido de que, após deferido o pedido de falência, os atos de execução relacionados a crédito trabalhista incidentes sobre o patrimônio da massa falida devem ser processados no âmbito do juízo universal, mesmo nos casos de penhora anterior.

Após a concessão das liminares, a ministra determinou a remessa dos autos ao Ministério Público Federal para parecer.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):CC 159482

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Decretação de falência leva à extinção de execuções suspensas durante a recuperação judicial

A certeza quanto à irreversibilidade da decisão que decretou a falência de uma empresa devedora permite que as ações de execução movidas contra ela, suspensas em razão do processo de recuperação judicial, sejam extintas.

Dessa forma, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão do juízo de origem que extinguiu ações movidas pela Petrobras Distribuidora contra um posto de combustível e que estavam suspensas em razão da recuperação.

No recurso rejeitado pelo STJ, a Petrobras Distribuidora alegou que os artigos 6º e 99 da Lei de Falência e Recuperação preconizam a suspensão dessas demandas, e não a extinção, como foi determinado pelo juízo competente.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, a suspensão das execuções é determinação expressa em lei, mas, apesar desse fato, a extinção, nos limites propostos no voto, não se revela incompatível com o ordenamento jurídico.

“Não se está propondo que tais processos devam ser extintos ab initio, ao invés de serem suspensos. O que se defende é que, após a formação de juízo de certeza acerca da irreversibilidade da decisão que decretou a quebra, não há sentido prático em manter as execuções individuais suspensas, ante a impossibilidade de seu sucesso”, fundamentou a relatora.

Medida inócua

De acordo com a ministra, a eventual retomada das execuções individuais suspensas se traduz em medida inócua, por serem pretensões carentes de possibilidades reais de êxito.

“Na hipótese de ter havido o pagamento integral dos créditos, a pretensão executiva individual estaria satisfeita, o que ensejaria sua extinção. Já na segunda hipótese, a insuficiência do produto do ativo realizado conduziria, inexoravelmente, à inviabilidade prática do prosseguimento das execuções suspensas, à vista do exaurimento dos recursos aptos a satisfazer as obrigações respectivas”, disse a relatora.

A ministra lembrou que a decretação da falência acarreta a extinção da pessoa jurídica da sociedade empresária, derivada de sua dissolução total, significando que mesmo que fosse possível retomar a execução, “tais pretensões careceriam, em última instância, de pressuposto básico de admissibilidade apto a viabilizar a tutela jurisdicional, ante a inexistência do sujeito passivo contra o qual exigir o cumprimento da obrigação”.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1564021

Fonte: STJ

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Passo a passo de como obter 50% de desconto no registro do primeiro imóvel

Bem, após uma consultoria na área do Direito Imobiliário, que constava inúmeros pontos, encontrei este que quero compartilhar com vocês. É que, muitas pessoas não sabem, mas ao adquirirem o primeiro imóvel vocês podem solicitar desconto.

Eu tenho certeza que muitos não sabiam desta informação, e sabem o motivo? Os cartórios não disponibilizam isso para a população. Preciso dizer porquê? Enfim, vamos ao que realmente interessa.

É necessário para a obtenção do desconto que a aquisição do imóvel seja realizada por meio de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Sendo que este desconto abrange notas e registros indispensáveis à formalização do ato.

Todavia, é necessário o enquadramento do adquirente em alguns requisitos, sendo eles:

1) Se tratar da primeira aquisição imobiliária;

2) O imóvel deve ter destinação residencial;

3) O imóvel deve ser financiado pelo SFH.

Qual legislação garante este desconto?

A Lei que garante este desconto é a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), por meio do artigo 290, com redação alterada pela Lei nº 6.941/1981, que determina o desconto nos seguintes termos: “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento).”

Assim, tendo em vista os custos envolvidos na aquisição de imóvel, muitas pessoas deixam de providenciar essa etapa importante e a relação de compra e venda fica baseada apenas em um contrato de gaveta, o que não é recomendável.

Tendo como principal objetivo do desconto, o de possibilitar às pessoas que não deixem de realizar o registro da propriedade imobiliária, assegurando o direito pleno ao uso do bem, minimizando os riscos de discussões criadas por terceiros interessados no imóvel.

Quais são os descontos englobados nesta lei?

