Prescrição dos crimes ambientais na esfera administrativa, civil e penal

Quer aprender mais sobre Direito Ambiental? Hoje vamos tratar sobre prescrição de crimes da esfera administrativa, civil e ambiental. Quer saber mais, então não deixa de ler o artigo completo!

Este artigo foi escrito com a colaboração da colunista Alyne Almeida, e aborda a seara do Direito Ambiental, mais precisamente acerca da prescrição de Crimes Ambientais. Instagram da Autora – @alynealmeidaadv

Texto de responsabilidade, criação e opinião do (a) Autor (a)!

Introdução

Quando falamos em prescrição de crimes ambientais devemos, primeiramente, entender que se trata de uma responsabilidade Tríplice, ou seja, a ação que busca a reparação de um dano causado ao meio ambiente, e que possui sanções independentes, podendo ocorrer por meio de uma demanda administrativa, cível e penal, recaindo tal obrigação sobre pessoa física e/ou jurídica.

Todavia, antes de adentrarmos ao tema, disponibilizamos 2 vídeos sobre Crimes Ambientais e sobre a análise da Súmula nº 467 do STJ, que versa acerca da prescrição de multa ambiental:

O que é Prescrição?

A Prescrição está diretamente ligada à cessação da pretensão punitiva, em que se pressupõe a existência de uma ação, que por inépcia do titular, escoa-se o prazo para a aplicação das sansões cabíveis. Significa, assim, a perda do direito de ação interposta contra o infrator de um crime, quando o exercício da demanda judicial não ocorre dentro do prazo exigido por lei, conforme dispõe o artigo 189 do novo Código Civil.

O que é Prescrição Administrativa?

Já o procedimento administrativo inaugura-se pela lavratura do auto de infração, pelo fiscal possuidor do poder de polícia ambiental, sendo este integrante de um dos órgãos que constituem o SISNAMA – Sistema Nacional do Meio Ambiente, nos termos da Lei nº 6.938/81, que dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente (PNMA). 

Assim, de acordo com o Decreto nº 6.514, de 2008, que regulamenta as infrações e sanções administrativas ao meio ambiente, prescreve em 05 (cinco) anos a ação da Administração Pública com o objetivo de apurar a prática de infrações, em desfavor do meio ambiente, a contar da data da prática do ato, ou, em casos de infração permanente ou continuada, do dia em que esta tiver cessado. 

Prestem atenção para a interpretação da legislação: “a contar da data da prática do ato, ou, em casos de infração permanente ou continuada, do dia em que esta tiver cessado”, ou seja, em caso em que houver vários crimes, a prescrição só cessará ao final do último.

Desta forma, nos casos de Auto de Infração a ser apurado, paralisado há mais de 03 (três) anos, pendente de julgamento ou despacho, sobre este, incidirá a prescrição, sendo esta conhecida como prescrição punitiva intercorrente. Destaca-se que, a prescrição do processo administrativo não exclui a obrigação de reparar o dano causado ao meio ambiente.

É que, a prescrição ambiental terá prazo semelhante ao previsto no Código Penal, quando o ato praticado configurar crime, verificando-se o tipo penal do ato cometido e aplicando-se a tabela de prazos prevista no artigo 109 do Código Penal.

Da Prescrição Cível

No que discerne as ações cíveis, estão diretamente ligadas à responsabilidade de reparação de um dano causado ao meio ambiente. Assim, a proteção ambiental passou a ter uma maior valoração com as inovações apresentadas pelo novo Código Civil, e, por estar presente na Constituição Federal de 1988.

Quanto à garantia ao meio ambiente saudável, é predominante o entendimento doutrinário e jurisprudencial, sendo considerado como um direito fundamental indispensável, por esse motivo, a obrigação de reparar um dano ambiental é imprescritível, uma vez que se trata de responsabilidade objetiva, independente de culpa e as lesões ocasionadas em sua maioria, permanecem à longo prazo.

Neste sentido, o entendimento de que a ação pleiteando a reparação do meio ambiente degradado é imprescritível é assunto pacificado pelos tribunais, logo, deve-se levar em consideração que tratar-se de danos causados ao meio ambiente, com efeitos sobre a sociedade, ao coletivo, podendo esta ser interposta a qualquer momento.