Temos que este desconto é exclusivo para o pagamento dos emolumentos ou taxas de cartório, não atingindo o valor referente ao ITBI perante o Município, onde o imóvel está localizado, bem como outros impostos eventualmente incidentes conforme a legislação municipal.

Quem não possui direito ao desconto?

O adquirente perde o direito ao desconto caso tenha pago à vista o imóvel ou não tenha financiado, ou, quem adquiriu imóvel cujo valor de avaliação seja superior ao limite máximo apresentado pelo SFH; ou mesmo quem já possui imóvel registrado; e por fim, quem recebeu imóvel por doação ou herança.

Como formalizar este pedido de desconto?

Temos que a instrumentalização da concessão do desconto é realizada mediante o preenchimento de declaração firmada de próprio punho pelo (s) comprador (es) perante o cartório, atestando que aquele imóvel é o seu primeiro, responsabilizando-se pela afirmação nos termos da Lei.

Neste sentido, normalmente o cartório já possui um modelo desta declaração, bastando o comprador solicitá-la e o formulário será entregue.

Por fim, é necessário mencionar que, caso o comprador não solicite o desconto e efetue o registro normalmente, posteriormente não terá direito ao reembolso em hipótese alguma, haja vista que os cartórios não são obrigados pela lei a divulgar a existência desse desconto.

Se por acaso o cartório negar a concessão deste desconto, o que devo fazer?

Uma alternativa é formalizar um pedido administrativo no próprio Cartório, protocolando-o, o que poderá gerar ao cartório uma multa, além da suspensão de seu funcionamento.

Caso o protocolo não surta efeito, e o comprador possua todos os requisitos para a concessão do desconto, o adquirente poderá registrar a situação perante a Corregedoria Geral de Justiça (CGJ), e, se não der resultado, o comprador poderá ingressar com medida judicial para obrigar o cartório na concessão do desconto.

Por isso a importância de uma boa assessoria jurídica, tanto para pessoas físicas como jurídicas.

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Fonte: Trabalho de Consultoria Imobiliária para Empresas, do escritório Lucena Torres Advocacia e Consultoria Jurídica especializada

SEMACE informa tempo para emitir a Licença Ambiental

Olá gente, tudo bem? Hoje trago notícias importantes diretamente da SEMACE. Aproveito para disponibilizar, também, alguns dos artigos escritos na seara ambiental, que versa sobre licenças ambientais e ensinam para que serve uma licença ambiental. Dêem uma lida para ficarem por dentro!

Empreendedores e consultores ambientais podem verificar o tempo médio de atendimento do pedido de licenciamento demandado à Superintendência Estadual do Meio Ambiente (Semace), por meio do serviço Dashboard, disponibilizado, nesta segunda-feira (14), na página da autarquia na internet. Ao acessar o Dashboard, o interessado tem a previsão de quanto tempo levará a análise da solicitação, podendo planejar melhor o cronograma do empreendimento. As informações podem ser filtradas pelo tipo de empreendimento e pelo tipo de licença pedida (prévia, de instalação, de operação entre outros).

A média do tempo resposta está em 100 (cem) dias corridos, com variações para baixo que ficam em torno dos 60 (sessenta) dias. O tempo é calculado sobre um banco de dados formado pelas licenças já emitidas e seguirá sendo atualizado a cada nova emissão. A informação disponibilizada ao público também servirá à Semace.

“Se esse número diminuir nos próximos dias, significa que o esforço que fazemos está dando certo”, afirmou o gerente do Escritório de Projetos da Semace, Tiago Bessa. “Se o tempo se mantiver ou aumentar, acenderá um sinal de alerta, indicando que algo teremos de ajustar”, completou.

Banco Mundial

A ferramenta foi criada por desenvolvedores da Semace e do Banco Mundial, em uma parceria inédita do banco em relação às entidades que prestam serviços de licenciamento ambiental no Brasil.

A experiência foi apresentada como exitosa, durante encontro que a instituição de financiamento realizou, semana passada, em Washington. “A previsibilidade do nosso tempo resposta é uma informação que tem valor econômico para o empreendedor que nos solicita a licença ambiental”, explicou o gerente.

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Fonte: SEMACE

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Referências:

SEMACE. Disponível em: < http://www.semace.ce.gov.br/2018/05/transparencia-semace-informa-tempo-para-emitir-a-licenca-ambient…; Acesso em: 06 jun.2018

Aluguéis, disputas judiciais e a interpretação do STJ

Olá caros seguidores e caras seguidoras, tudo bem com vocês? Hoje eu trago uma notícia especial, advinda do Superior Tribunal de Justiça (STJ), acerca de temas do Direito Civil e Direito de Família, assim como o Direito Imobiliário.

São entendimentos a respeito do direito de preferência em contrato de locação; aluguel para ex-cônjuge em caso de separação ou divórcio; penhora de salário para garantir o pagamento de aluguel atrasado; bem de família e a impenhorabilidade em caso de fiador; aditivo contratual e o fiador em contrato de locação; rescisão imotivada e a Lei do Inquilinato; locação de imóveis comerciais e as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel; aluguel em dobro – 13º aluguel; indenização e a retomada do imóvel comercial; e, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em contratos de locação.

Notem que, para quem tenha interesse no assunto, o meu blog gratuito traz diversas explicações sobre os temas. Assim, segue o endereço para pesquisa: https://lucenatorresadv.wordpress.com/

Notícia completa do STJ:

Para muitos brasileiros, enquanto o sonho da casa própria não se concretiza ou o estágio do negócio ainda não permite ou justifica a aquisição de imóvel próprio, é preciso continuar recorrendo ao aluguel. Cerca de 20% dos domicílios nas áreas urbanas do país são alugados, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Ao longo do aluguel de uma casa, um apartamento ou um imóvel comercial, e mais ainda no momento de sua rescisão, é comum surgirem dúvidas e conflitos sobre os direitos e obrigações de ambas as partes, que nem sempre as estipulações prévias do contrato são suficientes para prevenir.

No Brasil, as relações entre locador e locatário são regidas pela Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, cujas normas também se aplicam aos contratos informais ou verbais. A despeito da regulamentação legal e das cláusulas pactuadas livremente no contrato, é comum que as controvérsias acabem desaguando nos tribunais.

De acordo com o índice FipeZaP de Locação, que acompanha o valor dos aluguéis em 15 capitais brasileiras, o preço do aluguel de imóveis sofreu uma alta acima da inflação nos primeiros meses de 2018. Em março, o preço médio do aluguel subiu 0,54%. Essa foi a primeira vez que os valores aumentaram desde maio de 2015.

O grande número de imóveis locados no Brasil tem reflexo direto na quantidade de ações judiciais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) oferece balizas para a correta interpretação das normas aplicáveis às relações jurídicas decorrentes da locação de imóveis residenciais e comerciais.

Direito de preferência

Se o proprietário colocar o imóvel à venda, o inquilino terá preferência para comprá-lo, desde que se disponha a pagar o mesmo preço oferecido a terceiros.

Caso o locatário seja preterido na sua preferência, poderá pleitear indenização por perdas e danos ou exercer o direito de adjudicação compulsória do imóvel, observadas as regras do artigo 33 da Lei do Inquilinato. Para a adjudicação compulsória, exige-se o depósito do preço do bem; a formulação do pedido de preferência no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; e a averbação do contrato de locação pelo menos 30 dias antes da alienação.

Em julgado da Terceira Turma (REsp 1.554.437), o locatário queria exercer o direito de preferência para comprar o imóvel compulsoriamente. No entanto, ele não havia feito a averbação do contrato no cartório de registro de imóveis. Assim, o colegiado concluiu que a adjudicação compulsória do bem não era possível.

Segundo o relator do caso, ministro João Otávio Noronha, a obrigação legal de averbar o contrato de locação serve para gerar efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel.

“Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis”, explicou o ministro.

No site do STJ, é possível encontrar outros casos relacionados ao tema. Clique aqui para acessar a Pesquisa Pronta.

Aluguel para ex-cônjuge

Nos casos de separação ou divórcio, quando ainda não aconteceu a partilha dos bens, um cônjuge pode ser obrigado a pagar aluguel ao outro, a título de indenização pelo uso exclusivo do imóvel que pertence ao casal. A decisão é da Segunda Seção do STJ e tem por objetivo não gerar enriquecimento sem causa, se o bem comum for de uso exclusivo de um dos cônjuges.

De acordo com o ministro Raul Araújo, que relatou o recurso (número não divulgado em razão de segredo de Justiça), uma vez homologada a separação judicial, a mancomunhão, antes existente entre os cônjuges, transforma-se em condomínio, regido pelas regras comuns da compropriedade, em que se admite a indenização.