Noutro giro, quando se trata de dano ambiental que recai sobre um indivíduo, nesse caso, a ação não é imprescritível, devendo ser aplicada a regra do artigo 189 e 205 do Código Civil, que discorre sobre o período prescricional de 10 (dez) anos, para os casos em que não há estipulação de um prazo menor previsto em lei.

Da Prescrição Penal

Nas ações criminais a análise da prescrição sobre infrações praticados contra o meio ambiente é mais simples de ser compreendida, pelo fato de ser regida pelo Código Penal. Ou seja, o prazo prescricional criminal será contabilizado de duas formas, de acordo com os seguintes momentos: prescrição da pretensão punitiva (antes da sentença), e, prescrição da pretensão executória (depois da sentença), senão vejamos:

–  Antes do transitado em julgado de sentença condenatória, tendo como base de cálculo a pena máxima privativa de liberdade, descrita no artigo cominado ao crime praticado, a contagem do prazo prescricional inicia-se no dia em que o crime se consumou;

– Após sentença condenatória com trânsito em julgado, utiliza-se a pena aplicada em sentença para cálculo, podendo ocorrer a prescrição, conforme estabelece a tabela devidamente regulamentado no artigo 109 e seguintes do código penal.

Destaca-se que, caso a condenação for somente a sanção de multa, não sendo aplicada pena privativa de liberdade, a prescrição, segundo o artigo 114, inciso I, ocorrerá em 02 (dois) anos.

É de suma importância esclarecer que, mesmo diante da ocorrência da prescrição de processo administrativo, não isenta o autor da reparação do dano em caso de condenação na esfera civil e penal.

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Há prescrição de multa ambiental?

Olá gente, tudo bem com vocês? Vamos aprender um pouco mais sobre a melhor área do Direito? Todavia, antes de iniciar a análise da Súmula, deixo alguns vídeos do Meu Canal do Youtube sobre autuações ambientais:

Assim, partimos da análise efetiva do texto da Súmula nº 467, que diz: “Prescreve em cinco anos, contados do término do processo administrativo, a pretensão da Administração Pública de promover a execução da multa por infração ambiental. (Súmula 467, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 13/10/2010, DJe 25/10/2010)”.

Todavia, antes mesmo de adentrar na análise da Súmula 467 do STJ, é importante não confundir a obrigação de reparar o dano ambiental com a obrigação de cobrança de execução da dívida ambiental, haja vista que a obrigação de reparar o dano ambiental, ao contrário do que ocorre com as sanções pecuniárias, não é alcançada pela incidência da prescrição no procedimento administrativo ambiental.

Sendo assim, importante saber o que é entendido pela legislação como crime ou infração ambiental, que tem como parâmetro a Lei nº 9.605/98, que dispões acerca das sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente. Neste sentido, a citada Lei estabelece diversas sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente.

Desta forma, o crime ambiental nada mais é do que as agressões ao meio ambiente e seus componentes (flora, fauna, patrimônio cultural, recursos naturais) que ultrapassam os limites estabelecidos por lei. Podendo ser ainda, a conduta que ignora normas ambientais legalmente estabelecidas, mesmo que não sejam causados danos ao meio ambiente (ação omissiva).

Por este motivo, a Administração Pública e os órgãos ambientais fiscalizatórios precisam estar atentos, haja vista a prescrição da execução da multa por infração ambiental. Assim, trago um caso concreto para ser mais fácil o entendimento:

– Caso: Fazenda Estadual de São Paulo x Usina de Açúcar e Álcool

O caso mais recente tomado como referência para a edição da nova súmula, o Recurso Especial nº 1.112.577, envolvia a fazenda estadual de São Paulo e uma usina de açúcar e álcool. Submetido ao rito dos recursos repetitivos, o julgamento ocorreu em dezembro de 2009.

A usina havia sido multada pela Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental de São Paulo (Cetesb) por ter queimado palha de cana-de-açúcar ao ar livre no município de Itapuí (SP), em área localizada a menos de um quilômetro do perímetro urbano, causando emissão de fumaça e fuligem.