“Admitir a indenização antes da partilha tem o mérito de evitar que a efetivação desta seja prorrogada por anos a fio, relegando para um futuro incerto o fim do estado de permanente litígio que pode haver entre os ex-cônjuges, senão, até mesmo, aprofundando esse conflito, com presumíveis consequências adversas para a eventual prole”, destacou o ministro.

Penhora de salário

Para garantir o pagamento de aluguéis atrasados havia mais de uma década, o STJ determinou a penhora de parte do salário de um inquilino devedor. O tribunal autorizou o desconto mensal de 10% do vencimento do locador para garantir o pagamento do aluguel de um imóvel residencial.

Para a ministra que relatou o caso (REsp 1.547.561), Nancy Andrighi, descontar 10% mensais da folha de pagamento não colocaria em risco a subsistência do devedor nem de sua família.

Por outro lado, segundo a ministra, a penhora garantiria o direito à satisfação executiva do credor, motivo capaz de excepcionar a regra contida no artigo 649, IV, do Código de Processo Civil, que prevê a impenhorabilidade de salários – a não ser para pagamento de pensão alimentícia.

Bem de família

Na hora de ser fiador de alguém em um contrato de locação, é preciso ficar atento à legislação. Mesmo com a previsão de impenhorabilidade do bem de família em processos de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, nos casos que envolvem obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, a penhora é possível.

O tema foi discutido pelo STJ em recurso repetitivo que envolveu quase dois mil casos sobre o mesmo assunto. E o entendimento também resultou na edição da Súmula nº 549, cujo conteúdo foi posteriormente confirmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF).

O relator do repetitivo na Segunda Seção do STJ, ministro Luis Felipe Salomão, destacou que, conforme o artigo 1º da Lei nº 8.009/90, o bem imóvel destinado à moradia da entidade familiar é impenhorável e não responderá pela dívida contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, hipótese prevista no artigo 3º da lei.

“A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhorSa do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da lei 8.009/90”, concluiu o ministro, ao citar precedente da Sexta Turma (REsp 771.700).

Para acessar a Pesquisa Pronta sobre este assunto, clique aqui.

Aditivo contratual

Outro assunto muito recorrente no STJ envolve o fiador do contrato de locação e o aditivo dos contratos. Decisão recente do tribunal mostrou que a falta de anuência em aditivo contratual não desobriga o fiador na prorrogação de contrato de aluguel. Segundo o STJ, os fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham concordado com a prorrogação do contrato.

Segundo a Terceira Turma, mesmo não tendo assinado o aditivo, a garantia prestada pelo fiador persiste até o encerramento da locação, com a ressalva apenas de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original.

Segundo a relatora do recurso especial (REsp 1.607.422), ministra Nancy Andrighi, o artigo 39 da Lei 8.245/91 estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”. Para se exonerar da obrigação, o fiador deve apresentar uma notificação resilitória, declarando que não mais responde pelos débitos locatícios.

Rescisão imotivada

A Lei do Inquilinato estabelece que o prazo para que o proprietário de imóvel faça uso da denúncia vazia para rescindir imotivadamente o contrato de aluguel é de 30 meses, correspondente a um único contrato. Nos casos em que admite a soma de prazos em contratos de aluguel prorrogados, a legislação o faz de forma expressa, pelo prazo mínimo de cinco anos exigido para o pedido de renovação (REsp 1.323.410).

A soma dos períodos de aluguel urbano renovado sucessivamente não autoriza a rescisão contratual imotivada, nos termos do artigo 46 da Lei do Inquilinato, já que a legislação não permite a adição de tempo nessa situação.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do STJ deu provimento ao recurso (REsp 1.364.668) de um inquilino para julgar improcedente a ação de despejo movida pelo proprietário, que pretendia retomar o imóvel com base em denúncia vazia após 30 meses de locação, sendo seis meses do contrato original mais dois aditivos de um ano cada.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que a Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer que o prazo de 30 meses que permite ao proprietário fazer uso da denúncia vazia deve corresponder a um único contrato.

O magistrado lembrou que, nos casos em que opta por celebrar contrato por prazo inferior a 30 meses, o locador deve aguardar o prazo de cinco anos para denunciá-lo sem justificativa.

Imóveis comerciais

Questões referentes à locação de imóveis comerciais também aparecem com frequência na jurisprudência do STJ. Julgado recente analisou se as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel poderiam ser consideradas para aumentar o valor do aluguel.

Para a corte, obras novas ou o aumento da área edificada – realizados pelo locatário – não devem ser considerados em ação revisional de aluguel. A decisão foi dada pela Quarta Turma ao analisar o recurso (REsp 1.411.420) apresentado por proprietários de um imóvel alugado para um hospital oftalmológico.

Depois que os inquilinos terminaram as obras, os locadores queriam atualizar o aluguel com base no valor de mercado, aumentando o preço de R$ 63.495,60 para R$ 336.932,00.

Segundo o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, a ação revisional não se confunde com a ação renovatória de locação. “Na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acessões, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato”, explicou.

Aluguel em dobro

Em julgado de 2016, o STJ decidiu que a cobrança de aluguel em dobro de loja em shopping center, no mês de dezembro, não é abusiva. A decisão da Terceira Turma reconheceu como válida a cláusula do contrato de locação que estabelece a duplicação do valor, prática conhecida como 13º aluguel.

Para o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso (REsp 1.409.849), a cobrança do 13º aluguel nos shoppings é prevista em cláusula contratual própria desse tipo peculiar de contrato de locação, incluindo-se entre as chamadas cláusulas excêntricas.

O relator explicou que os aluguéis de espaços em shoppings são compostos por uma parte fixa e outra variável, sendo que o montante variável é calculado sobre o faturamento do estabelecimento, oscilando de 7% a 8% sobre o volume de vendas.

“No mês de dezembro, é previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado faça também frente ao aumento de suas despesas nessa época do ano”, disse o ministro.

Indenização

O STJ entendeu que, nos casos em que se comprovar a insinceridade do pedido de retomada do imóvel comercial, é cabível indenização por fundo de comércio.

Para a corte, quando o locador de imóvel comercial pede a devolução do bem alugado, o ressarcimento do fundo de comércio é obrigatório na hipótese de a locação por prazo determinado deixar de ser renovada por qualquer das razões previstas no parágrafo 3º do artigo 52 da Lei 8.245/91, acrescida da má-fé ou desídia do locador.

Assim, a vinculação do direito à indenização pelo fundo de comércio ao pleito de renovação compulsória do contrato de locação comercial destina-se exclusivamente a penalizar o locador que faz a retomada insincera do imóvel, frustrando uma legítima expectativa do locatário à renovação compulsória do contrato de aluguel.

Ao analisar ação de um empresário que alugava imóvel para sediar microempresa (REsp 1.216.537), a Quarta Turma decidiu que, para a concessão da indenização pelo fundo de comércio, não basta a ocorrência dos fatos descritos na lei. Para o relator, ministro Marco Buzzi, é imprescindível que os fatos decorram de um ato de retomada insincera do imóvel por parte do locador, circunstância que somente pode ser verificada posteriormente à procedência da demanda.

Código de Defesa do Consumidor (CDC)

Outra discussão frequente no STJ é a aplicabilidade ou não do Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de locação. A jurisprudência da corte tem sido firme no sentido de que não se aplica o código ao contrato regido pela Lei do Inquilinato, pois tais contratos não se enquadram no conceito de relação de consumo e, além disso, já são regulados por lei própria.

Para o ministro Marco Buzzi, relator de um dos recursos que abordou o assunto (AREsp 101.712), os contratos de locação fazem parte de microssistema distinto, e as relações jurídicas locatícias não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90.

“Assim, tratando-se de contrato regido especificamente pela lei 8.245/91, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor”, ressaltou Buzzi.

Acesse a Pesquisa Pronta sobre o tema aqui.

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Referências:

STJ. Notícias. Disponível em: < http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Alugu%C3%…; Acesso em: 14 maio.2018

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1554437REsp 1547561REsp 1607422REsp 1323410REsp 1364668REsp 1411420REsp 1409849REsp 1216537AREsp 101712

Notícia do STJ – Bem de família é penhorável quando únicos sócios da empresa devedora são donos do imóvel hipotecado

Seguindo a sexta-feira de notícias recentes, segue uma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), na seara do Direito Civil, Direito de Família e Direito Empresarial! Uma ótima dica, que engloba diversas área do Direito.