Ao analisar o recurso, a Primeira Seção teve de decidir qual o prazo de prescrição para a cobrança de multa por infração à legislação ambiental: se quinquenal, de acordo com o artigo 1º do Decreto n. 20.910/1932, ou decenal, conforme o artigo 205 do novo Código Civil. O que ficou decidido? O prazo quinquenal!

Noutro giro, a 8ª Turma do TRF-1 afirmou que a prescrição do crédito gerado por multa ambiental, por não ter caráter tributário, não precisa ser regulado por lei complementar, devendo ser respeitadas as definições impostas pelo Decreto nº 20.910/1932.

Do Conceito de Prescrição

Tem-se que o instituto da prescrição está intimamente ligado ao princípio da segurança jurídica, haja vista que busca dar estabilidade às situações consolidadas pelo tempo. Assim, nos dizeres de Hely Lopes Meirelles, “a prescrição administrativa opera a preclusão da oportunidade de atuação do Poder Público sobre matéria sujeita à sua apreciação”. (MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. p. 662)

Desta feita, segundo a análise da Súmula 467 do STJ, a perda do prazo para aplicação de penalidades administrativas se dá em 5 anos, o que está previsto no Decreto nº 6.514, de 2008.

Da Prescrição Punitiva estabelecida no Processo Administrativo Ambiental

Como mencionado acima, o Decreto nº 6.514/08, dentre outras providências, estabelece o procedimento administrativo federal para apuração das infrações administrativas ao meio ambiente e as sanções aplicáveis.

Assim, tem-se o art. 21, § 1º e seguintes do referido Decreto, que diz:

Art. 21. Prescreve em cinco anos a ação da administração objetivando apurar a prática de infrações contra o meio ambiente, contada da data da prática do ato, ou, no caso de infração permanente ou continuada, do dia em que esta tiver cessado.

§ 1o Considera-se iniciada a ação de apuração de infração ambiental pela administração com a lavratura do auto de infração.

§ 2o Incide a prescrição no procedimento de apuração do auto de infração paralisado por mais de três anos, pendente de julgamento ou despacho, cujos autos serão arquivados de ofício ou mediante requerimento da parte interessada, sem prejuízo da apuração da responsabilidade funcional decorrente da paralisação. (Redação dada pelo Decreto nº 6.686, de 2008).

§ 3o Quando o fato objeto da infração também constituir crime, a prescrição de que trata o caput reger-se-á pelo prazo previsto na lei penal.

§ 4o A prescrição da pretensão punitiva da administração não elide a obrigação de reparar o dano ambiental. (Incluído pelo Decreto nº 6.686, de 2008).

Já o Art. 22, que detém da interrupção da prescrição, diz:

I – pelo recebimento do auto de infração ou pela cientificação do infrator por qualquer outro meio, inclusive por edital;

II – por qualquer ato inequívoco da administração que importe apuração do fato; e

III – pela decisão condenatória recorrível.

Parágrafo único. Considera-se ato inequívoco da administração, para o efeito do que dispõe o inciso II, aqueles que impliquem instrução do processo.

Neste azo, tem-se o art. 23, o qual não se aplica aos procedimentos relativos a Taxa de Controle e Fiscalização Ambiental de que trata o art. 17-B da Lei no 6.938, de 31 de agosto de 1981.

Conclusão

Não se deve confundir a obrigação de reparar o dano ambiental com a obrigação de cobrança de execução da dívida ambiental, haja vista que a obrigação de reparar o dano ambiental, ao contrário do que ocorre com as sanções pecuniárias, não é alcançada pela incidência da prescrição no procedimento administrativo ambiental.

Sendo assim, a regra disposta no § 4º do artigo 21 do Decreto nº 6.514/2008 diz que:

“Art. 21.

§ 4o A prescrição da pretensão punitiva da administração não elide a obrigação de reparar o dano ambiental.

A independência das obrigações nascidas de conduta contrária à legislação ambiental encontra fundamento no texto constitucional, que assim dispõe:

Art. 225

§ 3º. As condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente sujeitarão os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais e administrativas, independentemente da obrigação de reparar danos ambientais.”

Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o REsp 1.120.117-AC, manifestou-se no sentido de reconhecer a imprescritibilidade do direito à reparação do dano ambiental, posto que se trata de direito inerente à vida, fundamental e essencial à afirmação dos povos:

“ADMINISTRATIVO E PROCESSO CIVIL – DIREITO AMBIENTAL – AÇÃO CIVIL PÚBLICA – COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL – IMPRESCRITIBILIDADE DA REPARAÇÃO DO DANO AMBIENTAL– PEDIDO GENÉRICO – ARBITRAMENTO DO QUANTUM DEBEATUR NA SENTENÇA: REVISÃO, POSSIBILIDADE – SÚMULAS 284/STF E 7/STJ.

É que, é sabido que o procedimento administrativo ambiental é composto de duas fases, sendo elas:

1. Fase constitutiva: nesta fase haverá a lavratura do Auto de Infração e a consequente abertura do Procedimento Administrativo Ambiental, onde finaliza-se com o julgamento do AI.
2. Fase executória: já nesta fase haverá a tomada das medidas administrativas para a satisfação do débito definido na fase constitutiva, por meio do julgamento do Auto de Infração, transitado em julgado.

Desta forma, como mencionado acima, o dever de reparar o dano ambiental não será prejudicado pelo reconhecimento da ocorrência da prescrição administrativa, haja vista que o STJ tem entendido que – o direito constitucionalmente assegurado a um meio ambiente ecologicamente equilibrado (art. 225) é imanente ao direito à vida, e, portanto, indisponível e protegido sob o manto da imprescritibilidade.

Por fim, que tiver interesse em saber mais sobre a conversão de multas do Ibama em serviços ambientais e sobre a responsabilidade civil por danos ambientais é só acessar os artigos que disponibilizei no meu blog.

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Crimes Ambientais: Análise da Súmula 467 do STJ (Prescrição de multa ambiental)

Antes de iniciar a análise da Súmula, deixo alguns vídeos do Meu Canal do Youtube sobre autuações ambientais:

Partimos da análise efetiva do texto da Súmula nº 467, que diz: “Prescreve em cinco anos, contados do término do processo administrativo, a pretensão da Administração Pública de promover a execução da multa por infração ambiental. (Súmula 467, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 13/10/2010, DJe 25/10/2010)”.

Todavia, antes mesmo de adentrar na análise da Súmula 467 do STJ, é importante não confundir a obrigação de reparar o dano ambiental com a obrigação de cobrança de execução da dívida ambiental, haja vista que a obrigação de reparar o dano ambiental, ao contrário do que ocorre com as sanções pecuniárias, não é alcançada pela incidência da prescrição no procedimento administrativo ambiental.

Sendo assim, importante saber o que é entendido pela legislação como crime ou infração ambiental, que tem como parâmetro a Lei nº 9.605/98, que dispões acerca das sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente. Neste sentido, a citada Lei estabelece diversas sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente.

Desta forma, o crime ambiental nada mais é do que as agressões ao meio ambiente e seus componentes (flora, fauna, patrimônio cultural, recursos naturais) que ultrapassam os limites estabelecidos por lei. Podendo ser ainda, a conduta que ignora normas ambientais legalmente estabelecidas, mesmo que não sejam causados danos ao meio ambiente (ação omissiva).

Por este motivo, a Administração Pública e os órgãos ambientais fiscalizatórios precisam estar atentos, haja vista a prescrição da execução da multa por infração ambiental. Assim, trago um caso concreto para ser mais fácil o entendimento:

 – Caso: Fazenda Estadual de São Paulo x Usina de Açúcar e Álcool

O caso mais recente tomado como referência para a edição da nova súmula, o Recurso Especial nº 1.112.577, envolvia a fazenda estadual de São Paulo e uma usina de açúcar e álcool. Submetido ao rito dos recursos repetitivos, o julgamento ocorreu em dezembro de 2009.

A usina havia sido multada pela Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental de São Paulo (Cetesb) por ter queimado palha de cana-de-açúcar ao ar livre no município de Itapuí (SP), em área localizada a menos de um quilômetro do perímetro urbano, causando emissão de fumaça e fuligem.

Ao analisar o recurso, a Primeira Seção teve de decidir qual o prazo de prescrição para a cobrança de multa por infração à legislação ambiental: se quinquenal, de acordo com o artigo 1º do Decreto n. 20.910/1932, ou decenal, conforme o artigo 205 do novo Código Civil. O que ficou decidido? O prazo quinquenal!

Noutro giro, a 8ª Turma do TRF-1 afirmou que a prescrição do crédito gerado por multa ambiental, por não ter caráter tributário, não precisa ser regulado por lei complementar, devendo ser respeitadas as definições impostas pelo Decreto nº 20.910/1932.

Do Conceito de Prescrição

Tem-se que o instituto da prescrição está intimamente ligado ao princípio da segurança jurídica, haja vista que busca dar estabilidade às situações consolidadas pelo tempo. Assim, nos dizeres de Hely Lopes Meirelles, “a prescrição administrativa opera a preclusão da oportunidade de atuação do Poder Público sobre matéria sujeita à sua apreciação”. (MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. p. 662)

Desta feita, segundo a análise da Súmula 467 do STJ, a perda do prazo para aplicação de penalidades administrativas se dá em 5 anos, o que está previsto no Decreto nº 6.514, de 2008.

Da Prescrição Punitiva estabelecida no Processo Administrativo Ambiental

Como mencionado acima, o Decreto nº 6.514/08, dentre outras providências, estabelece o procedimento administrativo federal para apuração das infrações administrativas ao meio ambiente e as sanções aplicáveis.

Assim, tem-se o art. 21, § 1º e seguintes do referido Decreto, que diz:

Art. 21.  Prescreve em cinco anos a ação da administração objetivando apurar a prática de infrações contra o meio ambiente, contada da data da prática do ato, ou, no caso de infração permanente ou continuada, do dia em que esta tiver cessado.

§ 1^o  Considera-se iniciada a ação de apuração de infração ambiental pela administração com a lavratura do auto de infração.

§ 2^o  Incide a prescrição no procedimento de apuração do auto de infração paralisado por mais de três anos, pendente de julgamento ou despacho, cujos autos serão arquivados de ofício ou mediante requerimento da parte interessada, sem prejuízo da apuração da responsabilidade funcional decorrente da paralisação. (Redação dada pelo Decreto nº 6.686, de 2008).

§ 3^o  Quando o fato objeto da infração também constituir crime, a prescrição de que trata o caput reger-se-á pelo prazo previsto na lei penal.

§ 4^o  A prescrição da pretensão punitiva da administração não elide a obrigação de reparar o dano ambiental. (Incluído pelo Decreto nº 6.686, de 2008).

Já o Art. 22, que detém da interrupção da prescrição, diz:

I – pelo recebimento do auto de infração ou pela cientificação do infrator por qualquer outro meio, inclusive por edital;

II – por qualquer ato inequívoco da administração que importe apuração do fato; e

III – pela decisão condenatória recorrível.

Parágrafo único.  Considera-se ato inequívoco da administração, para o efeito do que dispõe o inciso II, aqueles que impliquem instrução do processo.

Neste azo, tem-se o art. 23, o qual não se aplica aos procedimentos relativos a Taxa de Controle e Fiscalização Ambiental de que trata o art. 17-B da Lei n^o 6.938, de 31 de agosto de 1981.

Conclusão

Não se deve confundir a obrigação de reparar o dano ambiental com a obrigação de cobrança de execução da dívida ambiental, haja vista que a obrigação de reparar o dano ambiental, ao contrário do que ocorre com as sanções pecuniárias, não é alcançada pela incidência da prescrição no procedimento administrativo ambiental.

Sendo assim, a regra disposta no § 4º do artigo 21 do Decreto nº 6.514/2008 diz que:

“Art. 21.

§ 4o A prescrição da pretensão punitiva da administração não elide a obrigação de reparar o dano ambiental.

A independência das obrigações nascidas de conduta contrária à legislação ambiental encontra fundamento no texto constitucional, que assim dispõe:

Art. 225

§ 3º. As condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente sujeitarão os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais e administrativas, independentemente da obrigação de reparar danos ambientais.”

Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o REsp 1.120.117-AC, manifestou-se no sentido de reconhecer a imprescritibilidade do direito à reparação do dano ambiental, posto que se trata de direito inerente à vida, fundamental e essencial à afirmação dos povos:

“ADMINISTRATIVO E PROCESSO CIVIL – DIREITO AMBIENTAL – AÇÃO CIVIL PÚBLICA – COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL – IMPRESCRITIBILIDADE DA REPARAÇÃO DO DANO AMBIENTAL – PEDIDO GENÉRICO – ARBITRAMENTO DO QUANTUM DEBEATUR NA SENTENÇA: REVISÃO, POSSIBILIDADE – SÚMULAS 284/STF E 7/STJ.

É que, é sabido que o procedimento administrativo ambiental é composto de duas fases, sendo elas:

1. Fase constitutiva: nesta fase haverá a lavratura do Auto de Infração e a consequente abertura do Procedimento Administrativo Ambiental, onde finaliza-se com o julgamento do AI.
2. Fase executória: já nesta fase haverá a tomada das medidas administrativas para a satisfação do débito definido na fase constitutiva, por meio do julgamento do Auto de Infração, transitado em julgado.

Desta forma, como mencionado acima, o dever de reparar o dano ambiental não será prejudicado pelo reconhecimento da ocorrência da prescrição administrativa, haja vista que o STJ tem entendido que – o direito constitucionalmente assegurado a um meio ambiente ecologicamente equilibrado (art. 225) é imanente ao direito à vida, e, portanto, indisponível e protegido sob o manto da imprescritibilidade.

Por fim, que tiver interesse em saber mais sobre a conversão de multas do Ibama em serviços ambientais e sobre a responsabilidade civil por danos ambientais é só acessar os artigos que disponibilizei no meu blog.

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Adquiri um imóvel novo e com menos de 5 anos de uso apareceram problemas estruturais. Quem deve arcar com o prejuízo?

Primeiramente, é necessário analisar a situação concreta, pois, muitos compradores, construtores e até mesmo incorporadores possuem dúvidas quanto à responsabilização legal por defeitos estruturais nos imóveis, segurança, vícios ocultos até mesmo irregularidades nas medidas do empreendimento.

Então vamos por parte: o vendedor responde pelos defeitos encontrado no imóvel durante 5 (cinco) anos; 10 (dez) anos; ou 20 (vinte) anos? Ou o prazo de responsabilização é de apenas 90 (noventa) dias?

Nota-se que muitas são as indagações, assim, necessário estudar cada prazo, prescrição e decadência. Além disso, definir se tais condutas estão elencadas no Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou no Código Civil, haja vista que cada um possui prazos diferentes referente à garantia.

Desta forma, passo a elencar cada problema de forma específica, para que haja uma melhor compreensão:

• Imperfeições aparentes e vício oculto:

É notório que a responsabilidade do construtor em caso de existência de defeitos na obra, sendo eles aparentes ou ocultos, será em regra subjetiva, ou seja, irá depender da apuração de culpa.

Assim, deverá ser traçado a diferença entre o que de fato é defeito aparente e o que poderá ser considerado vício oculto, bem como suas implicações na seara jurídica referente às relações entre adquirente x vendedor.

Nesse contexto, tratando-se de compra e venda de imóvel dentro da relação de consumo, a responsabilidade do fornecedor passa a ser objetiva, não importando discussões a respeito da responsabilidade contratual ou extracontratual.

Desta forma, não haverá cabimento quando a matéria for considerada protegida pelo CDC. Ressalte-se, que existindo dano ao comprador, o fornecedor deverá ser responsabilizado, segundo determinação do art. 14 do CDC, salvo se conseguir demonstrar que o defeito é inexistente ou que a culpa é exclusivamente do consumidor ou de terceiros.

Nesse azo, entende-se por defeito aparente tudo aquilo que é possível de ser percebido de imediato, bastando, apenas, prestar atenção, pois o defeito será perfeitamente constatável. Podendo citar como exemplos uma vaga de garagem com o tamanho diverso, uma porta empenada, um azulejo caindo, um piso soltando, vidros trincados, pia quebrada, dentre tantos outros.

Já ao tratar de imóveis, é de suma importância que haja a realização de uma análise minuciosa pelo comprador antes de assinar o termo de vistoria, haja vista que após a assinatura, ficará difícil argumentar que o defeito era considerado oculto.