Espero que seja útil a vocês!

Segue a notícia completa:

É possível penhorar imóvel bem de família nos casos em que ele for dado em garantia hipotecária de dívida contraída em favor de Pessoa Jurídica quando os únicos sócios da empresa devedora são proprietários do bem hipotecado, em virtude da presunção do benefício gerado aos integrantes da família.

O entendimento foi firmado em decisão unânime pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar recurso de um casal – únicos sócios da empresa executada e proprietários de um imóvel hipotecado – que pretendia o reconhecimento da impenhorabilidade do bem dado em garantia, sem ter sido apresentada prova de que os integrantes da família não foram beneficiados.

O colegiado também sedimentou o entendimento de que, nas hipóteses em que o bem de família for dado em garantia real de dívida por um dos sócios da pessoa jurídica, o imóvel se mantém impenhorável, cabendo ao credor o ônus da prova de que o proveito se reverteu à entidade familiar.

Exceção

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que a impenhorabilidade do bem de família é instituída pela Lei nº 8.009/90, que dispõe sobre o direito fundamental à moradia. Todavia, segundo o ministro, o artigo 3º da lei trata das exceções à regra geral, estabelecendo ser possível a penhora do imóvel que tiver sido oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.

Para Salomão, o cuidado com a preservação do bem de família não deve afastar valores como a boa-fé objetiva. Ele citou julgados do STJ que entendem que a oneração do bem familiar, mediante seu oferecimento como garantia hipotecária, faz parte da liberdade do proprietário do imóvel.

De acordo com o relator, o STJ entende que, ainda que a titularidade do imóvel pertença a um dos sócios da pessoa jurídica, em favor da qual tenha sido instituída a hipoteca, a exceção legal não estaria automaticamente configurada, demandando, da mesma forma, prova de que os proprietários do imóvel dado em garantia teriam se favorecido com o montante auferido.

“Em prestígio e atenção à boa-fé (vedação de venire contra factum proprium), à autonomia privada e ao regramento legal positivado no tocante à proteção ao bem de família, concluiu-se que, à vista da jurisprudência do STJ – e também em atenção ao disposto na Lei nº 8.009/90 –, o proveito à família é presumido quando, em razão da atividade exercida por empresa familiar, o imóvel onde reside o casal (únicos sócios daquela) é onerado com garantia real hipotecária para o bem do negócio empresarial”, afirmou.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): EAREsp 848498

 

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Referências:

STJ. Notícias. Bem de família é penhorável quando únicos sócios da empresa devedora são donos do imóvel hipotecado Disponível em: < http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Bem-de-fam%C3%ADlia-%C3%A9-penhor%C3%A1vel-quando-%C3%BAnicos-s%C3%B3cios-da-empresa-devedora-s%C3%A3o-donos-do-im%C3%B3vel-hipotecado&gt; Acesso em: 04 maio.2018.

 

Notícia do STJ – Veículo usado em Crime Ambiental poderá ser liberado ao dono na condição de fiel depositário

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de Recurso Especial (REsp) sob o rito dos repetitivos, fixou a tese de que é possível a liberação de veículo de carga apreendido em transporte ilegal de madeira, desde que o proprietário assuma o compromisso com sua guarda e conservação na condição de fiel depositário. O tema foi cadastrado sob o número 405 no sistema de Recursos Repetitivos.

A controvérsia posta em julgamento analisou a compatibilidade entre o artigo 25, parágrafo 4º, da Lei nº 9.605/98 (Lei de Crimes Ambientais) – correspondente atualmente ao parágrafo 5º do artigo 25 –, que determina a alienação dos instrumentos utilizados na prática do crime, e o Decreto nº 3.179/99 (em vigor na época dos fatos), que possibilita a liberação dos veículos e embarcações apreendidos pela prática de infração administrativa ambiental, mediante pagamento de multa ou oferecimento de defesa.

O relator, ministro Mauro Campbell Marques, reconheceu que seguir “pura e simplesmente” o artigo 25 da Lei nº 9.605/98 poderia representar violação aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, mas, também, destacou que a regra do artigo 2º, parágrafo 6º, do Decreto nº 3.179/99, que admitia o pagamento de multa para a liberação do veículo, “constitui verdadeira inovação no ordenamento jurídico, destituída de qualquer base legal” (isso porque, segundo ele, o Decreto exorbitou do papel de apenas regulamentar a lei).