Em relação ao vício oculto, ou vício redibitório, é considerado aquele que não pode ser percebido de imediato, ou seja, sua constatação não é possível de ser realizada a partir da entrega. É que, muitas vezes só se percebe tais vícios posteriormente, assim, após um período de utilização do imóvel, o que caracteriza um defeito que torna impróprio o uso do bem ou lhe diminui o valor, onde tal afirmação está prevista no art. 441 do CC.

Assim, seguem algumas explicações a respeito dos prazos para reclamação dos defeitos aparentes e vícios ocultos, senão vejamos;

– Prazo para reclamação de defeitos aparentes:

Ao tratarmos de defeito aparente e da relação entre as partes como sendo estritamente contratual, ou seja, não sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade do vendedor ou fornecedor termina com a efetiva entrega da obra, devendo o adquirente certificar-se da inexistência de defeitos aparentes por ocasião da vistoria. (vide precedente: TJSP, Apelação nº 0026955-71.2010.8.26.0114, acórdão nº 2014.0000384377, 04ª Câm. de Direito Privado, Des. Relator: Teixeira Leite, data do julgamento: 26 de junho de 2014).

Todavia, ao tratar da aquisição do imóvel pela via de relação de consumo, o comprador possui o prazo decadencial de até 90 (noventa) dias para apresentar sua reclamação formal ao vendedor, conforme determina o inciso II, do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, a contar da entrega do bem, notadamente pelo fato de o imóvel (e sua composição) ser considerado um bem durável.

– Prazo para reclamação de vício oculto:

Já em relação ao vício oculto, ou vício redibitório, o Código Civil o regulamenta nos arts. 441 e seguintes, sendo certo que, o prazo para reclamações é decadencial em 1 (um) ano, contado da data da entrega do imóvel ao adquirente e de 6 (seis) meses apenas, na hipótese de o adquirente já estar na posse do bem (exemplo: locatário que compra o imóvel), conforme determina o artigo 445.

2. Irregularidade na medida do imóvel

Não é surpresa acontecer casos em que se adquire um imóvel na planta e ao seu entregue o comprador percebe que a medida deste está divergindo com o prometido em folder. O que fazer? Primeira dica: guarde os materiais (folder, e-mails) que forem entregues que se relacionem com o imóvel na planta.

Desta forma, constatada a diferença na medida do imóvel adquirido, que é realizada por meio de confrontação do memorial descritivo (ou Contrato) com a realidade da metragem, tem o comprador a faculdade de solicitar ao vendedor: i) a rescisão do negócio e a restituição do valor pago devidamente corrigido; ii) solicitar o abatimento do preço proporcionalmente à parte faltante (ação chamada quanti minoris); e, iii) exigir o complemento da área, se isso for possível ao vendedor (ação chamada ex empto).

Desta feita, destaca-se que a entrega de imóvel com metragem divergente (menor) ao combinado em contrato não é o mesmo que vício redibitório, ou seja, neste caso o bem é entregue por inteiro, todavia, há um defeito oculto que compromete sua utilidade.

Assim, em casos em que a relação contratual seja realizada entre parte iguais, aplicar-se-á o art. 501 do Código Civil e o prazo estipulado para manifestação do comprador é de 01 (um) ano. Este prazo será tratado como prazo eminentemente decadencial, haja vista que, após seu decurso, não poderá ser requerido nada em face do vendedor em relação à diferença de metragem no imóvel adquirido.

Neste sentido, o prazo de 01 (um) ano é contabilizado a partir do registro do contrato perante o Registro de Imóveis competente, ou mesmo, havendo atraso na entrega do imóvel por culpa do vendedor (construtora ou incorporadora), esse prazo deverá ser contado a partir da entrega do bem ao comprador, segundo verifica-se no parágrafo único do art. 501.

Todavia, no caso de a relação entre as partes ser considerada relação de consumo, será aplicado o art. 27 do CDC, o qual estabelece que o prazo para a reclamação na diferença da metragem do imóvel é prescricional de 05 (cinco) anos, contados a partir do conhecimento da diferença.

Desta forma, independentemente de ser considerado relação contratual ou consumerista, será necessário a solicitação de perícia no imóvel, para apurar se de fato existe a diferença apontada na metragem. Por isso, a ação não poderá passar pelos Juizados Especiais, haja vista que os mesmos não comportam perícia.