Depreciação

“Para esses casos, é legítimo admitir, como fez a parte final do inciso VIII do parágrafo 6º do artigo 2º do Decreto nº 3.179/99 (redação original), que a apresentação de defesa administrativa impeça a imediata alienação dos bens apreendidos, pois esta conclusão necessariamente deve vir precedida da apreciação da demanda instaurada entre a administração e o infrator”, disse o ministro.

“E, neste sentido, por este interregno até a decisão, veículos e embarcações ficariam depositados em nome do proprietário”, considerou o relator ao destacar que a apreensão dos bens, sem que sejam utilizados, apenas tem o efeito de causar sua depreciação econômica, o que, segundo ele, não é proveitoso nem ao poder público, nem ao proprietário.

“Anote-se que não se está defendendo a simplória liberação do veículo, mas a devolução com a instituição de depósito (e os consectários legais que daí advêm), observado, entretanto, que a liberação só poderá ocorrer caso o veículo ou a embarcação estejam regulares na forma das legislações de regência”, acrescentou Mauro Campbell Marques.

A decisão, tomada de forma unânime, não é aplicável aos casos ocorridos após a entrada em vigor do Decreto nº 6.514/08, que deu tratamento jurídico diferente à questão das sanções administrativas nos casos de infração contra o meio ambiente (artigo 105 e seguintes e artigo 134 e seguintes).

Recursos repetitivos

O novo Código de Processo Civil (CPC/2015) regula, a partir do artigo 1.036, o julgamento por amostragem, mediante a seleção de Recursos Especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.

A possibilidade de aplicar o mesmo entendimento jurídico a diversos processos gera economia de tempo e segurança jurídica.

No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp nº 1133965

 

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Referência:

STJ. Veículo usado em crime ambiental poderá ser liberado ao dono na condição de fiel depositário. Disponível em: <http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Ve%C3%ADculo-usado-em-crime-ambiental-poder%C3%A1-ser-liberado-ao-dono-na-condi%C3%A7%C3%A3o-de-fiel-deposit%C3%A1rio&gt; Acesso em: 26 abri.2018.

O que é o Contrato Social de uma empresa? E saibam quais os 6 erros que não devem ser cometidos!

Para aqueles que não estão familiarizados com este termo, mas possuem a ideia de abrir uma empresa, não podem deixar de entender o que é um Contrato Social. Assim, o contrato social de uma empresa nada mais é do que o documento que estabelece quais são as obrigações dos sócios, bem como quais são os direitos de cada um.

Ou seja, trata-se de um acordo firmado anteriormente à constituição da sociedade empresária, de modo a servir como uma orientação em diversas situações experimentadas pelo negócio, tendo como exemplo: a divisão de lucros e a tomada de decisão.

Desta forma, qualquer erro pode prejudicar intensamente a atuação do negócio e mesmo o relacionamento dos sócios. Por isso, segue os 6 erros que não devem ser cometidos e como evita-los.

1. DESCONHECER AS CLÁUSULAS OBRIGATÓRIAS

Existem algumas cláusulas que são obrigatórias em todo contrato social e, quando você as desconhece, poderá errar na elaboração do contrato e prejudicar a regularidade e atividade do seu negócio.

Nesse sentido, dentre as cláusulas obrigatórias estão:

i) A necessidade de identificar corretamente o nome empresarial;

ii)  A qualificação dos sócios;

iii) As atividades desenvolvidas pela empresa;

iv) O capital da sociedade;

v) A participação de cada sócio nessa quantia;

vi) O endereço do local, estabelecimento das responsabilidades de cada sócio;

vii) A hierarquização, o responsável pela tomada de decisão e, principalmente;

viii) A participação de cada sócio nos lucros e nas perdas.

Desta forma, é preciso estabelecer o prazo da sociedade, assim como é preciso determinar a qualificação do administrador que não seja sócio, caso seja aplicável. Sem essas cláusulas, o contrato se torna incompleto, o que gerará implicações futuras.