Necessário informar que o comprador somente possui direito de reclamar por eventual diferença na metragem do imóvel se a venda tiver sido realizada quando o preço é estipulado por medida de extensão, onde se apresenta a área exata do imóvel. Assim, caracteriza-se o preço do negócio por base no tamanho de unidade ou medida por cada hectare, alqueire, metro quadrado, etc.

Nesse contexto, o entendimento prevalecente pelo Judiciário é que a compra e venda de imóvel (especialmente imóvel urbano) é necessariamente estipulada por medida de extensão, notadamente porque a referência à área NÃO é meramente enunciativa. Lembrando que, para uma melhor orientação, apenas analisando o caso concreto!

3. Da Responsabilidade Civil do construtor, vendedor e do fabricante dos materiais de construção pelos vícios e defeitos na obra

 

Neste ponto, inicia-se trazendo o conceito de Hely Lopes Meirelles[1] acerca dos contratos de construção, o qual acredita que o “Contrato de construção é todo ajuste para execução de obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as condições avençadas com o proprietário ou comitente”.

Desta forma, são duas as modalidades de contrato de construção, vejamos: i) por empreitada, em que “o construtor-empreiteiro assume os encargos técnicos da obra e também os riscos econômicos da construção e ainda custeia a construção, por preço fixado de início; e, ii) por administração, quando “o construtor se encarrega da execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra, correndo por conta do proprietário todos os encargos econômicos do empreendimento”.

Assim, nos contratos de construção, via de regra, está-se diante de uma relação de consumo. Todavia, quando a relação jurídica se dá entre particulares não agasalhados pelo conceito da relação consumerista, cujos atores são fornecedores e consumidores, caracterizado como o destinatário final do produto ou serviço, haverá uma relação jurídica meramente civil, regida pelas disposições contidas no Código Civil.

Desse modo, dessa relação jurídica decorrem não apenas um tipo responsabilidade, porém, abrange também a responsabilidade ético-disciplinar regida pela Lei n.º 5.194/66, responsabilidade administrativa, penal e civil. Esta última poderá ser contratual e extracontratual, a depender do caso concreto.

Com isso, nota-se que todos que comportam a cadeia construtiva podem ser penalizados pelos vícios decorrentes da obra, devendo analisar o contrato pactuado à época.

CONCLUSÃO

Existem diversos prazos a serem utilizados, tanto dentro do Código Civil, quanto no Código de Defesa do Consumidor, podendo estes serem representados entre 03, 05 ou 10 anos. Dependendo do caso concreto, a alegação de que o comprador só possui 03 anos para reclamar defeitos será considerada nula.

Vejamos o seguinte entendimento: “a responsabilização do construtor por defeitos apresentados decorrentes de vícios de construção, ou seja, de inadimplemento de uma obrigação por uma das partes, é considerada de direito pessoal, não havendo a lei fixado prazo menor para o caso específico desta pretensão”.

É que, ao tratar-se de direito pessoal o prazo de prescrição passa a ser de 10 (dez) anos, conforme art. 205 do Código Civil.

Assim, o prazo estabelecido pelo artigo 618 do Código Civil, “caput” e parágrafo único, se refere ao período de garantia de solidez da obra por vícios ocultos, que se constatados no prazo de garantia de cinco anos, segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), poderá ser proposta a ação reparatória contra o responsável pelos vícios na construção, no prazo de três anos, em consonância com o novo Código (art. 206, § 3º, V), por se tratar a pretensão de reparação civil (AgRg no REsp 1121435/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2012, DJe 29/03/2012).

Desta feita, a entrega da obra, em princípio, corresponde a liberação do empreiteiro das obrigações assumidas e cumpridas, mas não o exime de responsabilidade por vícios posteriores ou defeitos relacionados à solidez e segurança da obra, tanto em relação aos materiais, como ao solo, quando se tratar de contrato de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis.

Referências:

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Responsabilidade Civil. 10º edição. São Paulo: Atlas, 2010.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume IV: Responsabilidade Civil. 4.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2009.

MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 3.ª Ed. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1979.

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[1] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 3.ª Ed. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1979. p. 196

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/498824887/adquiri-um-imovel-novo-e-com-menos-de-5-anos-de-uso-apareceram-problemas-estruturais