2. DETALHAR A ATUAÇÃO DA EMPRESA DE MANEIRA INCORRETA OU INCOMPLETA

Neste tópico, tem-se que este erro é mais comum do que se imagina, haja vista que muitos sócios têm alguma dificuldade de pensar mais à frente em relação ao seu negócio. Como o contrato social deve ser estabelecido antes de abrir o negócio, é necessário pensar com zelo em quais serão todas as atividades que a empresa vai desenvolver em um primeiro momento e também, em quais serão as possíveis atividades a serem desenvolvidas no futuro.

Isso é importante porque, dependendo da atividade que vai fazer parte da empresa, a legislação pode ser mais ou menos incisiva, assim como pode ser necessário determinar um administrador além dos sócios, por exemplo. O prejuízo desta não indicação será abordada no próximo tópico.

3. NÃO INDICAR O ADMINISTRADOR DO NEGÓCIO

Como mencionado acima, a indicação de quem será o administrador ou de quem serão os administradores é indispensável ao contrato social. Essa decisão não pode ser tomada de maneira posterior à elaboração do contrato ou à constituição da empresa e, por isso, é necessário que os sócios decidam de maneira anterior quem será o responsável por tocar o negócio.

Dependendo da atuação da empresa, a administração deverá ser feita obrigatoriamente por um membro externo quando nenhum dos sócios for qualificado. É o caso de negócios relacionados à saúde, por exemplo, que exigem que um profissional da área administre o negócio.

Se nenhum sócio é capacitado para tal tarefa, o contrato deve estabelecer, necessariamente, o responsável. De maneira oposta, se um dos sócios for qualificado, então ele deve ser indicado como o administrador caso esteja de acordo.

4. NÃO TER UMA CLÁUSULA QUE PREVEJA A SAÍDA DE UM SÓCIO

Esta cláusula pode até não estar entre as obrigatórias, todavia, a previsão do que acontece em caso de saída do sócio é muito importante porque desentendimentos, dissolução ou mesmo acidentes e falecimentos podem fazer com que o negócio se veja sem um dos sócios.

O resultado disso é que podem ocorrer disputas internas pelo controle do que fora deixado pelo sócio, ou então, pode ocorrer a entrada de um herdeiro imprevisto na sociedade.

5. NÃO CONTAR COM AJUDA JURÍDICA NO MOMENTO OPORTUNO – ASSESSORIA OU CONSULTORIA JURÍDICAso

A elaboração de um contrato social não é tarefa fácil, contudo, ela se torna ainda mais difícil quando não há respaldo jurídico. Um advogado ou, ainda melhor, uma consultoria jurídica é capaz de auxiliar os sócios na elaboração e validação jurídica de um contrato.

Sendo assim, um erro muito comum é o de não saber a hora de procurar ajuda ou, pior ainda, de não procurar qualquer ajuda para a elaboração desse contrato, pensando apenas na economia de dinheiro atual.

Nesse sentido, procure ajuda jurídica logo no começo da elaboração do contrato social ou, no mínimo, quando já houver um contrato relativamente elaborado, ou mesmo, na construção dos aditivos!

6. NÃO ELABORAR O CONTRATO SOCIAL

Por fim, o maior erro possível referente ao contrato social, entretanto, é o fato de não o elaborar. Quando você não faz o contrato social da sua empresa ela não pode ser registrada adequadamente, o que significa que ela está operando sem regularidade.

Ou seja, sem um contrato social, a relação dos sócios também pode ser abalada em questões futuras, levando a disputas que podem até mesmo chegar à justiça — e tudo isso devido a uma falta de acordo prévio sobre as condições da sociedade.

O contrato social da empresa deve ser elaborado com cuidado, pois é um dos documentos mais importantes para a constituição e operação do negócio de maneira geral. Ao conhecer esses 06 (seis) erros você será capaz de evitá-los e conseguirá um contrato adequado para as suas necessidades.

Segue uma dica bônus para vocês:

UTILIZAR UM CONTRATO SOCIAL PADRÃO

Buscando a praticidade e a economia de tempo e de esforço, muitos empresários utilizam contratos padrões. Embora esses modelos contenham boa parte das cláusulas obrigatórias, cada negócio tem as suas próprias necessidades.

Já escrevi sobre este tema anteriormente, em relação aos cuidados de elaborar contrato sem advogado!

O resultado de utilizar um contrato social padrão é óbvio: sem o devido conhecimento para avaliar se o contrato atende ou não às necessidades do negócio, grandes são as chances de que ele seja elaborado de maneira incorreta, necessitando de correções posteriores.

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